EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECONVENÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL FINANCIADO PELA CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS IMPOSSIBILIDADE. ENCARGO ABUSIVO QUE DESCARACTERIZA A MORA. 1. As partes firmaram cessão de contrato de promessa de compra e venda no qual fora previsto o financiamento do imóvel diretamente pela construtora/incorporadora, o qual estabelece a capitalização dos juros remuneratórios em periodicidade mensal. 2. Embora a Lei nº 9.514/97, em seu art. 5º, III, preveja a possibilidade de capitalização dos juros, tal medida somente é permitida aos membros do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, elencados no art. 2º do referido dispositivo legal. Não estando a Apelante elencada no referido rol, bem como nenhuma das partes integram o Sistema Financeiro Nacional, estão as mesmas sujeitas aos preceitos do Código Civil e da Lei de Usura, pelo que a capitalização dos juros remuneratórios pode se operar, tão somente, na periodicidade anual. Abusividade reconhecida. Cláusula declarada nula. 3. O reconhecimento da cobrança de encargos abusivos no período da normalidade descaracteriza a mora, conforme precedentes do STJ. “O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora” (REsp n. 1.061.530/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008, DJe de 10/3/2009). 4. Ante a descaracterização da mora da parte adversária, deve ser afastada a determinação de resolução contratual. Recurso conhecido e provido. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0005856-57.2008.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 13/03/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0005856-57.2008.8.18.0140

APELANTE: MARIA CECILIA BALDI SIMOES FERREIRA, TOMAZ TEIXEIRA

Advogado(s) do reclamante: EMMANUEL FONSECA DE SOUZA, VICENTE RIBEIRO GONCALVES NETO

APELADO: JUREMA INCORPORACOES LTDA

Advogado(s) do reclamado: THALES CRUZ SOUSA

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECONVENÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL FINANCIADO PELA CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS IMPOSSIBILIDADE. ENCARGO ABUSIVO QUE DESCARACTERIZA A MORA. 1. As partes firmaram cessão de contrato de promessa de compra e venda no qual fora previsto o financiamento do imóvel diretamente pela construtora/incorporadora, o qual estabelece a capitalização dos juros remuneratórios em periodicidade mensal. 2. Embora a Lei nº 9.514/97, em seu art. 5º, III, preveja a possibilidade de capitalização dos juros, tal medida somente é permitida aos membros do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, elencados no art. 2º do referido dispositivo legal. Não estando a Apelante elencada no referido rol, bem como nenhuma das partes integram o Sistema Financeiro Nacional, estão as mesmas sujeitas aos preceitos do Código Civil e da Lei de Usura, pelo que a capitalização dos juros remuneratórios pode se operar, tão somente, na periodicidade anual. Abusividade reconhecida. Cláusula declarada nula. 3. O reconhecimento da cobrança de encargos abusivos no período da normalidade descaracteriza a mora, conforme precedentes do STJ. “O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora” (REsp n. 1.061.530/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008, DJe de 10/3/2009). 4. Ante a descaracterização da mora da parte adversária, deve ser afastada a determinação de resolução contratual. Recurso conhecido e provido.

ACÓRDÃO

 

“Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em consonância com a legislação regente, conhecer do recurso apelatório para dar-lhe provimento. Considerando a declaração de sucumbência recíproca na sentença e diante do provimento do recurso de apelação interposta pelos promitentes compradores, reverto os ônus sucumbenciais à parte Autora/Apelada, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, nos termos do voto do Relator.”

Relatório

Trata-se de Apelação Cível interposta por Maria Cecília Baldi Simões e Francisco Tomaz Teixeira pretendendo a modificação da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Pedido de Reintegração de Posse proposta por Jurema Incorporações LTDA, ora Apelada, em face dos Apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção nos seguintes termos:

 

“2.7. Ante tudo o que foi dito acima, julgo parcialmente procedente esta ação, e bem assim a reconvenção, para:

a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a autora e a ré, por falta de pagamento, devendo esta última desocupar o imóvel no prazo de 30 dias a contar de sua intimação pessoal desta decisão, pois se trata de obrigação de fazer. Espeça-se mandado. Deve-se considerar como data da rescisão do contrato aquela constante da comunicação de fl. 58, qual seja 1°/03/2001, na falta de outra que melhor esclareça o fato.

b) considerar legal a cobrança de juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês a ser calculado a partir da entrega das chaves do imóvel em questão;

c) determinar que o índice de correção monetária a ser usado no contrato aqui debatido seja o INPC (índice Nacional de Preço ao Consumidor) em substituição ao INCC (Indice Nacional da Construção Civil), se ele se mostrar mais favorável aos réus;

d) reduzir a multa compensatória para o percentual de 10% (dez por cento) do total do pagamento efetuado pela promitente compradora;

e) excluir a multa penal consistente na retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pela ré até a data da rescisão do contrato, prevista no §1°, da Cláusula IV, do contrato discutido;

f) declarar nula a alínea c, da Cláusula VI, do contrato de fls. 42/48 destes autos, que autoriza a autora a devolver o saldo credor que a ré acaso tiver, em tantas parcelas quantas tenham sido as prestações pagas por ela. Tal saldo deverá ser devolvido de uma única vez, isto é, em única parcela;

As cláusulas do contrato sobre as quais não decidi, são válidas, mesmo porque não foram atacadas pelos réus.

2.8. Tendo em vista que houve sucumbência recíproca, condeno ambas as partes no pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da causa (R$ 303.336,72), atribuído no incidente de impugnação ao valor da causa em anexo (fl. 11v°)

(...)”.

 

Narra a petição inicial (ID 5733765), em síntese, ter a promovente celebrado com os Réus contrato de promessa de compra e venda tendo como objeto o apartamento n° 600, do Edifício Rembrandt, situado na Av. Marechal Castelo Branco, nº 770, Ilhotas, nesta capital, pelo valor de R$ 233.999,80 (duzentos e trinta e três mil novecentos e noventa e nove reais e oitenta centavos). Contudo, em razão da inadimplência dos Promitentes Compradores, o contrato foi aditado com modificação da forma de pagamento do saldo devedor, mas, mesmo assim, os Requeridos não cumpriram com suas obrigações pecuniárias relativas à pactuação.

Nesse sentido, incorrendo em mora quanto às parcelas do financiamento interno, sendo notificada extrajudicialmente para purgação e, não havendo o pagamento da dívida, suscitou a declaração de resolução do negócio jurídico e a consequente reintegração na posse do imóvel.

Em contestação e Reconvenção, os Réus afirmam que foram levados à inadimplência em razão dos reajustes abusivos (anatocismo) das prestações pela Incorporadora, suscitando, portanto, a aplicação, ao caso, do Código de Defesa do Consumidor e a nulidade de cláusulas abusivas e o afastamento do pedido de rescisão contratual.

Aduzem, ainda, terem adimplido a totalidade do bem objeto da avença, postulando, assim, pela repetição do indébito no valor de R$ 189.411,23 (cento e oitenta e nove mil quatrocentos e onze reais e vinte e três centavos).

Julgados parcialmente procedentes iniciais e reconvencionais, nos termos supramencionados, os Réus interpuseram este recurso apelatório (ID 5733768), requerendo a reforma da sentença pra que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais e totalmente procedentes os pedidos da reconvenção, no sentido de que seja reconhecida a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, bem como, declarada a quitação dos valores relativos à pactuação com a repetição do indébito dos valores indevidamente cobrados, mantendo-se, por fim, a higidez do contrato de compra e venda.

Em pedido subsidiário, postulam, caso seja apurada a existência de valor remanescente quando da liquidação do julgado, que seja afastada a reintegração de posse e oportunizado a quitação do saldo devedor.

Sem contrarrazões pela parte autora.

O Ministério Público devolveu os autos sem manifestação de mérito, em razão da ausência de interesse público a justificar a sua intervenção. (ID 7214048)

É o relatório.

VOTO

Conheço do recurso apelatório, por estarem presentes os requisitos de admissibilidade recursal.

Cinge-se a controvérsia na apuração da existência de cláusula abusiva no contrato firmado entre os litigantes e a possibilidade ou não da rescisão do referido instrumento, com consequente reintegração da promitente vendedora na posse do bem.

Preambularmente, assinalo que, conforme o entendimento que se formou na Jurisprudência dominante, há relação de consumo entre a Empreendedora, que se obriga à venda de imóvel, mediante mútuo, e o Comprador, pessoa física, sendo aplicável o regramento que se contém na Lei nº 8.078/1990.

Sobre o tema:

 

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. AgRg. no AREsp. nº 120.905/SP, Relator o Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014). (Grifei)

 

Nesse sentido, a viabilidade da discussão judicial envolvendo o controle da legalidade de Cláusula Contratual alegadamente nula ou abusiva, além de assegurada pelo art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, encontra amparo no art. 6º, V e VII, do Código de Defesa do Consumidor, e nos arts. 317, 421, 478, 479 e 480, do Código Civil.

Portanto, a revisão de condições da avença não está condicionada, inexoravelmente, à ocorrência de fato imprevisível ou inevitável, sendo bastante a demonstração de que a base do negócio foi quebrada, ou seja, que inexiste sinalagma entre as obrigações assumidas por qualquer um dos Contratantes.

Por esses aspectos, passo a analisar as alegações dos Apelantes quanto à aplicação de juros capitalizados.

A capitalização de juros, também conhecida na linguagem técnica como anatocismo, em linhas gerais, significa a contagem de juros sobre juros, isto é, a incorporação ao principal de juros remuneratórios, incidentes sobre o total do débito contratado, gerando um acréscimo exacerbado no valor do crédito, de vez que sobre o montante passa a incidir nova remuneração global do capital.

No caso, o contrato firmado entre os litigantes estabelece no parágrafo sétimo de sua cláusula terceira: "O atraso no pagamento de qualquer das parcelas do preço submeterá o PROMITENTE COMPRADOR a multa no valor equivalente a 2% (dois por cento) do montante em atraso, mais juros de 1% (um por cento) ao mês. Mesmo relativamente às parcelas pagas com estes adicionais, aplicar-se-ão as regras de atualização monetária fixadas acima."

Vê-se, portanto, que, conforme alegado pelos Apelantes, a capitalização de juros se encontra expressamente prevista no contrato firmado entre os litigantes.

Ocorre que, embora a Lei nº 9.514/97, em seu art. 5º, III, preveja a possibilidade de capitalização dos juros, tal medida somente é permitida aos membros do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, elencados no art. 2º do referido dispositivo legal: “Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades”.

Assim, considerando que a Apelada não se encontra descrita no rol acima e, portanto, não integra o Sistema Financeiro Nacional, estará sujeita aos preceitos do Código Civil e da Lei de Usura, pelo que a capitalização dos juros remuneratórios pode se operar, tão somente, na periodicidade anual e não mensal.

Nesse sentido, eis o entendimento jurisprudencial:

 

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL FINANCIAMENTO PRÓPRIA CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE MENSAL. IMPOSSIBILIDADE. O Superior Tribunal de Justiça já sedimentou o entendimento que se tratando de financiamento para aquisição de imóvel, concedido pela própria construtora ao consumidor, a capitalização dos juros remuneratórios somente pode ocorrer na periodicidade anual e não mensal, já que aquela não integra o sistema financeiro nacional e segue os ditames do Código Civil.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.128811-9/003, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/07/2022, publicação da súmula em 14/07/2022)

 

Dessa forma, verifica-se que a sentença recorrida não se encontra em consonância ao entendimento jurisprudencial firmado pela Corte Superior de Justiça, motivo pelo qual deve ser reformada e declarada a abusividade na cobrança de juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês.  

Em continuidade, a despeito da possibilidade ou não da aplicação, ao caso em liça, da teoria do adimplemento substancial, conforme pretensão dos Apelantes, cabe observar que, uma vez reconhecida a cobrança de encargos abusivos no período da normalidade, tendo a decisão guerreada determinado a liquidação de sentença para fins de apurar a efetiva quitação do contrato pela Promitente Compradora ou a existência de crédito remanescente a ser pago à Apelante, não resta comprovada a mora da Promitente Compradora.

Nesse sentido, a orientação do Superior Tribunal de Justiça: “O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora” (REsp n. 1.061.530/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008, DJe de 10/3/2009).

Portanto, uma vez descaracterizada a mora dos Apelantes, não há como se reconhecer ou não o adimplemento substancial do contrato. No entanto, deve ser afastado o pleito resolutório, devendo as partes dar continuidade aos termos pactuados, caso assim optem, ou, diante da impossibilidade, necessário se faz, em liquidação de sentença, de acordo com os fundamentos decididos em primeira e segunda instâncias, novo cálculo para apurar a existência ou não de saldo devedor por parte dos Promitentes Compradores, ressaltando a possibilidade de quitação e devolução de saldo remanescente.

Ante o firmamento das premissas mencionadas, rechaça-se todas as condenações relacionadas à rescisão contratual declaradas na sentença, mantendo-se os demais aspectos não impugnados por este recurso.

Dispositivo

Diante do exposto, em consonância com a legislação regente, conheço do recurso apelatório para dar-lhe provimento.

Considerando a declaração de sucumbência recíproca na sentença e diante do provimento do recurso de apelação interposta pelos promitentes compradores, reverto os ônus sucumbenciais à parte Autora/Apelada, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

É como voto.

Sessão Ordinária da 2ª Câmara Especializada Cível, por videoconferência, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

 Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Fez sustentação oral: Dr. Emmanuel Fonsêca de Souza, OAB/PI Nº 4.555 e Dra. Hillana Martina Lopes Mousinho Neiva Dourado, OAB/PI 6.544.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 12 de março de 2024.

 

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

Relator