EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO. PRELIMINARES AFASTADAS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Pretende a recorrente a reforma da sentença, sob o argumento de que a parte autora não indicou o valor que pretende receber. A pretensão da apelante não prosperar, visto que a autora/apelada indicou como valor da causa a quantia de R$ 180.000,00. A relação locatícia foi comprova, conforme consta dos autos. Desse modo, acaso o locatário não efetue o pagamento dos aluguéis pactuados entre as partes com os encargos sob sua responsabilidade, implica em infração legal e contratual, o que justifica a rescisão do contrato locatício nos moldes do art. 9º, II da Lei citada. Do mesmo modo, a ausência de pagamento dos aluguéis sem nenhuma manifestação do inquilino em demonstrar interesse em adimplir com sua responsabilidade, ensejam a justificativa de rescisão do contrato, art. 9°, III, da Lei do inquilinato. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800926-47.2018.8.18.0031 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 29/05/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800926-47.2018.8.18.0031

APELANTE: SOCIEDADE UNIVERSITARIA DO PIAUI & CIA S/S - ME

Advogado(s) do reclamante: ANGELA VENTIM LEMOS, GEORGE VIEIRA DANTAS

APELADO: SEDUPI - SOCIEDADE EDUCACIONAL PIAUIENSE S/C LTDA

Advogado(s) do reclamado: WESLEY LEAL FERREIRA

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO. PRELIMINARES AFASTADAS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Pretende a recorrente a reforma da sentença, sob o argumento de que a parte autora não indicou o valor que pretende receber. A pretensão da apelante não prosperar, visto que a autora/apelada indicou como valor da causa a quantia de R$ 180.000,00. A relação locatícia foi comprova, conforme consta dos autos. Desse modo, acaso o locatário não efetue o pagamento dos aluguéis pactuados entre as partes com os encargos sob sua responsabilidade, implica em infração legal e contratual, o que justifica a rescisão do contrato locatício nos moldes do art. 9º, II da Lei citada. Do mesmo modo, a ausência de pagamento dos aluguéis sem nenhuma manifestação do inquilino em demonstrar interesse em adimplir com sua responsabilidade, ensejam a justificativa de rescisão do contrato, art. 9°, III, da Lei do inquilinato. Recurso conhecido e improvido.

 

DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do recurso, mas negar-lhes provimento, para manter a sentença vergastada em seu inteiro teor, nos termos do voto do Relator.”

 

                 Relatório

Cuida-se de Apelação, interposta por SOCIEDADE UNIVERSITÁRIA DO PIAUÍ & CIA S/A-ME, regularmente qualificada, em face da sentença ID 12020682, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba – Piauí, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança, ajuizada por  SEDUPI - SOCIEDADE EDUCACIONAL PIAUIENSE S/C LTDA, ora apelado.

Na sentença, o magistrado a quo, julgou o feito da seguinte forma:

ANTE O EXPOSTO, nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, afastando as preliminares, JULGO PROCEDENTE o pedido da inicial para:  I - DECLARAR rescindida a relação locatícia entre as partes e DECRETAR o despejo da parte ré do imóvel descrito na inicial, no prazo de 15(quinze) dias, a contar da intimação, devendo o imóvel ser devolvido nas condições em que entregues para locação inicialmente, sob pena de vir a parte requerida obrigada a arcar com o necessário a tanto, ficando autorizada, de logo, o arrombamento em caso de recusa e imposição de empecilho ao cumprimento da ordem.  II - CONDENAR o requerido a pagar ao autor o débito locatício dos valores a partir do mês de agosto de 2017, até a efetiva desocupação do imóvel, tudo monetariamente corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. III – CONDENAR o requerido no pagamento de todas as despesas de IPTU, água e energia elétrica não pagas, relativamente a todo o período da locação, até a efetiva desocupação do imóvel, os itens acima a serem quantificados por meio da apresentação de meros cálculos.  IV – CONDENAR o requerido em custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação referida nos itens anteriores, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Com fundamento no Art. 58 da Lei nº 8.245/91, cumpra-se a presente sentença, independentemente do prazo para interposição de recurso. Embargos de Declaração, rejeitados

Inconformado com a decisão a reclamada, atravessou recurso (Id 12020695), alega nas razões preliminar de Ilegitimidade Passiva; Inépcia da Inicial, aduz que a decisão é extra petita, visto que fora condenada a pagar todas as despesas de IPTU, Água e Energia Elétrica não pagas, relativo a todo o período da locação, até a desocupação do imóvel.

Alegou no mérito, que diante da dificuldade de comunicação com o Sr. Claudeir Ciarlini, que não confirmava os repasses efetuados ao proprietário do imóvel desde fevereiro, fora suspenso alguns pagamentos, estando em aberto o valor de R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais). Diz que não possui qualquer contrato com a recorrida.

Com isso requer seja recebido o apelo no efeito suspensivo, conhecido e provido, para reformar a sentença combatida, com a condenação do apelado em custas e honorários advocatícios no valor de 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa.

Intimado, o apelado deixou transcorrer o prazo sem apresentar contrarrazões ao apelo.

Recurso recebido, apenas no efeito devolutivo.

O Ministério Público Superior devolveu os autos sem manifestação meritória, ante a ausência de interesse que justifique sua intervenção.

É o relatório, inclua o feito em pauta de julgamento virtual.

Teresina, data registrada no sistema.

Cumpra-se.

Passo ao voto.

 

Voto.

ADMISSIBILIDADE

O recurso é próprio, tempestivo, veio acompanhado do preparo recursal preenchidos, pois os requisitos de admissibilidade, dele conheço.

Passo a análise das preliminares suscitadas pelo apelante.

DA PRELIMINAR DE IGELITIMIDADE PASSIVA

A preliminar levantada não deve prosperar, haja vista que consta nos autos contrato de locação firmado entre a apelada SEDUPI – Sociedade Educacional Piauiense Ltda., e a empresa Clauder Ciarlini Filho & Cia Ltda., como locatária, com vigência a partir de 01/12/2011ª 31/11/2016.

Analisando a cláusula sexta do referido contrato, percebe-se que as partes pactuaram, que o locatário está em processo de regularização de pessoa jurídica na cidade de Parnaíba e, quando acontecesse, seria elaborado termo aditivo para a cessão da posição de locatária da empresa que estava firmando o contrato pela outra que haveria de vir a ser constituída.

Com efeito, a própria parte apelante alega transferência de cotas, o que não tem qualquer relevância para a responsabilidade pelos aluguéis aqui exigidos; o que é relevante é o fato da própria empresa ré reconhecer que ocupa o imóvel alugado pela autora à empresa Clauder Ciarlini Filho & Cia Ltda e que pagava à esta última os alugueis, devendo ser interpretar como contrato de locação sem contrato.

Assim, na verdade e de fato, a empresa recorrente ocupava os imóveis, exercendo suas atividades econômicas. Dessa forma, entendo que ela apelante, é quem detém interesse jurídico debatido na demanda em relação ao pagamento dos alugueres e seus assessórios.

Rejeito, pois a preliminar.

DA INÉPCIA DA INICIAL

A Apelante aduz que a inicial é inepta, uma vez que é confusa e incerta quanto aos seus fundamentos, em relação a cobrança dos valores dos alugueis que a autora pretende receber.

Na verdade, a inicial contém as informações elencadas pela parte requerida, relativamente a suposta inconsistência quanto ao valor dos aluguéis. Contudo, a ação de despejo tem natureza constitutiva-negativa e alberga relação pessoal, na medida em que seu objeto (pedido) é a resilição do contrato de locação, que, por consequência, poderá resultar na expedição do mandado de despejo, se o imóvel não tiver sido desocupado voluntariamente. Portanto, prescindível a comprovação da propriedade, se houver prova do contrato de locação. Havendo contrato de locação e prova da inadimplência, deve-se julgar procedente a ação.

Ademais, consta na peça de ingresso que o valor da causa é de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais)

Rejeito, mais essa preliminar

Sobre a alegação de julgamento extra petita, em relação a condenação da apelante em pagar todas as despesas de IPTU, Água e Energia Elétrica não pagas, não prospera, haja vista que consta da inicial a cobrança do IPTU, água e energia elétrica dos imóveis alugados.

 

MÉRITO

Cuida-se de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguel e assessórios proposta por SEDUPI - SOCIEDADE EDUCACIONAL PIAUIENSE LTDA em desfavor de SOCIEDADE UNIVERSITÁRIA DO PIAUÍ & CIA S/S – ME, objetivando a desocupação do imóvel descrito na inicial com o pagamento dos alugueis e assessórios.

Sentenciando, o magistrado a quo julgou procedentes os pedidos do autor.

Relatou o autor na exordial, que locador e locatário firmaram entre si contrato de aluguel comercial, com prazo de 60(sessenta) meses, iniciando em janeiro/2011, com término em dezembro/2016, referente aos imóveis descritos nos autos, localizados A Rua A, Bairro Reis Veloso, na cidade de Parnaíba/PI, números, 45, 47, 49 e 51 e, que no ano de 2012, ficando acordado entre as partes o pagamento do IPTU, além das taxas, taxas de melhorias e despesas decorrentes do consumo de água, energia e esgoto.

De fato, a existência do contrato de locação foi comprovada, sendo esse um dos pressupostos para a propositura da ação de despejo. Isso já seria suficiente para a procedência da ação. Não é necessário, à vista disso, que o autor-locador comprove ser o proprietário do imóvel, haja vista a natureza constitutiva-negativa da ação de despejo, que possui como objeto (pedido) a resilição contratual.

Vejamos os ensinamentos de Sylvio Capanema:

“Como já se disse, as ações de despejo são pessoais imobiliárias. Muitos a imaginariam uma ação real, na suposição, errônea, de que nela se discute a posse do imóvel.

Ocorre que a recuperação da posse direta do imóvel não é a pretensão autoral, e sim a consequência da dissolução do contrato de locação, que é uma relação pessoal.

O que busca o autor, na ação de despejo, é dissolver o contrato de locação (...) trata-se, ainda, de uma ação de natureza constitutiva (...) desconstituindo o vínculo contratual.” (SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada, 8ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 256).

Sendo assim, havendo prova da relação locatária e da falta de pagamento, a ação deve ser julgada procedente, a fim de declarar resilido o contrato, determinar a ordem de despejo e condenar o reclamado ao pagamento dos alugueis.

Nesse sentido:

LOCAÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AÇÃO DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1 - A priori, a inexistência de prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado não enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatária que não adimpliu os aluguéis. 2 - Comprovada, na espécie, a condição de locador através do respectivo contrato de locação, assinado pela ora agravante, compete à locatária o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que não ocorreu . 3 - Fere a boa-fé objetiva a conduta da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais de duas décadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento . 4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existência da divergência jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justiça recentemente asseverou que o ajuizamento da ação de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imóvel locado, a evidenciar a superação do dissídio 5 - Agravo regimental improvido. (AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag 704933/SP, Sexta Turma, Rel. Min. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA,

 

Por outro lado, vejamos o que dispõe o art. 9º da Lei 8.245/91.

Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

I – Omissis;

II – em decorrência de prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (grifei)

Já o art. 23 da mesma lei diz que:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;(grifo nosso)

 

 Desse modo, acaso o locatário não efetue o pagamento dos aluguéis pactuados entre as partes com os encargos sob sua responsabilidade, implica em infração legal e contratual, o que justifica a rescisão do contrato locatício nos moldes do art. 9º, II da Lei citada. Do mesmo modo, a ausência de pagamento dos aluguéis sem nenhuma manifestação do inquilino em demonstrar interesse em adimplir com sua responsabilidade, ensejam a justificativa de rescisão do contrato, art. 9°, III, da Lei do inquilinato.

Logo, nos termos da lei de locação, que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento do término da locação.

In casu o autor/recorrido, nos termos do disposto no art. 373, I, do Código de Processo Civil, provou o fato constitutivo do seu direito, ou seja, a existência de contrato entre as partes.

Com efeito, a lei não exige contrato escrito para caracterizar uma locação. A relação locatícia pode ser comprova por diversas formas, não somente pelo contrato escrito.

Acerca da celebração de contratos, o Código Civil dispõe:

“Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”.

 

Portanto, a regra dos contratos é a informalidade. A redação contratual serve mais é para garantia de termos entre as partes. Não havendo contrato escrito, as regras que vigoram são as avençadas que podem ser provadas e as que não se confrontem com regulamentos da lei.

Nada obstante, o que se tem dos autos é que o demandado ocupa o imóvel sob o status de locatário, seja porque não demonstrou ser fâmulo da posse (aquela pessoa que, em razão de sua situação de dependência em relação a outra pessoa (ao dono ou possuidor), exerce sobre a coisa, não um poder próprio, mas dependente), seja porque não comprovou o domínio sobre o bem, sendo certo que as partes aduziram ao contrato de locação.

Diante do exposto, conheço do recurso, mas nego-lhes provimento, para manter a sentença vergastada em seu inteiro teor.

É como voto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Dr. Edison Rogério Leitão Rodrigues, juiz convocado através de Portaria (Presidência) Nº 229/2024 de 29 de janeiro de 2024.

Ausência justificada do Exmo. Sr. Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior, que se encontra em gozo de férias regulamentares.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

 

O referido é verdade; dou fé.  

DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais.

Cumpra-se.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. José James Gomes Pereira

Relator