APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PAGAMENTO INDEVIDO NÃO COMPROVADO. INDÉBITO NÃO CONFIGURAÇÃO. REPARAÇÃO CIVIL POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTE EM IRDR DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. 1. No que se refere aos valores que teriam sido pagos a título de taxa de evolução, a Caixa Econômica Federal manifestou-se nos autos no sentido de que sequer existem contratos firmados com a parte, sendo responsável apenas pela emissão dos boletos de cobrança emitidos pela Apelada. 2. Na mesma linha de raciocínio, verifico que não é possível extrair do contrato ou dos comprovantes de pagamento anexados qualquer discriminação sobre a suposta taxa de evolução paga de forma indevida. Indébito não configurado. 3. Não obstante o teor do termo de entrega das chaves do imóvel de ID 11359747, a ata da assembleia de constituição do condomínio em questão consignou que os proprietários, incluindo-se os Apelantes, foram imitidos na posse dos imóveis apenas em 11/12/2019, ou seja, 17 meses após o prazo final contrato (contabilizados os 180 dias de tolerância estabelecida no parágrafo único da 15ª cláusula do contrato). 4. Desse modo, julgo que a excessiva demora para o cumprimento da obrigação por parte da Apelada implicou em danos de cunho material de natureza presumida aos Apelantes, que deixaram de se imitir na posse do imóvel adquirido e integralmente pago na data prevista em contrato, arcando, por consequência, com os custos desnecessários de aluguel neste ínterim. 5. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência firmada sob o rito de resolução de demandas repetitivos, segundo a qual “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp n. 1.729.593/SP). 6. Recurso conhecido e provido parcialmente. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0818266-94.2020.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 16/04/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0818266-94.2020.8.18.0140

APELANTE: MORGANA EULALIO BARRETO SOARES ARAUJO, ALVARO JOSE DE MORAIS ARAUJO

Advogado(s) do reclamante: DANIELA FRANCATTI DO NASCIMENTO

APELADO: SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s) do reclamado: WALLAS KENARD EVANGELISTA LIMA

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PAGAMENTO INDEVIDO NÃO COMPROVADO. INDÉBITO NÃO CONFIGURAÇÃO. REPARAÇÃO CIVIL POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTE EM IRDR DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

1. No que se refere aos valores que teriam sido pagos a título de taxa de evolução, a Caixa Econômica Federal manifestou-se nos autos no sentido de que sequer existem contratos firmados com a parte, sendo responsável apenas pela emissão dos boletos de cobrança emitidos pela Apelada.

2. Na mesma linha de raciocínio, verifico que não é possível extrair do contrato ou dos comprovantes de pagamento anexados qualquer discriminação sobre a suposta taxa de evolução paga de forma indevida. Indébito não configurado.

3. Não obstante o teor do termo de entrega das chaves do imóvel de ID 11359747, a ata da assembleia de constituição do condomínio em questão consignou que os proprietários, incluindo-se os Apelantes, foram imitidos na posse dos imóveis apenas em 11/12/2019, ou seja, 17 meses após o prazo final contrato (contabilizados os 180 dias de tolerância estabelecida no parágrafo único da 15ª cláusula do contrato).

4. Desse modo, julgo que a excessiva demora para o cumprimento da obrigação por parte da Apelada implicou em danos de cunho material de natureza presumida aos Apelantes, que deixaram de se imitir na posse do imóvel adquirido e integralmente pago na data prevista em contrato, arcando, por consequência, com os custos desnecessários de aluguel neste ínterim.

5. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência firmada sob o rito de resolução de demandas repetitivos, segundo a qual “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp n. 1.729.593/SP).

6. Recurso conhecido e provido parcialmente.

RELATÓRIO

 

 

 

 

Trata-se de Apelação Cível interposta por MORGANA EULÁLIO BARRETO SOARES ARAÚJO E OUTRO em face de sentença proferida pelo Juízo da 1º Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que, nos autos da Ação De Indenização Por Danos Materiais, movida em desfavor de SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, julgou improcedentes os pedidos da exordial, nestes termos:

“O autor pretende o recebimento de multa contratual fixado por ocasião do atraso na entrega do imóvel, fazendo menção ao parágrafo único da cláusula 15.

No entanto, constatou-se a INEXISTÊNCIA da referida cláusula no instrumento acostado no ID Nº 11492444.

Portanto, ante a ausência de fixação de multa contratual, incabível a condenação no réu nesse sentido, por ser o contrato o instrumento regulador do negócio jurídico em questão.

[…]

A fim de diligenciar sobre a questão, a Caixa Econômica Federal foi oficiada para informar os valores que os autores pagaram a título de taxa de evolução de obra, bem como para apresentar o contrato firmado com eles.

Em resposta, a CEF informou no ID Nº 29145140 a inexistência de pagamento de taxas de evolução da obra, mencionando ainda que a única vinculação com o negócio jurídico discutido é a intermediação para emissão e recebimento dos boletos.

Diante dessa situação, a decisão de saneamento impôs ao autor o ônus de comprovar a existência e abusividade da “taxa de evolução da obra”.

Devidamente intimado, o autor dispensou a produção de provas, precluindo a sua faculdade processual de fazê-la.

Assim, tem-se que o autor não comprovou as suas alegações, constatando-se a inexistência da respectiva taxa, observando-se, tão somente, o efetivo pagamento das parcelas pactuadas na cláusula D.1.3.

[…]

Do exposto, na forma do art. 487, I, CPC, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL.

Custas Judiciais e Honorários Advocatícios em 10% sobre o valor da causa em desfavor do autor.” (ID 11360325).

Em suas razões recursais, os Apelante alegam que: i) com o atraso na entrega do imóvel, não provando o caso fortuito e a força maior, a Requerida encontra-se em manifesto inadimplemento; ii) nos termos do art. 395, caput, do CC, a Recorrida responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, correção monetária e honorários; iii) apesar de o juízo a quo se prender a um ofício da Caixa Econômica que informa não haver recebido valores a título de taxa de evolução de obra, é por óbvio que aquela instituição bancária não poderia ter recebido, posto que é apenas uma emissora de boleto; iv) o prazo final da entrega do imóvel era no dia 13/07/2018, todavia, atrasada a obra, os Apelantes continuaram a ser cobrados das taxas de evolução de obra, mesmo após o fim do prazo contratualmente estipulado; v) com o atraso na entrega do imóvel, os Recorrentes deixaram de lucrar em função da inutilização do imóvel a partir da data que deveria ser efetivamente entregue. Com base nisso, requereu o conhecimento e provimento ao recurso para que sejam julgados totalmente procedentes os pedidos da exordial.

Contrarrazões no ID 11360338.

PONTO CONTROVERSO: É questão controvertida no presente recurso a existência de dano material em face dos Recorrentes.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

 

VOTO

 

I. DO CONHECIMENTO

Ab initio, verifico que o presente recurso é cabível, uma vez que o ajuizado em face de sentença, nos termos do art. 1.009 do CPC.

Constato ainda que a Apelação foi movida tempestivamente por parte legítima e interessada, que recolheu devidamente o preparo recursal.

Isto posto, conheço a Apelação Cível em comento.

II. DO MÉRITO

Conforme relatado, o Apelante alega, em síntese, que foi estipulado em contrato que a entrega do imóvel deveria ser entregue até o dia 13/07/2018, no entanto só recebeu as chaves do apartamento em 11/12/2019.

Argumenta que faz jus à reparação pelos danos materiais oriundos de tal atraso, o que engloba os custos com moradia que teve que arcar até ser imitida na posse do imóvel, bem como as cobranças indevidas da taxa de evolução de obra após o deslinde do prazo derradeiro.

Ao analisar os autos, entendo que a pretensão dos Recorrentes merecem prosperar apenas parcialmente.

Isso porque, no que se refere aos valores que teriam sido pagos a título de taxa de evolução, a Caixa Econômica Federal manifestou-se nos autos no sentido de que sequer existem contratos firmados com a parte, sendo responsável apenas pela emissão dos boletos de cobrança emitidos pela Apelada (ID 11360252).

Na mesma linha de raciocínio, verifico que não é possível extrair do contrato (ID 11359745) ou dos comprovantes de pagamento anexados (ID 11360115 até 11360124) qualquer discriminação sobre a suposta taxa de evolução paga de forma indevida.

Assim, considerando a falta de comprovação por parte dos Recorrentes, deve ser indeferido o pedido de repetição do indébito a respeito da taxa de evolução.

Contudo, quanto à reparação civil por conta do atraso na entrega da obra, entendo que assiste razão ao pleito dos Recorrentes.

Ora, não obstante o teor do termo de entrega das chaves do imóvel de ID 11359747, a ata da assembleia de constituição do condomínio em questão consignou que os proprietários, incluindo-se os Apelantes, foram imitidos na posse dos imóveis apenas em 11/12/2019, ou seja, 17 meses após o prazo final contrato (contabilizados os 180 dias de tolerância estabelecida no parágrafo único da 15ª cláusula do contrato).

Desse modo, julgo que a excessiva demora para o cumprimento da obrigação por parte da Apelada implicou em danos de cunho material de natureza presumida aos Apelantes, que deixaram de se imitir na posse do imóvel adquirido e integralmente pago na data prevista em contrato, arcando, por consequência, com os custos desnecessários de aluguel neste ínterim.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência firmada sob o rito de resolução de demandas repetitivos, segundo a qual “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

Os tribunais pátrios vem utilizando a taxa de 0,5% do valor do imóvel em atraso como parâmetro para fixação a reparação pela privação do uso do bem, haja vista se tratar de porcentagem usualmente adotada pelo mercado imobiliário para determinação do valor de aluguel de determinado imóvel, in verbis:

CONSUMIDOR. CONTRATO. IMÓVEL. CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SEM PARCELAMENTO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. QUANTUM. 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR DO IMÓVEL.

1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação.

2. Atraso na entrega do imóvel por crise financeira, grande quantidade de chuvas e escassez da mão de obra, não são hipóteses de força maior ou caso fortuito porque integrados aos riscos do próprio empreendimento, fazendo parte da atividade empresarial, que tem que assumi-los para exercê-la, sendo defeso dividi-lo com o consumidor ou atribuí-lo a terceiros.

3. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora a solicitação de distrato em decorrência da inadimplência pela não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigidos, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário.

4. Embora seja necessária a comprovação do prejuízo para acolhimento do pedido de lucros cessantes, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para utilização em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.

5. No tocante ao quantum a ser fixado a título de lucros cessantes, a jurisprudência vem entendendo que mostra-se razoável e proporcional à realidade do mercado imobiliário a sua fixação em 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, por mês de atraso.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(Acórdão nº 1192118, 0702045-19.2018.8.07.0006, TJDFT. Relator: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível. Data de Julgamento: 08/08/2019).

Súmula 162, TJSP, Tese 5:

“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e copra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

Portanto, julgo pela condenação do Apelado em indenização por danos materiais que devem ser calculadas em 0,5% do valor do imóvel adquirido junto a Apelada por mês de atraso, que totalizaram 17 meses.

Juros moratórios e correção monetária incidentes a partir do evento danoso, ou seja, primeiro dia de atraso, nos termos da Súmula 54 e 43 do STJ.

III. CONCLUSÃO

Convicto nas razões expostas, conheço a Apelação Cível em comento, e, no mérito, dou-lhe parcial provimento para condenar a Apelada em indenização por danos materiais que devem ser calculadas em 0,5% do valor do imóvel adquirido junto a Apelada por mês de atraso.

Inverto o ônus sucumbencial, mantendo a condenação dos honorários em 10% do valor causa, desta vez em desfavor do Apelado.

É como voto.

 

Teresina - PI, data registrada em sistema.

 

DES. AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

RELATOR