EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –AUSÊNCIA DE PROVA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E DA QUITAÇÃO – REQUISITOS ESSENCIAIS. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da regular descrição do bem. 2. Ausente a prova dos requisitos necessários, ônus do qual não se desincumbiu o autor/apelado, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória. 3. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença, dando-se pela improcedência dos pedidos iniciais e condenar o autor/apelado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0000027-65.2012.8.18.0040 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 20/05/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0000027-65.2012.8.18.0040

APELANTE: MARIA DO PERPETUO SOCORRO LAGES REBELO, JORGE ELIAS PAULO DE CARVALHO

Advogado(s) do reclamante: FRANCISCO DAS CHAGAS REBELO JUNIOR

APELADO: RAIMUNDO NONATO CASTRO MACHADO

Advogado(s) do reclamado: RAIMUNDO NONATO CASTRO MACHADO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –AUSÊNCIA DE PROVA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E DA QUITAÇÃO – REQUISITOS ESSENCIAIS. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da regular descrição do bem. 2. Ausente a prova dos requisitos necessários, ônus do qual não se desincumbiu o autor/apelado, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória. 3. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença, dando-se pela improcedência dos pedidos iniciais e condenar o autor/apelado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. 

 

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0000027-65.2012.8.18.0040
Origem: 
APELANTE: MARIA DO PERPETUO SOCORRO LAGES REBELO, JORGE ELIAS PAULO DE CARVALHO 
Advogado do(a) APELANTE: FRANCISCO DAS CHAGAS REBELO JUNIOR - PI3518-A
APELADO: RAIMUNDO NONATO CASTRO MACHADO
Advogado do(a) APELADO: RAIMUNDO NONATO CASTRO MACHADO - PI1830-A
RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

Relatório

Cuida-se de Apelação Cível, Id 729765, pag. 13/31, interposta por Maria do Perpétuo Socorro Lages Rebêlo e Jorge Elias Paulo de Carvalho, regularmente qualificados e representados por advogado constituído, impugnando sentença proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Batalha (PI) nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, proposta por Raimundo Nonato Castro Machado, ora apelado.

Referida decisão concluiu pela parcial procedência do pedido para conceder ao Autor a adjudicação compulsória da parte do imóvel objeto da lide que ainda permanece em nome da Apelante; condenou a Apelante em multa de 10% do valor da causa por litigância de má-fé; em honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa e nas custas processuais.

Alega que o apelado ao propor a ação relatou que “em 18 de dezembro de 2006, através de Contrato de Honorários, comprou de José Luiz de Carvalho e de sua esposa Zeneida Lages Rebelo de Carvalho o imóvel objeto da ação, com área de 176,48,69 ha (cento e setenta e seis hectares, quarenta e oito ares e sessenta e nove centiares), conforme Contrato de Prestação de Serviços e Pagamento de Honorários Advocatícios” e que os promitentes vendedores tinham a posse do imóvel desde 22 de junho de 1999, transferida pela ré e seu marido, através de declaração de compra e venda, posse esta que foi imitido na data da celebração do mencionado contrato de honorários advocatícios.

Mesmo assim, sustenta que adquiriram, por herança de seu pai, Gervásio Lages Rebêlo, a inteireza do imóvel referido que se acha devidamente registrado sob o nº R-002/M.163, no Cartório do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Batalha-PI (Formal de Partilha de fls. 80/81). Destaca que em razão do falecimento de sua irmã Zeneida Lages Rebelo de Carvalho, houve alteração na cadeia sucessória de modo que na condição de legítima proprietária do imóvel, na data de 29.12.2010, efetuou a transferência em cartório de metade do bem para o Sr. Jorge Elias Paulo de Carvalho, que efetuou o registro imobiliário, sob R.001/M.3.456, às fls. 035, do Livro 2-“P” de Registro Geral, na data de 08.02.2011, Cartório do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Batalha-PI (fl. 18).

Defendeu, em preliminar, a impossibilidade jurídica do pedido ao argumento de que o autor/apelado propôs ação visando adjudicar o bem imóvel que lhe foi prometido em venda por terceira pessoa, e, assim, não possui o necessário compromisso de compra e venda, tampouco comprovante de quitação do preço. E, ainda, que o imóvel esteja registrado em nome do promitente vendedor.

Requer, a extinção do processo, sem resolução de mérito.

O Réu Jorge Elias Paulo de Carvalho, também, aparelhou o recurso, Id 729765, pag. 39/46, admitindo que a sentença incorre em error in procedendo por ser extra petita, visto que ausente pedido de retenção por benfeitorias. Requer o afastamento da retenção por benfeitorias e a majoração dos honorários fixados em 10% (em dez por cento).

O Apelado apresentou contrarrazões, Id 729765, pag. 51/, sustentando que a insurgência recursal não merece prosperar visto que em contrariedade às provas do processo.

Requer seja negado provimento ao apelo confirmando a sentença recursada.

O Ministério Público disse não haver nos autos interesse público a justificar a sua intervenção.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento virtual.

Cumpra-se.

Teresina, data e assinatura eletrônicas. 

 

 

VOTO

 

Voto

Presentes os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço dos recursos.

O cerne da questão posta a desate consiste em averiguar se o promovente, ora recorrido, possui ou não direito à adjudicação do imóvel em testilha.

Os autos apontam que Raimundo Nonato Castro Machado ajuizou a vertente ação, aduzindo que realizou negócio jurídico apto a fundamentar a Ação de Adjudicação Compulsória que, aliás, dita ação foi julgada parcialmente procedente  para lhe assegurando a “adjudicação da parte do imóvel Engenho Velho que ainda está no nome da Ré; assegurou ainda ao Autor o direito de retenção por benfeitorias da parte do imóvel já transferida ao Réu; condenou ainda a Ré na multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, por litigância de má fé; bem como em honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa; e condenou o Réu a pagar ao advogado do autor os honorários de 10% sobre o valor da causa”.

Pois bem.

Como cediço, a ação de adjudicação compulsória apresenta-se como remédio jurídico posto à disposição daquele que adquiriu bem imóvel, mediante contrato de compromisso de compra e venda ou cessão desses direitos, desde que devidamente quitado, e que não logrou êxito em obter o domínio sobre o bem, ante a recusa ou omissão injustificada da outorga da escritura pública pelo promitente vendedor.

Destina-se, portanto, a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel. Para a propositura da presente demanda faz-se necessário a existência de obrigação de fazer derivada de contrato de promessa de compra e venda e a quitação do valor pelo promitente comprador. Apenas com a presença de tais requisitos, cabe ao julgador determinar a transferência pelo registro definitivo ao promitente comprador.

Nesse sentido, já se pronunciou a jurisprudência:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VEÍCULOS. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.418 DO CCB. 1. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico posto à disposição de quem, munido de um contrato de promessa de compra e venda, não logra êxito em obter a escritura definitiva do bem pela recusa dos compromitentes compradores em fornecê-la. 2. No caso, ausente instrumento de contrato a autorizar a adjudicação compulsória dos veículos. Assim, a posse de um decorre de contrato firmado com quem não tinha a propriedade registral. Já o outro depende de verificação do cumprimento de obrigações do contrato de compra e venda de imóvel firmado com o de cujus. De modo que, embora os apelantes tenham quitado as prestações do financiamento dos veículos, tal fato não autoriza a adjudicação compulsória. Ausentes os pressupostos da adjudicação compulsória. Art. 1.418 do CCB. Sentença mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJRS, Apelação Cível Nº 70076153493, Vigésima Câmara Cível, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 11/07/2018) – negritei.

 

O art. 1.418 do Código Civil institui, verbis: 

 

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

Sobre o direito do promitente comprador em adjudicar o imóvel, previsto no art. 1.418, do Código Civil, calha transcrever a seguinte lição doutrinária:

 

Independentemente de registro, o promitente comprador adquire o direito ao contrato definitivo ante a ausência de cláusula pactuando o direito de arrependimento. O presente dispositivo legal vem reforçar os principais efeitos decorrentes do registro imobiliário: direito de sequela e de preferência. Assim, a partir do registro, o direito do promitente vendedor de dispor do bem se tornará limitado, pois o promitente comprador poderá exigir, inclusive de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Havendo recusa, poderá se valer da ação de adjudicação de imóvel. Conclui-se, assim, que o registro é imprescindível para resguardar o promissário comprador em face de terceiro. Em suma, para que o promitente comprador possa fazer uso da ação de adjudicação do bem, mister a ocorrência dos seguintes requisitos: a) cumprimento integral de todas as suas obrigações conforme avençado; b) recusa injustificada do promitente vendedor (ou de terceiros cessionários) em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. Esse último requisito tem suscitado inúmeras discussões doutrinárias. Há aqueles que sustentam que o registro é dispensável para exercer o direito à adjudicação compulsória do bem, alegando que a exigência daquele onera a parte mais suscetível de ser lesada, contrariando o escopo da norma, que é o de proteção aos direitos do promitente comprador. Esta corrente encontra-se apoiada na Súmula n. 239 do STJ que diz: 'O direito a adjudicação compulsória não se condiciona Ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis'. Contudo, a maioria da doutrina e o próprios Tribunais têm se manifestado no sentido de que a referida Súmula perdeu sua validade em vista da legislação atual. Conclui-se, assim, que o referido artigo em comento é claro e reforçou o entendimento de que é indispensável o registro da promessa de compra e venda para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (HAJEL, Flávia N. J.; MACHADO, Antônio Cláudio da Costa (organizador); (CHINELLATO, Silmara Juny (coordenadora), Código Civil Interpretado: artigo por artigo, parágrafo por parágrafo, 3. ed. Barueri/SP: Editora Manole, 2010, p. 1.130)

 

Conforme se observa das provas carreadas aos autos, a Apelante Maria do Perpétuo Socorro Lages Rebêlo adquiriu o imóvel objeto da ação, através de sucessão causa mortis, conforme os formais de partilha constante dos autos (fls. 127/127 e 129/130 do ID 729762), sendo, pois, a sua legítima proprietária, conforme registro de imóvel de fl. 11 do ID 729762. 

E, no caso, não existe nos autos contrato escrito, sem cláusula de arrependimento, celebrado entre a ela proprietária e os primeiros cessionários, pois o que existe é apenas uma simples “Declaração” unilateral, que sequer especifica o imóvel, pois não consta o número da matrícula, nem o do registro do imóvel,  sem a individualização, sem a dimensão, e sem os confrontantes, firmada por ela e seu cônjuge, declarando que vendiam o imóvel para o senhor José Luiz e seu cônjuge, pelo valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), tendo recebido R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em um cheque, na data da declaração, e o restante de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) receberiam dentro de 90 (noventa) dias da data da assinatura daquela declaração. 

Assim, daí, já se depreende a ausência dos requisitos da ação de adjudicação compulsória, quais sejam o contrato escrito e o pagamento da integralidade do preço. 

É que, sendo a ação de adjudicação compulsória medida destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, é requisito essencial a existência de um compromisso de compra e venda efetivado por meio de instrumento público ou particular, sob a forma manuscrita, datilografada ou impressa. Inteligência dos arts. 11 do Dec. Lei n.º 58/1937 e 26 da Lei 6.766/1979.

E, no caso, conforme já dito, o pedido inicial encontra-se amparado apenas por uma declaração unilateral, sem os requisitos mínimos essenciais de um contrato preliminar, o que inviabiliza a adjudicação compulsória.

Neste sentido, os seguintes julgados:

 

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ESCRITO. CARÊNCIA DE AÇÃO. FALECIMENTO DOS PROMITENTES VENDEDORES ANTES DA OUTORGA DA ESCRITURA E DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ENCERRAMENTO DE PROCESSO DE INVENTÁRIO. LEGITIMIDADE DO HERDEIRO PARA RECONHECER O NEGÓCIO JURÍDICO E OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA. APELAÇÃO IMPROVIDA. - Sendo a ação de adjudicação compulsória medida destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, é requisito essencial a existência de um compromisso de compra e venda efetivado por meio de instrumento público ou particular, sob a forma manuscrita, datilografada ou impressa. Inteligência dos arts. 11 do Dec. Lei n.º 58/1937 e 26 da Lei 6.766/1979;- Hipótese em que o pedido inicial encontra-se amparado apenas em recibos, ausentes os requisitos essenciais do contrato preliminar, inviabilizando a adjudicação compulsória. Precedentes;- Falecimento dos promitentes vendedores antes da outorga da escritura definitiva e do ajuizamento da presente demanda. Encerramento do processo de inventário;- Legitimidade do herdeiro/proprietário para reconhecimento do negócio jurídico e outorga da escritura definitiva;- Apelo improvido. (TJ-PE - APL: 3492080 PE, Relator: Cândido José da Fonte Saraiva de Moraes, Data de Julgamento: 29/07/2015, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/08/2015).[n. g.].

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER - NOMEN IURIS IMPRÓPRIO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - SENTENÇA CONFIRMADA. A natureza da pretensão em processo civil deve ser aferida segundo o pedido formulado pela parte autora e não pelo nome utilizado na petição inicial, de sorte que, se os fatos narrados na inicial revelam que a pretensão é de adjudicação compulsória, este deve ser o rito do processo, e não o de obrigação de fazer, conforme denominado na peça exordial. Na ação de adjudicação compulsória, a declaração de vontade de alienar deve ter sido firmada pelo proprietário do bem, de sorte que, se a promessa de transferência do imóvel aos autores/apelantes não foi realizada pelos proprietários do imóvel, figura-se inadmissível a utilização da ação para obtenção da tutela pretendida. O processo de adjudicação compulsória deve ser extinto sem resolução do mérito por inadequação da via eleita e/ou por falta de interesse processual quando a parte autora não apresentar nos autos o instrumento escrito do negócio jurídico. (TJ-MS - AC: 08221178520138120001 MS 0822117-85.2013.8.12.0001, Relator: Des. Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 28/10/2013, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/12/2013).[n, g.].

 

Em consequência da ausência de contrato escrito referente ao imóvel, tem-se que o senhor José Luiz não detinha direitos reais sobre o imóvel que pudessem ser objeto de cessão ao Autor, a ponto de viabilizar uma ação de adjudicação compulsória contra a proprietária.

Ademais, conforme também já referido, mencionada declaração firmada apenas pelos proprietários registrais do imóvel, consignou que o preço do imóvel era de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), e que tinham recebido R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em cheque no momento daquela assinatura, e que o restante dos R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) seriam pagos no prazo de 90 (noventa) dias a partir daquela data.

Porém, o Autor/Apelado não apresentou prova do pagamento desse valor remanescente, de forma que não comprovou a quitação integral do preço, requisito indispensável da ação de adjudicação compulsória.

A propósito deste tema, os seguintes julgados, que decretaram a improcedência de ação de adjudicação compulsória, por ausência de comprovação da quitação do preço:

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA REQUISITOS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO - É requisito essencial na ação de adjudicação compulsória a prova da quitação do preço do imóvel, não havendo comprovação o pedido é improcedente. (TJ-MG - AC: 10024112862560001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 04/12/2019, Data de Publicação: 13/12/2019);

APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS -QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO – INEXISTÊNCIA - Para procedência da ação de adjudicação compulsória é necessária a existência dos seguintes requisitos: existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do total do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. - Não havendo prova da quitação integral do preço, não é cabível a outorga da escritura. (TJMG AC 1.0024.13.272039-2/001 - Rel. Des. Alexandre Santiago).

 

Desta feita, tem-se que o Autor também não comprovou a quitação do preço do imóvel, requisito indispensável para a ação de adjudicação compulsória.

Assim, à falência de comprovação dos requisitos legais, ônus que incumbia ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, outra alternativa não resta senão o provimento dos Apelos, para se reformar a sentença recorrida, e se julgar improcedentes os pedidos iniciais.

E, em consequência da reforma do julgado, refutando-se totalmente os fundamentos da sentença recorrida, consequência lógica é o afastamento da condenação da Ré em litigância de má fé, pois não há qualquer subsunção da sua conduta à norma, tão pouco ela causou qualquer espécie de prejuízo ao Autor; afastando-se também, em decorrência da reforma, a retenção do imóvel por benfeitorias, pois impertinente e sequer foi objeto do pedido inicial.

Ante todo o exposto, voto pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO DA APELAÇÃO, para, reformando-se a sentença recorrida, dando-se pela improcedência dos pedidos iniciais. Custas processuais e honorários advocatícios a cargo do Autor, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa.

É o voto.

 

Teresina, 01/05/2024