EMENTA 

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - LAUDO PERICIAL – DECURSO DE TEMPO RAZOÁVEL ENTRE O LAUDO PERICIAL E A DECISÃO HOMOLOGATÓRIA - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO - VOLATILIDADE DO MERCARDO IMOBILIÁRIO - NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO À REALIDADE ATUAL DO MERCADO - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por EDENILCE KALINE CAMPELO DE CARVALHO, em face de decisão proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, nos autos de cumprimento de sentença homologatória de acordo proferido nos autos da Ação de Exclusão de Sócio (proc. n° 0812372-11.2018.8.18.0140), que homologou laudo pericial de avaliação dos imóveis relacionados pela agravante, a fim de efetivar o cumprimento da Cláusula 5 do aludido acordo. 

Irresignada, a parte agravante interpôs o presente recurso, defendendo que a decisão agravada merece reforma. Para tanto, a mesma aduz que houve: demora na realização da perícia, alta divergência entre os valores apresentados pela agravante e pela perícia e insuficiência dos critérios adotados pelo perito judicial. 

Dessa maneira, pleiteia o recebimento do Agravo de Instrumento em seu duplo efeito, suspendendo a decisão recorrida, bem como qualquer ato referente à transferência ou alienação dos imóveis objetos da perícia. 

No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão vergastada, determinando a realização de nova perícia, a ser realizada por outro profissional habilitado, nos termos do art. 480 do Código de Processo Civil. 

Em Decisão constante no ID.: 12915814, por considerar presentes os requisitos autorizativos para concessão da tutela antecipada recursal, deferi o pedido de efeito suspensivo pretendido, sendo determinada, na ocasião, a intimação da parte agravada para contrarrazões no prazo legal. 

Devidamente intimada, a parte agravada apresentou as contrarrazões recursais (ID.: 13093993), alegando que a parte recorrente quer eximir-se de sua obrigação consubstanciada em acordo realizado nos autos, postergando o cumprimento das obrigações a que se comprometera e entregar ao agravado bem imóvel cujo valor é muito inferior ao crédito a que tem direito. Afirme que o laudo pericial contestado obedecera às normas da ABNT e que o imóvel ofertado pela parte agravante possui baixa atratividade comercial. Ao final, pugnou pelo improvimento do instrumental. 

É o relatório. 

1 - ADMISSIBILIDADE DO RECURSO  

Recurso conhecido, visto que preenchidos os pressupostos legais atinentes à espécie. 

2 – MÉRITO  

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto, ou não, da decisão do juízo de primeiro grau que homologou laudo de avaliação de imóveis por perito judicial. 

O juízo de primeiro grau entendeu que o laudo pericial atendeu as normas técnicas usuais e que o perito se valeu de elementos amostrais nas proximidades do imóvel, avaliando, realizando confronto com valores de venda de imóveis com características comparáveis e semelhantes ao avaliado.   

Analisando o caderno processual, verifica-se que se faz necessário destacar as datas de realização de cada uma das diligências ocorridas no processo de origem, no que se refere aos atos praticados com a finalidade de satisfazer a Cláusula 5 do acordo firmado entre as partes. 

Inicialmente, importante trazer à baila a transcrição da referida cláusula para fins de melhor esclarecimento e elucidação: 

“5. Caberá ainda ao autor THIAGO DE CASTRO RAMALHO, o valor de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), que deverá ser adimplido em imóvel(is) mediante apresentação destes em juízo, para homologação judicial, no prazo de até 30 (trinta) dias da assinatura deste termo. Referido(s) imóvel(is) ser avaliado(s) em conjunto pelas partes, visando a justa precificação do(s) imóvel(is).” 

Pois bem. Fazendo uma análise aos autos do processo originário, observo que a indicação dos imóveis, registrados sob matrículas R-3-19.535 e R-1-35.197 e localizados na Avenida Joaquim Nelson, foi realizada pela parte agravante no ano de 2015. 

Todavia, apenas em 17 de abril de 2019 houve despacho (id. 4787138 dos autos principais) nomeando José Borges de Sousa Araújo como perito judicial, para descrever e avaliar os imóveis em questão, com o fim de esclarecer o valor de mercado dos referidos bens. 

O Laudo Pericial, por sua vez, foi apresentado em 18 de fevereiro de 2020 (id. 8420403 dos autos principais), avaliando os imóveis no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ou seja, valor muito abaixo daquele que havia sido pactuado entre as partes, nos termos do acordo realizado em juízo. 

Verifico, ainda, que houve vultuosa divergência de valores entre o laudo juntado pelo perito judicial e o laudo juntado pela parte agravante (id. 10783352 dos autos principais), o qual avaliava o valor de mercado dos imóveis em R$ 3.339.671,50 (três milhões, trezentos e trinta e nove mil, seiscentos e setenta e um reais e cinquenta centavos), e o valor de liquidação forçada em R$ 2.671.737,20 (dois milhões, seiscentos e setenta e um mil, setecentos e trinta e sete reais e vinte centavos). 

No entanto, em que se pese o prazo concedido para manifestação das partes sobre o valor concluído pelo perito judicial e o prazo para eventuais esclarecimentos prestados pelo expert nomeado, observo que o lapso temporal entre o Laudo Pericial e a sua homologação é exacerbado. 

Isso, pois, a decisão de homologação se deu apenas em 09 de novembro de 2022, ou seja, mais de 02 (dois) anos após a realização e apresentação do Laudo Pericial. 

Nessa perspectiva, considerando a volatilidade inerente ao mercado imobiliário, é, no mínimo, ilógico supor que os imóveis discutidos não sofreram alteração em seus valores neste longo intervalo de tempo. 

Assim, diante do contexto acima delineado, tem-se que a homologação de laudo pericial desatualizado poderá, posteriormente, ensejar a transferência dos bens ao agravado, quitando apenas uma parte do valor previsto na Cláusula 5 do acordo firmado entre as partes, acarretando prejuízo à parte agravante. 

Para corroborar o entendimento acima exposto, colaciono julgados do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Pátrios, in verbis: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. LAPSO TEMPORAL RAZOÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO DO BEM E A HASTA PÚBLICA. NOVA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O direito de defesa é efetivamente cerceado na hipótese em que o magistrado julga antecipadamente a lide, indeferindo a produção de provas previamente requerida pelas partes, e conclui pela improcedência da demanda com fundamento na falta de comprovação do direito alegado, tal como ocorreu na espécie. 2. É possível proceder a nova avaliação do bem penhorado se decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1484951 PR 2014/0251808-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/09/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/10/2017). 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL DESDE A PRIMEIRA APURAÇÃO - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM - PERÍCIA JUDICIAL - CABIMENTO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. - Nos termos do art. 873 do CPC, é cabível que seja realizada nova avaliação do imóvel penhorado quando há indícios de alteração de seu valor - A realização de leilão mais de 2 (dois) anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem. Precedentes do STJ - Havendo discrepância substancial entre o valor inicialmente apurado pelo Oficial de Justiça e aquele apresentado pelo agravante, revela-se prudente que a nova avaliação seja feita por meio de perícia judicial, com nomeação de profissional que possua conhecimentos técnicos específicos para apurar o valor de mercado do imóvel - Decisão reformada. Recurso provido - A avaliação de bem imóvel penhorado é, em regra, realizada por Oficial de Justiça, nos termos do art. 870, do CPC, admitindo-se nova avaliação, por perito judicial, se comprovados os requisitos previstos no art. 873, do Codex Processual, hipótese não versada in casu. (V .V. Júlio Cezar Guttierrez). 

(TJ-MG - AI: 26613405320228130000, Relator: Des.(a) Júlio Cezar Guttierrez, Data de Julgamento: 30/05/2023, 6ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2023) 

Portanto, no caso em voga, faz-se necessário a realização de nova avaliação dos bens imóveis indicados, a fim de que o novo laudo seja contemporâneo à realidade do mercado atual. 

3 – DISPOSITIVO 

Por todo o exposto, voto pelo conhecimento do Agravo de Instrumento, para, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, confirmando a liminar concedida (ID.: 12915814), e tornando sem efeito a decisão agravada. 

É o voto. 

DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, votar pelo conhecimento do Agravo de Instrumento, para, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, confirmando a liminar concedida (ID.: 12915814), e tornando sem efeito a decisão agravada, nos termos do voto do Relator.” Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedido/Suspeito: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 22 de março de 2024.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO