APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ART. 12 DA LEI Nº 4.591/64. ART. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. RATEIO NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DOS IMÓVEIS. LEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CLÁUSULA 13 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CLÁUSULA A SER ALTERADA POR QUÓRUM ESPECÍFICO. 1. O cerne do presente recurso, versa sobre o inconformismo do apelante contra sentença que julgou improcedente os pedidos contidos na inicial. 2. A apelante alega que é taxada, quanto às despesas de condomínio, pela fração ideal de sua unidade, que por ser uma cobertura duplex, lhe é cobrado um valor maior que o valor dos demais condôminos, apesar de usufruir de idênticos serviços dos demais condôminos e aduz que isso configura enriquecimento ilícito. 3. Sobre o tema, o Código Civil prevê expressamente no seu art. 1.336 do Código Civil o seguinte: "Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 4. A Lei nº 4.591/64, o qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, que em seu art. 12, normatiza as despesas do condomínio, in verbis: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.” 5. A regra de divisão das despesas condominiais será estabelecida pela divisão proporcional ao das respectivas frações ideais dos apartamentos, cuja incidência somente autoriza ser excepcionada caso haja previsão em sentido contrário na respectiva Convenção de Condomínio, o que não ocorreu no caso, ora em análise, pelo contrário, há disposição expressa prevendo tal cobrança. 6. Ou seja, o afastamento do comando de uma Convenção Condominial configura infringência aos arts. 1.333 e 1.336 do Código Civil e art. 9º, 2º, da Lei nº 4.591/64, tendo em vista que apenas por quórum específico qualificado poderá ser alterada. 7. Desse modo, resta claro e evidente que não há ilegalidade na cobrança das taxas condominiais de acordo com a fração ideal, logo, acertada se mostra a cobrança de taxa diferenciada, não configurando enriquecimento ilícito dos demais condôminos. 8. Ante o exposto, voto pelo CONHECIMENTO do presente Recurso de Apelação e pelo seu DESPROVIMENTO, para que seja mantida incólume a sentença vergastada em todos os seus termos; e, com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, fixo os honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0016956-28.2016.8.18.0140 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 25/04/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0016956-28.2016.8.18.0140

APELANTE: FAZENDA SANTA TERESINHA LTDA

Advogado(s) do reclamante: FRANCISCO DAS CHAGAS REBELO JUNIOR, RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS, MARIA EDUARDA DE OLIVEIRA ROCHA

APELADO: EDIFICIO RESIDENCIAL VANITY

Advogado(s) do reclamado: MARIO ROBERTO PEREIRA DE ARAUJO, CARLOS MARCIO GOMES AVELINO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ART. 12 DA LEI Nº 4.591/64. ART. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. RATEIO NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DOS IMÓVEIS. LEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CLÁUSULA 13 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CLÁUSULA A SER ALTERADA POR QUÓRUM ESPECÍFICO.

1. O cerne do presente recurso, versa sobre o inconformismo do apelante contra sentença que julgou improcedente os pedidos contidos na inicial.

2. A apelante alega que é taxada, quanto às despesas de condomínio, pela fração ideal de sua unidade, que por ser uma cobertura duplex, lhe é cobrado um valor maior que o valor dos demais condôminos, apesar de usufruir de idênticos serviços dos demais condôminos e aduz que isso configura enriquecimento ilícito.

3. Sobre o tema, o Código Civil prevê expressamente no seu art. 1.336 do Código Civil o seguinte: "Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

4. A Lei nº 4.591/64, o qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, que em seu art. 12, normatiza as despesas do condomínio, in verbis: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

5. A regra de divisão das despesas condominiais será estabelecida pela divisão proporcional ao das respectivas frações ideais dos apartamentos, cuja incidência somente autoriza ser excepcionada caso haja previsão em sentido contrário na respectiva Convenção de Condomínio, o que não ocorreu no caso, ora em análise, pelo contrário, há disposição expressa prevendo tal cobrança.

6. Ou seja, o afastamento do comando de uma Convenção Condominial configura infringência aos arts. 1.333 e 1.336 do Código Civil e art. 9º, 2º, da Lei nº 4.591/64, tendo em vista que apenas por quórum específico qualificado poderá ser alterada.

7. Desse modo, resta claro e evidente que não há ilegalidade na cobrança das taxas condominiais de acordo com a fração ideal, logo, acertada se mostra a cobrança de taxa diferenciada, não configurando enriquecimento ilícito dos demais condôminos.

