embargos de declaração na apelação cível. PROCESSUAL CIVIL. omissão no acórdão recorrido. Recurso conhecido e PARCIALMENTE ACOLHIDO. Incrementação na fundamentação. Manutenção do resultado final do julgamento. 1. Nos termos do art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração possuem finalidade de suprir omissão, sanar contradição ou corrigir erro material no julgado. 2. No caso em apreço, reconheço a omissão quanto à análise do contrato de administração firmado entre os litigantes. 3. No entanto, considerando que houve descumprimento contratual por parte da prestadora de serviços, na administração da locação do imóvel da autora, especialmente no empenho de esforços para garantir os reparos no imóvel por parte da Locatária, mantenho a decisão quanto à obrigação ao pagamento dos danos materiais suportados pela Locadora, nos termos bem fixados no Acórdão. 4. Embargos conhecidos e acolhidos em parte, apenas para constar a fundamentação referente à cláusula 8ª e seguintes do contrato de administração, sem qualquer alteração no dispositivo e nas obrigações impostas à parte Embargante. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800320-48.2020.8.18.0031 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 02/10/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

0800320-48.2020.8.18.0031 - Embargos de Declaração na Apelação Cível

Origem: Parnaíba / 1ª Vara Cível

Embargante: J. CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

Advogado: Carlos Henrique Quixaba Silva (OAB/PI nº 10.696) e Outra

Embargado: MARIA DA CONCEIÇÃO MACHADO BRITO

Advogado: Antonio Sarmento de Araújo Costa (OAB/PI nº 3.072)

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

embargos de declaração na apelação cível. PROCESSUAL CIVIL. omissão no acórdão recorrido. Recurso conhecido e PARCIALMENTE ACOLHIDO. Incrementação na fundamentação. Manutenção do resultado final do julgamento.

1. Nos termos do art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração possuem finalidade de suprir omissão, sanar contradição ou corrigir erro material no julgado.

2. No caso em apreço, reconheço a omissão quanto à análise do contrato de administração firmado entre os litigantes.

3. No entanto, considerando que houve descumprimento contratual por parte da prestadora de serviços, na administração da locação do imóvel da autora, especialmente no empenho de esforços para garantir os reparos no imóvel por parte da Locatária, mantenho a decisão quanto à obrigação ao pagamento dos danos materiais suportados pela Locadora, nos termos bem fixados no Acórdão.

4. Embargos conhecidos e acolhidos em parte, apenas para constar a fundamentação referente à cláusula 8ª e seguintes do contrato de administração, sem qualquer alteração no dispositivo e nas obrigações impostas à parte Embargante.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer dos Embargos de Declaração, e os acolho parcialmente, apenas para incluir no acórdão a presente fundamentação, todavia, sem qualquer alteração no dispositivo do julgamento. Por fim, deixam de arbitrar honorários advocatícios recursais, pela impossibilidade de majorá-los na hipótese de interposição de recurso no mesmo grau de jurisdição (Enunciado n. 16 da ENFAM), consoante jurisprudência do STJ, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de embargos de declaração opostos por J. CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, contra acórdão da 3ª Câmara Especializada Cível, que deu provimento à Apelação Cível interposta por MARIA DA CONCEIÇÃO MACHADO BRITO, ora Embargada, nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRESCRIÇÃO. ILÍCITO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO PRAZO DECENAL DO ART. 205 DO CC. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. In casu, trata-se de responsabilidade civil por ilícito contratual, haja vista a existência de vínculo contratual entre as partes litigantes, formalizado pelo contrato de aluguel de nº 488/2015.

2. Ocorre que, no julgamento do REsp nº 1.281.594/SP, o Supremo Tribunal Federal pacificou divergências jurisprudenciais a respeito da aplicabilidade do prazo prescricional trienal em casos de ilícitos contratuais, entendendo pela utilização do prazo decenal residual estabelecido pelo art. 205 do Código Civil.

3. Assim, inexistindo previsão contratual a respeito do prazo prescricional, aplica-se, portanto, o prazo decenal do art. 205. Logo, considerando que o Recorrente tomou ciência do referido dano em 01-08-2016 e a ação proposta em 31-01-2020, não há que se falar em prescrição no caso em tela.

4. In casu, a Apelante demonstrou cabalmente, através das fotos de inúmeras fotos, como as de ID 3418583 e 3418589, que o imóvel encontra-se em elevado grau de depredação, de modo que é patente o descumprimento da cláusula supracitada, incorrendo a Apelada em ilícito contratual, tendo em vista que manteve-se inerte em fiscalizar o devido cumprimento do contrato.

5. Firmada essa premissa, verifico que o contrato em questão trouxe, em sua cláusula décima (das penalidades), a previsão de uma cláusula penal compensatória no caso de inadimplemento contratual, estipulada em 1% (um) do valor global do contrato, ou seja, na quantia de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais).

6. Todavia, por meio de uma simples análise das provas colacionadas pela Recorrente é possível constatar que os prejuízos advindos da depredação do imóvel superam – e muito – o valor da cláusula penal compensatória estabelecida entre as partes, de modo que se faz necessária a estipulação de uma indenização suplementar, para fins de se garantir uma integral reparação aos danos suportados pelo Apelante.

7. Nessa linha, a jurisprudência pacífica do STJ “tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes” (REsp 1803803/RJ).

8. Recurso conhecido e provido.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO: A Imobiliária Apelada, ora Embargante, em suas razões recursais, alegou que i) o acórdão foi omisso por não ter analisado o contrato de administração/intermediação firmado entre as partes, e sim o contrato de aluguel firmado entre a Autora e o Município de Parnaíba; ii) o contrato de intermediação da locação firma a responsabilidade e garantia da imobiliária pelos aluguéis do imóvel, no entanto, a cláusula 8ª afasta completamente qualquer responsabilidade pela conservação do patrimônio, sendo esta uma obrigação exclusiva do município de Parnaíba como locatário; iii) a observância da expressa cláusula contratual que afasta a responsabilidade da imobiliária, a qual foi ignorada no acórdão, deve-se modificar o julgamento para afastar o dever da Ré, ora Embargante, de efetivar os reparos necessários no imóvel da Autora.

 Requer, ao final, que seja analisado o contrato de corretagem e modificado o acórdão, afastando da Ré, ora Embargante a responsabilidade civil de reparar os danos causados pela Prefeitura de Parnaíba ao imóvel da parte Autora.

CONTRARRAZÕES: Em contrarrazões a parte Apelante limita-se a argumentar que a referida cláusula 8ª não foi trazida como matéria de defesa da apelação (contrarrazões à apelação), logo, não pode ser utilizado o argumento no presente julgado.

PONTO CONTROVERTIDO: é questão controvertida, no presente recurso, a ocorrência, ou não, de omissão na análise do contrato firmado entre J Castro Administração de Imóveis e a proprietária do imóvel Maria da Conceição Machado Brito.

É o relatório.

 

VOTO

1. CONHECIMENTO DO RECURSO

Os presentes Embargos Declaratórios devem ser conhecidos, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos.

Nesse sentido, assevero que o recurso foi interposto tempestivamente, por parte legítima, bem como é o instrumento idôneo para dirimir a suposta omissão apontada pelo Embargante no acórdão recorrido.

Desse modo, conheço do recurso.

2. FUNDAMENTAÇÃO

Conforme relatado, o Banco Apelado, ora Embargante, sustenta que o acórdão é omisso por não ter analisado o contrato firmado entre J Castro Administração de Imóveis e a proprietária do imóvel Maria da Conceição Machado Brito e considerado apenas o contrato firmado entre a proprietária do imóvel e o Município de Parnaíba.

Quanto ao cabimento, são cabíveis Embargos de Declaração para “suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento” (art. 1.022, caput, II, do CPC). In casu, analisando o acórdão embargado, de fato verifico que a fundamentação não adentrou à análise do contrato entre os litigantes, documento relevante para análise da demanda, razão pela qual reconheço a omissão.

Isto posto, passo a analisar a demanda sob a ótica do contrato de locação de id. 3418606, cujos fundamentos a seguir expostos deverão compor o acórdão embargado de id. 7147770, sem prejuízo dos fundamentos já deliberados por esta 3ª Câmara.

Alega o Embargante que a cláusula 8ª do contrato de administração de imóvel isentava a imobiliária, ora Embargante, de qualquer responsabilidade decorrente da depreciação do patrimônio, conforme cito:

8) A ADMINISTRADORA não terá qualquer responsabilidade por danos ou estragos ocasionados ao(s) imóvel(is) acima descritos(s), no período compreendido entre a data do presente contrato e a efetiva locação do(s) imóvel(is), assim, como durante o intervalo entre uma e outra locação no futuro.

Parágrafo Único: Caso os estragos ou danos ocorram durante a locação, a responsabilidade será do locatário que ocupa ou ocupou o(s) imóvel(is), atendido o que dispuser a legislação em vigor. (negritou-se)

De fato, assiste razão ao embargante, ao passo que, em condições regulares, a responsabilidade pelo pagamento dos prejuízos decorrentes do mau uso do imóvel seriam exclusivamente do locatário, no caso, o Município de Parnaíba.

Porém, a referida cláusula não pode ser analisada isoladamente, sendo importante considerar todas as situações adversas que envolveram a relação jurídica. Isto porque a cláusula 9ª do mesmo contrato de administração prevê expressamente como obrigação da Imobiliária, ora Embargante, a cobrança e assessoria jurídica necessária pra a proprietária reaver os referidos prejuízos decorrentes dos danos ao imóvel, conforme cito:

9) Na hipótese de o locatário ser responsável pelos danos ocasionados ao(s) imóvel(is), a ADMINISTRADORA, após realizada a vistoria e feito o respectivo orçamento, empenhar-se-á em conseguir do ex-inquilino e/ou de seu fiador o pagamento do valor correspondente à recuperação de danos ao(s) imóvel(is) ou que os mesmos façam, por sua conta, os reparos necessários, inclusive interpondo medida judicial se necessária, cabendo neste caso ao PROPRIETÁRIO o pagamento das custas processuais iniciais devidas, sendo garantida pela ADMINISTRADORA a prestação de assessoria jurídica gratuita, na forma estabelecida na cláusula 11. (negritou-se)

Com efeito, o que se nota é que, apesar de não ser obrigado pela garantia contratual a realizar a reforma do imóvel, caberia à imobiliária empenhar todos os esforços necessários e esgotar todas as vias possíveis para assegurar o custeio dos reparos ou a realização das obras necessárias no imóvel após a entrega com avarias.

No entanto, de análise dos autos, percebe-se que o único esforço realizado pela Embargante foi o protocolo de cobrança na prefeitura (id.3418601), nunca tendo ingressado com ação judicial ou insistido, mesmo que administrativamente, no cumprimento da obrigação por parte do locatário.

Ainda mais, anexou-se aos autos diversas cobranças judiciais em face da prefeitura de Parnaíba, onde executa-se o pagamento dos aluguéis albergados pela garantia da imobiliária (valores já repassados à parte Autora), mas em nenhuma das ações trata da cobrança dos valores necessários para o reparo do imóvel (valores não repassados à parte Autora), conforme cito:

- 0802636-05.2018.8.18.0031 – alugueis referentes aos meses de 31/08/2014, 30/09/2014, 31/10/2017, 30/11/2014, 31/12/2014, 31/01/2015, 28/02/2015, 31/03/2015, 30/04/2015, bem como contas de água de junho de 2014 até dezembro de 2015.

- 0800003-84.2019.8.18.0031 - alugueis referentes aos meses de 30/01/2016 até 31/12/2016

- 0802490-61.2018.8.18.0031 - alugueis referentes aos meses de 30/06/2016, 30/07/2016, 30/08/2016, 30/09/2016, 30/10/2016, 30/11/2016, 30/12/2016

- 0802389-24.2018.8.18.0031 - alugueis referentes aos meses de 31/10/2015, 30/11/2015, 31/12/2015, 31/01/2016

- 0800065-61.2018.8.18.0031 – Aluguéis de 31/08/2016 até o término contratual, 31/12/2016

- 0800003-21.2018.8.18.0031 - 30/06/2016 até a entrega do imóvel, ocorrida em 31/12/2016

Ou seja, sequer é possível à imobiliária argumentar alguma impossibilidade de realizar a cobrança judicial, uma vez que, quando do seu interesse, ingressou com diversas ações buscando o adimplemento dos aluguéis.

Isto posto, considerando a desídia da Administradora, ora Embargante, em cumprir com sua obrigação contratual visando garantir o pagamento das despesas decorrentes da reforma do imóvel, entendo que persiste o dever de reparar a parte Autora/Contratante, ora Embargada.

Ressalto ainda que a entrega do imóvel se deu em 1 de agosto de 2016 e a parte Autora, ora Embargada, aguardou um resultado positivo ou alguma movimentação efetiva da imobiliária até 31 de janeiro de 2020 para, só então, ingressar com a presente demanda.

Com a mesma tinta da tese aqui acolhida segue escrito o entendimento jurisprudencial:

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE IMOBILIÁRIA/ADMINISTRADORA E O PROPRIETÁRIO – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - PREJUÍZOS MATERIAIS DEMONSTRADOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Comprovada a desídia da prestadora de serviços na administração da locação do imóvel da autora, de rigor o reconhecimento de sua obrigação ao pagamento dos danos materiais suportados por esta, nos termos bem fixados na r. sentença. (TJ-SP - AC: 10132580320198260032 SP 1013258-03.2019.8.26.0032, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 03/03/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2021)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE ADMININSTRAÇÃO DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESÍDIA DA RÉ EM DIRIMIR OS DANOS DEIXADOS PELO LOCATÁRIO. ATRASO NO REPASSE DOS VALORES DEVIDOS AO LOCADOR. VALORES REPASSADOS A MENOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS EVIDENCIADA. DANO MATERIAL COMPROVADO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUEBRA DA JUSTA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. QUANTUM ARBITRADO EM R$ 3.000,00 (TRÊS MIL REAIS) QUE NÃO COMPORTA REDUÇÃO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0005032-56.2019.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS NESTARIO DA SILVA QUEIROZ - J. 02.08.2021) (TJ-PR - RI: 00050325620198160112 Marechal Cândido Rondon 0005032-56.2019.8.16.0112 (Acórdão), Relator: Nestario da Silva Queiroz, Data de Julgamento: 02/08/2021, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 05/08/2021)

Ante o exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração, apenas para incluir no acórdão a presente fundamentação considerando o contrato de administração, no entanto, sem alterar o dispositivo do julgamento.

Finalmente, consigno que, consoante recente jurisprudência do STJ, “não é possível majorar os honorários na hipótese de interposição de recurso no mesmo grau de jurisdição (art. 85, § 11, do CPC/2015)” (Enunciado n. 16 da ENFAM):

Dessa forma, considerando que os Embargos de Declaração não inauguram o grau de jurisdição, mas tem apenas finalidade integrativa ou modificativa de uma decisão anterior, não há falar em fixação de honorários recursais por ocasião de sua oposição.

3. DECISÃO

Forte nessas razões, conheço dos Embargos de Declaração, e os acolho parcialmente, apenas para incluir no acórdão a presente fundamentação, todavia, sem qualquer alteração no dispositivo do julgamento.

Por fim, deixo de arbitrar honorários advocatícios recursais, pela impossibilidade de majorá-los na hipótese de interposição de recurso no mesmo grau de jurisdição (Enunciado n. 16 da ENFAM), consoante jurisprudência do STJ.

 É como voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual realizada no período de 15.09.2023 a 22.09.2023, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas, Des. Fernando Lopes e Silva Neto e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo.

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

-Relator-