EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO COMERCIAL. SALAS COMERCIAIS. ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS EM CONDIÇÕES ADEQUADAS DE USO. POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DESCABIMENTO DA APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 25, § 1º, DA LEI 9.514. 1. Não obstante, como assinalado nas razões do recurso dos primeiros apelantes, a Ação Cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000, em trâmite na Justiça Federal, que serviu de embasamento para o não conhecimento do pleito de adjudicação, encontra-se arquivada em face da perda superveniente do seu objeto; 2. Desse modo, extinta e arquivada a citada ação, entendo que inexiste prejudicialidade externa que obste a apreciação do pleito de adjudicação compulsória no bojo deste processo. 3. Eventual inadimplemento da incorporadora/construtora em relação ao agente financiador deve ser entre eles ajustado, não podendo a celeuma recair sobre a consolidada propriedade dos compradores, visto que, a partir da quitação das unidades autônomas adquiridas, tornaram-se proprietários dos imóveis. 4. Não obstante reconhecido o atraso na entrega dos termos de quitação dos imóveis, é forçoso concluir que os respectivos contratos não possuem cláusula específica estipulando multa em decorrência de tal fato, não sendo lícito ao magistrado aplicar tal disposição por analogia, sem que as partes a tenham previamente estabelecido; 5. Desse modo, na ausência de cláusula fixando a aplicação de multa pelo atraso na entrega do termo de quitação, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), notadamente nas relações empresariais, admitindo-se a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes somente em situações excepcionais. 6. Recurso dos primeiros apelantes conhecido e provido. 7. Recurso dos segundos apelantes parcialmente conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0013785-97.2015.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 23/04/2024 )

0013785-97.2015.8.18.0140 – Apelações Cíveis

Origem: Teresina / 9ª Vara Cível                                                          

Apelantes / Apelados: ESPÓLIO DE FRANCISCO BARBOSA VIANA E OUTRA

Advogado: Hemington Leite Frazão (OAB/PI Nº 8.023)                         

Apelados / Apelantes: SPE POTY PREMIER – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. E OUTRA                                                                             

Advogados: Jânio de Brito Fontenelle (OAB/PI Nº 2.902) e outro

Apelado: CONDOMÍNIO COMERCIAL POTY PREMIER

Advogada: Kallyanne Hirla Oliveira Melo (OAB/PI Nº 7.676)

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO COMERCIAL. SALAS COMERCIAIS. ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS EM CONDIÇÕES ADEQUADAS DE USO. POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DESCABIMENTO DA APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 25, § 1º, DA LEI 9.514. 1. Não obstante, como assinalado nas razões do recurso dos primeiros apelantes, a Ação Cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000, em trâmite na Justiça Federal, que serviu de embasamento para o não conhecimento do pleito de adjudicação, encontra-se arquivada em face da perda superveniente do seu objeto; 2. Desse modo, extinta e arquivada a citada ação, entendo que inexiste prejudicialidade externa que obste a apreciação do pleito de adjudicação compulsória no bojo deste processo. 3. Eventual inadimplemento da incorporadora/construtora em relação ao agente financiador deve ser entre eles ajustado, não podendo a celeuma recair sobre a consolidada propriedade dos compradores, visto que, a partir da quitação das unidades autônomas adquiridas, tornaram-se proprietários dos imóveis. 4. Não obstante reconhecido o atraso na entrega dos termos de quitação dos imóveis, é forçoso concluir que os respectivos contratos não possuem cláusula específica estipulando multa em decorrência de tal fato, não sendo lícito ao magistrado aplicar tal disposição por analogia, sem que as partes a tenham previamente estabelecido; 5. Desse modo, na ausência de cláusula fixando a aplicação de multa pelo atraso na entrega do termo de quitação, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), notadamente nas relações empresariais, admitindo-se a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes somente em situações excepcionais. 6. Recurso dos primeiros apelantes conhecido e provido. 7. Recurso dos segundos apelantes parcialmente conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO

 

“Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, a) conhecer e dar provimento ao recurso do primeiro apelante, a fim de reformar a sentença a quo, deferindo a expedição do mandado de adjudicação compulsória das salas 301 e 302 do condomínio Edifício Poty Premier, na forma requerida na inicial; b) conhecer parcialmente do recurso das segundas apelantes para, dando-lhe parcial provimento, reformar a sentença de origem, exclusivamente para afastar a aplicação da multa prevista no art. 25, § 1º, da Lei 9.514/97, mantendo a sentença em seus demais termos. Sem majoração de honorários porquanto houve sucumbência recursal recíproca, nos termos do voto do Relator.”

