EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. LOTE EM CONDOMÍNIO FECHADO. ALEGADA DEMORA NA TRANSMISSÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. DANOS NÃO CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PROVAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Conforme relatado alhures, a autora, ora apelante, ingressou com a presente Ação de Indenização por Danos Materiais c/c Lucros Cessantes em face das apeladas, aduzindo, em síntese, ter experimentado prejuízos (danos materiais e lucros cessantes) em razão na demora na efetivação da transmissão da propriedade de um imóvel localizado no loteamento denominado Terras Alphaville, nesta Capital. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 3. O Superior Tribunal de Justiça, por outro lado, entende que os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. No entanto, esse dano deve ser efetivo, certo e atual, não devendo se sustentar em meras presunções, probabilidades e fatos hipotéticos. 4. Da leitura dos autos se depreende que a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar os prejuízos alegados; 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0829362-09.2020.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 18/10/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0829362-09.2020.8.18.0140

APELANTE: E 2 ENGENHARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: IVIANE ALCANTARA SILVA

APELADO: J C EMPREENDIMENTOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A

REPRESENTANTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A

Advogado(s) do reclamado: PEDRO HENRIQUE DE ALENCAR MARTINS FREITAS

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. LOTE EM CONDOMÍNIO FECHADO. ALEGADA DEMORA NA TRANSMISSÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. DANOS NÃO CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PROVAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Conforme relatado alhures, a autora, ora apelante, ingressou com a presente Ação de Indenização por Danos Materiais c/c Lucros Cessantes em face das apeladas, aduzindo, em síntese, ter experimentado prejuízos (danos materiais e lucros cessantes) em razão na demora na efetivação da transmissão da propriedade de um imóvel localizado no loteamento denominado Terras Alphaville, nesta Capital. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 3. O Superior Tribunal de Justiça, por outro lado, entende que os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. No entanto, esse dano deve ser efetivo, certo e atual, não devendo se sustentar em meras presunções, probabilidades e fatos hipotéticos. 4. Da leitura dos autos se depreende que a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar os prejuízos alegados; 5. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO

 

“Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer da presente apelação cível e, no mérito, negar-lhe provimento, para manter na íntegra a decisão recorrida. Majoro os honorários de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, nos termos do voto do Relator.”

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por E 2 ENGENHARIA LTDA em face de sentença proferida pelo juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina- PI que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais c/c Lucros Cessantes nº 0829362-09.2020.8.18.0140, movida em desfavor de J.C EMPREENDIMENTOS LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A, julgou improcedentes os pedidos formulados, extinguindo o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em suas razões, ID. 8842718, a empresa apelante aduz que, em março de 2018, firmou com os apelados instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel constituído pelo lote 11, da quadra E, do loteamento Terras Alphaville, tendo efetuado o integral pagamento do preço em 04/07/2018.

Argumenta que, em conformidade com a Cláusula M do referido contrato, os apelados se comprometeram a transmitir a propriedade do lote à empresa apelante, em até 60 (sessenta) dias após a conclusão das obras do empreendimento e mediante quitação do lote.

Afirma, ainda, que a transmissão da titularidade à empresa deveria ter sido realizada até 04/09/2018, no entanto foi outorgada apenas em 20/10/2020, cerca de dois anos após o avençado.

Assevera que, em julho de 2019, investiu todo o seu dinheiro na construção de uma casa no lote mencionado, casa esta que já se encontrava concluída em março de 2020, conforme guia de pagamento do ITBI anexa.

Segue sustentando que a demora na outorga da documentação definitiva lhe causou inúmeros prejuízos, inclusive comprometendo a sua saúde financeira. Destaca que, em razão da ausência da escritura definitiva, várias vendas foram perdidas, vez que os bancos não aceitavam realizar o financiamento do imóvel.

Requer, assim, a reforma da sentença, condenando-se os apelados ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes.

Os apelados apresentaram contrarrazões em ID. 8842725, ponderando que o imóvel foi transferido à titularidade do apelante em novembro de 2020. Aduzem, ainda, que, ao contrário do que defende a apelante, a construção da casa somente foi concluída em setembro de 2020, ex vi da certidão de inteiro teor do imóvel.

Por outro lado, ressaltam que não restou comprovado nos autos que a apelante teria deixado de realizar várias vendas, vez que não se pode considerar como prova válida simples conversa de wattsapp.

