EMENTA 

CONSUMIDOR. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL DO ART. 205, CC. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. ATRASO NO FORNECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A CONCLUSÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇO. SALDO DEVEDOR EM ABERTO. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476, DO CC. PRECEDENTE QUALIFICADO DO STJ. TEMA 966. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CONGELAMENTO DOS JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA À EMPRESA REQUERIDA. ALTERAÇÃO APENAS DO ÍNDICE DE CORREÇÃO DO INCC PARA O IPCA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA APELADA. CONFIGURADA. MENSURAÇÃO DO PROVEITO ECONÔMICO. IMPOSSIBILIDADE. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §2°, CPC. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. MANUTENÇÃO DO INTEIRO TEOR DA SENTENÇA.

Trata-se de Apelação Cível, interposta por GALIB BRASIL LTDA, contra sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Obrigação de Não Fazer c/c Danos Morais e Materiais c/c Antecipação de Tutela, ajuizada por MARIA DE JESUS GOMES PEREIRA (apelada), em desfavor da empresa apelante. 

Em Sentença (ID: 2208825), o magistrado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e improcedente a lide secundária, nos seguintes termos:  

[...] 

Ex positis, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos declinados na inicial, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I do código de processo civil para: 

a) rejeitar as preliminares arguidas; 

b) Declarar a perda superveniente do interesse processual, com relação ao pedido de obrigação de fazer; 

c) acolher em parte o pedido, para afastamento tão somente dos juros de mora cobrados pela Requerida, determinando a correção monetária do saldo devedor de R$ 74.239,09 (setenta e quatro mil, duzentos e trinta e nove reais e nove centavos), a partir de janeiro de 2012 até o efetivo pagamento, pelo índice IPCA, abatendo-se o valor que foi depositado em juízo pela Autora; 

d) condenar a Requerida ao pagamento de indenização, correspondente a aluguéis de março a dezembro de 2011, no valor mensal de R$ 600,00 (seiscentos reais), com correção monetária desde a data de cada pagamento devido (mês a mês) e juros de 1% a partir da citação. 

e) condenar a Requerida a ressarcir a autora o valor antecipado de custas processuais, devidamente atualizadas e ainda honorários de sucumbência em favor da procuradora da parte autora, em 10% sobre o valor atualizado da causa, já que a autora sucumbiu minimamente nos seus pedidos. 

JULGO IMPROCEDENTE a lide secundária, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I do código de processo civil. 

Condeno a Reconvinte/Requerida ao pagamento das custas, em favor do Estado, relativas à reconvenção. 

Condeno-a, ainda, ao pagamento de honorários de sucumbência, em favor da procuradora da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor dado à causa na reconvenção. 

Intimem-se. 

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento para cumprimento de sentença, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. 

[...] 

Irresignado com a Sentença, a parte requerida interpôs apelação (ID.: 2208829), alegando, em síntese, a incidência da prescrição trienal, no tocante à indenização por danos materiais referente aos aluguéis; observância ao princípio do pacta sunt servanda, de modo que ocorra a incidência, no saldo devedor, de juros de inadimplência e correção monetária; a inexistência de sucumbência mínima dos pedidos pela autora, e necessidade de reforma da sentença quanto aos honorários de sucumbência, em caso de não provimento do recurso, devendo ser tomado por base o valor da condenação ou do proveito econômico obtido. Requer, por fim, o provimento de recurso, para condenar a apelada ao pagamento do montante de 450.399,83 (quatrocentos e cinquenta mil e trezentos e noventa e nove reais e oitenta e três centavos), referente aos juros e correção monetária incidente sobre o saldo remanescente devido pela parte recorrida, bem como condená-la ao pagamento da vaga extra de garagem no montante de 31.570,69 (trinta e um mil, quinhentos e setenta reais e sessenta e nove centavos), além de pugnar pela indeferimento da condenação no tocante ao pagamento de reparação a título de aluguéis. 

Em sede de contrarrazões (ID.: 2208837), a parte apelada refuta os argumentos expendidos no apelo, pugnando pela manutenção do teor da sentença vergastada. 

Recurso recebido no duplo efeito legal (ID: 2312725). 

Instado a se manifestar, o representante do Ministério Público Superior, deixou de emitir manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justificasse a sua intervenção (ID.: 4035888). 

É o Relatório. 

VOTO DO RELATOR 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Preparo recursal recolhido integralmente (ID: 2208831). 

Presentes todos os pressupostos processuais de admissibilidade recursal (intrínsecos e extrínsecos), CONHEÇO do recurso interposto. 

 Superado esse ponto, passo à análise da prejudicial de mérito suscitada pela parte apelante. 

II – PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO 

Insta salientar, que a ação originária fora proposta em razão de um inadimplemento contratual por parte da empresa apelante, consistente no atraso na entrega do imóvel contratado pela parte apelada, qual seja, o apartamento n° 201, do Edifício Galleria Residence, e seus desdobramentos. 

Cumpre registrar que o caso em voga deve ser apreciado sob a égide do Código de Defesa do Consumidor – CDC, Lei nº 8.078/90, logo é imprescindível que se reconheça a vulnerabilidade do consumidor. 

