APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SUPERAVALIAÇÃO DE IMÓVEL DADO COMO PAGAMENTO. VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DO DEVER ANEXO DE INFORMAÇÃO. PAGAMENTO COMPLEMENTAR DA DIFERENÇA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O ponto nodal da lide consiste em avaliar o efetivo e satisfatório cumprimento do contrato em face da alegação do apelante da dissonância entre o preço estabelecido na avença para valoração do apartamento e o valor das avaliações realizados sobre o imóvel. 2. O princípio da boa-fé objetiva é a regra de ouro do direito civil brasileiro. Tem por base a valorização dos deveres de lealdade e confiança, constituindo um modelo de conduta social ou padrão ético de comportamento que impõe concretamente a todos que atuem com honestidade, lealdade e probidade nas suas relações. 3. A principal função da boa-fé objetiva é o estabelecimento de deveres anexos, colaterais ou de proteção, inerentes a todos os contratos e que devem ser observados em todas as fases do negócio jurídico – inclusive antes e após a celebração e execução do contrato. São exemplos das referidas obrigações acessórias os deveres de sigilo, de assistência, de informação, de agir conforme a confiança depositada. 4. A doutrina moderna brasileira, diante de tamanha importância dos deveres anexos, reconheceu que o seu descumprimento enseja responsabilidade civil objetiva. 5. Na hipótese dos autos, verifico que a conduta da parte apelada configurou inadimplemento, na modalidade violação positiva do contrato, em decorrência do descumprimento do dever anexo de informação. 6. Em relação à alegação do apelado de que a negociação foi vantajosa para as duas partes, visto que os imóveis rurais adquiridos também foram avaliados em preço superior ao seu valor de mercado, entendo que não existem nos autos elementos aptos a confirmar esta narrativa. 7.Sentença reformada para condenar o apelado ao pagamento complementar da diferença da avaliação do apartamento no contrato e o valor da média resultante entre as avaliações apresentadas, totalizando a quantia de R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), devidamente corrigidos a partir do efetivo prejuízo (Súmula nº 43 do STJ) e acrescidos de juros de mora a partir da data da citação (art. 405 do Código Civil). 8. Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800322-82.2020.8.18.0042 - Relator: JOSE RIBAMAR OLIVEIRA - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 19/12/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800322-82.2020.8.18.0042

APELANTE: DILSON MARQUES FERNANDES, EUNICE DE CASTRO MACEDO FERNANDES, DILSON MARQUES FERNANDES FILHO

Advogado(s) do reclamante: NIVIA MARIA SOARES DA SILVA, ISMAEL PARAGUAI DA SILVA, PAULO DE TARCIO SANTOS MARTINS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO PAULO DE TARCIO SANTOS MARTINS

APELADO: LUIZ CARLOS LAMPUGNANI

Advogado(s) do reclamado: MARLON ANTONIO GASPARIN

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SUPERAVALIAÇÃO DE IMÓVEL DADO COMO PAGAMENTO. VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DO DEVER ANEXO DE INFORMAÇÃO. PAGAMENTO COMPLEMENTAR DA DIFERENÇA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. O ponto nodal da lide consiste em avaliar o efetivo e satisfatório cumprimento do contrato em face da alegação do apelante da dissonância entre o preço estabelecido na avença para valoração do apartamento e o valor das avaliações realizados sobre o imóvel.

2. O princípio da boa-fé objetiva é a regra de ouro do direito civil brasileiro. Tem por base a valorização dos deveres de lealdade e confiança, constituindo um modelo de conduta social ou padrão ético de comportamento que impõe concretamente a todos que atuem com honestidade, lealdade e probidade nas suas relações.

3. A principal função da boa-fé objetiva é o estabelecimento de deveres anexos, colaterais ou de proteção, inerentes a todos os contratos e que devem ser observados em todas as fases do negócio jurídico – inclusive antes e após a celebração e execução do contrato. São exemplos das referidas obrigações acessórias os deveres de sigilo, de assistência, de informação, de agir conforme a confiança depositada.

4. A doutrina moderna brasileira, diante de tamanha importância dos deveres anexos, reconheceu que o seu descumprimento enseja responsabilidade civil objetiva.

5. Na hipótese dos autos, verifico que a conduta da parte apelada configurou inadimplemento, na modalidade violação positiva do contrato, em decorrência do descumprimento do dever anexo de informação.

6. Em relação à alegação do apelado de que a negociação foi vantajosa para as duas partes, visto que os imóveis rurais adquiridos também foram avaliados em preço superior ao seu valor de mercado, entendo que não existem nos autos elementos aptos a confirmar esta narrativa.

7.Sentença reformada para condenar o apelado ao pagamento complementar da diferença da avaliação do apartamento no contrato e o valor da média resultante entre as avaliações apresentadas, totalizando a quantia de R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), devidamente corrigidos a partir do efetivo prejuízo (Súmula nº 43 do STJ) e acrescidos de juros de mora a partir da data da citação (art. 405 do Código Civil).

8. Recurso conhecido e provido.

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por Dilson Marques Fernandes e outros em face da sentença (ID 70758026) proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Bom Jesus/PI, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c com Perdas e Danos ajuizada em desfavor da Luiz Carlos Lampugnani, ora apelada, em Processo n° 0800322-82.2020.8.18.0042.

Na inicial (ID 10757364), a parte autora, ora apelante, alegou que acordou com a parte ré a compra e venda de imóveis de sua propriedade, avaliados em R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), mediante o pagamento do valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a título de entrada, a quantia de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) a ser paga no ato de assinatura do contrato, a importância de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) a ser adimplida no prazo de 01 (um) ano a partir da assinatura do contrato, bem como a transmissão de um imóvel no Edifício Residência Comercial Imperatriz, localizado na Rua Fernando Machado, s/nº, apartamento 501, quinto andar. Aduz que, conforme consta no instrumento contratual firmado, o apartamento serviu como abatimento da quantia de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Afirmou que, por questões de saúde, não puderam conhecer pessoalmente o apartamento integrante do negócio jurídico à época da avença. Asseverou que, ao se dirigir pessoalmente até cidade de Chapecó com a finalidade de vender ou alugar o referido imóvel, foi surpreendido com o fato de que o seu valor real era bem inferior ao imputado pelo demandado, sendo avaliado em, no máximo R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), conforme avaliações especializadas juntadas (ID 10757971 e 10757972).

Defendeu que a referida situação consubstanciada na diferença de avaliação configura no vício de consentimento “erro” previsto pelo Código Civil, sendo causa de anulabilidade do negócio jurídico entabulado, bem como lesão à boa-fé objetiva, enquanto princípio ético informador de todos os contratos civilistas e parâmetro genérico de conduta. Desta forma, apontou o inadimplemento parcial da obrigação, tendo havido violação do dever anexo de informação relativo ao valor correto do imóvel dado como forma de abatimento do valor total do negócio.

Assim, alegando o desequilíbrio entre as prestações objeto da avença, pleiteou a condenação da parte ré, ora apelada, em perdas e danos no importe de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), como forma de evitar o enriquecimento ilícito do requerido.

Citada, a parte requerida apresentou contestação (ID 10758009), requerendo a improcedência da ação, em respeito ao princípio da manutenção do negócio jurídico. Afirmou que o contrato de compra e venda de imóvel rural está plenamente cumprido, já tendo sido outorgadas as escrituras públicas definitivas de todos os bens negociados, bem como efetuado o pagamento integral de todas as parcelas pactuadas. Aduziu não ser verossímil que a negociação tenha sido concretizada sem que os autores tivessem conhecido o apartamento, apenas acreditando no valor apontado pelo réu.

Defendeu não ter ocorrido erro ou vício algum, bem como que todas as partes tinham ciência do teor da negociação. Asseverou que o autor agiu de forma ardilosa, desleal e desonesta redigindo maliciosamente o contrato de forma a ocultar informações acerca da vistoria prévia do apartamento e inserindo a palavra “avaliado” para, posteriormente, alegar que foi induzido a acreditar que este era o preço de avaliação e que haviam lhe mentido a esse respeito.

Mencionou que a negociação foi vantajosa para as duas partes, e que os imóveis rurais adquiridos por ela também foram avaliados em preço superior ao seu valor de mercado, valendo, em verdade R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) – e não R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais). Afirmou, ainda, não ser crível que o autor tenha levado 02 (dois) anos para perceber que cometeu um erro dessa natureza para, então, ingressar com a presente ação judicial. Defendeu que, em verdade, o autor aguardou, pacientemente, receber integralmente o preço pactuado e o requerido fazer volumoso investimento na área objeto do contrato visando torná-la produtiva para, enfim, alegar o erro e exigir pagamento suplementar.

O juízo de 1º grau proferiu sentença de improcedência (ID 10758026), calcado no argumento de não estar caracterizado no caso dos autos em exame de erro essencial, mas meramente em erro acidental, que não gera anulação do negócio jurídico, senão vejamos:

“Na hipótese dos autos, observo que não se trata de erro essencial já que o negócio seria realizado ainda que de outra forma ou com pagamento da diferença em dinheiro. Assim, o negócio jurídico deve ser mantido nos termos pactuados.”

Entendeu o magistrado que, in casu, a postura do autor em aguardar mais de 02 (dois) anos para o ajuizamento da presente demanda, in verbis:

“In casu, o referido contrato de promessa de compra e venda foi realizado em 10/05/2018 e o ajuizamento da demanda ocorreu em 21/07/2020, ou seja, mais de 02 (dois) anos após. Diante disso, é intuitivo pensar que após o recebimento de uma entrada no importe de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) no ato da assinatura em Cartório e R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) no prazo de um ano contados da assinatura do contrato a parte autora criou a legítima expectativa na parte requerida de que a avença estava finalizada. Destaco ainda que a parte autora deveria ter agido desde o início para confirmar o valor real do imóvel objeto da lide e não aguardar mais de 02 (dois) anos e o recebimento de parcelas consideráveis em pecúnia para ajuizamento da presente demanda, em clara violação à boa-fé objetiva.”

Irresignado, a parte autora interpôs Apelação Cível (ID 10758028), requerendo a concessão do benefício da gratuidade da justiça e pleiteando a reforma total da sentença a quo, com a condenação do apelado ao pagamento complementar da diferença da superavaliação do apartamento, de acordo com o valor da média encontrada nas avaliações do imóvel acostadas aos autos.

Afirma que não houve demora para ajuizamento da referida demanda, vez que, embora as escrituras públicas referentes à transferência da Fazenda Água Fria tenham sido firmadas em 20/06/2018, o apartamento objeto desta demanda apenas foi transferido em 16/07/2019, ocorrendo violação das cláusulas contratuais.

Devidamente intimado, a parte ré apresentou Contrarrazões à Apelação (ID 10758044), pugnando pela rejeição do pedido de gratuidade da justiça, bem como o improvimento do presente recurso, com a manutenção da sentença impugnada. Aponta inovação recursal por parte do apelante e reiterou os pleitos formulados em sede de contestação.

Decisão (ID 10890041) deferiu a concessão do benefício da gratuidade da justiça aos apelantes, bem como recebeu a Apelação Cível em seus efeitos suspensivo e devolutivo.

Remetidos os autos ao Ministério Público Superior, estes retornaram sem manifestação, ante a ausência de interesse público subjacente à lide.

É o relatório.

 

VOTO

Preliminarmente, verificam-se preenchidos todos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual conheço do recurso e passo à análise de mérito.

Compulsando os autos, verifico que o ponto nodal da lide consiste em avaliar o efetivo e satisfatório cumprimento do contrato em face da alegação do apelante da dissonância entre o preço de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) estabelecido na avença para valoração do apartamento localizado na cidade de Chapecó-SC (ID 107579790, cláusula terceira) e o valor das avaliações realizados sobre o imóvel, de R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais) e R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), respectivamente (ID 10757971 e 10757972).

Respeitosamente divirjo do entendimento proferido pelo juízo a quo. Com efeito, entendo que a situação posta não deve ser encarada sob o prisma da existência ou não de eventuais defeitos (ou vícios) no negócio jurídico aptos a torná-lo anulável, mas pela perspectiva do cumprimento dos deveres anexos, colaterais ou de proteção.

Com efeito, o princípio da boa-fé objetiva é a regra de ouro do direito civil brasileiro. Tem por base a valorização dos deveres de lealdade e confiança, constituindo um modelo de conduta social ou padrão ético de comportamento que impõe concretamente a todos que atuem com honestidade, lealdade e probidade nas suas relações.

Repise-se que a boa-fé objetiva (ou de comportamento) não se confunde com a boa-fé subjetiva, que se refere a um estado psicológico de inocência ou de desconhecimento. Aquela, por sua vez, traduz uma cláusula geral principiológica de conteúdo ético e exigibilidade jurídica implícita em todo os contratos, possuindo previsão expressa no art. 422 do Código Civil.

Nesta senda, avaliar negativamente a conduta dos contratantes sob o enfoque da boa-fé objetiva não implicar em reconhecer a sua má-fé – que se contrapõe à boa-fé subjetiva – mas tão somente avaliar se comportamento das partes se coaduna com standards de ação impostos a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas do negócio jurídico.

Segundo a doutrina de Pablo Stolze, a principal função da boa-fé objetiva é o estabelecimento de deveres anexos, colaterais ou de proteção, inerentes a todos os contratos e que devem ser observados em todas as fases do negócio jurídico – inclusive antes e após a celebração e execução do contrato. São exemplos das referidas obrigações acessórias os deveres de sigilo, de assistência, de informação, de agir conforme a confiança depositada.

Desta feita, hodiernamente restou alargado o conceito de adimplemento, visto que adimplir passou a significar atender a todos os interesses envolvidos na obrigação, abarcando tanto os deveres ligados à prestação propriamente dita, quanto àqueles relacionados à proteção dos contratantes em todo o desenvolvimento do processo obrigacional.

A doutrina moderna brasileira, diante de tamanha importância dos deveres anexos, reconheceu que o seu descumprimento enseja responsabilidade civil objetiva, senão vejamos:

Enunciado n. 24 do CJF: em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FRANQUIA. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. LEALDADE. INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. FASE PRÉ-CONTRATUAL. EXPECTATIVA LEGÍTIMA. PROTEÇÃO. PADRÕES DE COMPORTAMENTO (STANDARDS). DEVER DE DILIGÊNCIA (DUE DILIGENCE). HARMONIA. INADIMPLEMENTO. CONFIGURAÇÃO. PROVIMENTO.

(...)

4. Segundo a boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do CC/02, as partes devem comportar-se de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do pacto.

5. Os deveres anexos, decorrentes da função integrativa da boa-fé objetiva, resguardam as expectativas legítimas de ambas as partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, que impõe que o contratante seja alertado sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente.

(...)

11. O incumprimento do contrato distingue-se da anulabilidade do vício do consentimento em virtude de ter por pressuposto a formação válida da vontade, de forma que a irregularidade de comportamento somente é revelada de forma superveniente; enquanto na anulação a irregularidade é congênita à formação do contrato.

12. Na resolução do contrato por inadimplemento, em decorrência da inobservância do dever anexo de informação, não se trata de anular o negócio jurídico, mas sim de assegurar a vigência da boa-fé objetiva e da comutatividade (equivalência) e sinalagmaticidade (correspondência) próprias da função social do contrato entabulado entre as partes.

(...)

(STJ - REsp: 1862508 SP 2020/0038674-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2020)

Na hipótese dos autos, verifico que a conduta da parte apelada configurou inadimplemento, na modalidade violação positiva do contrato, em decorrência do descumprimento do dever anexo de informação. Com efeito, a prova dos autos demonstra que o apartamento nº 501 no Edifício Residência Comercial Imperatriz, localizado na Rua Fernando Machado, s/nº, em Chapecó-SC possui avaliação real em valor em torno de R$ 425.000,00 (quatrocentos e vinte e cinco mil reais), ao contrário da quantia de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) disposta na cláusula terceira do contrato de compra e venda da Fazenda Água Fria (ID 10757970).

Caracterizado o inadimplemento, versa o Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

In casu, diante da significativa disparidade entre os valores estipulados no contrato e a efetiva avaliação, as perdas e danos comprovados totalizam a quantia de R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais).

Em relação à alegação do apelado de que a negociação foi vantajosa para as duas partes, visto que os imóveis rurais adquiridos também foram avaliados em preço superior ao seu valor de mercado, entendo que não existem nos autos elementos aptos a confirmar esta narrativa.

Nos termos do art. 373 do Código de Processo Civil, acerca da distribuição estática do ônus da prova:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Em verdade, o autor-apelante acostou aos autos documentos que comprovam as suas alegações acerca do real valor do apartamento objeto do contrato em questão (ID 10757971 e 10757972). Por outro lado, o réu-apelado não trouxe ao processo nenhuma prova de que a Fazenda Água Fria estava com sua avaliação supervalorizada por ocasião da celebração do contrato de compra e venda entre as partes (ID 10757970).

 Isso posto, ante as razões acima consignadas, voto pelo conhecimento e provimento da Apelação Cível interposta por Dilson Marques Fernandes e outros, reformando a sentença monocrática para condenar o apelado ao pagamento complementar da diferença da avaliação do apartamento no contrato e o valor da média resultante entre as avaliações das imobiliárias Santa Maria e Nostracasa, totalizando a quantia de R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), devidamente corrigidos a partir do efetivo prejuízo (Súmula nº 43 do STJ) e acrescidos de juros de mora a partir da data da citação (art. 405 do Código Civil).

Reformo ainda a sentença para afastar a condenação do apelante em honorários advocatícios, condenando o apelado em honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) do valor da condenação, em atenção aos art. 85, §§2º e 11 do Código de Processo Civil.

É o voto.

Acórdão

             Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por maioria de votos, pelo conhecimento e provimento da Apelação Cível interposta por Dilson Marques Fernandes e outros, reformando a sentença monocrática para condenar o apelado ao pagamento complementar da diferença da avaliação do apartamento no contrato e o valor da média resultante entre as avaliações das imobiliárias Santa Maria e Nostracasa, totalizando a quantia de R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), devidamente corrigidos a partir do efetivo prejuízo (Súmula nº 43 do STJ) e acrescidos de juros de mora a partir da data da citação (art. 405 do Código Civil).  Acompanharam o voto do Relator os Exmos. Srs. Deses. Agrimar Rodrigues de Araújo e Dioclécio Sousa da Silva. Vencido o Exmo. Sr. Des. Haroldo Oliveira Rehem, que votou pelo improvimento da Apelação, tendo sido acompanhado pelo Exmo. Sr. Des.  Francisco Gomes da Costa Neto, que refluiu do seu voto anterior." 

Presentes os Excelentíssimos Senhores Desembargadores  José Ribamar Oliveira,  Francisco Gomes da Costa Neto e Haroldo Oliveira Rehem (Convocado). Convocados para ampliação de quórum os Exmos. Srs. Deses.:  Agrimar Rodrigues de Araújo e Dioclécio Sousa da Silva.

Presente a Exma. Sra. Procuradora de Justiça, Dra. Teresinha de Jesus Marques.

Impedimento/suspeição: não houve.

Sustentação oral: Dr. Dilson Marques Fernandes (Advogado em causa própria).

O referido é verdade e dou fé.

Teresina-PI, data registrada no sistema.

Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

Relator