CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDEVIDA CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Quanto a natureza, as arras podem ser: confirmatórias, quando estipuladas como garantia e início de pagamento; e penitenciais, se possuírem função indenizatória, em razão da inexecução do contrato (art. 418, CC/02). a cláusula penal possui duas categorias: compensatória e moratória. 2. In casu, ainda que tenha nominado como arras, fica evidente que CLAUSULA NONA do contrato de compra e venda possui natureza de cláusula penal compensatória, pois estipulada em caso de cancelamento do contrato. 3. O referido dispositivo contratual, além de estipular cláusula penal compensatória, determinou a perda do montante dado a título de sinal (item 01, CLÁUSULA SEGUNDA). Logo, esta última possui evidente característica de arras. Nesse raciocínio, é manifesta a cumulação, no contrato discutido nos autos, de cláusula penal compensatória e de arras, na hipótese de inexecução contratual. 4. A respeito disso, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que não é cumular, no mesmo contrato, cláusula penal compensatória e de arras, interindependentemente da natureza da última, sob pena de dupla penalização pelo mesmo fato (bis in idem). Precedentes. 5. Assim, ante a evidente cumulação entre arras e cláusula penal compensatória, deve prevalecer a primeira, que, inclusive, já ficou retida pelo apelado em razão da rescisão contratual. Por consequência, merece provimento o apelo interposto para reformar a sentença e declarar a perda em favor do apelante, apenas do valor dado a título de sinal, não havendo que se falar em pagamento referente à cláusula penal. 6. Ainda que provido o presente recurso, descabe a condenação em honorários recursais, pois o apelado decaiu de parte mínima do pedido inicial. Ademais, face o princípio da causalidade, fica mantido o ônus sucumbencial em desfavor do apelante, pois a resolução do contrato é resultado de seu inadimplemento. 7. Apelação Cível conhecida e não provida. Sentença reformada. (TJPI - REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL 0820683-88.2018.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 23/02/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199) N^o 0820683-88.2018.8.18.0140

Apelante: MIGUEL BORGES DE OLIVEIRA JÚNIOR

Advogado: Gianluca Santos da Cunha (OAB/PI n° 12.370)

Apelado: POSTO CHRIS LTDA.

Advogados: Joaquim Mendes De Sousa Neto (OAB/PI n° 17.477) e outros

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDEVIDA CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Quanto a natureza, as arras podem ser: confirmatórias, quando estipuladas como garantia e início de pagamento; e penitenciais, se possuírem função indenizatória, em razão da inexecução do contrato (art. 418, CC/02). a cláusula penal possui duas categorias: compensatória e moratória.

2. In casu, ainda que tenha nominado como arras, fica evidente que CLAUSULA NONA do contrato de compra e venda possui natureza de cláusula penal compensatória, pois estipulada em caso de cancelamento do contrato.

3. O referido dispositivo contratual, além de estipular cláusula penal compensatória, determinou a perda do montante dado a título de sinal (item 01, CLÁUSULA SEGUNDA). Logo, esta última possui evidente característica de arras. Nesse raciocínio, é manifesta a cumulação, no contrato discutido nos autos, de cláusula penal compensatória e de arras, na hipótese de inexecução contratual.

4. A respeito disso, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que não é cumular, no mesmo contrato, cláusula penal compensatória e de arras, interindependentemente da natureza da última, sob pena de dupla penalização pelo mesmo fato (bis in idem). Precedentes.

5. Assim, ante a evidente cumulação entre arras e cláusula penal compensatória, deve prevalecer a primeira, que, inclusive, já ficou retida pelo apelado em razão da rescisão contratual. Por consequência, merece provimento o apelo interposto para reformar a sentença e declarar a perda em favor do apelante, apenas do valor dado a título de sinal, não havendo que se falar em pagamento referente à cláusula penal.

6. Ainda que provido o presente recurso, descabe a condenação em honorários recursais, pois o apelado decaiu de parte mínima do pedido inicial. Ademais, face o princípio da causalidade, fica mantido o ônus sucumbencial em desfavor do apelante, pois a resolução do contrato é resultado de seu inadimplemento.

7. Apelação Cível conhecida e não provida. Sentença reformada.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e dar-lhe provimento, para declarar indevido o valor estipulado a título de cláusula penal na CLÁUSULA NONA do contrato (item “a” do dispositivo da sentença), equivalente a 5% do preço total ajustado. Sem honorários recursais. No entanto, condiciono a eficácia do presente provimento à complementação do preparo recursal, que deve ser pago pelo apelante no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de deserção. Assim, não havendo pagamento no prazo acima, retornem-me conclusos os autos. Intimem-se. Cumpra-se. Decorrido o prazo de recurso, dê-se baixa, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por MIGUEL BORGES DE OLIVEIRA JUNIOR , em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA, movida por POSTO CHRIS LTDA, que julgou, ipsis litteris:

“Isto posto, julgo a presente demanda PARCIALMENTE PROCEDENTE com fulcro nos arts. 413, do Código Civil e art. 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de:

a) Declarar resolvido o contrato de compra e venda objeto destes autos, e condenar a parte ré no pagamento em favor da parte autora da multa contratual (cláusula penal), prevista na Cláusula Nona do instrumento contratual firmado entre os litigantes, no valor equivalente a 5% do preço total ajustado, com juros e correção monetária desta decisão;

b) Rejeitar o a título de indenização por danos materiais, na modalidade lucro cessantes;

c) Condenar a parte ré ao pagamento de custas e honorários de advogado no percentual de 10% do valor da condenação;”

Irresignada com o decisum, a parte Apelante apresentou o presente recurso de Apelação.

 APELAÇÃO CÍVEL: a parte Ré, ora Apelante, em suas razões recursais, argumentou que: i) de fato, a celebração de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com posterior desistência do Requerido em razão de dificuldades financeiras; ii) a cláusula nona do contrato determina que aquele que der causa ao cancelamento do negócio deve pagar, a título de arras, 20% (vinte por cento) do valor do contrato; iii) na verdade, as arras consistiram em uma garantia que o negócio seria concluído, com posterior conversão em indenizatória, em razão da desistência; iv) desse modo, referido valor deve ser revertido em favor da apelada, que já as recebeu, não cabendo o pagamento de 5% sobre o valor do contrato, uma vez que teria característica de cláusula penal; v) o pagamento de tal quantia resultaria em indevido enriquecimento ilícito por parte do apelado.

Pugnou, por fim, pelo provimento do recurso e pela reforma da sentença, para a tese de que as arras previstas em contrato possuem natureza indenizatória, para que não haja qualquer outro pagamento.

CONTRARRAZÕES: devidamente intimada, a parte requerida, ora Apelada, sustentou, em síntese, que: i) as arras previstas no contrato não tinham natureza indenizatória, mas sim confirmatórias; ii) o Apelante teve a posse do imóvel após a assinatura do instrumento; iii) não há qualquer previsão no contrato que disponha a respeito do direito de arrependimento; iv) o preparo não foi pago corretamente. Ao final, requereu o não provimento do recurso.

PONTO CONTROVERTIDO: são pontos controvertidos no presente recurso: i) a natureza das arras estipuladas no contrato; ii) se é devido o valor a elas referente.

 É o relatório.

VOTO

1. DA DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO MINISTERIAL

 Em razão da recomendação contida no Ofício-Circular nº 174/2021, deixo de encaminhar os autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção.

2. DO CONHECIMENTO

 Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que o recurso é cabível, adequado e tempestivo. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia).

 Da mesma forma, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos, pois a parte Apelante é parte recursal legítima e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável.

Quanto ao preparo, vejo que, de fato, foi pago a menor pelo recorrente, em razão do baixo valor por ele estipulado à causa quando da geração do boleto. Logo, devida é a complementação do preparo.

No entanto, entendo que a complementação pode ser realizada após a julgamento do recurso, o qual priorizo em atenção ao princípio da celeridade e da primazia do julgamento de mérito, uma vez que o apelo está pronto para apreciação por esta E. Câmara.

Destarte, conheço do presente recurso.

3. DOS FUNDAMENTOS

 O apelante argumenta, em síntese, que não cabe a condenação determinada em sentença do valor relativo à CLÁUSULA NONA do contrato de comprova e venda discutido nos autos (id. 10208239), uma vez que o valor dado a título de sinal (item 01, CLÁUSULA SEGUNDA) tem natureza de arras penitencial, ao passo que, e aquela possui característica de cláusula penal, não sendo possível cumulá-las no mesmo objeto contratual.

 Por seu turno, o apelado defende que o sinal possui natureza de arras confirmatórias, visto que o contrato não continha cláusula arrependimento. Que o apelado permaneceu na posse do imóvel, sendo, portanto, devido o valor da condenação em sentença.

Quanto as arras, convém destacar os arts. 417 a 420, todos do Código Civil de 2002:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Trata-se o referido instituto de uma garantia, geralmente em dinheiro ou bens móveis, que tem como finalidade de firmar o negócio e obrigar que o contrato seja cumprido.

Nos dizeres da civilista Maria Helena Diniz: “As arras ou sinal vêm a ser a quantia em dinheiro, ou outra coisa móvel, em regra, fungível, dada por um dos contraentes ao outro, a fim de concluir o contrato, e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação.” (Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2013.)

E quanto a natureza, as arras podem ser: confirmatórias, quando estipuladas como garantia e início de pagamento; e penitenciais, se possuírem função indenizatória, em razão da inexecução do contrato (art. 418, CC/02).

Outrossim, o que é importante para o deslinde da presente ação é analisar a CLÁUSULA NONA do contrato em discussão, que estipulou cláusula penal. Explico.

 A cláusula penal é codificada entre os arts. 408 e 416 do CC/02, sendo oportuno destacar o texto do art. 409:

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Portanto, a cláusula penal possui duas categorias: compensatória e moratória. Nas palavras da Ministra Nancy Andrigh, quando do julgamento RECURSO ESPECIAL Nº 1.617.652 – DF assentou:

“4. A cláusula penal constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual as partes contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta ao devedor na hipótese de inexecução total ou parcial da obrigação, ou de cumprimento desta em tempo e modo diverso do pactuado. 5. Nos termos do art. 409 do Código Civil de 2002, a cláusula penal, também chamada de pena convencional ou simplesmente multa contratual, pode ser classificada em duas espécies: (i) a cláusula penal compensatória , que se refere à inexecução da obrigação, no todo ou em parte; e (ii) a cláusula penal moratória , que se destina a evitar retardamento no cumprimento da obrigação, ou o seu cumprimento de forma diversa da convencionada, quando a obrigação ainda for possível e útil ao credor.”

In casu, ainda que tenha nominado como arras, fica evidente que CLAUSULA NONA do contrato de compra e venda possui natureza de cláusula penal compensatória, pois estipulada em caso de cancelamento do contrato. Transcrevo:

“CLÁUSULA NONA: Fica convencionado entre as partes que, nos precisos termos da legislação vigente, aquele que der causa ao cancelamento deste negocio deverá pagar, a título de arras, 20%(vinte porcento), sobre o valor deste contrato, a teor dos arts. 418 a 420 e demais do código civil, em caso de cancelamento deste negócio o comprador deverá devolver o(s) imóveis sem débito, livre e desimpedido de pessoas e coisas.

O não cumprimento do contrato por parte do comprador, o mesmo perderd o valor dade como entrada, no item(01) da Cláusula Segunda - Do Preço e Condições Basicas de pagamento do contrato em Epigrafe”

Verifico ainda que referido dispositivo contratual, além de estipular cláusula penal compensatória, determinou a perda do montante dado a título de sinal (item 01, CLÁUSULA SEGUNDA). Logo, esta última possui evidente característica de arras, como alhures explicado.

Nesse raciocínio, é manifesta a cumulação, no contrato discutido nos autos, de cláusula penal compensatória e de arras, na hipótese de inexecução contratual.

 A respeito disso, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que não é possível cumular, no mesmo contrato, cláusula penal compensatória e de arras, independente da natureza da última, sob pena de dupla penalização pelo mesmo fato (bis in idem):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2017)

Nessa linha, julgados dos Tribunais Pátrios:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual. Retenção de arras indevida. Impossibilidade de cumulação com cláusula penal. Vedação do bis is idem. Precedentes. Indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador, sob pena de enriquecimento ilícito. Sentença condicional. Impossibilidade. Ônus sucumbencial corretamente distribuído em primeiro grau. Sentença mantida. - RECURSO DA AUTORA A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-SP - AC: 00028209120148260457 SP 0002820-91.2014.8.26.0457, Relator: Wilson Lisboa Ribeiro, Data de Julgamento: 16/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA ARRAS DE NEGÓCIO – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil. É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça. (TJ-MT 00281186020128110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/03/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2022)

Assim, ante a indevida cumulação entre arras e cláusula penal compensatória, deve prevalecer a primeira, que, inclusive, já ficou retida pelo apelado em razão da rescisão contratual. Por consequência, merece provimento o apelo interposto para reformar a sentença e declarar a perda em favor do apelante, apenas do valor dado a título de sinal, não havendo que se falar em pagamento referente à cláusula penal.

 Ainda que provido o presente recurso, descabe a condenação em honorários recursais, pois o apelado decaiu de parte mínima do pedido inicial. Ademais, face o princípio da causalidade, mantenho o ônus sucumbencial em desfavor do apelante, pois a resolução do contrato é resultado de seu inadimplemento.

4. DECISÃO

 Com essas razões de decidir, conheço da Apelação Cível e, no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO, para declarar indevido o valor estipulado a título de cláusula penal na CLAUSULA NONA do contrato (item “a” do dispositivo da sentença), equivalente a 5% do preço total ajustado.

 Sem honorários recursais.

 No entanto, condiciono a eficácia do presente provimento à complementação do preparo recursal, que deve ser pago pelo apelante no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de deserção.

 Assim, não havendo pagamento no prazo acima, retornem-me conclusos os autos.

 É como voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual realizada no período de 02.02.2024 a 09.02.2024, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Lopes e Silva Neto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Agrimar Rodrigues de Araújo e Des. Francisco Gomes da Costa Neto (convocado).

Ausência justificada: Exmo. Sr. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas (férias).

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Des. AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

-Relator-