Acrescentam, por fim, que a apelante, em fevereiro de 2021, auferiu lucro considerável (R$ 400.000,00) com a venda do imóvel pela quantia de R$900.000,00 (novecentos mil reais), não havendo que se falar em lucros cessantes.

Requerem, ademais, a exclusão do documento juntado pela parte apelante em sede de apelação.

O Ministério Público devolveu os autos sem manifestação, ante a inexistência de interesse público a justificar a sua intervenção (ID. 10984548).

É o relatório.

VOTO

 

1) DA ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

2) PRELIMINAR. EXCLUSÃO DE DOCUMENTO JUNTADO EM SEDE DE APELAÇÃO

Requerem os apelados o desentranhamento dos documentos anexados pela parte apelante em sede de apelação.

A propósito, cumpre assinalar que se revelam descabidos os documentos juntados com as razões de apelo, pois em momento processual inoportuno, violando o contraditório da parte contrária e o duplo grau de jurisdição.

Com efeito, a regra prevista no art. 434 do Código de Processo Civil, segundo a qual incumbe à parte instruir a inicial ou a contestação com os documentos necessários para provar o direito alegado, somente pode ser excepcionada se, após o ajuizamento da ação, surgirem documentos novos, entendidos como os decorrentes de fatos supervenientes ou que somente tenham sido conhecidos pela parte em momento posterior, o que não é a hipótese dos autos.

Sendo assim, conquanto seja desnecessária a ordem de desentranhamento de documentos, impõe-se a desconsideração dos mesmos, para fins de julgamento.

  

2) DO MÉRITO

Conforme relatado alhures, a autora, ora apelante, ingressou com a presente Ação de Indenização por Danos Materiais c/c Lucros Cessantes em face das apeladas, aduzindo, em síntese, ter experimentado prejuízos (danos materiais e lucros cessantes) em razão na demora na efetivação da transmissão da propriedade de um imóvel localizado no loteamento denominado Terras Alphaville, nesta Capital.

O juízo de primeiro grau, em ID. 8842716, proferiu sentença julgando improcedente a pretensão autoral. Assim se manifestou o ilustre magistrado quanto aos danos materiais:

“(…) Pode-se chegar à conclusão através da documentação anexada junto à defesa que o imóvel construído no lote adquirido junto às rés, somente teve conclusão em 24/09/2020, conforme faz prova certidão de inteiro teor do imóvel.

Com efeito, era ônus da parte ré, nos moldes do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso, a parte autora sustenta que deixou de realizar a venda da casa em data anterior à própria conclusão do imóvel.

O lote fora concluído e entregue ao autor dentro do prazo previsto, bem como a documentação já se encontrava regularizada antes da propositura da ação, não restando divergência quanto a esse ponto, não assiste qualquer razão ao pleito para reparação material por despesas de manutenção do bem.

Ora, a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do adquirente, revelam que é do possuidor as despesas de manutenção do lote. Trata-se obrigação propter rem.

Nesse sentido colho julgado:

(...)

Assim, imitido na posse do imóvel, as despesas de manutenção do bem recaem ao possuidor, mormente porque no período em litígio (março à setembro de 2020), a casa ainda estava em construção, sendo incabível imputar às requeridas responsabilidade nas despesas do lote.”

Já quanto aos lucros cessantes, assim se manifestou Sua Excelência:

“(…) Na defesa a ré comprova que a documentação fora regularizada em novembro de 2020. Comprovou ainda que a casa edificada no lote somente fora concluída em 24 de setembro de 2020, e mais, que o autor concretizou a venda em fevereiro de 2021 por um valor de R$900.000,00. Não obstante, alega ter suportado um prejuízo pela demora na venda ocasionada pela demora na documentação.

Portanto, vislumbra-se que não assiste razão ao autor quando afirma que o atraso na venda deveu-se à conduta da requerida, posto que não há prova cabal de que algum negócio deixou de ser concretizado pelo documento que foi liberado ainda em meados de novembro. A prática de venda de imóveis comumente tem um tempo demorado pela própria natureza do negócio. Não há como se prever que algum comprador teria concretizado a compra em período de setembro (quando a casa foi concluída) a novembro de 2020. É inconcebível a alegação de demora excessiva. Em menos de sessenta dias não se justifica que a autora tenha sofrido prejuízos financeiros pelo não fechamento da venda do bem. Ademais inexiste qualquer prova de suposta proposta de compra anterior a dezembro de 2020.”

Pois bem. Feitas essas considerações, entendo que não merece reparo a sentença ora recorrida.

