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tribunal de justiça do estado do piauí
 GABINETE DO Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

PROCESSO Nº: 0800872-81.2018.8.18.0031
CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)
ASSUNTO(S): [Defeito, nulidade ou anulação]
APELANTE: CONSTRUTORA MONTE BELO LTDA - ME
APELADO: LENO BIZERRA DOS SANTOS, JOAO ALBERTO BEZERRA DOS SANTOS, LEANDRO BIZERRA DOS SANTOS, HIANNA OLIVEIRA FERNANDES DOS SANTOS

APELAÇÃO CÍVEL. APLICAÇÃO DA HIPÓTESE PREVISTA NO ART. 932, V, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SÚMULA 239 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. À vista da inexistência de qualquer prova quanto ao inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda, merece acolhimento o pleito reconvencional, para que seja determinada a adjudicação compulsória do imóvel alienado por instrumento particular (compromisso de compra e venda) e que se acha na posse do compromissário comprador desde o ano de 2011. 2. De outra banda, impõe-se a reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a improcedência da ação, ante a inexistência de elementos que justifiquem a desconstituição da avença. 3. Recurso conhecido e provido.

DECISÃO TERMINATIVA

Trata-se de Apelação Cível interposta por CONSTRUTORA MONTE BELO LTDA - ME em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido de Indenização movida por LENO BIZERRA DOS SANTOS e Outros, ora apelados, em desfavor da apelante.   

Na sentença recorrida, de ID 3410668, o juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos termos seguintes:

Em face do exposto, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: JULGAR IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de usucapião; e JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos e reintegração de posse e, em consequência: 1) declarar resolvido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré à devolução do imóvel aos autores, no prazo de 15 (quinze) dias, contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de reintegração de posse; 3) condenar a ré ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação, observada a prescrição trienal, desde a data do recebimento das chaves até a efetiva desocupação do imóvel; 4) determinar que os autores restituam ao réu os valores pagos, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária desde o desembolso de cada parcela; 5) autorizar a compensação dos valores referidos nos itens 3 e 4. 

Os autores restaram vencedores na ação de usucapião e sucumbiu em parte mínima do pedido na ação de resolução contratual, motivo pelo qual a ré suportará integralmente o pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios de ambas as ações.

A fixação dos honorários, por sua vez, deve observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, § 2º, incisos I, II, III e IV, do CPC/2015).

Fixo, pois, os honorários advocatícios, para ambas as ações, observados os critérios supramencionados, com fundamento no § 8º do art. 85 do CPC/2015, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, (art. 85, § 16, do CPC/2015).

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso na petição de ID 3410671. Em suas razões, aponta a ausência de elementos que justifiquem a desconstituição do contrato de promessa de compra e venda. Sustenta que os apelados não se desincumbiram do seu ônus de comprovar o fato constitutivo do direito, haja vista que não apresentaram as notas promissórias que comprovariam o inadimplemento da parte apelante, o que se deve, em verdade, ao fato de que teria havido a plena quitação do contrato. Ao final, requer: a) acolhimento de preliminar de prescrição das Notas Promissórias; b) medida liminar para determinar que o oficial do registro competente transfira a propriedade dos imóveis objeto do contrato de compra e venda averbado na respectiva matrícula; c) a reforma da sentença, para julgar improcedente a demanda inicial e procedente a reconvenção. 

Os apelados, por seu turno, apresentaram contrarrazões na petição de ID 3410673. Alegam que o recurso de apelação interposto é meramente protelatório, querendo a apelante, na verdade, eximir-se da obrigação contratada e exonerar-se da dívida. Apontam, ainda, a violação do contrato celebrado entre as partes, bem como que a reconvenção é mera manobra para apropriar-se de bem de terceiro. Por fim, pugnam pelo não provimento do recurso e pela manutenção da sentença.

Na decisão de ID 5479965, foi proferido juízo de admissibilidade recursal, com o recebimento do apelo nos efeitos suspensivo e devolutivo, nos termos do artigo 1.012, caput, e 1.013 do Código de Processo Civil.

É o que basta relatar. 

Analisando-se detidamente o recurso sub examine, entende-se ser o caso de aplicação da hipótese prevista no Art. 932, IV, do Código de Processo Civil, responsável por ampliar os poderes conferidos ao Relator para permiti-lhe o julgamento monocrático do recurso, sem que haja a necessidade de submissão da matéria ao Colegiado.

No mesmo sentido, é o enunciado da Sumula n. 568 do STJ, ao assentar que “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”.

Ora, contrariamente ao que foi firmado na sentença de piso, o que se extrai dos autos é que a parte autora não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo do seu direito (inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda e constituição de mora).

Com efeito, ao fitarmos a cláusula de pagamento contratualmente estipulada, constata-se que este devia se dar por meio do resgate (retirada de circulação) das notas promissórias correspondentes ao preço parcelado.

Os autores/apelados, contudo, limitaram-se a apresentar nestes autos a cópia do instrumento e extratos bancários, para alegar a inexistência de valores condizentes com a respectivas parcelas. Entretanto, em momento algum fizeram a juntada dos correlatos títulos cambiais.

Registre-se, ainda, que o pacto fora celebrado no ano de 2011, com prazo para pagamento até o mês de maio de 2013. A presente ação, por seu turno, na qual se argui o suposto inadimplemento, somente foi ajuizada no ano de 2018.

Ora, a entrega do título ao devedor faz surgir a presunção de pagamento da dívida, que somente pode ser elidida no prazo previsto no art. 324, § 1º, do Código Civil:

Art. 324. A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento.

Parágrafo único. Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria é uníssona no tocante à interpretação conferida ao dispositivo transcrito, a exemplo do precedente a seguir destacado:

Direito civil. Recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de retrovenda. Ações anulatória de escritura pública e de imissão de posse. Entrega do título. Presunção do pagamento. - A entrega do título ao devedor faz surgir a presunção do pagamento da dívida, que somente pode ser ilidida no prazo previsto no art. 324, § 1º, do CC/02. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp n. 798.003/PB, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2006, DJ de 9/10/2006, p. 299.)

A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de formalização mediante instrumento público, nos termos da Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça:

O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 

Veja-se, a propósito, o entendimento jurisprudencial dos Tribunais pátrios:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL (CPC/2015). ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA JUNTADO AOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COBRANÇA POR PARTE DA EMPRESA RÉ ORA AGRAVANTE. LAPSO TEMPORAL DE QUASE 30 (TRINTA) ANOS. REQUISITOS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5, E, 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 2.237.459/TO, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)

Por conseguinte, à vista da inexistência de qualquer prova quanto ao inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda, merece acolhimento o pleito reconvencional, para que seja, na verdade, determinada a adjudicação compulsória do imóvel alienado por instrumento particular e que se acha na posse do compromissário comprador desde o ano de 2011. De outra banda, impõe-se a reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a improcedência da ação, ante a inexistência de elementos que justifiquem a desconstituição da avença. 

Por todo o exposto, com fulcro no Art. 932, V, do Código de Processo Civil, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao presente recurso de apelação cível, reformando a sentença de piso para julgar improcedente a ação e, ato contínuo, julgar procedente o pleito reconvencional, determinando a adjudicação compulsória do imóvel em favor da apelante (promitente compradora), com a transferência definitiva da propriedade no registro imobiliário. 

Em razão da sucumbência dos autores/apelados, condeno-os ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados no importe de 15% sobre o valor do proveito econômico, nos termos dos §§ 1º e 11 do Art. 85 do Código de Processo Civil.

Intimem-se. Cumpra-se.

Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

Relator