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas, de um lado, pelo ESPÓLIO DE FRANCISCO BARBOSA VIANA e FRANCISCA FAUSTINO VILARINHO VIANA e, de outro, por SPE POTY PREMIER – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e DECTA ENGENHARIA LTDA, em face de sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, movida pelos primeiros em desfavor dos segundos apelantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo o inadimplemento dos réus na entrega do empreendimento comercial e condenando-os, solidariamente, à restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais, bem como ao pagamento de multa por atraso na expedição do termo de quitação das unidade imobiliárias nº 301 e 302 do Condomínio Comercial Poty Premier, com base no § 1º do Art. 25 da Lei 9.514/97.

Em suas razões, ID. 4719404, os primeiros apelantes alegam, preliminarmente, a nulidade da sentença, vez que esta adotou como fundamento fato até então desconhecido dos autores, qual seja, a existência da Ação Cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000, em trâmite na Justiça Federal de Primeiro Grau. Aduzem, a respeito, que a referida ação se encontra atualmente arquivada, não podendo ser considerada prejudicial ao presente feito.

Assim, requerem, ao final, seja declarada a nulidade da sentença apelada no capítulo recorrido e, sucessivamente, o provimento da apelação, a fim de que seja deferida a adjudicação compulsória das salas 301 e 302 do Edifício Poty Premier, na forma da inicial.

Consta manifestação dos segundos Apelantes, em ID. 4719420, informando que não tem interesse em contrarrazoar o recurso, pois não se opõem ao pleito de adjudicação compulsória.

Irresignados, os segundos apelantes apresentaram apelação, ID. 4719415, aduzindo, preliminarmente, que “a questão aqui posta, qual seja, a suposta irregularidade das instalações elétricas do empreendimento, que impossibilitariam a utilização das unidades, vem sendo objeto de discussão judicial em ação preexistente, processo nº 0030548- 13.2014.8.18.0140 – 2ª Vara Cível de Teresina”. Portanto, requerem o acolhimento da preliminar, a fim de que seja anulada a sentença recorrida, determinando-se a remessa dos autos ao juízo da 2ª Vara Cível desta Capital, prevento sobre a matéria; alternativamente, seja determinada a suspensão do trâmite da presente ação, até o trânsito em julgado do processo nº 0030548-13.2014.8.18.0140 – 2ª Vara Cível de Teresina.

Ainda sem sede de preliminar, apregoa a necessidade de inclusão no feito do credor fiduciário dos imóveis objeto da ação, no caso o Deutsche Bank S/A, por tratar-se de litisconsorte passivo necessário.

Quanto ao mérito, seguem destacando que os imóveis objeto da lide foram entregues efetivamente em 13/08/2013, em plenas condições de uso, conforme atestado em prévia vistoria.

Argumentam, outrossim, ser necessário aguarda-se o desfecho da Ação Judicial nº 0030548-13.2014.8.18.0140 – 2ª Vara Cível de Teresina, onde se discute a obrigatoriedade ou não das recorrentes adquirirem/instalarem a subestação, ainda pendente de julgamento.

Noutra senda, argumentam que não há que se falar em reembolso dos valores pagos pela parte autora a título de taxas condominiais, pois os autores confessam ter recebido as chaves dos imóveis em 13/08/2013.

Seguem asseverando a impossibilidade de inversão da cláusula penal prevista no item 10.1 do Contrato em favor dos autores, porquanto inexistente qualquer previsão legal ou contratual que a fundamente.

Por fim, dizem ser inaplicável, na espécie, a multa a que se refere o art. 25 da Lei 9.514/97, uma vez que essa disposição legal é dirigida exclusivamente à relação jurídica que envolva alienação fiduciária, ou seja, fiduciante e fiduciário, não podendo ser estendida à relação firmada entre os primeiros e os segundos apelantes.

Contrarrazões dos primeiros apelantes, ID. 4719422, pugnando pela rejeição das preliminares levantadas e, no mérito, pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

O Ministério Público devolveu os autos em exarar parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique a sua intervenção (ID. 7002989).

Prejudicada a tentativa de conciliação (ID. 14035866).

É o relatório.

VOTO

 

1) DA ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos presentes recursos.

2) DAS PRELIMINARES LEVANTADAS PELO SEGUNDOS APELANTES

Inicialmente, deixo de conhecer das preliminares suscitadas pelos segundos apelantes, quais sejam: a) a conexão com o Processo nº 0030548- 13.2014.8.18.0140 – 2ª Vara Cível de Teresina; b) a necessidade de inclusão no feito do credor fiduciário dos imóveis objeto da ação, no caso o Deutsche Bank S/A, por tratar-se de litisconsorte passivo necessário.

Com efeito, compulsando os autos, verifica-se que o douto magistrado de origem exarou, em ID. 4719284 (fl. 9/10), decisão interlocutória rejeitando as sobreditas preliminares, não tendo as rés, ora segundas apelantes, interposto, no momento apropriado, o recurso cabível em face do referido decisum.

Forçoso reconhecer-se, portanto, que tais questões se acham acobertadas pelo manto da preclusão consumativa, não mais podendo ser discutidas no âmbito do processo. Nesse sentido o posicionamento do STJ:

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. ILEGITIMIDADE DO EXEQUENTE. INEXISTÊNCIA DO TÍTULO EXECUTIVO. DECISÃO ANTERIOR. TESES NÃO REBATIDAS EM MOMENTO OPORTUNO. QUESTÕES DE ORDEM PÚBLICA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça manifesta-se no sentido de que se sujeitam ''à preclusão consumativa as questões decididas no processo, inclusive as de ordem pública, que não tenham sido objeto de impugnação recursal no momento próprio'' (REsp 1.745.408/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/03/2019, DJe 12/04/2019). 2. No caso em exame, além de os temas referentes à ilegitimidade ativa do recorrido e à inexigibilidade do título de crédito já terem sido objeto de decisão, não foram impugnados pela recorrente em momento oportuno. 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1842557 DF 2021/0049157-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 20/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2021)

 

3) DA APELAÇÃO DOS PRIMEIROS APELANTES

Como relatado, limitam-se os primeiros apelantes, em suas razões, a invocar a nulidade da sentença no que tange à ausência de apreciação do pleito de adjudicação compulsória, face à existência da Ação Cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000, em trâmite na Justiça Federal de Primeiro Grau. Aduzem, a respeito, que a referida ação se encontra atualmente arquivada, não podendo ser considerada prejudicial ao presente feito.

Prosseguem afirmando que, dado que a Ação Cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000 se encontra arquivada, não há nenhuma questão prejudicial externa que retire desta Justiça Estadual a competência para apreciar o pleito de adjudicação compulsória formulado na inicial.

O juízo de origem, examinando o pedido de adjudicação compulsória, assim decidiu:

“(…) Entretanto, no caso peculiar destes autos, tem-se que a anotação da garantia fiduciária quanto as salas comerciais discutidas foi realizada por ordem da 3ª Vara Federal da Seção Judiciária do Estado do Piauí, conforme ordem do Juiz Federal da 3ª Vara, Dr. José Gutemberg de Barros Filho, nos autos da ação cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000, tendo como autor SPE POTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e réu a UNIÃO FEDERAL e outro, devendo, ante a inexistência de maiores informações, ser requerido o cancelamento da garantia real junto a aquele juízo federal, notadamente porque a constrição foi realizada a mando daquele juízo, e realizada em processo em que umas das partes é a União Federal, não sendo prudente, para se dizer o mínimo, que este Juízo Estadual determine o cancelamento de constrição realizada por ordem de Juízo Federal.”

De antemão, entendo que não é o caso de declarar-se a nulidade da sentença neste tópico específico. Deveras, observa-se que a questão relativa à existência da prévia hipoteca dos imóveis já havia sido suscitada em sede de contestação, por parte dos segundos apelantes (ID. 4719280, fls. 21-23). Não se trata, assim, de matéria nova, ignorada pelas partes, apta a configurar uma decisão surpresa.

Não obstante, como assinalado nas razões do recurso dos primeiros apelantes, a Ação Cautelar nº 2648-93.2012.4.01.4000, em trâmite na Justiça Federal, que serviu de embasamento para o não conhecimento do pleito de adjudicação, encontra-se arquivada em face da perda superveniente do seu objeto.

