PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS. TEMA 1095 DO STJ. APLICABILIDADE. INAPLICABILIDADE DO CDC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE EXCLUSIVO DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/97.NORMA ESPECIAL SOBREPOSTA AO CDC. PRECEDENTES STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia na possibilidade de resolução do negócio jurídico firmado entre as partes litigantes, referente à compra e venda de unidade imobiliária, consistente em um lote localizado no loteamento Verana, zona urbana de Teresina-PI. 2. O contrato de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, de modo que parte das suas cláusulas obedecem aos preceitos da lei nº 9.514/97. 3. No caso dos autos, o objeto central é a rescisão contratual por inadimplência do comprador, sendo assim, se amolda ao dispositivo legal da lei 9.514/97, que se destina a regular tal rescisão. 4. “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (TEMA 1.095 - STJ). 5. A jurisprudência pátria, incluído a Corte Superior (STJ) em posicionamento firme reiterado, dispõe que a lei 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de bens imóveis é norma especial, sobreposta ao CDC, cabendo aplicação da regra disposta nos arts. 26 e 27 da lei especial. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0807748-50.2017.8.18.0140 - Relator: FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 19/05/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0807748-50.2017.8.18.0140

APELANTE: GEAN REGIS DE CARVALHO SANTOS

Advogado(s) do reclamante: GUSTAVO SOUSA E SOUSA

APELADO: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamado: IAGO DO COUTO NERY, MARCELO PELEGRINI BARBOSA, EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES, LUCAS LIMA RODRIGUES

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

 

EMENTA 

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS. TEMA 1095 DO STJ. APLICABILIDADE. INAPLICABILIDADE DO CDC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE EXCLUSIVO DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/97.NORMA ESPECIAL SOBREPOSTA AO CDC. PRECEDENTES STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Cinge-se a controvérsia na possibilidade de resolução do negócio jurídico firmado entre as partes litigantes, referente à compra e venda de unidade imobiliária, consistente em um lote localizado no loteamento Verana, zona urbana de Teresina-PI.

2. O contrato de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, de modo que parte das suas cláusulas obedecem aos preceitos da lei nº 9.514/97.

3. No caso dos autos, o objeto central é a rescisão contratual por inadimplência do comprador, sendo assim, se amolda ao dispositivo legal da lei 9.514/97, que se destina a regular tal rescisão.

4. “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (TEMA 1.095 - STJ).

5. A jurisprudência pátria, incluído a Corte Superior (STJ) em posicionamento firme reiterado, dispõe que a lei 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de bens imóveis é norma especial, sobreposta ao CDC, cabendo aplicação da regra disposta nos arts. 26 e 27 da lei especial.

6. Recurso conhecido e desprovido.

 

 

 

ACÓRDÃO 

DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por GEAN REGIS DE CARVALHO SANTOS contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de quantias pagas com pedido liminar de suspensão de pagamentos (Proc. nº 0807748-50.2017.8.18.0140) ajuizada em face de CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA, ora apelado

Na sentença (Id. 3682736), o d. juízo de 1º grau julgou improcedente a demanda, nos seguintes termos:

Isto posto, nos termos do art. 487, I do CPC e da Lei nº 9.514/1997, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL, em razão do contrato de compra e venda firmado entre as partes possuir cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Condeno o autor no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

 

Nas suas razões recursais (Id. 3682739), o apelante sustenta a aplicação do CDC na relação contratual, de forma que pretende a rescisão do contrato e, consequentemente, devolução parcial dos valores pagos. Requer o provimento do recurso com a reforma da sentença de 1º grau.

Nas contrarrazões (Id.3682747), a apelada, em preliminar, pugna pelo não reconhecimento do recurso em razão da ausência de impugnação específica à sentença. No mérito, sustenta pela não aplicabilidade do CDC à relação contratual. Requer o improvimento do recurso, com a consequente manutenção da sentença recorrida em seus termos.

Parecer do Ministério Público Superior pela não intervenção no feito (Id.4188111).

Decisão monocrática (Id.6386987), suspendendo a tramitação do feito até julgamento definitivo do tema 1.095 STJ, que trata da matéria.

É o relatório.

 

VOTO

O Exmo. Senhor Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO(Relator):

 

I. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO do apelo.

 

II. MATÉRIA PRELIMINAR

Gratuidade da Justiça

Pretende o autor/apelante a concessão da justiça gratuita em seu favor.

Destaca-se que em favor da pessoa natural milita a presunção - ainda que relativa - de veracidade das informações acerca de sua hipossuficiência financeira e impossibilidade de arcar com as despesas processuais (art. 99, §3º, do CPC).

Preceitua o art. 99, §2º, do CPC/2015 que o “juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos”.

Em análise dos autos, constato ter fundamento a concessão da justiça gratuita em favor do apelante. Isso porque na hipótese em exame, fora anexado comprovante de dívidas financeiras em nome do recorrente, com a negativação do seu nome perante os órgãos de proteção ao crédito (Id.3682743).

Outrossim, a demanda versa justamente sobre a inadimplência do autor em razão da impossibilidade financeira de regularizar o financiamento que se discute nos autos.

Nesse contexto, a imposição do pagamento das custas processuais nestas condições representaria o comprometimento da renda do apelante.

Dessa forma, a documentação acostada aos autos é suficiente no sentido de demonstrar que o apelante não possui capacidade financeira para arcar com as custas processuais no caso em apreço.

Assim acolho a preliminar arguida, concedendo os benefícios da justiça gratuita em favor do apelante.

 

Impugnação específica à sentença

Preliminarmente, a requerida (apelada) sustenta que o apelante não impugnou de forma específica a sentença de primeiro grau.

Nesse sentido, no que tange à regularidade formal, esta consiste na exigência de que o instrumento de impugnação recursal seja interposto conforme a forma estabelecida em lei, na forma do art. 1010, do CPC.

O mencionado artigo positiva o princípio da dialeticidade, segundo o qual todo recurso deve ser formulado por meio de petição na qual a parte interessada não apenas manifeste sua inconformidade com ato judicial impugnado, mas, também e necessariamente, indique os motivos de fato e de direito pelos quais requer o novo julgamento da questão nele cogitada.

No presente caso, é possível vislumbrar sua regularidade, razão pela qual não acolho a preliminar suscitada.

 

III. MATÉRIA DE MÉRITO

Cinge-se a controvérsia na possibilidade de resolução do negócio jurídico firmado entre as partes litigantes, referente à compra e venda de unidade imobiliária, consistente em um lote localizado no loteamento Verana, zona urbana de Teresina-PI.

Alega o apelante que adquiriu o imóvel em 14/12/2014, por meio de contrato de compra e venda, contudo, diante de superveniência de problemas financeiros, restou impossibilitado de arcar com as prestações regulares do bem, solicitando em janeiro/2017 a rescisão contratual.

Contrapõem as partes mais especificamente em relação à restituição da quantia paga pelo comprador, uma vez que o apelante sustenta pela devolução do valor gasto, enquanto a apelada nega-se a devolver por se tratar de alienação fiduciária.

Para tal análise, necessária a aplicação do dispositivo legal que regulamenta a relação contratual que aqui se discute, diante da divergência argumentativa das partes.

Esclareça-se, inicialmente, que o contrato de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, de modo que parte das suas cláusulas obedecem aos preceitos da lei nº 9.514/97.

Contudo, tal condição não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que a rescisão tem como embasamento a inadimplência contratual por parte da vendedora (construtora e incorporadora imobiliária).

No caso dos autos, o objeto central é a rescisão contratual por inadimplência do comprador, sendo assim, se amolda ao dispositivo legal da lei 9.514/97, que se destina a regular tal rescisão.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.095 - STJ) em julgamento definitivo, fixou a seguinte tese:

 

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

 

Portanto, o julgamento supracitado, põe fim a discussão da lide em questão, considerando que restou definido que o contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97.

Imperioso destacar que a tese firmada no Tema 1095-STJ, consolidou o que já era o entendimento jurisprudencial sobre a questão, vejamos:

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI Nº 9.514/1997). REGISTRO DO CONTRATO IMPLEMENTADO APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI 9.514/97. ASTREINTE. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO. 1. No caso, o contrato de compra e venda com alienação fiduciária foi levado a registro após o ajuizamento da ação. 2. Por se tratar de contrato com alienação fiduciária, a natureza do negócio jurídico celebrado entre as partes impõe a adoção de procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, devendo toda a forma de restituição e acertos entre credor fiduciário e devedor fiduciante ser disciplinado por essa legislação específica. 3. A lavratura de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, não permite falar em rescisão do contrato de promessa de compra e venda anteriormente firmado, uma vez exauridos os seus efeitos. 4. Havendo rescisão contratual, por culpa do comprador, resta ao credor fiduciário levar a leilão o imóvel e com o valor apurado cobrir o saldo devedor da operação de alienação fiduciária e eventuais despesas relativas ao imóvel para, só assim, devolver o remanescente ao devedor. 5. Não há que se falar em condenação da Apelada por eventual descumprimento da liminar (astreinte) deferida no evento 07, uma vez que a mesma foi revogada no ato sentencial. Apelação cível conhecida e improvida.

(TJ-GO 50100905520198090174, Relator: AURELIANO ALBUQUERQUE AMORIM - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/11/2021)

 

No caso sob análise, importante consignar que não se trata de compromisso de compra e venda, mas sim de efetivo contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, de modo que atrai a incidência da lei nº 9.514/97, afastando-se, portanto, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Na hipótese, trata-se de condição prevista expressamente no contrato (doc. Id. 3682644 – norma geral; item 2.1.2; item 6.), de forma que a descontinuação do negócio, por culpa exclusiva do comprador, remete à reapropriação do bem pelo vendedor fiduciário, não havendo que se falar em rescisão contratual, conforme dispõe o art. 27, da lei 9.514/97.

Noutro giro, o autor/apelante é pessoa de relevante grau de instrução e assinou o contrato ciente dos termos ali contidos, não cabendo rediscuti-lo por ocasião de superveniência de intercorrências financeiras que culminaram na inadimplência.

Assim fosse, geraria insegurança aos negócios jurídicos celebrados, pois bastaria que o compromisso se tornasse oneroso ao comprador para que revertesse ao fiduciário o ônus do bem, devendo este se desincumbir de tal encargo que, diga-se de passagem, nem sempre é logrado em êxito, não se afastando a possibilidade de acarretar prejuízo, a quem não deu causa ao encerramento da relação.

Desta forma, deve o comprador assumir as consequências inerentes ao rompimento do negócio jurídico, nos termos fixados em contrato firmado pelas partes.

Nesse viés, a lei 9.514/97 regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelecendo que o fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel de coisa imóvel, a ver:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

 

Em análise aos documentos contidos dos autos, especialmente o contrato colacionado (Id.3682644), observa-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel, alienação fiduciária em garantia, emissão de cédulas de crédito imobiliário e outras avenças.

Desta feita, resta sedimentado na jurisprudência pátria, incluído a Corte Superior (STJ) em posicionamento firme reiterado, que a lei 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de bens imóveis é norma especial, sobreposta ao CDC, cabendo aplicação da regra disposta nos arts. 26 e 27 da lei especial. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". ( AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1742902 DF 2018/0121676-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 19/10/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2020) – grifo nosso

 

 

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE – VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97 – NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO NÃO PROVIDO. - A relação jurídica entre as partes é regida pela Lei nº 9.514 /1997, o que inviabiliza a pretensão de rescisão contratual sob a alegação de dificuldades financeiras da devedora-fiduciante - Por se tratar de legislação específica, afasta a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor - Precedentes do STJ. (TJ-AM - AC: 06150800820168040001 Manaus, Relator: Lafayette Carneiro Vieira Júnior, Data de Julgamento: 14/12/2020, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2020) – grifo nosso

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO. EQUIPARAÇÃO À MORA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N.º 9.514/97. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O pedido de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio jurídico, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1567410 SP 2019/0245320-7, Data de Julgamento: 06/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023)

 

 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (" antecipatory breach "), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" ( REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022). 2. Para esta Corte Superior, "a interposição de recursos cabíveis não acarreta a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/06/2021, DJe 22/06/2021). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2087914 SP 2023/0263179-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2023) – grifo nosso

 

Por conseguinte, inexistem razões fático-jurídicas para a reforma da sentença recorrida.

 

IV. DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Mantenho os honorários advocatícios nos termos fixados na origem, porém, suspensa a sua exigibilidade diante da gratuidade concedida à parte autora/apelante.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição. É como voto.

Teresina-PI, data do registro no sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator