APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO - DANOS MORAIS – LONGA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – CABIMENTO – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – ART. 405 DO CC - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. É fato inconteste que o prazo fatal para a entrega do imóvel objeto do contrato em discussão encerrou-se em janeiro/2018, sendo certo ainda que em novembro/2019, a parte autora procurou a empresa ré requerendo a rescisão contratual em razão da demora na entrega. 2. Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 3. As perdas e danos pelo atraso na entrega da obra, cuja data certa estava prevista no pacto, geram presunção de prejuízo. Por conseguinte, a indenização referente a aluguéis é forma regular para fixação das perdas e danos experimentados pelos consumidores adquirentes de imóveis que não obtiveram a entrega do bem na data convencionada. 4. No que tange à indenização por danos morais, em que pese alguns Tribunais possuam o entendimento de que transtornos decorrentes do descumprimento contratual são consequências naturais do risco inerente a qualquer negócio jurídico, sem, contudo, constituir dano moral passível de ressarcimento, em casos específicos, se demonstrado que o prazo contratual foi extrapolado em muito, possível a fixação de indenização. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0837629-04.2019.8.18.0140 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 29/05/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0837629-04.2019.8.18.0140

APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

APELADO: MARIA AUXILIADORA LIMA MONTE

Advogado(s) do reclamado: MARIO JORGE BARBOSA SERRA

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO - DANOS MORAIS – LONGA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – CABIMENTO – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – ART. 405 DO CC - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. É fato inconteste que o prazo fatal para a entrega do imóvel objeto do contrato em discussão encerrou-se em janeiro/2018, sendo certo ainda que em novembro/2019, a parte autora procurou a empresa ré requerendo a rescisão contratual em razão da demora na entrega.

2. Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

3. As perdas e danos pelo atraso na entrega da obra, cuja data certa estava prevista no pacto, geram presunção de prejuízo. Por conseguinte, a indenização referente a aluguéis é forma regular para fixação das perdas e danos experimentados pelos consumidores adquirentes de imóveis que não obtiveram a entrega do bem na data convencionada.

4. No que tange à indenização por danos morais, em que pese alguns Tribunais possuam o entendimento de que transtornos decorrentes do descumprimento contratual são consequências naturais do risco inerente a qualquer negócio jurídico, sem, contudo, constituir dano moral passível de ressarcimento, em casos específicos, se demonstrado que o prazo contratual foi extrapolado em muito, possível a fixação de indenização.

5. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

 

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA para reformar a sentença exarada na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA (4ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI), proposto por MARIA AUXILIADORA LIMA DO MONTE, ora apelada.

Ingressou a parte autora com a ação, alegando, em síntese, ter firmado Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Para Entrega Futura, em 20.12.2014, junto à construtora requerida, tendo por objeto a compra de um apartamento no edifício Picos, do Solaris Residence City, nesta cidade, no valor de cento e noventa e três mil reais (R$ 193.000,00).

Afirmou que o bem seria pago nas seguintes condições: Entrada: 01 (uma) parcela no valor de R$ 8.000,00 (três mil reais); 36 (trinta e seis) parcelas no valor de R$ 695,00 (oitocentos reais), vencendo a primeira dia 25/01/2015; 02 (duas) parcelas anuais no valor de R$ 16.590,00 (dezesseis mil, quinhentos e noventa reais), com vencimentos anuais, a primeira vencendo dia 10/12/2015; 01 (uma) parcela no valor de R$ 30.200,00 (trinta mil e duzentos reais), na entrega das chaves; 84 (oitenta e quatro) parcelas no valor de R$ 1.150,00 (hum mil, cento e cinquenta reais), vencendo a primeira dia 25/01/2018, em sequência, as parcelas do índice 4.2 do contrato.

Alegou que vem regularmente adimplindo com o que fora pactuado, tendo já efetuado (até Setembro/2019) o pagamento do montante de R$ 96.227,32 (noventa e seis mil, duzentos e vinte e sete reais, trinta e dois centavos), como se verifica do recibo e comprovantes de pagamentos anexos.

Asseverou que de acordo com o instrumento contratual, a Requerida tinha prazo determinado (janeiro/2018) para a entrega do apartamento, acrescido de mais 6 (seis) meses e/ou eventualidade de ocorrência de caso fortuito ou força maior.

Registrou que verificada a Cláusula IX, acerca da prorrogação do prazo de entrega (6 meses) e inocorrido caso fortuito ou força maior, a Requerida já deveria ter entregue o imóvel em AGOSTO/2018, o que não se verifica. Mesmo que entregasse agora, fácil observar que se apresenta impróprio para moradia, como bem demonstram os documentos fotográficos inclusos.

Em razão do exposto, requereu a concessão dos efeitos da tutela de urgência, inaudita altera parte, para fins de suspender a cobrança de parcelas relacionadas ao contrato firmado com a Requerente e referente ao item 4.0, até final deslinde processual, bem como, proibição de inclusão do nome da Requerente em cadastro de negativação (SPC/SERASA), fixando-se multa diária (art. 537, do CPC) para o caso de descumprimento de ordem judicial. No mérito, requereu a PROCEDENTE o presente pedido, rescindindo o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel para Entrega Futura e para fins de condenar a empresa R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA a: a) Devolver, de forma integral, os valores pagos (entrada, parcelas...), que até setembro/2019 totalizavam o importe de R$ 96.227,32 (noventa e seis mil, duzentos e vinte e sete reais, trinta e dois centavos), com as correções monetárias e juros legais; b) ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,2% (dois décimos por cento) do valor atualizado do imóvel por mês de atraso na entrega da unidade, que, afastada a abusividade do prazo indicado na Cláusula IX, compreende a partir de janeiro/2018 a data atual; c) a apresentar demonstrativo de pagamento e/ou relatório resumido do contrato, informando dos valores pagos pela Requerente em relação ao contrato em discussão; d) ao pagamento de indenização por danos morais, então experimentados pela Requerente, no importe fixado judicialmente.

Juntou documentos.

Devidamente citada, a construtora apresentou contestação, alegando, preliminarmente, o indeferimento da justiça gratuita para o autor. No mérito, alega o adimplemento substancial da obrigação, a relação contratual e o Principio do Pacta Sunt Servanda, responsabilidade civil nas relações consumeristas, ausência do nexo de causalidade, atraso na entrega por culpa exclusiva da autora, devendo haver a rescisão do contrato descontando a integralidade da comissão de corretagem, bem como que a pena convencional não pode superar 25% da quantia paga, a inexistência de dano moral e que os juros de mora somente devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

 

Réplica a contestação.

Por sentença, o d. Magistrado a quo, assim julgou:

“Ante todo o exposto e consoante o Art. 487, I, do CPC, com resolução do mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos seguintes termos:

I- DECLARO RESCINDIDO o contrato firmado entre as partes, por CULPA EXCLUSIVA DO RÉU.

II- CONDENO o réu à devolução da totalidade dos valores efetivamente pagos, de forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação inicial.

III- CONDENO o réu ao pagamento de multa compensatória de 20% sobre o valor pago.

IV- Condeno a R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, INCORPORADORA ao pagamento de danos morais arbitrados no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais);.

V- Custas Judiciais e Honorários Advocatícios de 10% sobre o valor da condenação em favor do autor.”

Embargos Declaratórios opostos pela requerida, mas rejeitados.

Inconformada, a parte requerida interpôs Recurso de Apelação aduzindo, em preliminar, que a sentença é extra petita porque a apelada não postulou a multa compensatória. No mérito, reiterou os argumentos já apresentados clamando pela reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas pela autora.

O Ministério Público deixou de se manifestar por não restar configurado interesse público que justifique sua intervenção na demanda.

É o relatório.

 

 

VOTO

 

Eminentes julgadores,

A Apelação Cível merece ser conhecida, eis que existentes os pressupostos de sua admissibilidade.

Aduziu a recorrente que a sentença é extra petita, visto condenou a apelante em multa compensatória sem o respectivo pedido.

A cláusula penal, também chamada de pena convencional e multa contratual, é uma obrigação acessória em que se estipula pena ou multa para evitar o inadimplemento da obrigação principal, bem como prefixar perdas e danos.

Para a inclusão da referida cláusula, estima-se, previamente, na fase pré-contratual, os prejuízos que podem ser causados pela mora ou pela inexecução da obrigação, calculando-se as perdas e danos advindas do parcial ou completo inadimplemento, evidenciando a natureza coercitiva da cláusula penal.

Dispõe o Art. 408 do Código Civil:

 “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”.

Assim, a multa é decorrência do contrato, sendo desnecessário o pedido para a sua aplicação.

Registre-se que, apesar da previsão contratual unicamente em desfavor de uma das partes, entende o STJ no Tema 971:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Desse modo, rejeito a preliminar suscitada.

O cerne da questão gira em torno de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em razão de não entrega no prazo convencionado e as consequências advindas desa rescisão.

De início, ratifico o posicionamento do douto juízo singular com relação ao deferimento dos benefícios da justiça gratuita, haja vista não ter conseguido demonstrar a ausência do direito ou a alteração da condição financeira da parte autora.

Assim, mantenho a justiça gratuita deferida em Primeiro Grau.

É fato inconteste que o prazo fatal para a entrega do imóvel objeto do contrato em discussão encerrou-se em janeiro/2018, sendo certo ainda que em novembro/2019, a parte autora procurou a empresa ré requerendo a rescisão contratual em razão da demora na entrega.

Nos termos do artigo 389 do Código Civil, "não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”
Prevendo ainda o artigo 475 do mesmo Diploma: "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Por inadimplemento da obrigação, entende-se como sendo "o não cumprimento dos deveres obrigacionais por aquele que tinha o dever de fazê-lo." A infração de dever legal ou de dever contratual poderá levar ao desfazimento da relação jurídica originada pelo contrato (…) A consequência teoricamente normal para o inadimplemento é responder o inadimplente por perdas e danos" (Tomasetti, LI 9.º [Oliveira. Coment. Locação, p. 137]). Sobre o tema, v. tb. Nery. Soluções Práticas, v. II, n. 17, pp. 505-527 (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil comentado [livro eletrônico] 3. ed. - São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019).

Nessa toada, tenho que a parte ré não apenas confirmou o não cumprimento do prazo estabelecido para a entrega do imóvel, como sequer tentou justificar tal atraso, limitando-se a afirmar que a parte autora estava inadimplente com suas parcelas.

Esclarecido os pontos iniciais, com o embasamento legal, necessário esclarecer ainda que nenhuma das partes impugnou a rescisão do contrato determinada em sentença, tão somente as consequências desta dissolução.

Assim, analisarei adiante os pedidos formulados nas razões recursais.

DA MULTA (CLÁUSULA) PENAL:

Ambas as partes pleitearam a condenação ao pagamento em seu favor da multa penal estabelecida no contrato originalmente celebrado entre as partes estipulada em favor da parte ré.

Em relação ao pedido da parte ré, tenho que esse não merece amparo, em razão da rescisão contratual ter ocorrido em virtude do atraso significativo na entrega do imóvel, sendo assim, não há que se punir ainda mais o consumidor por um erro que não deu causa.

Nesta senda, não acolho o pedido formulado pela parte ré no que diz respeito a condenação da parte autora ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato.

Já no que diz respeito ao pleito da parte autora, tenho que deve ser mantido o decidido em sede de sentença, aplicando-se o Tema fixado pelo STJ, a saber:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Assim, como requereu a parte autora a condenação em lucros cessantes, não pode haver cumulação com a condenação em pagamento de multa penal.

Diante do exposto, igualmente não acolho o pedido de reforma da sentença para condenação da parte ré ao pagamento de multa penal em seu favor, mantendo, neste aspecto, a douta sentença em seus exatos termos.

DO DANO MORAL:

No que tange à indenização por danos morais, em que pese alguns Tribunais possuam o entendimento de que transtornos decorrentes do descumprimento contratual são consequências naturais do risco inerente a qualquer negócio jurídico, sem, contudo, constituir dano moral passível de ressarcimento, em casos específicos, se demonstrado que o prazo contratual foi extrapolado em muito, possível a fixação de indenização.

Por oportuno, cita-se duas recentes decisões exaradas pelo Colendo STJ, verbis:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DANO MORAL. ATRASO EXCESSIVO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. (...)

2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inexiste dano moral com o mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar apta a justificar o reconhecimento de violação a direito da personalidade.

3. De acordo com a orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, o longo período de atraso na entrega do imóvel configura dano extrapatrimonial indenizável.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 2003228/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2022, DJe 29/04/2022)”

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. I(...) DANO MORAL CONFIGURADO. (...). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. (...)

3. Não merece reparos a decisão hostilizada, pois o acórdão recorrido julgou no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte Superior e as razões recursais encontram óbice na Súmula 83 do STJ, que determina a pronta rejeição dos recursos a ele dirigidos, quando o entendimento adotado pelo e. Tribunal de origem estiver em conformidade com a jurisprudência aqui sedimentada, entendimento aplicável também aos recursos especiais fundados na alínea a do permissivo constitucional.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1957405/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/04/2022, DJe 27/04/2022)”

Assim, mantenho a sentença também quanto a este ponto.

No que tange ao termo inicial dos juros de mora, em tratando de responsabilidade contratual, conta-se a partir da citação, nos termos do art. 405, do CC.

Diante do exposto, VOTO pelo IMPROVIMENTO dos recursos, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

MAJORO os honorários advocatícios para quinze por cento (15%) do valor da condenação.

É o voto.

 

 

Teresina, 29/05/2024