8. Ante o exposto, voto pelo CONHECIMENTO do presente Recurso de Apelação e pelo seu DESPROVIMENTO, para que seja mantida incólume a sentença vergastada em todos os seus termos; e, com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, fixo os honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, votar pelo CONHECIMENTO do presente Recurso de Apelação e pelo seu DESPROVIMENTO, para que seja mantida incólume a sentença vergastada em todos os seus termos; e, com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, fixo os honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do voto do Relator.”

                  Relatório

Versam os autos sobre Apelação Cível interposta por FAZENDA SANTA TERESINHA LTDA-ME, contra sentença, proferida pelo Juízo da 3º Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO, proposta em face de EDIFÍCIO RESIDENCIAL VANITY, ora apelado, todos devidamente qualificados nos autos.

A lide conforme a exordial, em síntese, consiste no inconformismo da autora em pagar taxas condominiais em valor superior ao demais condôminos, valor este correspondente à sua unidade, que é uma cobertura duplex.

A sentença (ID 11133985) em resumo, verbis:

(…)

“Em face do exposto, com base na fundamentação supra e nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo IMPROCEDENTE o pedido autoral, condenando a requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor da causa atualizado, devendo-se observar o valor da causa informado no comprovante de custas complementares, fl. 116, ID nº 7801335.”

(…)

FAZENDA SANTA TERESINHA LTDA-ME, interpôs Recurso de Apelação, requerendo a reforma da sentença para declarar a nulidade do artigo da convenção condominial que prescreve o rateio por fração ideal, a fim de que lhe seja estabelecido o rateio igualitário das despesas condominiais e a restituição dos valores pagos a mais, conforme fundamentos contidos no ID 11133988.

EDIFÍCIO RESIDENCIAL VANITY, devidamente intimada, manifestou-se pela manutenção da sentença bem como a condenação do apelante ao pagamento dos honorários advocatícios atinentes à fase recursal, ante as considerações expostas no ID 11133993.

Houve recolhimento do preparo-ID 11133989.

Diante da recomendação do Ofício Circular 174/2021 – PJPI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, o Ministério Público não fora instado a se manifestar, por não vislumbrar interesse público que justifique sua atuação.

É o Relatório.

Inclua-se em pauta.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

Relator

                      Passo o voto.

 

                 

                  Voto

I. Juízo de admissibilidade

Reitero a decisão de ID nº 11133990 e conheço da Apelação Cível, visto que preenchidos os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.

II. Preliminares

Não há preliminares a serem enfrentadas.

III. Do mérito

O cerne do presente recurso, versa sobre o inconformismo do apelante contra sentença que julgou improcedente os pedidos contidos na inicial.

A apelante alega que é taxada, quanto às despesas de condomínio, pela fração ideal de sua unidade, que por ser uma cobertura duplex, lhe é cobrado um valor maior que o valor dos demais condôminos, apesar de usufruir de idênticos serviços dos demais condôminos e aduz que isso configura enriquecimento ilícito.

Requer a declaração de nulidade do artigo 13 da convenção condominial, o qual prevê o rateio por fração ideal, devendo ser determinado o rateio igualitário entre os condôminos e a devolução dos valores pagos a mais do que lhe era devido corrigido monetariamente.

Em sede de contrarrazões o apelado pugna pela legalidade da utilização o critério de rateio das despesas do condomínio com base na fração ideal se apresenta como regra a ser adotada e ainda consta expressamente na convenção condominial, não havendo portanto, que se falar em reinstituição de valores e informa que para que seja realizada alteração na convenção condominial é necessária a convocação de uma assembleia específica sobre o tema em discussão e que seja obedecido o quórum de 2/3 dos proprietários para que haja a validade as alterações realizadas na Convenção Condominial. Requer que a sentença seja mantida in totum.

Pois bem.

A Convenção do Condomínio Residencial Vanity, em seu artigo 13º estabelece que:

(…)

“Art. 13º. No rateio das despesas do condomínio, a quota-parte

correspondente a cada unidade autônoma será definida segundo a fração ideal correspondente a cada unidade, no terreno em que

está levantado o caso.”

(...)

Sobre o tema, o Código Civil prevê expressamente no seu art. 1.336 do Código Civil o seguinte:

(...)

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) “

(...)

Regulamentando sobre o tema, tem-se a Lei nº 4.591/64, o qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, que em seu art. 12, normatiza as despesas do condomínio, in verbis:

(…)

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

(…)

Assim, seguindo a lógica estabelecida pelo ordenamento jurídico e pelo regramento convencionado, a regra de divisão das despesas condominiais será estabelecida pela divisão proporcional ao das respectivas frações ideais dos apartamentos, cuja incidência somente autoriza ser excepcionada caso haja previsão em sentido contrário na respectiva Convenção de Condomínio, o que não ocorreu no caso, ora em análise, pelo contrário, há disposição expressa prevendo tal cobrança.

Assertivo entendimento proferido pelo magistrado a quo, de que não há ilegalidade alguma na cobrança das taxas condominiais de acordo com a fração ideal.

Nesse sentido, colaciono vasta jurisprudência sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO/ATA DE CONDOMÍNIO C/C OUTROS – DESPESAS CONDOMINIAIS – APARTAMENTO EM COBERTURA – RATEIO NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DOS IMÓVEIS – VALIDADE – ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Conforme dicção do artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção, de modo que é obrigatório o rateio das despesas condominiais previsto na Convenção do Edifício, especialmente quando o critério pactuado é aquele previsto em Lei. (TJ-MT 10102536020198110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - FRAÇÃO IDEAL - VALIDADE - ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - INEXISTÊNCIA. Nos termos do art. 1.336 do CC/2002, cada condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Não é abusiva a cláusula da convenção de condomínio que estipula a distribuição das despesas condominiais na proporção da fração ideal de cada unidade, em harmonia com a opção adotada do legislador pátrio como regra geral. A devolução dos valores pagos pelo autor em quantia superior aos demais condôminos, não se mostra possível, uma vez que os gastos e contabilidade condominiais eram, até então, respaldados na cobrança da taxa condominial tal como prevista na Convenção do Condomínio e a devolução dos referidos valores, neste momento, geraria transtornos financeiros a todos condôminos e à dinâmica financeira do Condomínio. v.v. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA - TAXA CONDOMINIAL - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - CRITÉRIO DE FRAÇÕES IDEAIS - INADEQUAÇÃO - PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO A MAIOR - IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando-se taxa de condomínio a obrigação resultante de despesas como manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, taxas de água e esgoto, salários, dentre outras, não se deve aplicar o rateio baseado no critério de frações ideais. 2. Tratando-se de áreas que possuem um uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar em proporcionalidade às frações ideais, sob pena de enriquecimento sem causa do condomínio. (TJ-MG - AC: 10000221508872001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 19/10/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. CONTROVÉRSIA SOBRE A MANEIRA DE COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. PRETENDIDA LIMITAÇÃO DA QUOTA-PARTE PROPORCIONALMENTE À ÁREA COMUM DISPONIBILIZADA. IMPOSSIBILIDADE. PRETENSÃO QUE CONTRARIA DISPOSIÇÕES DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. RATEIO DOS CUSTOS PELA FRAÇÃO IDEAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. "Consoante dispõe o art. 1.336, I, do CC, as despesas condominiais serão rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção. Precedentes" (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 961.581/MG, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 7-3-2017). (TJ-SC - AC: 03130588920178240023 Capital 0313058-89.2017.8.24.0023, Relator: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 10/12/2019, Terceira Câmara de Direito Civil)

Ademais, em relação ao pedido de anulação da cláusula 13 da convenção condominial, é oportuno tecer algumas considerações sobre o condomínio edilício.

A Convenção Condominial equivale à Carta Fundamental do Condomínio, responsável pelo estabelecimento das regras essenciais, havendo quorum qualificado para sua alteração, o que denota uma supremacia material e formal em termos de regulamentação interna do condomínio formado.

Ou seja, o afastamento do comando de uma Convenção Condominial configura infringência aos arts. 1.333 e 1.336 do Código Civil e art. 9º, 2º, da Lei nº 4.591/64, tendo em vista que apenas por quórum específico qualificado poderá ser alterada.

Desse modo, resta claro e evidente que não há ilegalidade na cobrança das taxas condominiais de acordo com a fração ideal, logo, acertada se mostra a cobrança de taxa diferenciada, não configurando enriquecimento ilícito dos demais condôminos.

IV – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto pelo CONHECIMENTO do presente Recurso de Apelação e pelo seu DESPROVIMENTO, para que seja mantida incólume a sentença vergastada em todos os seus termos; e, com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, fixo os honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

O referido é verdade; dou fé.   

DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais.

Cumpra-se.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. José James Gomes Pereira

Relator