Isso porque, a relação jurídica estabelecida entre as partes – empresa construtora e o futuro proprietário do imóvel - é e cunho consumerista, uma vez que se amolda aos requisitos contidos nos arts. 1º a 3º, do Código de Defesa do Consumidor. 

No caso, a prescrição alegada pela parte apelante diz respeito ao direito pleiteado pela parte apelada de recebimento de aluguéis, referente ao atraso na entrega do imóvel, fundamentando-se no art. 206, §3º, V, do Código Civil. 

Importa ressaltar, que o caso em discussão não se trata de danos ou vícios do produto ou serviço contratado, e sim de atraso na entrega do imóvel, razão pela qual não se aplica o prazo prescricional de 5 (cinco) anos, previsto no art. 27, do Código de Defesa do Consumidor. 

Em caos como os tais, deve ser aplicado a regra geral do prazo prescricional preconizada no art. 205, do Código Civil, sendo decenal o prazo para sua reclamação em juízo. 

Nesse sentido, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL ( CPC/15). AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ART. 205 DO CC. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 

(STJ - AgInt no REsp: 1936747 SP 2021/0135576-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 21/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022) - destaques acrescidos 

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial. Reconsideração. 2. Nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de prescrição decenal ( CC/2002, art. 205). Precedentes (EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, j. em 27.6.2018, DJe de 2.8.2018; e EREsp 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, j. em 15.5.2019, DJe de 23.5.2019). 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. 

(STJ - AgInt no AREsp: 1910592 RJ 2021/0173286-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022) - destaques acrescidos 

Constata-se na situação em vislumbre que parte autora/apelada teria direito a uma indenização desde 02/03/2011, em razão do atraso na entrega do imóvel, de responsabilidade da empresa recorrente, já incluído o prazo de tolerância. 

Como se vê o prazo prescricional ocorre em 10 (dez) anos, a contar da data do inadimplemento contratual pela construtora apelante. Considerando que o ajuizamento da demanda originária ocorrera em 02/03/2015, não há que se falar em prescrição. 

Desse modo, ante as razões acima delineadas, rejeito a presente prejudicial de mérito. 

III – DO MÉRITO 

Inicialmente, ressalte-se que a ação originária possui várias causas de pedir, consistentes em obrigação de fazer, não fazer, indenização por danos materiais e por danos morais, além dos pedidos constantes na reconvenção. 

Por sua vez, nas razões do apelo, a parte recorrente se insurge, no tocante ao mérito propriamente dito, quanto à necessidade de incidência, no saldo devedor, de juros de inadimplência e correção monetária; a inexistência de sucumbência mínima dos pedidos pela autora, e a necessidade de reforma da sentença quanto aos honorários de sucumbência, em caso de não provimento do recurso, devendo ser tomado por base o valor da condenação ou do proveito econômico obtido. 

No que tange à obrigação de não fazer, consubstanciada na não incidência de juros e correção enquanto não realizado o financiamento, importante tecer algumas considerações preliminares. 

Analisando o contrato de cessão de direitos, após a realização do pagamento do ágio ao promitente comprador originário, restou um saldo remanescente de R$ 138.000,00 (cento e trinta e oito mil reais) a ser pago pela autora/apelada de forma parcelada e o saldo final restante seria objeto de financiamento bancário. No bojo do contrato ficou consignado que todos os montantes devidos pela futura proprietária do imóvel (autora) seriam corrigidos pelo Índice Nacional da Construção Civil – INCC até a data da entrega da obra, ressaltando que, após a entrega das chaves a correção passaria a se dar pelo IGP-M, acrescido de 1% (um por cento) de juros. 

Cumpre mencionar, ainda, que em dezembro do ano de 2011, a apelada comprovou o pagamento do montante de R$ 64.470,17 (sessenta e quatro mil, quatrocentos e setenta reais e dezessete centavos) alusivo às prestações correspondentes às chaves, vaga extra de garagem e amortização do saldo devedor, ficando o saldo devedor até dezembro de 2011 no valor de R$ 74.239,09 (setenta e quatro mil, duzentos e trinta e nove reais e nove centavos). 

Desde então, não houve a quitação do saldo devedor pela parte recorrida, sendo alegado pela mesma que não foi possível a conclusão do financiamento bancário, em razão do atraso no fornecimento da documentação necessária por parte da empresa apelante.  

De fato, nesse ponto, assiste razão à autora/apelada, uma vez que a própria empresa requerida assume o atraso na entrega da obra e no fornecimento da documentação solicitada, de modo que tal demora, em modo algum, deve ser imputado à parte apelada. 

Além disso, em se tratando de relação de consumo, como reportado anteriormente, vigora a teoria do risco do empreendimento, cuja responsabilidade da construtora é objetiva, inexistindo necessidade de demonstração do elemento subjetivo (dolo/culpa) por parte da recorrida. 

Ressalte-se ainda, por oportuno, que o erro na documentação, alegado pela parte apelante como motivo para demora na regularização do imóvel, era preexistente ao óbito da pessoa ao qual estava registrado, erroneamente, o apartamento, de modo que tal argumento por si só não se sustenta. 

Diante do acervo fático-probatório, verifica-se que o atraso no financiamento bancário e, por consequência, na quitação do saldo devedor ocorreu, sobretudo, pela inércia da empresa requerida/apelante em cumprir o avençado no contrato entabulado entre as partes. 

Nesse ínterim, preconiza o art. 476, do Código Civil, in litteris: 

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 

Conforme se infere do dispositivo supra, aplica-se ao caso em comento a exceção do contrato não cumprido, segundo o qual nos contratos sinalagmáticos nenhum dos contratantes pode exigir, antes de cumprida a sua obrigação contratual, a contrapartida da outra parte. 

Logo, em razão dos percalços ocorridos ao longo da execução do contrato, atribuídos à responsabilidade da empresa recorrente, tenho que o congelamento dos juros é a melhor solução para o caso, como acertadamente decidido pelo magistrado sentenciante. 

Nessa esteira, revela-se de extrema importância colacionar julgado do Superior Tribunal de Justiça, firmado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no julgamento do Recurso Especial n° 1.729.593 - Tema n° 966, o qual foram fixadas as seguintes teses: 

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 

Inobstante o caso submetido à apreciação da Corte Superior de Justiça seja diferente, revela-se possível a aplicação das teses proferidas no presente caso em discussão.  

Isso porque, em análise rápida e simples do caderno processual, claramente se percebe que o atraso no pagamento do saldo devedor se deu por culpa da empresa apelante/requerida, especialmente pelo não fornecimento da documentação necessária para a conclusão do financiamento bancário, a tempo e modo. 

 Assim, em sintonia com o precedente qualificado, acima mencionado, é ilícita a cobrança de juros após o prazo estabelecido para entrega das chaves, já incluso o período de tolerância. Outrossim, é ilícita a atualização pelo INCC, de modo que a atualização deve ser realizada pelo IPCA, exceto se tal incidência resultar em fato mais gravoso ao consumidor. 

Por sua vez, a construtora faz jus à correção monetária, em razão da depreciação do valor da moeda ao longo do tempo. Contudo, à luz do julgado qualificado supracitado, deve ser alterado o índice setorial (INCC) pelo IPCA, desde que que este último não seja mais gravoso ao consumidor. 

Assim, em análise dos autos, verifica-se que o IPCA se revela mais favorável à parte autora/apelada, logo, deve ser o índice a ser aplicado na correção monetária do saldo devedor devido pela autora/apelada. 

No que tange ao outro ponto suscitado pela parte recorrente, em sua insurgência recursal, quanto à inexistência de sucumbência mínima dos pedidos pela autora, tenho que não assiste razão ao apelante. 

Isso porque, das causas de pedir elencadas na inicial, em sua essência, verifica-se, por diversas vezes, em várias passagens da sentença, que fora dado razão à parte autora, na medida em que fora efetivamente comprovado, no curso dos autos, o inadimplemento contratual da empresa requerida, consistente no atraso de entrega da obra, bem como no atraso da entrega da documentação solicitada para finalização do financiamento bancário. 

Em termos práticos, não fora determinada a obrigação de fazer solicitada na exordial, em razão da perda superveniente do interesse processual, vez que após o ajuizamento da ação a documentação passou a estar disponível e desembaraçada à parte apelada. Na sequência, a obrigação de não fazer fora acolhida parcialmente, além da condenação da parte requerida ao pagamento dos danos emergentes.  

Quanto a esse ponto, fica mais claro, ainda, quando todos os pedidos formulados em sede de reconvenção foram julgados totalmente improcedentes pelo magistrado primevo.   

Desse modo, comungo do mesmo entendimento do juízo singular quanto à existência de sucumbência mínima da parte autora/apelada. 

Por fim, em razão da impossibilidade de mensurar o proveito econômico da parte vencedora, deve os honorários sucumbenciais incidirem sobre o valor atualizado da causa, nos exatos moldes preconizados pelo art. 85, §2º, do CPC. 

Diante dos argumentos expendidos, tenho que não merece provimento o recurso. 

IV – DO DISPOSITIVO 

Forte nos argumentos acima expostos, CONHEÇO do recurso, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo o inteiro teor da sentença recorrida, por seus próprios termos e fundamentos. 

Majoro, nesta instância recursal, em 5% (cinco por cento) os honorários de sucumbência fixados na instância de origem. 

Preclusas as vias impugnatórias, proceda-se à baixa e arquivamentos dos presentes autos.  

É como voto. 

DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, CONHECER do recurso, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo o inteiro teor da sentença recorrida, por seus próprios termos e fundamentos.  Majorar, nesta instância recursal, em 5% (cinco por cento) os honorários de sucumbência fixados na instância de origem. Preclusas as vias impugnatórias, proceda-se à baixa e arquivamentos dos presentes autos, nos termos do voto do Relator.” Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedido/Suspeito: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 11 de junho de 2024.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO