APELAÇÃO CÍVEL.  AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA PARTE AUTORA JUNTO A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL OCUPADO POR ANTERIOR MUTUÁRIO (SUCEDIDO POR SUA FILHA) QUE, POR NÃO TER REALIZADO PAGAMENTO DA DÍVIDA, OBSERVOU A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMOVEL EM NOME DA FIDUCIÁRIA ANTES DE POSTERIOR NEGOCIAÇÃO COM A PARTE AUTORA. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS EXIGIDOS PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE EXERCÍCIO DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. REFORMA DA SENTENÇA DE IMPROCEDENCIA. IMISSÃO DE POSSE DETERMINADA. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS, NA FORMA DO ART. 37-A DA LEI 9.514/1997 DESDE A COMPROVADA NOTIFICAÇÃO DO RÉU ATÉ A DATA DA EFETIVA IMISSÃO DA POSSE. HONORÁRIOS ARBITRADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 

1. É de se reconhecer o direito de propriedade do autor, por ter o apelado adquirido o imóvel sub judice dentro ditames legais em setembro de 2009, entretanto o antigo mutuário, Sr. Corinto (e sua família), continuou no imóvel pela justificativa que o imóvel estava sob judice perante a Justiça Federal do Estado do Piauí, conforme Processo nº 2008.40.00.003814-4 – JFPI. 

2. Restou demonstrado que o Sr. Corinto formalizou contrato junto a Caixa para aquisição do imóvel objeto do presente deslinde e diante de sua inadimplência, teve o imóvel leiloado e adquirido pelo ora Apelante, sendo que o título que confere o direito de propriedade a autora está materializado através no REGISTRO DE IMÓVEIS registrado a Ficha 01, do Livro de Registro Geral Número 02, sob o Número de Ordem R-9-49205, ambos no 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas - 3ª Circunscrição - Naila Bucar, Teresina-PI (ID. n° 7951755).

3. Em que pese a alegativa de exercer posse mansa, pacífica e de boa-fé, o Sr. Corinto era ciente dos problemas envolvendo sua inadimplência junto a CAIXA ECONOMICA FEDERAL, tendo inclusive ingressado judicialmente com pedido de revisão de mútuo e de purgação da mora em decorrência de ausência de notificação pessoal, que foram rejeitados pelo TRF1 em Acórdão no 2008.40.00.003814-4 – JFPI em março de 2017.

4. Assim, como houve a consolidação da propriedade já ocorreu, o ocupante Sr. Corinto e sua família se encontraram no imóvel de forma irregular desde 2008. Portanto, como o imóvel já foi retomado pelo banco, o devedor inadimplente deve deixá-lo no momento em for notificado pelo novo proprietário.

5. A ação de usucapião, por se tratar de meio de aquisição de propriedade, originária quando não há relação jurídica de transferência não constitui a via adequada da propriedade entre o antigo e o novo proprietário, posto que o exercício da posse se dá em sujeição à instituição bancária financiadora, afastando-se o necessário animus domini.

6. Posse injusta, para fins de imissão de posse, é aquela exercida por aquele que não detém direito de propriedade sobre o imóvel, de forma que, comprovada a propriedade registral da autora e ausente causa jurídica a embasar a posse do Apelado, a reforma da sentença da sentença é medida que se impõe.

7. Condenação do Apelado ao pagamento de indenização por danos materiais, consubstanciados no pagamento de aluguel mensal o autor no valor correspondente a 1% sobre o valor da venda em leilão público (R$ 35.420,00), a título de taxa de ocupação do imóvel, considerado o disposto no art. 37-A da Lei n° 9.514/1997, que, entretanto, deve ter início apenas em 13/11/2017, data em que o autor notificou o réu para desocupar o imóvel, encerrando-se na data em que for efetivada a imissão na posse.

8. Inversão do ônus sucumbencial em desfavor da parte Apelada, e arbitramento dos honorários advocatícios em 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, com exigibilidade suspensa em razão do deferimento da justiça gratuita em favor da parte ré, nos termos do art. 98, § 3°, CPC.

9. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido.

Trata-se de Apelação Cível interposta por APELAÇÃO CÍVEL interposto por ITAJACI MARTINS DO LAGO, devidamente qualificado, em face de SANDRA HELENA RODRIGUES DE ARAÚJO, também qualificada, sucessora de CORINTO RODRIGUES DE ARAUJO, com o escopo de combater a sentença proferida nos autos da Ação de Imissão na Posse C/c Perdas e Danos com Pedido de Tutela Antecipada nº 0806420-51.2018.8.18.0140, que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor da ação, nos seguintes termos:

“A par disso, se não houve nem mesmo contestação da posse, senão depois de 7 (sete) anos, segundo se deflui do comunicado de desocupação de 31 de outubro de 2017 (ID 1084600 - DOCUMENTO COMPROBATÓRIO), tem-se uma posse mansa e pacífica por mais de 5 (cinco) anos, idônea ao reconhecimento da usucapião especial urbana.

Não consta nos autos nenhuma evidência de contestação da posse antes da data já referida. O autor, após a contestação, também não indicou nenhum elemento que infirme a posse ad usucapionem afirmada pelo réu.

No caso, embora não se posse reconhecer direito a usucapião em sede de contestação, reconhece-se que a alegação é idônea para afastar a pretensão de imissão na posse do autor.

Por isso, e em sintonia com o decidido no agravo de instrumento nº 0711553-64.2019.8.18.0000, 3ª Câmara Especializada Cível, entendo que o autor não faz jus à imissão na posse do bem, em razão da ocorrência de usucapião pelo réu.

DISPOSITIVO 

Ante o exposto,  JULGO IMPROCEDENTE(S) o(s) pedido(s) formulado(s) pelo autor da ação, e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora, ainda, nas custas processuais e nos honorários advocatícios, estes últimos no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa.”

APELAÇÃO: Em suas razões recursais, a parte autora, ora Apelante, sustentou que: i) que o aludido imóvel encontrava-se ocupado pelo Apelado senhor CORINTO RODRIGUES DE ARAÚJO já falecido em 2018, desde que o imóvel foi adquirido pela Apelante em setembro de 2009, quando informado de forma verbal ao Sr. Corinto que havia adquirido o imóvel via leilão público este se manifestou que o imóvel estava sob judice perante a Justiça Federal do Estado do Piauí em ação revisional de cláusulas contratuais, conforme Processo nº 2008.40.00.003814-4 – JFPI; ii) Ao tempo da aquisição do imóvel pela Apelante apenas tinha como posseiro o Senhor CORINTO RODRIGUES DE ARAÚJO, porém, quando da notificação extrajudicial para que este desocupasse o imóvel em julho de 2017 tomou conhecimento da existência da Apelada através da certidão do senhor oficial de justiça para desocupação do imóvel em outubro de 2018; iii) que o Apelado sempre esteve de má-fé na posse da propriedade, portanto, sendo a posse clandestina, e injusta; iv) que a Apelante fez a notificação extrajudicial para o Requerido a fim de desocupar o imóvel, não bastando, negar-se a sair, permanecendo na condição de esbulhador; v) que a atual ocupante, SRA. SANDRA HELENA RODRIGUES DE ARAÚJO, filha e sucessora do falecido CORINTO RODRIGUES DE ARAUJO, a Apelada logo após sua separação veio a residir no imóvel após sua separação o que ocorreu em 22 de setembro de 2015. Portanto, não faz jus ao usucapião por não preenche os requisitos; vi) que no caso concreto não existe posse justa, mansa e pacifica tudo em vista que existiu discussão extrajudicial e judicial entre a Caixa Econômica Federal e o senhor Corinto Rodrigues de Araújo em vida, que era posseiro do imóvel através de contrato de financiamento junto a Caixa Econômica Federal, até sua morte em 11/07/2018, tudo provado através de processo judicial federal nº 2008.40.00.003814-4/PI, e em grua de apelação processo nº 0003801- 06.2008.4.01.4000, conforme Acórdão do TRF 1ª Região, datado em 15/03/2017, documento anexo aos autos e prova emprestada para a demanda; vii) que diante do prejuízo, mais de 10 (dez) anos, deve ser estipulado o valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) a título de aluguel mensal a ser cobrada durante todo o período em que permaneceu a Apelada na posse do imóvel, única forma de amenizar o prejuízo. Por fim, requereu a reforma da sentença com a procedência do pleito autoral.

CONTRARRAZÕES: Em contrarrazões, a Apelada sustentou que:  i) não merece prosperar a alegação de que não há completa fundamentação que ampare a decisão do juízo de primeiro grau, haja vista que a decisão se encontra bem fundamentada, tanto nos fatos contidos nos autos, como na legislação e entendimentos jurisprudenciais; ii) que a Apelante NUNCA apresentou qualquer reclamação à Apelada ou aos demais moradores do imóvel em tela, sendo o referido bem utilizado para subsistência destes há mais de vinte anos, causando espécie ter a autora supostamente adquirido o bem no ano de 2009 e somente quase dez anos depois buscar sua imissão; iii) do não cabimento de perdas e danos. Nos pedidos, requer que seja negado provimento ao Recurso interposto, mantendo-se na íntegra a sentença de primeiro grau. Requer ainda a condenação dos Apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Instado a se manifestar, o Ministério Público Superior deixou de emitir parecer, tendo em vista não ter verificado interesse público na demanda.

É o relatório. 

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

De saída, verifica-se que a admissibilidade da presente Apelação Cível deve ser analisada tendo em vista o cumprimento dos requisitos previstos no Código de Processo Civil.

Quanto ao cumprimento dos pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal, a Apelação é tempestiva, atende aos requisitos de regularidade formal e o preparo recolhido (ID n° 14394082). 

Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da presente Apelação Cível.

2. FUNDAMENTAÇÃO

A ação de imissão na posse, tendo por fundamento o domínio, é ação dominial, de natureza petitória, posto que o autor invoca o jus possidendi, pedindo uma posse ainda não entregue. (Carlos Roberto Gonçalves in Direito Civil: Direito das Coisas, vol. 5, 5ª edição, Editora Saraiva, páginas 57/58).

Dispõe o art. 1.228 do Código Civil que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem "quer que injustamente a possua ou detenha”.

Nesse sentido, a ação de imissão de posse tem a finalidade de permitir àquele que detém a posse jurídica ou de direito exercer a posse de fato sobre a coisa, possuindo como requisitos a existência de título idôneo de propriedade e o fato do proprietário não haver gozado ou fruído da posse, além da
posse injusta do réu.

Da apreciação dos autos, observamos que a autora moveu ação de imissão na Posse em face do Apelado, pois alega que comprou imóvel descrito na inicial junto à Caixa Econômica Federal, e que após efetivar a compra descobriu que o referido bem estava ocupado de forma clandestina pelo Apelado, objetivando com a presente obter a posse do imóvel, eis que o réu alienou fiduciariamente em garantia, mas, por não ter realizado o pagamento da dívida, operou-se a consolidação da propriedade do imóvel em nome da fiduciária.

Alega que o Sr. Corinto e seus sucessores não possuem justo título e não há posse de boa-fé, sustentando que apenas houve continuidade na posse do imóvel enquanto tramitava o processo na Justiça Federal em que se buscava revisar o débito do Sr. CORINTO junto a Caixa Economica Federal do financiamento do imóvel, de modo a revisar o contrato e anular o leilão realizado pela Caixa Econômica Federal – leilão onde o imóvel foi arrematado pela Sra. Itajaci Martins do Lago, ora Apelante.

A parte Apelada, por outro lado, rechaçou as alegações da Apelante, arguindo que é possuidora de boa-fé, residindo há 20 anos no imóvel junto com seu falecido pai CORINTO RODRIGUES DE ARAUJO, falecido em 2018.

A apelada ainda sustenta, em defesa, a mansidão e exercício pleno da posse do referido imóvel, os quais demonstram que: a) a autora já possuiria, em tese, legitimidade para propor a presente ação desde setembro/2009; b) que desde julho/2007 a novembro/2017 a Autora, ora Apelante, não promoveu qualquer oposição, mesmo extrajudicial, à posse exercida pela Requerida ou mesmo pelo sr. Corinto; c) que os documentos cadastrais do imóvel já se encontravam em nome da Requerida e de seu cônjuge por período superior a 10 (dez) anos, sem qualquer oposição; d) a Requerida realizou benfeitorias no imóvel, no exercício de sua posse como dona.

Pois bem. Diante da situação posta em juízo, entendemos que assiste razão ao Apelante.

É de se reconhecer o direito de propriedade do autor, por ter o apelado adquirido o imóvel sub judice dentro ditames legais em setembro de 2009, entretanto o antigo mutuário, Sr. Corinto (e sua família), continuou no imóvel pela justificativa que o imóvel estava sob judice perante a Justiça Federal do Estado do Piauí, conforme Processo nº 2008.40.00.003814-4 – JFPI.

Acerca do contrato entre o Sr. Corinto, antigo mutuário, e a Caixa é preciso relembrar que quando uma pessoa financia um imóvel no banco (compra um imóvel financiado), enquanto durar o financiamento, ela ainda não é a proprietária do imóvel.

O banco detém a propriedade fiduciária resolúvel do imóvel, ou seja, a propriedade do imóvel é da instituição bancária! A pessoa que fez o financiamento tem apenas a posse direta, ou seja, o direito de uso do bem enquanto estiver em dia com os pagamentos do financiamento.

No caso sob análise, restou demonstrado que o Sr. Corinto formalizou contrato junto a Caixa para aquisição do imóvel objeto do presente deslinde e diante de sua inadimplência, teve o imóvel leiloado e adquirido pelo ora Apelante, sendo que o título que confere o direito de propriedade a autora está materializado através no REGISTRO DE IMÓVEIS registrado a Ficha 01, do Livro de Registro Geral Número 02, sob o Número de Ordem R-9-49205, ambos no 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas - 3ª Circunscrição - Naila Bucar, Teresina-PI (ID. n° 7951755). 

Em que pese a alegativa de exercer posse mansa, pacífica e de boa-fé, o Sr. Corinto era ciente dos problemas envolvendo sua inadimplência junto a CAIXA ECONOMICA FEDERAL, tendo inclusive ingressado judicialmente com pedido de revisão de mútuo e de purgação da mora em decorrência de ausência de notificação pessoal, que foram rejeitados pelo TRF1 em Acórdão no 2008.40.00.003814-4 – JFPI em março de 2017.

Assim, como houve a consolidação da propriedade já ocorreu, o ocupante Sr. Corinto e sua família se encontraram no imóvel de forma irregular desde 2008. Portanto, como o imóvel já foi retomado pelo banco, o devedor inadimplente deve deixá-lo no momento em for notificado pelo novo proprietário.

Frise-se que a usucapião é o meio adequado para que o possuidor do imóvel possa adquirir a propriedade do bem pela via judicial, caso originariamente em que, reconhecido o direito, a respectiva sentença declaratória constituirá título
judicial hábil a amparar o registro imobiliário do usucapiente.

O fato é que a ação de usucapião, por se tratar de meio de aquisição de propriedade, originária quando não há relação jurídica de transferência não constitui a via adequada da propriedade entre o antigo e o novo proprietário, posto que o exercício da posse se dá em sujeição à instituição bancária financiadora, afastando-se o necessário animus domini. 

Até a quitação do preço e transferência do imóvel, o promitente comprador mantém apenas a posse direta do bem, não o possuindo como seu e sua inadimplência torna a posse precária que desautoriza a usucapião com base na relação obrigacional
descumprida.

Nesse sentido, é o entendimento pátrio:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C PEDIDO DE TUTELA E ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PELO USO DO IMÓVEL. Ajuizamento pelo arrematante de direitos sobre bem imóvel em hasta pública promovida pela Caixa Econômica Federal, cuja escritura foi registrada junto à matrícula do imóvel. Liminar deferida para imitir o autor na posse do imóvel. Sentença de procedência, com ratificação da liminar e condenação dos requeridos a pagar ao autor 1% do valor de avaliação, por mês de ocupação, no período especificado, corrigidos e acrescidos de juros de mora legais da citação, bem como no pagamento dos impostos, taxas e contribuições incidentes até a data da imissão, restituindo-os ao autor se este tiver pagado. RECURSO DOS RÉUS. Discussão a respeito da existência de saldo de arrematação incabível. Instituição financeira que não deve integrar a lide. Registro da propriedade em nome do autor. Ausência de título dos requeridos para permanência no imóvel. Aluguéis devidos pelo uso do imóvel durante o período que se inicia no registro da escritura e se encerra no cumprimento da liminar de imissão na posse, conforme percentual fixado na sentença, sobre o valor de avaliação para a hasta pública. Autor que precisou ajuizar ação para se ver imitido na posse. Sucumbência devida. Honorários majorados nos termos do § 11 do artigo 85 do CPC. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10040507920208260510 SP 1004050-79.2020.8.26.0510, Relator: Cristina Medina Mogioni, Data de Julgamento: 11/08/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021)

AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO (ART. 267, VI, DO CPC). AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.EXISTÊNCIA DE CELEBRAÇÃO PRÉVIA DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE OS POSSUIDORES/AUTORES E O PROPRIETÁRIO/RÉU. NO CASO DE ADIMPLEMENTO INTEGRAL DO CONTRATO, A VIA PROCESSUAL ADEQUADA SERÁ A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CASO INADIMPLIDAS AS PRESTAÇÕES CONTRATADAS, A POSSE DO PROMITENTE- COMPRADOR PASSARÁ A SER INJUSTA, TORNANDO-SE, ASSIM, PRECÁRIA, DESDE O INADIMPLEMENTO ATÉ A PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. POSSE INJUSTA NÃO PODE SER
. (...) SENTENÇAUTILIZADA PARA FINS DE USUCAPIÃO. PRECEDENTES MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (...) 3. Caso contrário, ou seja, se o compromitente-comprador restou inadimplente, esse fato torna sua posse injusta (pois baseada em abuso de confiança e, logo, precária), impedindo que o período em que a posse foi exercida sem o adimplemento do contrato, ao menos no espaço de tempo seja computado para fins de usucapião
compreendido entre o início do inadimplemento contratual e a prescrição da pretensão de cobrança das prestações devidas pelo promitente-comprador. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇAESTADO DO PARANÁ (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1439064-8 - Loanda - Rel.: Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - - J. 16.03.2016) (grifo nosso)

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO RECONHECIDA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. POSSE PRECÁRIA RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O contrato particular de compromisso de
compra e venda obriga a restituição quando não cumprido o pagamento das parcelas assumidas, tornando a posse precária e obstando o reconhecimento do domínio pela usucapião em razão da ausência de animus domini. (TJPR - XVIII Ccv - Ap Civel 0476447-6 - Rel.: Lenice Bodstein - Julg.: 03/03/2010 - Unânime - Pub.: 28/04/10 - DJ 375)

Dessa forma, somente seria possível a aquisição do domínio se restasse comprovado o exercício da posse hábil ao reconhecimento da usucapião no caso de, pelo menos, houvesse parcelamento para liquidação de dívida no período anterior a realização do leilão, ou seja, até setembro de 2009, o que, contudo, não restou comprovado nos autos.

Por fim, tampouco há que se falar em usucapião em razão de ser incabível o seu reconhecimento para bens financiados pela Caixa Econômica Federal e vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, visto possuírem caráter
público, conforme se extrai do artigo 9º da Lei 5741/71. No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1. PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. NÃO ACOLHIMENTO. BEM IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO COM RECURSOS ORIUNDOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO E COM HIPOTECA EM FAVOR DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL QUE SE EQUIPARA A BEM PÚBLICO E, PORTANTO, É INSUSCETÍVEL DE USUCAPIÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS EXIGIDOS PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE EXERCÍCIO DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. OCUPAÇÃO QUE DECORRE DE RELAÇÕES DE PARENTESCO E TOLERÂNCIA. AUTORAS QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO SEU ÔNUS DE COMPROVAR OS FATOS CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. 2. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0043195-26.2014.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Juíza Sandra Bauermann - J. 29.08.2019)

Obtempera-se que posse injusta, para fins de imissão de posse, é aquela exercida por aquele que não detém direito de propriedade sobre o imóvel, de forma que, comprovada a propriedade registral da autora e ausente causa jurídica a embasar a posse do Apelado, a reforma da sentença da sentença é medida que se impõe.

Finalmente, com relação ao pedido de arbitramento de aluguel, sabe-se que a fruição decorre do proveito ou da utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, aproveitando-se os produtos dali advindos.

Nesse passo, a rigor, seriam devidos aluguéis pelo tempo de ocupação indevida do imóvel, na medida em que o autor, ora Apelante, ficou privado de seu uso, nos termos dos artigos 37-A e 24-VI da Lei nº 9.514/97.

Destaco entendimento do E. STJ neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC/1973. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/97. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO. BEM ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CREDOR FIDUCIÁRIO APÓS A ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE DO ARREMATANTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO COMPROVADA. 1. Não há violação ao artigo 535, II, do CPC/1973, quando embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. 2. Dispõe o art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 que "o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel''. 3."A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel"( REsp 1328656/GO , Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 18/09/2012). 4. A legitimidade ativa para a ação de cobrança da taxa de ocupação é, nos termos do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, do credor fiduciário ou do arrematante do bem dado em garantia fiduciária, a depender do momento em que proposta a demanda e o período de sua abrangência. 5. Ajuizada a ação de cobrança em momento anterior à arrematação do bem, é o credor fiduciário o legitimado para a cobrança da taxa referida. Por outro lado, proposta em momento em que já havida a arrematação, é do arrematante a legitimidade ativa da ação de cobrança da taxa de ocupação. 6. É entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça a exigência do prequestionamento dos dispositivos tidos por violados, ainda que a contrariedade tenha surgido no julgamento do próprio acórdão recorrido. Incidem por analogia, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 7. Não se conhece de recurso especial com base na alínea c do permissivo constitucional, quando o julgado for fundado em fatos e provas, como ora se apresenta, por ser inviável a demonstração de similitude fática. Precedentes. 8. Recursos especiais não providos.” (REsp 1622102/SP , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 11/10/2016).

Deste modo, caso a parte autora houvesse notificado e/ou ingressado judicialmente com ação de imissão de posse logo após a compra do imóvel em leilão público e não desocupação do imóvel pelo requerido, ora Apelado, a condenação deste seria desde a data de 21/11/2009, data em que o autor adquiriu o imóvel, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, encerrando-se na data em que for efetivada a imissão na posse.

Não obstante, é reconhecido pelo próprio autor, ora Apelante, que o Sr. Corinto foi informado ainda em 2009, de forma verbal, da arrematação do imóvel, momento em que o Sr. Corinto informou, também de forma de forma verbal, que o imóvel estava sob judice conforme processo n° 2008.40.00.003814-4, conforme já relatado alhures.

Ainda não tenha havido consentimento expresso da parte autora, este anuiu que o Sr. Corinto residisse no imóvel enquanto pendente julgamento do processo n° 2008.40.00.003814-4, posto que somente enviou a notificação para desocupação do imóvel após trânsito em julgado do processo n° 2008.40.00.003814-4 em 31 de outubro de 2017, sendo recebida em 13 de novembro de 2017 (ID n° 7951739).

Extrai-se dos autos que a situação se manteve por mais de 8 anos, ou seja, apesar de a parte Autora ter plena ciência da que o demandado não iria desocupar o imóvel após a arrematação no leilão (2009), a presente ação foi proposta somente em abril de 2018.

Em uma situação como essa, o que se espera do comportamento do Autor/arrematante é a tentativa de não agravar os danos e, não esperar o decurso de tempo. É dizer, ao invés de mitigar as próprias perdas, deixou transcorrer um longo prazo para tomar as medidas judiciais possíveis para poder exercer a posse direta do bem e cobrar aluguéis pela ocupação do mesmo.

A este respeito já se manifestou o Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

Dentre as decorrências do princípio da boa-fé objetiva, especialmente as que geram direitos e deveres dentro da relação contratual, deve-se destacar para a solução do caso concreto o duty to mitigate the loss, isto é, o dever de cada uma das partes de mitigar as próprias perdas, sob pena de, em se detectando uma tentativa de auto beneficiar-se a parte de sua própria omissão – seja do credor, que obsta o pagamento da dívida com o fito de vê-la aumentada, seja do devedor, que deixa de adimpli-la com a finalidade de dela ver-se livre sem cumprir com sua obrigação -, pereçam os direitos, em todo ou em parte, relativos àquela obrigação. (TJ-RS - AC: 70078486735 RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Data de Julgamento: 23/08/2018, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 29/08/2018)

No plano do direito material o duty to mitigate the loss - à letra: dever imposto ao credor de mitigar suas perdas - vem sendo entendido como uma vertente da boa-fé objetiva, bastando que se atente para os termos do Enunciado nº 169 do CJF/STJ. Verbis:

"O princípio da boa fé objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo."

Desta forma, se mostra desarrazoada a intenção da Apelante de exigir o pagamento dos aluguéis de todo esse período em que permaneceu inerte, provocando um aumento significativo dos valores ante a ausência de formalização das medidas cabíveis logo após a negativa de desocupação do imóvel em 2009.

Neste sentido, condeno o Apelado ao pagamento de indenização por danos materiais, consubstanciados no pagamento de aluguel mensal o autor no valor correspondente a 1% sobre o valor da venda em leilão público (R$ 35.420,00), a título de taxa de ocupação do imóvel, considerado o disposto no art. 37-A da Lei n° 9.514/1997, que, entretanto, deve ter início apenas em 13/11/2017, data em que o autor notificou o réu para desocupar o imóvel, encerrando-se na data em que for efetivada a imissão na posse.

Por derradeiro, é de se ressaltar que o julgador não está obrigado a se manifestar especificamente sobre cada um dos dispositivos invocados pelas partes, necessitando, pois, apenas indicar aqueles no qual embasa seu juízo de valor.

Todavia, unicamente a fim de se evitar eventual oposição de aclaratórios com fins específicos de prequestionamento, dá-se por prequestionada toda a matéria devolvida a este Sodalício, de forma ficta, na esteira do que disciplina o art. 1.025 do CPC.

2.2. HONORÁRIOS

Além disso, ante o provimento do presente recurso, inverto os ônus sucumbenciais em desfavor da parte vencida, ora Apelada, e arbitro os honorários advocatícios em 12% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão do deferimento da justiça gratuita em favor da parte ré, nos termos do art. 98, § 3°, CPC.

3. DECISÃO

Com essas razões de decidir, conheço da Apelação Cível e lhe dou parcial provimento, para reformar a sentença, julgando parcialmente procedente os pleitos autorais, na forma do art. 487, I, CPC, para determinar a imissão do autor na posse do imóvel descrito na petição inicial, autorizando força policial, caso necessário, bem assim para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, consubstanciados no pagamento de aluguel mensal o autor no valor correspondente a 1% sobre o valor da venda em leilão público (R$ 35.420,00), a título de taxa de ocupação do imóvel, considerado o disposto no art. 37-A da Lei n° 9.514/1997, que deve ter início em 13/11/2017, data em que o autor notificou o réu, encerrando-se na data em que for efetivada a imissão na posse, deve haver a aplicação da Taxa SELIC, em que já estão embutidos correção monetária e juros de mora, desde a citação.

Por fim, inverto os ônus sucumbenciais em desfavor da parte Apelada, e arbitro os honorários advocatícios em 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, com exigibilidade suspensa em razão do deferimento da justiça gratuita em favor da parte ré, nos termos do art. 98, § 3°, CPC.