Com efeito, no caso, o juízo da 2º Vara Federal da Seção Judiciária do Piauí prolatou decisão terminativa, extinguindo o referido processo sem resolução do mérito, baseado no art. 267, inciso VI do CPC, dada à ausência de interesse processual (ID. 4719408).

Vale ressaltar que a ação em tela fora proposta visando o desbloqueio da matrícula 80.306, referente ao imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como o registrado do instrumento particular de alienação fiduciária firmado para o financiamento do empreendimento de construção de edificação com unidades autônomas condominiais.

Desse modo, extinta e arquivada a citada ação, entendo que inexiste prejudicialidade externa que obste a apreciação do pleito de adjudicação compulsória no bojo deste processo.

Superada essa questão, passo à análise do pleito de adjudicação compulsória.

Conforme consta dos autos, os autores promoveram a integral quitação dos valores contratualmente convencionados, contudo, não conseguiram registrar as propriedades em seus nomes, porque ainda persistia sobre os imóveis os gravames hipotecários que asseguravam o crédito do agente financiador.

Importante salientar a Súmula n° 308 do STJ, que assim aduz:

“Súmula n° 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Sobre o tema, ressalta-se, ainda, que: “a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel, garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto.

Conforme já exposto, o empréstimo avençado entre as corrés, bem como a hipoteca que garante o contrato, não podem ser um impeditivo ao pleno exercício da propriedade pelos primeiros apelantes que, ao quitarem suas contraprestações, possuem o direito de obter as outorgas definitivas das escrituras públicas de compra e venda dos imóveis sem qualquer ônus incidente sobre o bem, conforme dispõe o art. 1.418, do Código Civil:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Eventual inadimplemento da incorporadora/construtora em relação ao agente financiador deve ser entre eles ajustado, não podendo a celeuma recair sobre a consolidada propriedade dos compradores, visto que, a partir da quitação das unidades autônomas adquiridas, tornaram-se proprietários dos imóveis.

Não obstante houvesse gravame oponível contra terceiros sobre os imóveis em discussão (art. 1.419, do Código Civil), a Súmula nº 308, do Superior Tribunal de Justiça é clara ao determinar que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Pelas razões expostas, o deferimento do pleito de adjudicação compulsória é medida que se impõe.

4) DA APELAÇÃO DOS SEGUNDOS APELANTES

Argumentam os segundos apelantes, por seu turno, que os imóveis (salas comerciais) objeto da lide foram entregues aos autores efetivamente em 13/08/2013, em plenas condições de uso, conforme atestado em prévia vistoria.

Afirmam, outrossim, ser necessário aguarda-se o desfecho da ação judicial nº 0030548-13.2014.8.18.0140 – 2ª Vara Cível de Teresina, onde se discute a obrigatoriedade ou não das recorrentes adquirirem/instalarem a subestação, ainda pendente de julgamento.

Noutra senda, argumentam que não há que se falar em reembolso dos valores pagos pela parte recorrida a título de taxas condominiais, pois os autores confessam ter recebido as chaves dos imóveis em 13/08/2013.

Seguem destacando a impossibilidade de inversão da cláusula penal prevista no item 10.1 do Contrato em favor dos autores, porquanto inexistente qualquer previsão legal ou contratual que a fundamente.

Por fim, dizem ser inaplicável, na espécie, a multa a que se refere o art. 25 da Lei 9.514/97, uma vez que essa disposição legal é dirigida exclusivamente à relação jurídica que envolva alienação fiduciária, ou seja, fiduciante e fiduciário, não podendo ser estendida à relação firmada entre o primeiro e os segundos apelados.

Observa-se, inicialmente, que se afiguram incontroversos os danos experimentados pelos autores em virtude do atraso na entrega do empreendimento.

De fato, conforme estabelecido na sentença, com fulcro nas provas dos autos, considera-se que as unidades imobiliárias foram entregues efetivamente nos dias 05/01/2013 (para o primeiro imóvel) e 30/04/2013 (para o segundo imóvel), de acordo com termos aditivos livremente pactuados entre as partes.

Sucede que, consoante a documentação acostada aos autos, os imóveis não foram entregues com condições adequadas ao uso e gozo, não obstante a emissão de “habite-se” pelo município de Teresina, em 24/07/2013.

É que, como bem ressaltado na sentença, a despeito da instalação do condomínio, as unidades autônomas foram entregues sem a instalação dos elementos mínimos de segurança, tais quais o setor de proteção a incêndios e a subestação de energia elétrica que permitisse que cada unidade tivesse energia de forma individualizada, tudo de acordo com laudo técnico emitido por empresa especializada.

Verifica-se que apenas no dia 16 de junho de 2018, as instalações do condomínio foram aprovadas pela concessionária de energia elétrica.

A propósito, assim se manifestou o juízo recorrido a respeito:

“(…) A expedição do “habite-se” e a suposta disponibilização da posse de imóvel nitidamente inapropriado para o uso/ gozo, sem instalações mínimas que sequer permitissem a ligação de serviço essencial de energia, mostra que a entrega das chaves fora meramente simbólica e precipitada, já que não houve disponibilização efetiva da propriedade do imóvel para sua fruição, gozo ou disposição.

É importante deixar registrado que o fato de a obrigação pelo pagamento de cotas condominiais ostentar natureza propter rem, isto é, que acompanha o bem independentemente de quem seja o novo proprietário, não afasta o raciocínio até aqui desenvolvido, pois a referida obrigação propter rem só deve ficar a cargo dos autores a partir de quando o imóvel estava apto a ser gozado e fruído por eles, com requisitos mínimos de habitabilidade, como a indispensável estrutura para recebimento do serviço de energia elétrica.” (ID. 4719386).

Daí não merecer reparo a sentença ao condenar as corrés a ressarcir as taxas condominiais cobradas no período que vai de outubro de 2014 (início da cobrança) até 16/06/2018, quando os imóveis foram efetivamente integrados à rede de energia elétrica, estando disponíveis para pleno uso e gozo.

É certo que a taxa de condomínio somente é devida pelo comprador do imóvel a partir do recebimento das chaves. Segundo entendimento esposado pelo STJ, a entrega das chaves define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Ocorre que, como assinalado, a “entrega” das chaves das salas comerciais se deu de forma inapropriada e precipitada, pois as unidades sequer foram entregues com a possibilidade de acesso à rede de energia elétrica. Assim, não tinham como ser utilizadas. Por essa razão é mais que razoável que as despesas condominiais cobradas até 16/06/2018 sejam ressarcidas pelas segundas apelantes.

Quanto ao pedido de aplicação de multa e juros em virtude do atraso na entrega do imóvel, melhor sorte não assiste às segundas apelantes.

De fato, o STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel. Nesse sentido:

 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO, DESDE QUE A MULTA NÃO SEJA EQUIVALENTE AOS LOCATIVOS. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel. 2. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsps 1635428/SC e 1498484/DF). 3. No caso em análise, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, condenando a parte recorrente ao pagamento dos dois institutos jurídicos, por entender que "a multa revertida não é apta a reparar os prejuízos sofridos, posto não possuir equivalência com os locativos (...)". Incidência da Súmula 83 do STJ. 4. O Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. A revisão do quantum fixado a título de danos morais somente é permitida quando irrisório ou exorbitante o valor. Ausente tais circunstâncias, a análise encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 6. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no REsp: 1917837 RJ 2021/0019917-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2021)

Por conseguinte, procedeu acertadamente o magistrado de origem ao inverter a cláusula penal (cláusula 10.1 do Contrato), estipulando que devem “os juros de mora incidir, mês a mês, uma parcela a cada mês após a data máxima para entrega de cada sala comercial - 05/04/2013 e 30/07/2013, sobre o valor contratual do imóvel, iniciando-se a contagem das aludidas datas até 16/06/2018, data do recebimento das salas comerciais em condições apropriadas de uso e gozo com a possibilidade de integração de sistema elétrico”.

Por fim, no que se refere à aplicação da multa por atraso na expedição do termo de quitação das unidades imobiliárias, assim se manifestou o juízo de origem:

“(…) Conforme preceitua a lei, comprovado o pagamento integral do imóvel, faz jus o adquirente, em até 30 (trinta) dias, ao Termo de Quitação, para que possa providenciar junto ao cartório competente a transferência integral da propriedade para si, com a exclusão / cancelamento da garantia fiduciária concedida em favor do credor.

No caso dos autos, conforme a Cláusula contratual nº 07 (ID 4665956 fl. 53), ajustou-se o preço total de R$ 128.342,22 para a aquisição do objeto identificado na Cláusula nº 06 como sala comercial nº 301 do Condomínio Comercial Poty Premier.

O documento ID 4665956 fl. 50 comprova que 30/12/2010, a parte autora integralizou o financiamento concedido, pagando o montante total de R$ 128.342,22.

Quanto a sala 302, o Contrato específico (ID 4665956 fl. 74) previu na Cláusula nº 07 o preço de R$ 217.800,00, e que, embora o vencimento da última parcela se desse apenas em 30/05/2014, que o autor pagou a última parcela antecipadamente em 23/04/2014, quando pagou o total financiado.

Assim, tem-se que o autor quitou as salas comerciais 301 e 302 respectivamente em 30/12/2010 e 23/04/2014, entretanto, só recebeu as respectivas cartas de quitação ID 15905485 e 15905486 apenas em 05/12/2017.

Em virtude da excessiva morosidade do requerido, faz jus a parte autora ao recebimento da multa estipulada na legislação, que deverá ter como termo inicial o fim do prazo legal de 30 (trinta) dias concedido pela legislação, e prazo final, a data da expedição da carta de quitação, que também coincide com a data da audiência em que o requerido se obrigou a tal ato, havido em 05/12/2017.

Isto posto, o pedido de aplicação de multa merece ser julgado procedente.”

  

Insurgem-se as segundas apelantes contra a referida condenação, sustentando, em síntese, que o pagamento da multa prevista no art. 25, §1º da lei nº 9.514/97 é inaplicável na espécie, “já que os apelados não podem ser considerados fiduciantes da alienação fiduciária que recai sobre os imóveis, bem como pela homologação de acordo judicial quanto a entrega dos termos de quitação das unidades transacionadas”.

Entendo que merece acolhimento o argumento levantado.

De fato, a multa prevista no art. 25, § 1º, da Lei 9.514/97, deve ser aplicada tão somente quando se estiver diante de contrato de financiamento imobiliário pactuado com cláusula de alienação fiduciária, o que não sucede nos presentes autos.

É que, no caso, como destacado pelos segundos apelantes, o contrato com cláusula de alienação fiduciária outrora firmado é “uma relação travada entre a instituição financeira Deutsche Bank S.A. (fiduciário) e a empresa recorrente SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (fiduciante), não tendo os apelados sequer participado da referida negociação”.

A legislação que regulamenta os contratos nos quais há instituição de alienação fiduciária sobre imóveis prevê expressamente o prazo de 30 dias, a contar da data de liquidação da dívida, para que o fiduciário entregue ao fiduciante o termo de quitação necessário para o cancelamento do registro de propriedade fiduciária, sob pena de multa de meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do imóvel (art. 25, § 1º e § 2º, Lei n. 9.514/97).

Assim, não obstante reconhecido o atraso na entrega dos termos de quitação dos imóveis, é forçoso concluir que os respectivos contratos não possuem cláusula específica estipulando multa em decorrência de tal fato, não sendo lícito ao magistrado aplicar tal disposição por analogia, sem que as partes a tenham previamente estabelecido.

Desse modo, na ausência de cláusula fixando a aplicação de multa pelo atraso na entrega do termo de quitação, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), notadamente nas relações empresariais, admitindo-se a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes somente em situações excepcionais.

Ante o exposto: a) conheço e dou provimento ao recurso do primeiro apelante, a fim de reformar a sentença a quo, deferindo a expedição do mandado de adjudicação compulsória das salas 301 e 302 do condomínio Edifício Poty Premier, na forma requerida na inicial; b) conheço parcialmente do recurso das segundas apelantes para, dando-lhe parcial provimento, reformar a sentença de origem, exclusivamente para afastar a aplicação da multa prevista no art. 25, § 1º, da Lei 9.514/97, mantendo a sentença em seus demais termos.

Sem majoração de honorários porquanto houve sucumbência recursal recíproca.

É como voto.

Sessão Ordinária da 2ª Câmara Especializada Cível, por videoconferência, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Fez sustentação oral: Dr. Hemington Leite Frazão, OAB/PI Nº 8.023.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 23 de abril de 2024.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -