AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO E PARTILHA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE INCLUSÃO DE BEM IMÓVEL CONSTANTE DAS PRIMEIRAS DECLARAÇÕES. SEM REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. COMPROVAÇÃO DE CONTRATO FIRMADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO PROVIDO. 1.A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 2.A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 3.Quanto à titularidade dos imóveis, o ordenamento jurídico pátrio protege a inclusão dos direitos incidentes sobre os imóveis, conforme se vê no art. 620, IV, alínea “g”, do CPC. 4. Em que pese a transmissão da propriedade exigir o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, CC), os direitos oriundos de contrato particular de compra e venda de bem imóvel são passíveis de inclusão no plano de partilha independentemente da formalidade registral. 5. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. 6.Recurso conhecido e provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0752844-05.2023.8.18.0000 - Relator: FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 07/10/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0752844-05.2023.8.18.0000

AGRAVANTE: KARLA CRISTINA DE OLIVEIRA RESENDE

Advogado(s) do reclamante: ARQUIMEDES DE FIGUEIREDO RIBEIRO

AGRAVADO: CARLOS MACHADO DE RESENDE, CARLOS MACHADO DE RESENDE FILHO

Advogado(s) do reclamado: HORACIO LOPES MOUSINHO NEIVA

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO E PARTILHA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE INCLUSÃO DE BEM IMÓVEL CONSTANTE DAS PRIMEIRAS DECLARAÇÕES. SEM REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. COMPROVAÇÃO DE CONTRATO FIRMADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO PROVIDO.

1.A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.

2.A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros.

3.Quanto à titularidade dos imóveis, o ordenamento jurídico pátrio protege a inclusão dos direitos incidentes sobre os imóveis, conforme se vê no art. 620, IV, alínea “g”, do CPC.

4. Em que pese a transmissão da propriedade exigir o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, CC), os direitos oriundos de contrato particular de compra e venda de bem imóvel são passíveis de inclusão no plano de partilha independentemente da formalidade registral.

5. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário.

6.Recurso conhecido e provido.

 

 

ACÓRDÃO

 

 DECISÃO: Acordam os componentes da 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

 

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por KARLA CRISTINA DE OLIVEIRA RESENDE EMILIANO contra decisão proferida, nos autos da Ação de Inventário do espólio de CARLOS MACHADO DE RESENDE (Proc nº 0812765-33.2018.8.18.0140), pelo Juízo da 2.ª Vara de Sucessões e Ausentes da Comarca de Teresina/PI.

Na decisão agravada (id.37887239) o d. Juízo indeferiu o pleito de colacionamento de 5 (cinco) imóveis dos quais o de cujus adquiriu através de contrato de compra e venda cuja titularidade não foi transferida para o de cujus.

Nas suas razões recursais (id.10756368), a agravante afirma que foi indeferido o pedido de colação dos direitos incidentes sobre os imóveis bem como a partilha desses. Afirma que foi juntado aos autos do inventário, a cópia do contrato de compra e venda e a decisão de segundo grau, na qual o promitente vendedor dos referidos imóveis buscou a anulação do citado contrato.

Na decisão monocrática (id.10931436), foi deferido parcialmente o efeito suspensivo ativo, para determinar a inclusão no inventário apenas dos eventuais direitos decorrentes dos imóveis que constam no contrato de compra e venda, ressalvada a apreciação da propriedade dos referidos imóveis, para após a devida instrução probatória a ser realizada em primeiro grau.

É o breve relatório.

 

VOTO

O Exmo. Senhor Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO(Relator):

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Ausentes quaisquer das hipóteses de aplicação do art. 932, III e IV do CPC/2015 e adequadamente formado o presente instrumental. Dou seguimento ao recurso.

II. DO MÉRITO

Cinge-se a controvérsia acerca do regular processamento de inventário. In casu, pretende a agravante que se inclua, no inventário, os direitos oriundos de contrato de compra e venda (ID. 10756376) não registrado em cartório.

De início, cumpre afirmar que razão assiste a agravante. Isso, porque a ausência de formalização da transferência cartorária dos imóveis objetos da lide, ou seja, o não registro no Cartório de Registro de Imóveis, não impede a declaração, no inventário, da inclusão dos direitos incidentes sobre os imóveis oriundos do contrato de compra e venda.

É sabido que, por meio do procedimento do inventário, identificam-se os bens deixados pelo autor da herança, entre os quais suas dívidas, bem como os sucessores. E, por meio da partilha, os bens do acervo, após a liquidação, são divididos entre os herdeiros, até então condôminos da herança, devendo sempre observar a maior igualdade possível entre os bens, considerando tanto seu valor quanto sua natureza e qualidade (art. 2.017 CPC).

                  Assim, basta aferir a legitimidade dos herdeiros e dos direitos a serem transmitidos para que se execute sobredito procedimento especial. E, no que concerne especificamente à transmissão da propriedade de imóvel, o requisito básico para o seu advento é a comprovação de que o autor da herança, até a abertura da sucessão, era o respectivo proprietário do bem, fato provado através do título levado à registro, consoante clara previsão do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Sobre a temática da exigência de registro do contrato de promessa de compra e venda, Marco Aurélio Viana pondera:

[...] em verdade não se justifica a exigência de registro prévio de contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra alienação por parte do promitente vendedor, reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo em que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418. Fora disso não se atende aos fins sociais a que a lei dirige, nem a exigência do bem comum. (VIANA, Marco Aurélio. Comentário ao novo código civil. v. XVI, p. 695).

Por sua vez, Eduardo Kraemer comenta:

O negócio entre as partes é válido e eficaz com a sua celebração e sendo exigível em relação ao promitente comprador na medida da satisfação das obrigações. O registro ou não da promessa em nada adicionara na relação entre as partes que estabeleceram o compromisso de compra e venda. O registro apenas passa a possuir importância nas hipóteses onde haja necessidade de opor a promessa contra terceiros. O registro da promessa produz de forma eficaz a oponibilidade contra terceiros, mas não altera a relação entre as partes contratantes. Exigir o registro para fins da adjudicação compulsória se mostra absolutamente assistemático. (SARLET, Ingo Wolfgang. (coordenador) O novo código civil e a constituição. 2a. ed. rev. e ampl. Editora Livraria do Advogado: Porto Alegre, 2006. p. 219-234.)

No mesmo sentido é o Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal:

95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Ademais, a gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no já destacado art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Lei 6.766/79

Art. 25 – São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

No mesmo viés, quanto à titularidade dos imóveis, o ordenamento jurídico pátrio protege a inclusão dos direitos incidentes sobre os imóveis, conforme se vê no art. 620, IV, alínea “g” do CPC:

Art. 620. Dentro de 20 (vinte) dias contados da data em que prestou o compromisso, o inventariante fará as primeiras declarações, das quais se lavrará termo circunstanciado, assinado pelo juiz, pelo escrivão e pelo inventariante, no qual serão exarados:

IV - a relação completa e individualizada de todos os bens do espólio, inclusive aqueles que devem ser conferidos à colação, e dos bens alheios que nele forem encontrados, descrevendo-se:

g) direitos e ações;

Com efeito, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente.

Nesse sentido, colho os seguintes precedentes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. PRIMEIRAS DECLARAÇÕES. DIREITOS SOBRE BENS IMÓVEIS. POSSIBILIDADE. BEM LITIGIOSO. SOBREPARTILHA. PRETENSÃO DE ALTA INDAGAÇÃO. VIAS ORDINÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.Os direitos sobre bens imóveis, oriundos de contrato de promessa de compra e venda, ainda que sem a respectiva averbação, devem integrar o acervo do espólio, conforme disposto no artigo 620, inciso IV, g, do Código de Processo Civil. Os bens litigiosos devem ser reservados para eventual sobrepartilha, nos termos do art. 669, III do CPC. -Suscitada questão de alta indagação, a qual demanda dilação probatória, deve ser remetida, se a recorrente assim desejar, às vias ordinárias (art. 612 do CPC). (TJMG; AI 0953293-51.2022.8.13.0000; Oitava Câmara Cível Especializada; Relª Juíza Conv. Ivone Campos Guilarducci Cerqueira; Julg. 13/10/2022; DJEMG 18/10/2022).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - INVENTÁRIO E PARTILHA - IMÓVEL EXCLUÍDO DO PLANO DE PARTILHA - DIREITO ORIUNDO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - NECESSIDADE DO REGISTRO - RECURSO PROVIDO. Em que pese a transmissão da propriedade exigir o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, CC), os direitos oriundos de contrato particular de compra e venda de bem imóvel são passíveis de inclusão no plano de partilha independentemente da formalidade registral. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.070866-9/001, Relator (a): Des.(a) Versiani Penna , 19ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/11/2019, publicação da sumula em 14/11/2019)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL . ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993 , INCISO IV , ALÍNEA G, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . 1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766 /1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766 /1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido.

Assim, entendo que acertada foi a decisão monocrática que determinou a inclusão no inventário apenas dos eventuais direitos decorrentes dos imóveis que constam no contrato de compra e venda, ressalvada a apreciação da propriedade dos referidos imóveis, para após a devida instrução probatória a ser realizada em primeiro grau.

III – DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, em consonância com a decisão monocrática, conheço do presente recurso e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para determinar a inclusão no inventário apenas dos eventuais direitos decorrentes dos imóveis que constam no contrato de compra e venda, ressalvada a apreciação da propriedade dos referidos imóveis.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição. É como voto.

Teresina/PI, data registrada no sistema.

 

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator