APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. ALUGUEL COMERCIAL. SHOPPING CENTER. PANDEMIA. FECHAMENTO DO COMÉRCIO. ISENÇÃO DO PAGAMENTO DE ALUGUEL, FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA, ALÉM DE DESCONTO NO CONDOMÍNIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PREJUÍZOS COMPARTILHADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0803356-98.2020.8.18.0031 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 02/04/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0803356-98.2020.8.18.0031

APELANTE: CUNHA ENTRETENIMENTO INFANTIL LTDA - ME

Advogado(s) do reclamante: CARLOS HENRIQUE QUIXABA SILVA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO CARLOS HENRIQUE QUIXABA SILVA, IGOR DE MELO CUNHA

APELADO: PARNAIBA SHOPPING LTDA

Advogado(s) do reclamado: PAULO ANDRE LIMA AGUIAR REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO PAULO ANDRE LIMA AGUIAR

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. ALUGUEL COMERCIAL. SHOPPING CENTER. PANDEMIA. FECHAMENTO DO COMÉRCIO. ISENÇÃO DO PAGAMENTO DE ALUGUEL, FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA, ALÉM DE DESCONTO NO CONDOMÍNIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PREJUÍZOS COMPARTILHADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

 

“Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do recurso, para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a sentença a quo em todos os seus termos. De acordo com a regra do §11, do art. 85, do CPC, majorar em 5% os honorários advocatícios fixados na origem em favor da parte requerida, nos termos do voto do Relator.”

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por CUNHA ENTRETENIMENTO INFANTIL LTDA - ME em face da sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba - PI, nos autos da Ação Revisional de Contrato Locatícios movida em face de PARNAÍBA SHOPPING LTDA, que julgou improcedentes os pedidos constantes na inicial. Custas e honorários advocatícios fixados em 10% sob o valor da causa, com exibilidade suspensa em razão da concessão da justiça gratuita.

Em suas razões, ID. 10534848, a apelante alega, em suma, que a pandemia trouxe efeitos negativos tanto para a locatária, ora recorrente, como para a locadora recorrida, no entanto, é indiscutível que sobreveio um desequilíbrio econômico-financeiro imoderado para a locatária devido ao seu ramo de atividade. Aduz que ficou impedida de exercer suas atividades por um tempo e, mesmo assim, manteve-se obrigada continuar pagando os encargos no valor integral e originalmente firmado.

Assevera que “embora tenha existido uma anistia dos aluguéis, que correspondia a época R$ 3.101,73 (três mil cento e um reais e setenta e três centavos), no período compreendido entre 23/03/2020 à 14/08/2020 (data entrega das chaves), os demais encargos de locação foram cobrados normalmente, inclusive a despesa de condomínio, conforme farta documentação, estando o Shopping fechado e a requerente impossibilitada de desenvolver suas atividades”.

Assim, alega que a sentença de 1° grau que reconheceu a legalidade da cobrança das despesas condominiais e do fundo de propaganda, assim como da multa rescisória no importe de mais de R$ 12.000,00 (doze mil reais), deve ser reformada.

A parte apelada apresenta contrarrazões nos autos, ID. 10534850, pugnando pela manutenção da sentença de 1° grau.

O Ministério Público Superior deixa de opinar no feito, ante a ausência de interesse público a justificar sua intervenção.

Este o relatório.

Determino a inclusão do feito em pauta virtual.

VOTO DO RELATOR

 

1.DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

 

Atendidos os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e os pressupostos recursais extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, e ausência de preparo, ante a concessão da justiça gratuita), o recurso deve ser admitido, o que impõe o seu conhecimento.

Sem preliminares a serem apreciadas, passo a análise do mérito.

 

II – DO MÉRITO

 

A matéria devolvida cinge-se à possibilidade de concessão de isenção de todo e qualquer encargo locatício (aluguel, condomínio, fundo de promoção e propaganda, e multa rescisória) a partir da data de 23/03/2020, em razão da pandemia da Covid-19.

Consta dos autos que as partes firmaram contrato de locação de uma loja localizada no PARNAIBA SHOPPING, mediante o qual a apelante se obrigou a pagar aluguel mensal, além de taxa condominial, e fundo de promoção e propaganda.

A apelante justifica o pedido de revisão da avença alegando desequilíbrio contratual, motivado pela onerosidade excessiva causada por evento imprevisível. Alega que embora o Decreto Estadual 19.116, de 22/07/2020, tenha incluído as atividades de Shopping Centes/Centros Comerciais no Grupo II e autorizado a retomada das atividades a partir do dia 03/08/2020, o referido Decreto não autorizou a retomada das atividades de playground, tornando insustentável a continuidade das operações da demandante nas dependências do shopping demandado, encerrando suas atividades e entregando o ponto alugado à apelada em 14/08/2020.

Pois bem.

Sobre o tema, tem-se que o art. 317, do Código Civil, trata da imprevisibilidade que pode impactar o cumprimento das obrigações, in verbis:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Conquanto o dispositivo discorra somente sobre a possibilidade de resolução contratual, a doutrina entende que é possível sua aplicação na revisão do pacto, com vistas à preservação do negócio jurídico. Nesse sentido, assentou o Enunciado nº 176, da III Jornada de Direito Civil:

“Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual”.

No caso, a apelante, por certo, teve redução no faturamento, provocado pelas medidas de isolamento social e restrições impostas para o funcionamento dos shoppings centers, iniciadas com o Decreto Estadual nº 18.902/20, de 23/03/2020. Já a locadora/apelada, que tem no recebimento dos aluguéis sua fonte de renda e que continuou a ter seus espaços ocupados por força dos contratos anteriormente firmados, também foi prejudicada, porquanto foi obrigada a conceder descontos aos locatários a fim de amenizar os custos dos lojistas.

Diante desse quadro, imperativo sopesar a Teoria da Imprevisão de acordo com os princípios que regem a relação contratual, entre os quais destaco a boa-fé, a cooperação, a lealdade e a manutenção das avenças.

Na hipótese em exame, incontroverso que a apelada ofertou à apelante, voluntariamente, isenção de aluguel, enquanto perdurasse a vigência do Decreto nº 18.902/2020. Conforme se infere dos autos, ID. 10534796, o aluguel cobrado em 28/04/2020 refere-se ao período dos 20(vinte) dias de março de 2020, antes do cumprimento do decreto que determinou o fechamento do Parnaíba Shopping.

De igual modo, a apelada também concedeu anistia da obrigação de pagar a multa pela rescisão antecipada da locação, restando somente a obrigação de pagar os encargos de condomínio e a cota do fundo de promoção e propaganda. Nesse ponto, destaca-se que e a apelante obteve, ainda, desconto na cota de condomínio superior a 40% (quarenta por cento), em razão da redução de despesas, por ocasião do fechamento do aludido shopping.

Em relação a obrigação de pagar a cota do fundo de promoção e propaganda, urge registrar que o contrato de locação em comento, na Cláusula 5, estabelecia a obrigação de pagamento no percentual de 20% (vinte por cento) do aluguel, porém a promovente teve redução da cota do fundo de promoção para 10% (dez por cento) (ID. 10534785).

Aqui, sobreleva consignar que a apelada também possui compromissos, inclusive com o escopo de salvaguardar os interesses dos próprios lojistas, como propagandas e ações no estabelecimento para conter a disseminação do vírus, o que impede a extirpação dessas despesas pelo simples fato de o centro comercial ter se mantido fechado.

Outrossim, as disposições acordadas sobre o valor do aluguel, matéria afeta ao pacta sunt servanda e à autonomia de vontade dos contratantes, somente podem ser revistas judicialmente quando houver provas de que o caso fortuito ou a força maior impossibilitou a manutenção das convenções previamente pactuadas, por causar onerosidade excessiva a uma das partes e manifesta vantagem à outra, o que, repito, não restou configurado na hipótese.

Ao revés, os descontos concedidos pela apelada denotam que sua conduta foi norteada pela boa-fé e pela confiança, de modo a afastar a revisão contratual na forma pleiteada.

Diante desse quadro fático e jurídico, imperativo concluir que o juízo de origem contemplou os desgastes enfrentados por ambos os litigantes, de forma a privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, para que os ônus decorrentes da pandemia sejam suportados por ambos os contratantes.

Isto posto, conheço do recurso, para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a sentença a quo em todos os seus termos.

De acordo com a regra do §11, do art. 85, do CPC, majoro em 5% os honorários advocatícios fixados na origem em favor da parte requerida.

É o voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 08 a 15 de março, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira, Presidente em Exercício.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 15 de março de 2024.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -