EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMÓVEL ENTREGUE INAPTO PARA USO. ENTREGA SIMBÓLICA DAS CHAVES. RÉ NÃO PODE SER RESPONSABILIZADA POR COTAS CONDOMINIAIS DO PERÍODO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. É bem verdade que, via de regra a entrega das chaves caracteriza a imissão na posse e é, portanto, o marco inicial autorizativo da cobrança de taxas condominiais. No entanto, cumpre mencionar que no caso em apreço esse entendimento não é suficiente para a cobrança, tendo em vista que houve apenas uma entrega formal das chaves. Nessa perspectiva, a sala comercial encontrava-se em situação imprópria para recebimento e inapta para qualquer tipo de uso que pudesse ser feito pelo condômino, ou por terceiros a quem este cederia seu uso de modo remunerado. 2. Nesse sentido, destaca-se que o fato de a obrigação pelo pagamento de cotas condominiais ostentar natureza propter rem, isto é, não afasta o entendimento aqui adotado, pois a referida obrigação propter rem só poderá ser exigida a partir de quando o imóvel estava apto a ser gozado e fruído, com requisitos mínimos de habitabilidade, como a indispensável estrutura para recebimento do serviço de energia elétrica. 3. Destarte, uma vez que houve a entrega das chaves sem que o imóvel estivesse, por motivo da existência de vícios estruturais, apto a uso, gozo, fruição ou disposição do imóvel, não deve a Ré, ora Apelada, ser responsabilizada pelas despesas condominiais. Portanto, a manutenção da sentença a quo é a medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e improvido, sentença mantida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0019621-51.2015.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 15/01/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0019621-51.2015.8.18.0140

Apelante: CONDOMÍNIO COMERCIAL POTY PREMIER

Advogados: Allisson Farias de Sampaio (OAB/PI nº 13.132) e outro

Apelado: MARIA ALCIONEIDE CAVALEIRO SETUBAL

Advogado: Kaléo Alves Peres (OAB/PI nº 8.078)

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMÓVEL ENTREGUE INAPTO PARA USO. ENTREGA SIMBÓLICA DAS CHAVES. RÉ NÃO PODE SER RESPONSABILIZADA POR COTAS CONDOMINIAIS DO PERÍODO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. É bem verdade que, via de regra a entrega das chaves caracteriza a imissão na posse e é, portanto, o marco inicial autorizativo da cobrança de taxas condominiais. No entanto, cumpre mencionar que no caso em apreço esse entendimento não é suficiente para a cobrança, tendo em vista que houve apenas uma entrega formal das chaves. Nessa perspectiva, a sala comercial encontrava-se em situação imprópria para recebimento e inapta para qualquer tipo de uso que pudesse ser feito pelo condômino, ou por terceiros a quem este cederia seu uso de modo remunerado.

2. Nesse sentido, destaca-se que o fato de a obrigação pelo pagamento de cotas condominiais ostentar natureza propter rem, isto é, não afasta o entendimento aqui adotado, pois a referida obrigação propter rem só poderá ser exigida a partir de quando o imóvel estava apto a ser gozado e fruído, com requisitos mínimos de habitabilidade, como a indispensável estrutura para recebimento do serviço de energia elétrica.

3. Destarte, uma vez que houve a entrega das chaves sem que o imóvel estivesse, por motivo da existência de vícios estruturais, apto a uso, gozo, fruição ou disposição do imóvel, não deve a Ré, ora Apelada, ser responsabilizada pelas despesas condominiais. Portanto, a manutenção da sentença a quo é a medida que se impõe.

4. Recurso conhecido e improvido, sentença mantida.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, para manter a sentença a quo em todos os seus termos. Além disso, majorar os honorários advocatícios para o patamar de 12% sobre o valor da causa, já incluídos os recursais, em desfavor do Autor, ora Apelante, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CONDOMÍNIO COMERCIAL POTY PREMIER, em face de sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI QUE, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais, movida em face de MARIA ALCIONEIDE CAVALEIRO SETUBAL, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES, na totalidade, os pedidos formulados pela parte autora na presente ação de cobrança de cotas condominiais em decorrência das condições de uso, gozo, fruição e disponibilização da unidade consumidora pela inexistência de aptidão para o recebimento do serviço de energia elétrica individualizada”

Ademais, acolhendo parcialmente os embargos de declaração opostos pelo Autor, o juízo a quo proferiu nova sentença, ipsis litteris:

“Em face do exposto, CONHEÇO E ACOLHO PARCIALMENTE OS PRESENTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, suprindo a omissão do dispositivo legal, bem como retifico de ofício a sentença para corrigir inexatidão material, para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, para condenar MARIA ALCIONEIDE CAVALEIRO SETUBAL ao pagamento das cotas condominiais vencidas a partir de 04/07/2018, declarando inexigíveis as cotas cobradas em data anterior a data em comento, e fixar a condenação do CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER, autor, majoritariamente sucumbente na demanda, em que mais de 90% (noventa por cento) do débito pretendido foi declarado inexigível, ao pagamento de honorários advocatícios na quantia certa de R$ 1.000,00 (um mil reais), conforme § 2º e § 8º art. 85 do CPC, bem como das custas e despesas processuais.”

RECURSO DE APELAÇÃO: A parte Autora, ora Apelante, em suas razões recursais, alegou que: i) a entrega das chaves do imóvel foi admitida pela Ré, sendo fato incontroverso nos autos; ii) a Ré é parte legítima para responder pelo débito em questão; iii) a apelada firmou com a construtora/incorporadora acordo devidamente homologado através de sentença no processo de nº 0009887-18.2011.8.18.0140, no qual se comprometeu com o pagamento das cotas condominiais; iv) a obrigação no caso da lide é propter rem. Com base nisso, requereu o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, com a procedência dos pedidos autorais.

 CONTRARRAZÕES AO RECURSO DE APELAÇÃO: Intimada para apresentar contrarrazões, a parte Apelada requereu a improcedência do recurso.

PARECER MINISTERIAL: O Ministério Público Superior devolveu os autos sem se manifestar sobre o mérito da causa, por considerar inexistente interesse público a justificar sua intervenção.

PONTOS CONTROVERTIDOS: É questão controvertida no presente recurso: o direito (ou não) de o recorrente cobrar da Ré as cotas condominiais referentes ao período compreendido entre janeiro/2015 e julho/2018.

 É o relatório.

VOTO

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

 De saída, verifica-se que a admissibilidade da presente Apelação Cível deve ser analisada, tendo em vista o cumprimento dos requisitos previstos no Código de Processo Civil de 2015, vigente à época da interposição recursal.

 Os pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal encontram-se presentes no caso em tela, uma vez que a apelação é tempestiva, atende aos requisitos de regularidade formal e não é deserta.

 Da mesma forma, presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade, pois: a) a Apelação é o recurso cabível para atacar a decisão impugnada; b) o Apelante possuem legitimidade para recorrer; e c) há interesse recursal para o apelo.

 Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

2. DO MÉRITO

 Conforme supracitado, alega o apelante que a sentença deve ser reformada, tendo em vista que a entrega das chaves do imóvel em 2015 foi admitida pela Ré, sendo fato incontroverso nos autos. Nesse sentido, aduz que o entendimento dos tribunais superiores é de que, havendo a imissão na posse do imóvel com a entrega das chaves, o compromissário comprador passa a responder pelo pagamento das cotas condominiais. Portanto, a Apelada é responsável pelas cotas condominiais que estão inadimplentes a partir de 30/01/15.

 Ressalta-se de início, que não assiste razão ao Apelante, com base nas razões que passarei a expor a seguir.

 De análise dos autos, é incontroverso, de fato, que a recorrida, é a proprietária do imóvel e que houve a devida entrega das chaves em 2015.

 Destarte, é bem verdade que, via de regra a entrega das chaves caracteriza a imissão na posse e é, portanto, o marco inicial autorizativo da cobrança de taxas condominiais. No entanto, cumpre mencionar que no caso em apreço esse entendimento não é suficiente para a cobrança, tendo em vista que houve apenas uma entrega formal das chaves. Nessa perspectiva, a sala comercial encontrava-se em situação imprópria para recebimento e inapta para qualquer tipo de uso que pudesse ser feito pelo condômino, ou por terceiros a quem este cederia seu uso de modo remunerado.

 Comprovando as alegações da Ré de que o imóvel foi entregue sem que fosse disponibilizado o uso e gozo plenos, foi juntado aos autos e-mail encaminhado pelo Condomínio aos condôminos, com os dizeres de que as obras de individualização dos centros de medições teria início em 19/03/2018 (ID Num. 4643385 - Pág. 20), assim como comunicado expedido de igual teor (ID Num. 4643385 - Pág. 27).

 Encontra-se acostado aos autos também, comunicado da Imobiliária Rocha & Rocha, requerendo a suspensão do contrato firmado entre as partes para a exploração do imóvel adquirido pelo réu, considerando que ficou prejudicada em virtude dos vícios estruturais e falta de condições para a instalação de energia elétrica nas unidades autônomas por pretensos locatários (ID Num. 4643391 - Pág. 20), além de comunicado da concessionária de energia elétrica (ID Num. 4643391 - Pág. 22) informando que estava agendada para o dia 04/07/2018 a individualização dos medidores de energia.

 Ademais, a alegação do Apelante de existência acordo homologado através de sentença no processo de nº 0009887-18.2011.8.18.0140, inclusive transitado em julgado, no qual se comprometeu com o pagamento das cotas condominiais vencidas a partir de 28/04/2015 não merece prosperar.

 Destarte, em busca ao respectivo processo no sistema Pje, verificou-se que tal ação foi movida pela Ré em face da Construtora responsável pela obra do condomínio, requerendo a rescisão do contrato de compra e venda, em razão de atraso na entrega do imóvel. Ressalta-se inclusive, que a entrega estava prevista para 2011 e somente ocorreu em 2015. Nesse sentido, o acordo foi homologado porque a apesar do atraso substancial na entrega, a parte autora, ora Apelada, aceitou receber o imóvel. Contudo, tais fatos apenas corroboram a alegação da existência de problemas na obra do condomínio.

 De análise das provas acostadas aos autos, sobretudo, fotográficas, trazidas aos autos pela parte autora no intuito de comprovar a conclusão das obras do edifício, há de se notar que, ainda que tenha havido a conclusão da parte “pesada” da obra, como o erguimento da estrutura de concreto, lhe faltava condição essencial ao uso/ gozo por parte do condômino, no caso, a disponibilização de serviço de energia elétrica individualizada, que só foi providenciada após uma prévia realização de obra pelo condomínio no início de 2018, e a efetiva ligação do fornecimento individualizado pela concessionária de energia elétrica, o que só ocorreu em julho de 2018.

 Nesse sentido, destaca-se que o fato de a obrigação pelo pagamento de cotas condominiais ostentar natureza propter rem, isto é, não afasta o entendimento aqui adotado, pois a referida obrigação propter rem só poderá ser exigida a partir de quando o imóvel estava apto a ser gozado e fruído, com requisitos mínimos de habitabilidade, como a indispensável estrutura para recebimento do serviço de energia elétrica.

 Não obstante, assim vem entendendo também os tribunais pátrios:

RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA EXPRESSA DO PEDIDO DE LUCROS CESSANTES POR PARTE DOS AUTORES. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ÚTEIS. PREVISÃO CONTRATUAL QUE NÃO SE REVELA ABUSIVA. ENTREGA DA UNIDADE INICIALMENTE SEM FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. REDUÇAO DA MULTA PELA DEMORA NA ENTREGA. DEVER DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXAS CONDOMINIAIS ATÉ QUE O IMÓVEL ESTIVESSE EM CONDIÇÕES DE USO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO, EM PARTE. (Recurso Cível Nº 71007007966, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Roberto Behrensdorf Gomes da Silva, Julgado em 20/06/2018).

(TJ-RS - Recurso Cível: 71007007966 RS, Relator: Roberto Behrensdorf Gomes da Silva, Data de Julgamento: 20/06/2018, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/06/2018)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO CONDENATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ENTREGA DAS CHAVES – CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE – AUSÊNCIA DE ENERGIA ELÉTRICA – IPTU – TAXAS CONDOMINIAIS – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – SIG – LIMITAÇÃO DE ATIVIDADES NO EMPREENDIMENTO – OMISSÃO – IRRELEVÂNCIA - ATRASO OUTORGA – ESCRITURA PÚBLICA – LOCAÇÃO – PROPRIEDADE – COMPROVAÇÃO - DESNECESSIDADE - DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO RÉU - HONORÁRIOS – ARTS. 20, § 4º, E 21, PARÁGRAFO ÚNICO, CPC – SENTENÇA REFORMADA 1. A despeito da entrega das chaves dentro da data aprazada, o imóvel não estava em condições plenas de habitabilidade, por falta de energia elétrica, impedindo o seu uso. 2. Esta e. Corte tem reconhecido abusiva a cláusula que impõe o pagamento do IPTU e taxas condominiais ao promitente comprador antes do recebimento do imóvel em condições de fruição. (…)

(TJ-DF - APC: 20120111013063 DF 0028286-96.2012.8.07.0001, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 03/09/2014, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/09/2014 . Pág.: 83)

Destarte, uma vez que houve a entrega das chaves sem que o imóvel estivesse, por motivo da existência de vícios estruturais, apto a uso, gozo, fruição ou disposição do imóvel, não deve a Ré, ora Apelada, ser responsabilizada pelas despesas condominiais. Portanto, a manutenção da sentença a quo é a medida que se impõe.

3. DECISÃO

 De acordo com tudo o que foi exposto, conheço da Apelação Cível e nego-lhe provimento, para manter a sentença a quo em todos os seus termos.

 Além disso, majoro os honorários advocatícios para o patamar de 12% sobre o valor da causa, já incluídos os recursais, em desfavor do Autor, ora Apelante, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15.

 É como voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual realizada no período de 01.12.2023 a 11.12.2023, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas, Des. Agrimar Rodrigues de Araújo e Dr. Édison Rogério Leitão Rodrigues (Juiz designado).

Ausência justificada: Exmo. Sr. Des. Fernando Lopes e Silva Neto (férias).

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

-Relator-