EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO NO JULGADO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, AINDA QUE NÃO LEVADO A REGISTRO, CONFERE DIREITO DE PROPRIEDADE AO PROMITENTE COMPRADOR. ANOTAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA DO IMÓVEL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM TRÂMITE. POSSIBILIDADE. ART. 167, I, ITEM 21, DA LEI Nº 6.015/73 (LEI DE REGISTROS PUBLICOS). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1724739/SP, cuja ementa transcrevo abaixo, firmou entendimento no sentido de que o autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 2. Está-se, aqui, diante de clara hipótese de necessária homenagem o princípio da boa-fé objetiva que deve orientar os contratantes, e que exige das partes não apenas a intenção (boa-fé subjetiva), mas atuação no plano concreto (boa-fé objetiva) em todas as fases do contrato, inclusive antes e depois. 3. Dessa forma, entendo que os requisitos para a concessão liminar da imissão de posse restaram demonstrados, na medida em que os postulantes comprovaram jamais ter possuído a posse do bem, bem como ter adquirido o bem imóvel por meio de promessa de venda e compra já quitada. 4. Por fim, quanto ao pedido dos embargantes de averbação na matrícula do imóvel sobre a existência da ação, observa-se que tal medida visa resguardar possíveis prejuízos decorrentes de novos registros e ou averbações, que alterem ou agravem ainda mais o estado de fato do registro imobiliário, nos termos do disposto no art. 167, inciso I, item 21, da Lei n. 6.015 /73. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0706868-48.2018.8.18.0000 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 06/11/2023 )

0706868-48.2018.8.18.0000 – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO

ORIGEM: BOM JESUS / VARA AGRÁRIA

EMBARGANTES: HALLER NICHELE BOGONI E OUTRA

ADVOGADOS: THIAGO FRANCISCO DE OLIVEIRA MOURA (OAB/PI Nº 13.531) E OUTRO

EMBARGADOS: HERMANN KARLY E OUTROS

ADVOGADOS: VALDEMAR JOSÉ KOPROVSKI (OAB/PI Nº 3.725) E OUTROS

RELATOR: DES. JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

PEDIDO DE DESTAQUE: DES. MANOEL DE SOUSA DOURADO

 

EMENTA

 

 

 . 1. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1724739/SP, cuja ementa transcrevo abaixo, firmou entendimento no sentido de que o autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 2. Está-se, aqui, diante de clara hipótese de necessária homenagem o princípio da boa-fé objetiva que deve orientar os contratantes, e que exige das partes não apenas a intenção (boa-fé subjetiva), mas atuação no plano concreto (boa-fé objetiva) em todas as fases do contrato, inclusive antes e depois. 3. Dessa forma, entendo que os requisitos para a concessão liminar da imissão de posse restaram demonstrados, na medida em que os postulantes comprovaram jamais ter possuído a posse do bem, bem como ter adquirido o bem imóvel por meio de promessa de venda e compra já quitada. 4. Por fim, quanto ao pedido dos embargantes de averbação na matrícula do imóvel sobre a existência da ação, observa-se que tal medida visa resguardar possíveis prejuízos decorrentes de novos registros e ou averbações, que alterem ou agravem ainda mais o estado de fato do registro imobiliário, nos termos do disposto no art. 167, inciso I, item 21, da Lei n. 6.015 /73.

DECISÃO 

 

“Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, votar pelo conhecimento e provimento dos embargos opostos, para reconhecer a omissão apontada, reformando a decisão agravada, a fim de deferir a tutela liminar vindicada e determinar que os recorrentes sejam imitidos, cautelarmente, na posse do bem descrito no feito, bem como para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Ribeiro Gonçalves-PI, para o fim de anotação da existência da ação na matrícula do imóvel, registrado sob nº R-1-371 (fls. 72, verso do livro nº 2-B), em conformidade com o voto do relator. Transcorrido o prazo recursal, considerando o exaurimento da prestação jurisdicional desta relatoria, determino a redistribuição dos autos ao relator originário, nos termos do voto do Relator.”

RELATÓRIO

 

Cuida-se de Embargos de Declaração (ID. 11444879) opostos por HALLER NICHELE BOGONI e LOURDES BRUNHERA BOGONI em face do acórdão lavrado nos autos do Agravo de Instrumento em epígrafe, que, por maioria de votos, conheceu do recurso, para negar-lhe provimento, vencido o relator do feito, Des. Relator José James Gomes Pereira, mantendo na íntegra a decisão proferida pelo juízo da Vara Agrária da Comarca de Bom Jesus-PI, que indeferiu o pedido liminar de imissão de posse em favor dos autores, ora agravantes.

Aduzem os embargantes, em suma, a existência de omissão no supramencionado acórdão, uma vez que não houve a manifestação quanto o pleito de averbação na matrícula do imóvel sobre a existência da ação, à luz do disposto no art. 167, inciso I, item 21, da Lei n. 6.015 73.