Com efeito, primeiramente, embora a apelante alegue que, em março de 2020, a construção da casa no lote já havia sido concluída, o que se constata na realidade é que essa conclusão só se deu em setembro de 2020, conforme certidão de inteiro teor do imóvel.

É de se reconhecer, ainda, que somente com a conclusão da casa, e obtenção do respectivo "habite-se", estaria o imóvel apto a ser alienado a terceiros.

Por outro lado, infere-se dos autos que a transferência da titularidade do imóvel ocorreu efetivamente no final de outubro de 2020, ou seja, tendo em vista que a edificação da casa, para fins de alienação a terceiros, só foi concluída em setembro de 2020, não há que se falar em demora excessiva por parte das apeladas.

É sabido, deveras, que as despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, e sim o efetivo recebimento das chaves.

Em outras palavras, a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente- vendedor) até esta data.

Nesse sentido a jurisprudência:

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.

(TJ-DF 07030642220218070017 1430446, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/06/2022)

Ora, conforme se depreende da leitura dos autos, durante o período discutido (março a setembro de 2020), a autora, ora apelante, encontrava-se já imitida na posse do imóvel, tanto que vinha promovendo a construção de edificação para fins de ulterior alienação a terceiros. Portanto, já era de sua responsabilidade as despesas com a manutenção do imóvel.

Quanto aos lucros cessantes, de igual forma corroboro o entendimento do juízo recorrido, no sentido de que os mesmos não se encontram devidamente comprovados nos autos. De fato, não vislumbro substrato probatório suficiente a indicar que a parte apelada tenha, no período de setembro (quando a casa foi concluída) a novembro de 2020, deixado de concretizar alguma venda em razão da demora na efetivação da transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ressalte-se que a transferência da titularidade dominial ocorreu em novembro de 2020, não se podendo imputar às apeladas, como visto, uma demora excessiva ou desarrazoada no cumprimento da obrigação que lhe incumbia, sendo forçoso acrescentar, por outro lado, que o imóvel foi vendido pouco tempo depois pela apelante, precisamente em fevereiro de 2021, pela quantia de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), de modo que não se mostram configurados os prejuízos alegados.

Como sabido, os lucros cessantes constituem aquilo que a parte razoavelmente deixou de lucrar e não o que ela poderia, eventualmente, ganhar.

O Superior Tribunal de Justiça entende que os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. No entanto, esse dano deve ser efetivo, certo e atual, não devendo se sustentar em meras presunções, probabilidades e fatos hipotéticos.

 In casu, conforme assentado na sentença, a apelante não se desincumbiu do seu ônus de provar o dano alegado, visto que apenas juntou prints de conversas do aplicativo wattsapp, os quais não possuem, com a devida, o condão de comprovar o prejuízo experimentado.

Nesse sentido, o posicionamento do colendo STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LUCROS CESSANTES. COMPROVAÇÃO. PROVA PERICIAL INDEFERIDA. ESSENCIALIDADE. ÔNUS DA PROVA ( CPC/1973, ART. 333, I; CPC/2015, ART. 373, I). CERCEAMENTO DE DEFESA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Os lucros cessantes devem ser efetivamente comprovados, não se admitindo lucros presumidos ou hipotéticos. 2. Não cabe ao réu, ora recorrente, requerer contra si prova pericial quanto aos lucros cessantes alegados pelo autor, porquanto essa providência cabe mesmo ao promovente, nos termos do art. 333, I, do CPC/1973 ( CPC/2015, art. 373, I). Entender em sentido contrário seria admitir devesse o réu provar fato de interesse do autor. 3. Reconhecida, pelo eg. Tribunal de origem, a essencialidade da prova pericial requerida pelo interessado (o autor), mas indeferida na instância a quo, impunha-se a anulação do processo por cerceamento de defesa, determinando-se o retorno dos autos à origem para possibilitar a instrução probatória, notadamente a colheita da prova pericial, sob o crivo do contraditório, para a efetiva comprovação dos alegados danos materiais sofridos, conforme fora pleiteado pelo autor, ora recorrido. 4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no REsp: 1679420 MT 2015/0005540-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/09/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

Portanto, entendo que não merece reforma a sentença a quo.

Pelas razões expostas, conheço da presente apelação cível e, no mérito, nego-lhe provimento, para manter na íntegra a decisão recorrida.

Majoro os honorários de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

 

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 06 a 16 de outubro, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado.

 Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

 

Desembargador José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -