AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONDUTA CONTRADITÓRIA POR PARTE DA LOCADORA. Recurso conhecido parcialmente e provido. 1. Segundo garante o art. 27 da Lei Federal nº 8.245/1991, o locatário possui direto de preferência de compra do imóvel em igualdade de condições com eventuais terceiros também interessados na aquisição. 2. A conduta adotada pela Agravada demonstram uma má-fé por parte da locadora, uma vez que esta alegou, primeiramente, a necessidade de retomada do imóvel para fins de habitação, mas, diante da ciência do interesse de compra pelo Agravante, apresentou uma proposta de venda com valor muito superior ao praticado pelo mercado. 3. Assim, julgo que os atos realizados pela Agravada demonstram uma clara intenção de frustrar o exercício do direito de preferência pelo Agravante, como forma de acelerar a desocupação do imóvel sobre o qual, frise-se, encontrava-se sujeito a um contrato de aluguel firmado entre as partes, que só findou no final do mês de junho de 2023. 4. Recurso conhecido parcialmente e provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0754863-81.2023.8.18.0000 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 06/06/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0754863-81.2023.8.18.0000

Agravante: FRANCISCO ANTÔNIO CARVALHO VIANA

Advogado: Bruno Barbosa Silva (OAB/PI Nº 8.744)

Agravado: ESPÓLIO DE FRANCISCO PEREIRA, representado pela inventariante MARIA ANTÔNIA DOS REIS PEREIRA

Advogadas: Monalissa Cristine Pereira da Silva (OAB/PI Nº 15.007) e outra

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONDUTA CONTRADITÓRIA POR PARTE DA LOCADORA. Recurso conhecido parcialmente e provido.

1. Segundo garante o art. 27 da Lei Federal nº 8.245/1991, o locatário possui direto de preferência de compra do imóvel em igualdade de condições com eventuais terceiros também interessados na aquisição.

2. A conduta adotada pela Agravada demonstram uma má-fé por parte da locadora, uma vez que esta alegou, primeiramente, a necessidade de retomada do imóvel para fins de habitação, mas, diante da ciência do interesse de compra pelo Agravante, apresentou uma proposta de venda com valor muito superior ao praticado pelo mercado.

3. Assim, julgo que os atos realizados pela Agravada demonstram uma clara intenção de frustrar o exercício do direito de preferência pelo Agravante, como forma de acelerar a desocupação do imóvel sobre o qual, frise-se, encontrava-se sujeito a um contrato de aluguel firmado entre as partes, que só findou no final do mês de junho de 2023.

4. Recurso conhecido parcialmente e provido.

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente Agravo de Instrumento, e, quanto a esta parte, dar provimento ao recurso para confirmar a manutenção da ocupação do imóvel pelo Agravante até o julgamento de mérito no primeiro grau, mediante o depósito mensal na data e nos valores acordados o valor do aluguel, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FRANCISCO ANTÔNIO CARVALHO VIANA em face de decisão proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, que, nos autos da Ação Ordinária movida em face do ESPÓLIO DE FRANCISCO PEREIRA E OUTROS, deixou de analisar o pedido liminar e determinou a citação dos Réus para apresentação de contestação.

 Em suas razões recursais, o Agravante alega que: i) ano após ano os novos contratos de aluguéis foram feitos com o proprietário, sempre de forma amigável, até seu falecimento, quando passaram a ser firmados por meio da segunda requerida, sra Maria Antônia dos Reis Pereira, viúva do proprietário e atual inventariante do espólio de Francisco Pereira; ii) a segunda Requerida, em 03 de fevereiro de 2023, encaminhou para o Autor, por meio de sua advogada, uma notificação extrajudicial para desocupação do imóvel até o dia 30 de março de 2023, informando que seria para fins de moradia, rescindindo unilateralmente o contrato que possui prazo até 29 de junho de 2023; iii) por conta de tal notificação, apresentou proposta de compra do imóvel que foi levada a avaliação pelas Rés, de modo que as referidas tratativas demonstram a intenção de venda do imóvel e não para fins de moradia própria como alegado na notificação para desocupação do imóvel, ferindo o direito de preferência do Agravante previsto no art. 27, da Lei 8.245/91; iv) após consulta jurídica, a segunda Requerida buscou remediar a irregularidade/ilegalidade cometida e encaminhou ao Recorrente uma carta de preferência para compra de imóvel, por meio de advogada sem qualquer representação (procuração), o que enseja a nulidade da notificação, na qual foi formulada o imóvel foi oferecido pelo valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais); v) em avaliações do valor do terreno do ano de 2021, feitas pelos profissionais devidamente habilitados, foi auferido o valor médio de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), quantia muito abaixo da oferta apresentada ao Recorrente. Com base nisso, requereu o conhecimento e provimento ao recurso, assim como atribuição de efeito suspensivo ao mesmo para que: i) seja declarada a nulidade do procedimento de direito de preferência aberto pelos Agravados; ii) seja determinado aos Agravados que se abstenham de tomar providências referentes a desocupação do imóvel até o deslinde da demanda principal, mediante depósito judicial mensal dos valores dos aluguéis vincendos.

 Decisão monocrática proferida por esta Relatoria no ID 11503294 concedendo parcialmente o efeito suspensivo.

 PONTO CONTROVERTIDO: É questão controvertida no presente recurso o direito do Agravante ser mantido no imóvel até o fim do prazo contratual.

 

VOTO

I. DO CONHECIMENTO

De saída, quanto ao cabimento do recurso, é possível observar que o Agravante interpôs o recurso em face do despacho que determinou a intimação do Réu antes de se pronunciar sobre o pedido liminar, formulado na petição inicial pelo ora Recorrente.

Todavia, ainda que se confunda com um mero despacho, isto é, sem cunho decisório, entendo que no caso em específico – no qual o juízo a quo postergou a análise do pedido liminar para após a formalização do contraditório – há uma interferência na esfera jurídica do Agravante, haja vista a possibilidade do mesmo ser obrigado a desocupar o imóvel objeto da presente lide.

Dessa maneira, entendo pelo cabimento do Agravo de Instrumento, em relação ao seu pedido de ser mantido no imóvel até o julgamento do mérito da demanda.

No entanto, o Agravante também formulou, em sede de liminar, o seguinte pedido, ipsis litteris:

 

“Pelo exposto, requer que seja recebido e conhecido o presente agravo de instrumento para após: Em sede liminar:

[…]

b) Seja declarada a nulidade do procedimento de direito de preferência realizado pelos agravados, com base nas ilegalidades apresentadas, permitindo a permanência do agravante no imóvel situado na Rua Goiás, nº 940, bairro Ilhotas, Teresina-PI, CEP: 64.001-620, até que seja oportunizado e finalizado o procedimento do direito de preferência de compra dentro dos termos legais (em especial com apresentação de proposta pelos réus considerando o primeiro valor que avaliaram o bem, qual seja, R$100.000,00), garantindo a permanência pelo prazo mínimo de 12 (doze) meses, pelas razões expostas, sob pena de multa a ser arbitrado por Vossa Excelência”.

 

Ora, tal pedido confunde-se com o próprio mérito da demanda originária, questão sobre a qual ainda não houve nenhuma manifestação por parte do juízo de origem, de modo que é inviável a sua análise no presente Agravo de Instrumento, sob pena de supressão de instância.

Portanto, conheço apenas em parte o presente Agravo de Instrumento, negando seguimento quanto ao pleito de declaração do procedimento de direito de preferência instaurado pelos Agravados.

 

II. DO MÉRITO

Conforme relatado, o Agravante alega, em síntese, que após muitos anos sendo inquilino no imóvel em questão, foi recentemente notificado pelos atuais proprietários para que desocupasse o prédio antes mesmo do final do contrato de aluguel, com termo final assinalado para 29/06/2023. 

Argumenta que, apesar de ter sido alegada a retomada do imóvel para fins de moradia própria, a Agravada respondeu a uma proposta de compra do imóvel com uma contraproposta, com base no direito de preferência garantido pela Lei do Inquilinato, na qual ofertou o imóvel pela quantia de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), montante em total dissonância com o seu real valor.

Com efeito, segundo garante o art. 27 da Lei Federal nº 8.245/1991, o locatário possui direto de preferência de compra do imóvel em igualdade de condições com eventuais terceiros também interessados na aquisição, ad litteram:

 

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

 

Ocorre que, in casu, consoante se extrai da notificação de ID 11404311, o Agravante foi primeiramente notificado para desocupar o imóvel na data de 30/03/2023, antes mesmo do deslinde do contrato, para suposto fim de moradia pessoal da Agravada Maria Antônia dos Reis Pereira.

Após tal notificação, o Agravante apresentou proposta de compra do imóvel, oportunidade na qual foi respondido pela Agravada por meio de uma “carta de preferência para compra do imóvel” (ID 11404312), em que o imóvel foi posto a venda ao Recorrente pelo valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais).

Entretanto, é possível observar nos autos outras três avaliações distintas do valor do imóvel apresentado por corretores imobiliários devidamente inscritos no CRECI, que apontam para uma quantificação média de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais).

Desse modo, entendo que a conduta adotada pela Agravada no discorrer dos referidos fatos demonstram uma má-fé por parte da locadora, uma vez que esta alegou, primeiramente, a necessidade de retomada do imóvel para fins de habitação, mas, diante da ciência do interesse de compra pelo Agravante, apresentou uma proposta de venda com valor muito superior ao praticado pelo mercado.

Assim, julgo que os atos realizados pela Agravada demonstram uma clara intenção de frustrar o exercício do direito de preferência pelo Agravante, como forma de acelerar a desocupação do imóvel sobre o qual, frise-se, encontrava-se sujeito a um contrato de aluguel firmado entre as partes, que só findou no final do mês de junho de 2023.

Portanto, dessa vez em sede de cognição exauriente, julgo pelo provimento parcial ao recurso, confirmando o direito do Agravante de permanecer no imóvel até o julgamento da ação na primeira instância.

 

III. CONCLUSÃO

Por conseguinte, conheço em parte o Agravo de Instrumento, e, quanto a esta parte, dou provimento ao recurso para confirmar a manutenção da ocupação do imóvel pelo Agravante até o julgamento do processo em primeira instância, mediante o depósito mensal na data e nos valores acordados o valor do aluguel.

Sessão Ordinária por videoconferência realizada nesta data, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Lopes e Silva Neto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo.

Manifestação oral: Dr. Bruno Barbosa Silva (OAB/PI Nº 8.744); Dra. Monalissa Cristine Pereira da Silva (OAB/PI Nº 15.007).

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Catarina Gadelha Malta de Moura Rufino.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 05 de junho de 2024.

Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

-Relator-