Asseveram que o voto vencedor deixou de observar que a celebração de contrato de promessa de compra e venda, firmado em 27 de setembro de 1999, ainda que não levado a registro, confere ao comprador o direito de aquisição do imóvel, que possui conteúdo econômico próprio e integra o seu patrimônio. Portanto, no caso concreto, é possível admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda dos Embargantes, ainda que sem registro imobiliário.

Requerem, ao final, o conhecimento e provimento dos aclaratórios opostos, a fim de que sejam sanadas as omissões indicadas, “imprimindo efeito modificativo aos embargos de sorte a dar provimento ao agravo de instrumento para determinar a averbação na matrícula do imóvel sobre a existência da ação, à luz do disposto no art. 167, inciso I, item 21 da Lei n. 6.015 /73 e confirmar o efeito suspensivo pleiteado para imitir de forma definitiva os embargantes no imóvel objeto da lide” (ID. 11444879).

A parte embargada apresenta contrarrazões nos autos, ID. 11953901, pugnando o desprovimento do recurso.

É o que importa relatar.

 

VOTO DO RELATOR

 

Inicialmente, registra-se que o Agravo de Instrumento em comento, que possui como relator originário o Des. José James Gomes Pereira, fora interposto por Haller Nichele Bogoni e Lourdes Brunhera Bogoni em face de decisão proferida pelo juízo da Vara Agrária da Comarca de Bom Jesus, nos autos de Ação de Imissão de Posse c/c Indenização por Perdas e Danos n° 0800377-04.2018.8.18.0042 proposta desfavor de Hermann Karly e outros.

A interposição do aludido Agravo de Instrumento visa a reforma da decisão singular que indeferiu o pedido liminar de imissão de posse, bem como a anotação da demanda junto à matrícula do imóvel número 371, localizado no Município de Ribeiro Gonçalves-PI, objeto da lide.

Em sessão ordinária realizada na data de 01 de outubro de 2019, esta Colenda Câmara, por maioria de votos, julgou conhecido e desprovido o recurso, de acordo com o voto do Des. Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho, designado para lavrar o acórdão.

Em conformidade com art. art. 53, III, "b", do RITJPI, e considerando a oposição dos presentes aclaratórios, vieram-me conclusos os autos para julgamento.

Verificado o atendimento aos pressupostos intrínsecos e extrínsecos dos recursos, em especial o da tempestividade, bem como observado que o manejo dos Embargos, fundamentado em suposta omissão, objetiva esclarecer o acórdão impugnado, conheço do recurso, visto que evidenciado seu cabimento à luz do art. 1.022, do CPC.

Pois bem.

In casu, tenho que assiste razão a pretensão dos embargantes.

Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de os recorrentes, na condição de promissários compradores do imóvel, sem título registrado, manejar ação de imissão na posse de imóvel.

Apesar das teses apresentadas pelos embargantes se confundirem com o mérito da causa, analisarei apenas a possibilidade da manutenção ou não da decisão cautelar proferida pelo magistrado a quo, em seus requisitos e pressupostos.

Conforme infere-se dos autos principais, os autores/recorrentes propuseram na origem AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, alegando, em suma, que, através de instrumento particular de contrato de promessa de cessão de direito de promissário comprador, assinado em 27 de setembro de 1999, “prometeram comprar 01 (uma) área de terras rurais, totalizando 12.414ha.5a.5ca. (doze mil, quatrocentos e quatorze hectares, cinco ares, cinco centiares), situada no Município de Ribeiro Gonçalves-PI, e contínuas às terras pertencentes à MAFISA AGROINDUSTRIAL S/A, devidamente registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis daquela citada Comarca de Ribeiro Gonçalves, registrada sob nº R-1-371, fls 72 verso do livro nº 2-B”.

No caso vertente, em que pese o entendimento outrora firmado, é de rigor deferir a tutela de urgência vindicada, porquanto se vislumbra dos autos, além da probabilidade do direito, o evidente perigo advindo da demora.

Com relação à probabilidade do direito invocado, a despeito de ser louvável o direito constitucional à moradia, fato é que não se pode tolher o direito daquele que efetivamente é o proprietário de determinado bem a exercer plenamente os poderes inerentes ao domínio.

Nos termos do art. 1.228, do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem que injustamente a possua ou detenha.

A causa petendi do autor de uma ação reivindicatória é a existência de título aquisitivo da propriedade em seu nome, e seu petitum é a obtenção da posse direta da coisa esbulhada por meio do direito de propriedade. Assim, os requisitos essenciais para o manejo da ação reivindicatória são a prova do domínio sobre a área pleiteada e a posse injusta do réu.

A fim de comprovar a probabilidade do direito alegado, a parte agravante, ora embargante, colacionou ao feito o contrato de promessa de cessão de direito de promissário comprador, datado de em 27 de setembro de 1999, tendo como objeto a área em litígio, pertencentes à MAFISA AGROINDUSTRIAL S/A, devidamente registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Ribeiro Gonçalves, registrada sob nº R-1-371, fls. 72 verso do livro nº 2-B (ID. 145585).

Infere-se, ainda, que através de acordo celebrado em novembro de 2012, devidamente homologado nos autos Ação Monitória nº 0112276-11.2009.8.17.0001, que tramitou perante a 12ª Vara Cível da Comarca de Recife/PE, foi dada quitação plena à referida dívida.

Da redação do mencionado acordo podem ser extraídas as seguintes cláusulas que (ID. 145587):

 

“Autora cede e transfere todos os seus direitos de crédito ao Sr. Haller Nichele Bogoni, na sua integralidade, constante destes autos, declarando estarem quitados todos os débitos referentes às empresas MAGROPE, CAN, MAFISA, nada havendo mais a postular, presente ou futuramente, solicitando a revogação dos restritivos concedidos na tutela concedida e, averbada igualmente à margem do registro de imóveis, liberando o imóvel objeto da matrícula nº 1.307 do Cartório de Registro de Imóveis de Ribeiro Gonçalves, retornando as partes ao seu status quo ante.

A autora, em face da presente quitação, declara a inexistência de qualquer restritivo quanto aos imóveis referentes à matrícula R-1-371, fls. 72, verso do livro 2-B do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeiro Gonçalves-PI, pertencente à empresa MAGROPE AGROPECUÁRIA S/A e da área remanescente da empresa CAN, objeto da matrícula 1338, fls. 150, do Livro 25 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeiro Gonçalves ou na impossibilidade de assim proceder, que tal exigência seja suprida por esse ínclito juízo”. 

 

Nesse ponto, cumpre mencionar que a celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador o direito de aquisição do imóvel, que possui conteúdo econômico próprio e integra o seu patrimônio.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1724739/SP, cuja ementa transcrevo abaixo, firmou entendimento no sentido de que o autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. In verbis:

 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis. 2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas. 4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor. 5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( REsp 1724739/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019)

 

Seguindo o entendimento ora esposado, tem-se que em que pese a ação de imissão na posse possuir natureza petitória, o fundamento para a propositura desta não se esgota na propriedade, razão pela qual não socorre somente o proprietário para o ingresso originário na posse do bem, podendo também ser manejada pelo detentor de título aquisitivo inapto a transmissão imediata da propriedade, mas que já tenha direito à posse em razão deste título, situação que se enquadra no caso em análise, na medida em que a parte autora, ora embargante, pretende a imissão na posse do imóvel objeto do litígio sob o fundamento de ter adquirido o referido bem mediante contrato de promessa de venda e compra devidamente quitado.

Está-se, aqui, diante de clara hipótese de necessária homenagem o princípio da boa-fé objetiva que deve orientar os contratantes, e que exige das partes não apenas a intenção (boa-fé subjetiva), mas atuação no plano concreto (boa-fé objetiva) em todas as fases do contrato, inclusive antes e depois.

Dessa forma, entendo que os requisitos para a concessão liminar da imissão de posse restaram demonstrados, na medida em que os postulantes comprovaram jamais ter possuído a posse do bem, bem como ter adquirido o bem imóvel por meio de promessa de venda e compra já quitada.

Quanto ao perigo da demora, como bem ressaltou o relator originário do feito, Des. José James Gomes Pereira, quando do julgamento do Agravo em comento, verifica-se que, “acaso não seja concedida a tutela antecipada, há a possibilidade dos agravantes terem seu direito perecido, isso porque os agravados estão utilizando as áreas das terras, podendo provocar danos ao solo. Observa-se, ainda, que a permanência de tal situação poderá não só causar danos de incerta reparação ao agravante, como, também, continuar a induzir em erro outras instituições, a exemplo do INCRA, Receita Federal, órgãos ambientais, assim como terceiros”.

Por fim, quanto ao pedido dos embargantes de averbação na matrícula do imóvel sobre a existência da ação, observa-se que tal medida visa resguardar possíveis prejuízos decorrentes de novos registros e ou averbações, que alterem ou agravem ainda mais o estado de fato do registro imobiliário, nos termos do disposto no art. 167, inciso I, item 21, da Lei n. 6.015 /73.

A referida anotação dar publicidade a terceiros de boa-fé a respeito da existência de litígio judicial sobre o imóvel, não interferindo no direito de propriedade ou mesmo no direito do possuidor. No caso, o que se busca é a imputação de eficácia erga omnes de decisão judicial que indica existência de litígio sobre o bem, e não tem, assim, o condão de gerar prejuízo às partes.

Pelo exposto, voto pelo conhecimento e provimento dos embargos opostos, para reconhecer a omissão apontada, reformando a decisão agravada, a fim de deferir a tutela liminar vindicada e determinar que os recorrentes sejam imitidos, cautelarmente, na posse do bem descrito no feito, bem como para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Ribeiro Gonçalves-PI, para o fim de anotação da existência da ação na matrícula do imóvel, registrado sob nº R-1-371 (fls. 72, verso do livro nº 2-B), em conformidade com o voto do relator.

É como voto.

Transcorrido o prazo recursal, considerando o exaurimento da prestação jurisdicional desta relatoria, determino a redistribuição dos autos ao relator originário.

 

Sessão Ordinária da 2ª Câmara Especializada Cível, por videoconferência, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente: Thiago Francisco de Oliveira Moura, (OAB/PI Nº 13.531).

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 31 de outubro de 2023.

Desembargador José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -