EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA PAGAMENTO DAS PARCELAS. CULPA EXCLUSIVA DA APELANTE. RECONHECIMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº. 543, DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOB A QUANTIA PAGA. FLUTUAÇÃO DO PERCENTUAL ENTRE 10% E 25%. PRECEDENTES DO STJ. PERCENTUAL DE 17% DENTRO DA RAZOABILIDADE. REFORMA DA PARCIAL SENTENÇA. I – Extrai-se da exordial que o Apelado ajuizou Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda de Imóvel, por inadimplemento injustificado das parcelas pactuadas pela Apelante, ao tempo em que o Magistrado a quo, declarou rescindido o contrato, com aplicação da cláusula de retenção no percentual de 17% do valor do contrato. II – Súm. nº. 543/STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente/vendedor/construidor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. III – É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF , Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). IV - Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência da Corte Superior de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. V – Desse modo, impõe-se a reforma da sentença, tão somente, para que a retenção se dê sob a quantia paga pela compradora/Apelante e não sob a totalidade do valor do contrato, mantendo o percentual de 17% (dezessete por cento), por estar dentro da razoabilidade. VI – Quanto ao pedido de inversão do ônus de sucumbência, à luz do princípio da causalidade, deve recair sobre aquele que deu causa à instauração do processo, devendo, portanto, manter o ônus de sucumbência. VII – Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0018033-53.2008.8.18.0140 - Relator: ANTONIO SOARES DOS SANTOS - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 27/03/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0018033-53.2008.8.18.0140

APELANTE: MARINETE FERREIRA DA SILVA

Advogado(s) do reclamante: ARIANA LEITE E SILVA, MARCELO AUGUSTO CAVALCANTE DE SOUZA

APELADO: JOSE DARCY ARAUJO ENGENHARIA E CONSTRUCOES - ME

Advogado(s) do reclamado: ANTONIO CLAUDIO PORTELLA SERRA E SILVA

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

EMENTA:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA PAGAMENTO DAS PARCELAS. CULPA EXCLUSIVA DA APELANTE. RECONHECIMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº. 543, DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOB A QUANTIA PAGA. FLUTUAÇÃO DO PERCENTUAL ENTRE 10% E 25%. PRECEDENTES DO STJ. PERCENTUAL DE 17% DENTRO DA RAZOABILIDADE. REFORMA DA PARCIAL SENTENÇA.

I – Extrai-se da exordial que o Apelado ajuizou Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda de Imóvel, por inadimplemento injustificado das parcelas pactuadas pela Apelante, ao tempo em que o Magistrado a quo, declarou rescindido o contrato, com aplicação da cláusula de retenção no percentual de 17% do valor do contrato.

II – Súm. nº. 543/STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente/vendedor/construidor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

III – É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF , Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008).

IV - Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência da Corte Superior de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

V – Desse modo, impõe-se a reforma da sentença, tão somente, para que a retenção se dê sob a quantia paga pela compradora/Apelante e não sob a totalidade do valor do contrato, mantendo o percentual de 17% (dezessete por cento), por estar dentro da razoabilidade.

VI – Quanto ao pedido de inversão do ônus de sucumbência, à luz do princípio da causalidade, deve recair sobre aquele que deu causa à instauração do processo, devendo, portanto, manter o ônus de sucumbência.

VII – Recurso conhecido e parcialmente provido.

 

 

RELATÓRIO

 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ

 

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0018033-53.2008.8.18.0140.

Apelante: MARINETE FERREIRA DA SILVA.

Advogado: Marcelo Augusto Cavalcante de Souza (OAB/PI nº 16.161).

Apelado: JOSÉ DARCY ARAÚJO – ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.

Advogado(s): Antônio Cláudio Portella Serra e Silva (OAB/PI nº 3.683) e Outro.

Relator: Juiz convocado Dr. ANTÔNIO SOARES DOS SANTOS.

Vistos etc.,

Trata-se, in casu, de Apelação Cível, interposto por MARINETE FERREIRA DA SILVA, contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, que julgou procedente a demanda para declarar a rescisão do contrato debatido nos autos, por culpa exclusiva da Apelante, declarando válido o percentual de retenção em 17%, sob o valor total do contrato.

Nas suas razões recursais (id. 8222083), a Apelante sustenta, em suma, a abusividade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 17% (dezessete por cento) sobre a totalidade do valor do contrato, em caso de culpa exclusiva do comprador.

Intimado, o Apelado apresentou contrarrazões, refutando as alegações da Apelante (id nº. 8222091).

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id nº. 10276760.

Instado, o Ministério Público Superior deixou de emitir parecer, albergado pela desnecessidade de intervenção do Parquet (id nº. 10494453).

É o Relatório.

Constatando que o presente feito encontra-se apto para julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta, nos moldes do disposto no art. 934, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

 

Teresina, data da assinatura eletrônica.

Dr. ANTÔNIO SOARES DOS SANTOS

JUIZ CONVOCADO

 

VOTO

 

VOTO.

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id nº. 10276760, razão por que reitero o conhecimento do presente Apelo.

 

II – DO MÉRITO

Ab initio, pondere-se que a relação jurídica, objeto do debate deste Recurso, é de consumo, incidindo as disposições do Código de Defesa do Consumidor – CDC.

Por conseguinte, definida a natureza consumerista entre as partes, infere-se, pelo instrumento contratual acostado aos autos (id nº. 8221294 – págs. 20), que, em caso de inadimplência por culpa exclusiva do comprador, estabelece a retenção no percentual de 17% (dezessete por cento) sob valor do contrato, em favor do promitente vendedor.

Com efeito, em se tratando de contrato bilateral, incide a Súmula nº. 543, do STJ, que assim determina, verbis:

“Súm. nº. 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente/vendedor/construidor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

 

Com isso, extrai-se que, indubitavelmente, o desfazimento do negócio jurídico por culpa da promitente compradora, ora Apelante, caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes.

In casu, é firme o entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008).

Ademais, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência do STJ admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, in litteris:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 4. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)”

Nesse sentido, a jurisprudência pátria corrobora com o entendimento da Corte Superior, in verbis:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença de parcial procedência. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à multipropriedade. Inteligência do art. 1.358-B do CC/2002. Rescisão do contrato. Possibilidade, nos exatos termos dos enunciados da Súmula 543 do STJ e das Súmulas nº 1 e 2 deste Egrégio Tribunal. Percentual de retenção. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes do STJ. Manutenção em 10%, ausente qualquer circunstância apta à majoração do valor. Correção monetária. Aplicação da Súmula 43 do STJ. Taxa de fruição, todavia, que é devida, ausente qualquer impugnação do autor quanto à alegação e demonstração da imissão na posse. Valor a ser compensado em sede de cumprimento de sentença. Precedentes. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10023965620198260651 SP 1002396-56.2019.8.26.0651, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/04/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2022)”

 

Logo, inegável que o contrato celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi estipulada pelo vendedor, de modo unilateral, sem que o consumidor pudesse discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos do artigo 54, do CDC.

Desse modo, a Apelante, na condição de compradora do bem imóvel, é vulnerável na relação contratual estabelecida com o Apelado, no entanto, embora admissível a resolução pelo simples inadimplemento por insuportabilidade do contrato, alguma consequência para o descumprimento há de ser fixada, sob pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve admitir.

No caso concreto, deve prevalecer o percentual de 17% (dezessete por cento) de retenção sob as parcelas pagas na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786 /2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Pelas razões expostas, considerando o entendimento pacífico do STJ, é que deve ser reformada a sentença recorrida, para, tão somente, modificar o referencial sob o qual deve recair, devendo ser estabelecida a retenção pelo vendedor/Apelado do percentual de 17% (dezessete por cento) sob o valor da quantia paga pela Apelante.

Por fim, o ônus da sucumbência, à luz do princípio da causalidade, deve recair sobre aquele que deu causa à instauração do processo.

 

IV – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, pois preenchidos os seus requisitos legais de admissibilidade, e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, que o percentual de 17% (dezessete por cento) fixado pela sentença recorrida, incida SOBRE o VALOR da QUANTIA PAGA pela APELANTE, e não sobre o valor total do contrato, conforme jurisprudência colacionada.

Quanto ao ônus de sucumbência, à luz do princípio da causalidade, deve recair sobre aquele que deu causa à instauração do processo, não cabendo a inversão, por óbvio. Custas ex legis.

 

Teresina, data da assinatura eletrônica.

 

Dr. ANTÔNIA SOARES DOS SANTOS

JUIZ CONVOCADO

 

 

 

 

 

 

 

Teresina, 27/03/2024