EMENTA: APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA “INAULDITA ALTERA PARS. ATRASO INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DA ENTREGA DAS PARCELAS PAGAS. 1. Em princípio, não assiste razão à apelante em relação à alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Diferentemente do que se alega, os autores se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts. 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva. 2. Verifica-se que a previsão para a entrega do empreendimento se daria em 24 ( vinte e quatro meses) a partir do registro do memorial do loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o registro do loteamento anexado ( Id. 13200297) , a data de 18/12/2014, é possível afirmar que a apelante tinha como prazo para entrega do empreendimento o mês de Dezembro de 2016. Cumpre ressaltar que a tese de aplicabilidade de prorrogação do prazo por 04 ( quatro) anos, com base nas alterações da Lei nº 6.766/1979 trazidas pelas Lei nº 14.118/2021, não deve prosperar, uma vez que não foi informada tal possibilidade aos requerentes, não havendo menção desde prazo na avença. 3. Consequentemente, o atraso na entrega da obra autoriza a rescisão do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado entre as partes, sendo devido aos recorridos a devolução do valor pago, conforme decidido em sentença, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0823618-04.2018.8.18.0140 - Relator: FERNANDO LOPES E SILVA NETO - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 03/06/2024 )

APELAÇÃO CÍVEL N° 0823618-04.2018.8.18.0140

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL

ORIGEM: TERESINA / 3ª VARA CÍVEL

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

ADVOGADO: LUCAS LIMA RODRIGUES (OAB/GO Nº 38.049) E OUTRO

APELADO: JOSÉ JOACIR DA SILVA E OUTRA

ADVOGADO: JOÃO EVANGELISTA PEREIRA DE ARAÚJO (OAB/PI Nº 5.205)

RELATOR : Desembargador FERNANDO LOPES E SILVA NETO

EMENTA

APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E  PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA “INAULDITA ALTERA PARS. ATRASO INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DA ENTREGA DAS PARCELAS PAGAS. 1. Em princípio, não assiste razão à apelante em relação à alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Diferentemente do que se alega, os autores se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts. 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva. 2. Verifica-se que a previsão para a entrega do empreendimento se daria em 24 ( vinte e quatro meses) a partir do registro do memorial do loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o registro do loteamento anexado ( Id. 13200297) ,  a data de 18/12/2014, é possível afirmar que a apelante tinha como prazo para entrega do empreendimento o mês de Dezembro de 2016. Cumpre ressaltar que a tese de aplicabilidade de prorrogação do prazo por 04 ( quatro) anos, com base nas alterações da Lei nº 6.766/1979 trazidas pelas Lei nº 14.118/2021, não deve prosperar, uma vez que não foi informada tal possibilidade aos requerentes, não havendo menção desde prazo na avença. 3. Consequentemente, o atraso na entrega da obra autoriza a rescisão do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado entre as partes, sendo devido aos recorridos a devolução do valor pago, conforme decidido em sentença, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à  unanimidade, em CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença em todos os seus termos. Nesta instância recursal, majorar os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, na forma do voto do Relator. Dispensado parecer do Ministério Público Superior.

RELATÓRIO

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em face da sentença (Id. 13200463 ) ), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina -PI, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E  PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA “INAULDITA ALTERA PARS” ( Processo nº 0823618-04.2018.8.18.0140 ) movida por JOSE JOACIR DA SILVA e MARIA STELA RANGEL DA SILVA, nos seguintes termos:

II – DISPOSITIVO(com fundamento no art. 489, inciso III, do CPC)a) Rescindir o contrato existente entre as partes;b) condenar a requerida a restituir imediatamente aorequerente o valor correspondente às parcelas efetivamente pagas e comprovadas nos autos, devendo ser corrigidas monetariamente, desde o efetivo desembolso até pronto pagamento, observando-se os índices da Corregedoria de Justiça deste Estado, acrescidas de juros no importe de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da data da citação;c) pelo princípio da causalidade, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da autora, que ora fixo em 15% (quinze por cento) do valor total da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2° e 17°, do CPC, levando em conta a natureza da lide e tempo transcorrido desde o seu ajuizamento até a prolação de sentença;

Os requerentes, ora apelados, informaram que em 13 de março do ano de 2015, firmaram com a apelada o “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e Outras Avenças”, para a compra de uma unidade no loteamento “ Verana Teresina”, n.º 17 da Quadra I, com prazo de entrega para dezembro de 2016. Contudo, houve atraso da entrega do lote, objeto do contrato, bem como houve embargo da obra pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI. Por este motivo, ingressaram com a ação com o objetivo de rescindir o contrato com a declaração da rescisão do contrato havido entre as partes por culpa da parte Requerida em razão do exorbitante atraso na entrega do lote com a consequente devolução imediata dos valores já pagos a título de parcelas, taxa de administração e outras taxas e tributos que forem desembolsados pelos Autores.

Alegaram os Requerentes que pagaram R$ 191.411,72 (cento e noventa e um mil e quatrocentos e onze reais e setenta e dois centavos), até a data de 10 de outubro do ano de 2018.

Na sentença, o magistrado a quo condenou a requerida a restituir imediatamente aos requerentes, o valor correspondente às parcelas efetivamente pagas e comprovadas nos autos, devendo ser corrigidas monetariamente, desde o efetivo desembolso até pronto pagamento, observando-se os índices da Corregedoria de Justiça deste Estado, acrescidas de juros no importe de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da data da citação.

Opostos Embargos de Declaração, o magistrado julgou-lhes improcedentes por falta de amparo legal, mantendo-se a decisão pelos seus próprios fundamentos. ( Id.13200469 )

Irresignada, a requerida interpôs o presente recurso, e suas razões recusais, aduz a não configuração do atraso na obra e, a possibilidade de prorrogação por mais 04 ( quatro) anos dos prazos nos termos das alterações da Lei nº 6.766/1979 trazidas pelas Lei nº 14.118/2021.

Diz que os requerentes trazem razões incontroversas a respeito da real motivação do ingresso da ação, vez que alegam suposto defeito no sistema de drenagem do empreendimento, contudo, conforme Termo de Conclusão da Obra disponibilizado pela Superintendência de Desenvolvimento Urbano-SDU/LESTE, o problema estaria vinculado somente a duas unidades, não trazendo qualquer prejuízo aos autores, não podendo ser considerado como motivador ao ajuizamento da ação. Sustenta que os autores apresentam informações de ausência de entrega de quiosques, brinquedoteca e calçadas na frente, porém tal obrigação não resta configurada.

Aduz, ainda, a inaplicabilidade do do Código de Defesa do Consumidor, no caso.

Requer, ao final, o provimento do recurso para reformar a sentença no sentido de dar improcedência aos termos da inicial.

Em suas contrarrazões recusais, os apelados contraditam os argumentos do apelo, e pugnam pelo seu improvimento. ( Id. 13200477 )

Recurso recebido no efeito devolutivo e suspensivo, uma vez que na sentença não estão inseridas as matérias previstas no artigo 1.012, § 1º ,I a VI, nos termos do Código de Processo Civil (ID. 13413509 ).

É o que importa relatar.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento virtual.

VOTO DO RELATOR

I- DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, os recursos foram conhecidos e recebidos em seu duplo efeito legal (decisão – Id. 13413509).

 

II- DO MÉRITO DO RECURSO 

Conforme relatado, insurge-se o apelante em face de sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valor Pago movida pelos apelados, na qual, deu procedência aos pedidos autorais para rescindir o contrato discutido e, condenou o requerido, ora apelante, a restituição imediata do valor correspondente às parcelas efetivamente pagas e comprovadas nos autos, para a aquisição de uma unidade no loteamento “ Verana Teresina”, n.º 17 da Quadra I.

Na sentença, o magistrado a quo entendeu que a parte requerida encontra-se inadimplente com suas obrigações, por deixar de entregar o lote em perfeitas condições, devendo a avença ser plenamente rescindida, retornando as partes ao status quo ante.

Em princípio, não assiste razão à apelante em relação à alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Diferentemente do que se alega, os autores se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts. 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva.

Pois bem. Tratando-se de demanda que diz respeito a rescisão contratual de compra e venda de imóvel, imperioso analisar a existência ou não do atraso na entrega da obra.

O apelante aduz a não configuração do atraso na obra e, a possibilidade de prorrogação por mais 04 ( quatro) anos dos prazos nos termos das alterações da Lei nº 6.766/1979 trazidas pelas Lei nº 14.118/2021.

Ocorre que, o atraso na obra deve balizar-se na utilização do prazo constante na promessa de compra e venda firmado entre as partes. O Instrumento Particular de Compra e Venda do Imóvel, Alienação Fiduciária em garantia, constante nos autos ( Id. 13200299), revela na cláusula 2.130, item E:

“Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro meses), contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, nos termos da Lei Federal nº 6.766, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados”.  

Verifica-se que a previsão para a entrega do empreendimento se daria em 24 ( vinte e quatro meses) a partir do registro do memorial do loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o registro do loteamento anexado ( Id. 13200297) ,  a data de 18/12/2014, é possível afirmar que a apelante tinha como prazo para entrega do empreendimento o mês de Dezembro de 2016.

Cumpre ressaltar que a tese de aplicabilidade de prorrogação do prazo por 04 ( quatro) anos, com base nas alterações da Lei nº 6.766/1979 trazidas pelas Lei nº 14.118/2021, não deve prosperar, uma vez que não foi informada tal possibilidade aos requerentes, não havendo menção desde prazo na avença.

Diante disso, restou configurado o inadimplemento da construtoraapelante.

Consequentemente, o atraso na entrega da obra autoriza a rescisão do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado entre as partes, sendo devido aos recorridos a devolução do valor pago, conforme decidido em sentença, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa forma, irretocável a sentença, visto que inequivocadamente se configurou a responsabilidade do apelante pelo atraso da obra, sem qualquer justificativa, uma vez que o contrato previa a sua conclusão em dezembro de 2016, e até o ingresso da demanda em outubro de 2018, não se operou a entrega da obra.

Acerca da controvérsia recursal, colhe-se julgados deste Tribunal de Justiça: 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.1. Importa mencionar ser descabido o pedido da parte apelante quanto ao recebimento dos valores decorrentes de taxa associativa, IPTU, taxa de ocupação, ITBI e outros emolumentos, sendo que o imóvel sequer foi entregue, a parte autora/apelada nunca teve a posse direta do imóvel.2. A restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser integral, conforme dispõe o art. 18, II, § 1º do CDC, porque a resolução do contrato se deu por culpa do apelante. Nesse ponto em particular, a questão jurídica encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme Súmula 543.3. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil.4. Por fim, em relação a aplicação de juros desde a citação, entendo como cabível no caso, visto que se trata de negócio jurídico que se originou de relação contratual, pelo que os juros de mora a serem aplicados devem ser contados desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.5. Recurso conhecido e improvido.(TJPI | Apelação Cível Nº 0802676-48.2018.8.18.0140 | Relator: Fernando Carvalho Mendes | 1ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL | Data de Julgamento: 26/05/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. RECURSO CONHECIDO, MAS PARA NEGAR-LHES PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, para aquisição de 04 (quatro) imóveis (apartamento), com prazo de entrega dos imóveis para janeiro/2018, sendo estendido para 31/07/2018, de acordo com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, de acordo com o contrato. No entanto, passados mais de um ano e meio, a empresa demandada não cumpriu o pactuado, requerendo o autor a sua rescisão, sendo declarado rescindido o contrato em razão do inadimplemento contratual da construtora requerida. Cumpre destacar que a relação jurídica existente entre as partes se caracteriza como sendo de consumo, uma vez que o Autor e Ré enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor, respectivamente, previstos no Código de Defesa do Consumidor. Percebe-se que de acordo com a documentação acostada aos autos o promitente comprador, ora apelado, afirmam que não fora respeitado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega dos imóveis, desrespeitando a recorrente a cláusula III contratual. Confirma ainda, que já se passaram mais de um ano e meio de atraso e a apelante entregou os imóveis ao apelado. Assim, a questão deve ser analisada à luz das disposições das normas consumeristas. Nota-se, neste caso, a inadimplência da apelante em relação ao prazo para entrega dos imóveis, sem qualquer causa justificadora capaz de sustentar o ocorrido, fato este que deixou o apelado Irresignado, perdendo o interesse no negócio. Com efeito, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, ex vi do art. 475 do CC. Frise-se que a recorrente não provou que houve excludente de responsabilidade, na forma do art. 14, § 3º do CDC, como fatos alheios a sua vontade. O que se tem em concreto é que a obra não foi entregue ao promitente comprador no prazo estabelecido no contrato de compra e venda. Cabível, pois, a determinação de devolução do valor pago integralmente, de forma imediata, a fim de que as partes voltem ao status quo ante, nos termos da Súmula 543 do STS. Por outro lado, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 -, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Precedentes. Recurso conhecido, mas para NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo-se, consequentemente, a sentença a quo em todos os seus termos e fundamentos, com acréscimo de 5% (cinco por cento) de honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.(TJ-PI - AC: 08328917020198180140, Relator: José James Gomes Pereira, Data de Julgamento: 08/07/2022, 2ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL). 

No que diz respeito as alegações do apelante de razões incontroversas dos requerentes a respeito da real motivação do ingresso da ação, não deve prosperar, a motivação expressa da rescisão contratual, tanto na peça de ingresso da demanda quanto na sentença recorrida, faz referência ao atraso na entrega da obra. Os argumentos trazidos acerca dos embargos da obra, independente de causar prejuízo aos demandantes ou não, não são capazes de influenciar no julgado.

Assim sendo, encontra-se suficientemente demonstrada a responsabilidade da demandada/ apelante, de modo a não ter razão para modificação da sentença a quo, a sua manutenção é medida que se impõe.

 

III-  DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO , mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Nesta instância recursal, majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15 %( quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil.

Dispensado parecer do Ministério Público Superior.

É o voto.

DECISÃO

Acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença em todos os seus termos. Nesta instância recursal, majorar os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, na forma do voto do Relator. Dispensado parecer do Ministério Público Superior.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo.

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.