AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DÉBITO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. DESPESA SUPORTADA PELO POSSUIDOR DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese, ao contrário do que pontua a recorrente, a mora no cumprimento do contrato celebrado entre as partes mostra-se evidente, posto que o empreendimento deveria ser concluído em agosto de 2018, contudo, este não foi finalizado. 2. A fim de que comprar o alegado, a parte autora/agravada acostou ao feito a declaração assinada pela Construtora atestando que ainda não havia cobrança de taxas condominiais em razão da não constituição do condomínio do empreendimento; nota de esclarecimento emitida pela agravante, informando o atraso na entrega do imóvel; além da ata da Assembleia do condomínio, do dia 09/11/2022, em que a agravante confessa o atraso na entrega do imóvel, informando um novo prazo de entrega para o primeiro semestre de 2023. 3. Dessa forma, restaram devidamente comprovados nos autos de origem os argumentos colacionados pela parte autora/agravante, autorizadores da concessão do pleito liminar vindicado, qual seja, a determinação à empresa agravante da conclusão do empreendimento discutido na lide no prazo máximo de 90 dias. 4. De acordo com o art. 371, do CPC, o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Ou seja, consagra o Princípio do Convencimento Motivado das Provas, de modo que incumbe ao Juiz, ao proferir uma decisão de mérito, indicar os fundamentos pelos quais justifica seu convencimento, formado através das provas produzidas pelas partes. É o que ocorre no caso em comento, de modo que inexiste, até este momento processual, nulidade a ser declarada, conforme pretende a recorrente. 5. Por outro lado, no que tange aos valores devidos pelo promitente comprador a título de IPTU, tenho que este decorre da posse sobre o imóvel. Isso porque a sujeição passiva do IPTU abrange tanto o proprietário, quanto o titular do domínio útil e, ainda, o possuidor do imóvel, nos termos do disposto nos arts. 32 e 34, do CTN. 6. Nesse ponto, é necessário distinguir a entrega do lote adquirido pela agravada, qual seja, o lote G-030, e a entrega do empreendimento. Conforme prevê o contrato celebrado, objeto da lide, desde que assinou o instrumento, a agravada passou a exercer a posse direta sobre o lote comprado, a teor do que preceituam as cláusulas 5.2.1 e 5.3. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0761770-43.2021.8.18.0000 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 17/08/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0761770-43.2021.8.18.0000

Origem: Teresina / 1ª Vara Cível

Agravado: SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Advogado: Jarbas Gomes Machado Avelino (OAB/PI nº 4.249)

Agravada: LUANA CAROLINE CAMPELO DE SOUSA

Advogado: Bruno Costa Rocha (OAB/PI nº 18.207) e Outros

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DÉBITO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. DESPESA SUPORTADA PELO POSSUIDOR DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese, ao contrário do que pontua a recorrente, a mora no cumprimento do contrato celebrado entre as partes mostra-se evidente, posto que o empreendimento deveria ser concluído em agosto de 2018, contudo, este não foi finalizado. 2. A fim de que comprar o alegado, a parte autora/agravada acostou ao feito a declaração assinada pela Construtora atestando que ainda não havia cobrança de taxas condominiais em razão da não constituição do condomínio do empreendimento; nota de esclarecimento emitida pela agravante, informando o atraso na entrega do imóvel; além da ata da Assembleia do condomínio, do dia 09/11/2022, em que a agravante confessa o atraso na entrega do imóvel, informando um novo prazo de entrega para o primeiro semestre de 2023. 3. Dessa forma, restaram devidamente comprovados nos autos de origem os argumentos colacionados pela parte autora/agravante, autorizadores da concessão do pleito liminar vindicado, qual seja, a determinação à empresa agravante da conclusão do empreendimento discutido na lide no prazo máximo de 90 dias. 4. De acordo com o art. 371, do CPC, o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Ou seja, consagra o Princípio do Convencimento Motivado das Provas, de modo que incumbe ao Juiz, ao proferir uma decisão de mérito, indicar os fundamentos pelos quais justifica seu convencimento, formado através das provas produzidas pelas partes. É o que ocorre no caso em comento, de modo que inexiste, até este momento processual, nulidade a ser declarada, conforme pretende a recorrente. 5. Por outro lado, no que tange aos valores devidos pelo promitente comprador a título de IPTU, tenho que este decorre da posse sobre o imóvel. Isso porque a sujeição passiva do IPTU abrange tanto o proprietário, quanto o titular do domínio útil e, ainda, o possuidor do imóvel, nos termos do disposto nos arts. 32 e 34, do CTN. 6. Nesse ponto, é necessário distinguir a entrega do lote adquirido pela agravada, qual seja, o lote G-030, e a entrega do empreendimento. Conforme prevê o contrato celebrado, objeto da lide, desde que assinou o instrumento, a agravada passou a exercer a posse direta sobre o lote comprado, a teor do que preceituam as cláusulas 5.2.1 e 5.3.

 

DECISÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade,  votar pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, para reformar a decisão vergastada apenas no tocante à condenação do agravante ao pagamento do IPTU do bem objeto da lide, mantendo, no mais, a tutela de urgência nos seus demais termos. Junte-se a cópia do presente julgado aos autos dos os Agravos Internos n°s 0753251-11.2023.8.18.0000 e 0752587-77.2023.8.18.0000, associados ao feito, considerando o reconhecimento da perda superveniente do seu objeto, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

 

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de decisão proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI, nos autos da Ação Condenatória por Danos Materiais e Morais (proc. nº 0815278-66.2021.8.18.0140) proposta por Luana Caroline Campelo de Sousa, ora agravada, decisão esta que deferiu o pedido liminar vindicado, determinando que o requerido efetue o pagamento do IPTU do bem objeto da lide até a efetiva entrega do empreendimento. E, ainda, que realize todas as obras necessárias para a conclusão do empreendimento no prazo máximo de 90 dias, sob pena de multa diária.

Aduz a recorrente, em síntese, que, segundo o princípio da adstrição, o provimento judicial deve ter como balizas o pedido e seu fundamento, o que não aconteceu no caso em comento. Assevera que decisão agravada merece reforma, uma vez o pagamento de IPTU pelo promitente referente ao lote em litígio, decorre de cláusula contratual inserta no item 3.1.1 do contrato firmado entre as partes.

Alega que a agravada encontra-se na posse do imóvel desde a assinatura do instrumento contratual, tendo assumido a posse direta do imóvel e os encargos relativos ao imóvel. Sustenta, ainda, que a tutela antecipada concedida na origem, consistente na conclusão do empreendimento no prazo máximo de 90 dias, sob pena de multa diária, neste caso, importa em perigo de dano reverso à agravante, em razão dos valores despendidos para a conclusão da obra. Dito isto, requer a concessão do efeito suspensivo, para sustar os efeitos da medida liminar impugnada.

Requer, ao final, o provimento do presente ao Agravo de Instrumento, a fim de que seja reconhecida a nulidade da decisão agravada no tocante à determinação, em desfavor da Agravante, da obrigação de realizar todas as obras necessárias para a conclusão do empreendimento no prazo máximo de 90 dias, eis que tal pedido da Agravada não apresentou sequer os requisitos legais necessários à sua concessão.

Ademais, pugna que seja reformada a retromencionada decisão a quo, “a fim de que restem afastadas, em relação à agravante, as obrigações de pagamento do IPTU do bem objeto da lide até a entrega do empreendimento, eis que já ocorrida, bem como a de realização de todas as obras necessárias para a conclusão do empreendimento no prazo máximo de 90 dias, eis que já concluído”.

Em decisão de ID. 6756817, fora deferido parcialmente o pedido de efeito suspensivo vindicado, somente para sustar os efeitos da decisão agravada “na parte que determinou a ré/agravante o pagamento do IPTU do bem objeto da lide até a efetiva entrega do empreendimento, mantendo a tutela de urgência nos seus demais termos”.

Em face do decisum cautelar, foram opostos Embargos de Declaração, ID. 6962356, julgados desprovidos. A parte agravante também interpôs o Agravo interno n° 0753251-11.2023.8.18.0000, associado ao feito, pedente de julgamento.

Irresignada com a decisão supracitada, a agravada também interpôs o Agravo Interno n° 0752587-77.2023.8.18.0000, associado ao feito, pendente de julgamento.

Diante da recomendação do Ofício Círcular 174/2021 – OJOI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, os autos não foram remetidos ao Ministério Público Superior, ante a ausência de interesse público a justificar sua atuação.

É o relatório

Determino a inclusão do feito em pauta virtual.

 

 

VOTO DO RELATOR

I - DO CONHECIMENTO DO RECURSO

Em juízo de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento por atender aos pressupostos e requisitos estatuídos nos arts. 1.015 e 1.017, do CPC.

II – PRELIMINARMENTE

2.1 – DO AGRAVO INTERNO ASSOCIADO AO FEITO

Inicialmente, registra-se que as partes interpuseram os Agravos Internos n°s 0753251-11.2023.8.18.0000 e 0752587-77.2023.8.18.0000 em desfavor a decisão monocrática proferida por esta relatoria, que deferiu parcialmente o pleito de efeito suspensivo vindicado (ID. 6756817), os quais encontram-se associados aos autos do Agravo de Instrumento em análise.

Destarte, verifica-se que o presente recurso encontra-se devidamente pronto para julgamento de mérito em sessão. Nesse sentido, em que pese a existência de Agravo Interno pendente de julgamento, passarei à análise e julgamento do Agravo de Instrumento em comento, o que definirá a demanda e ensejará a desnecessidade de apreciação dos aludidos Agravos. Ou seja, após julgamento do mérito do recurso principal, o retromencionado Agravo Interno restará prejudicado e a demanda solucionada.

 De fato, diante da análise exauriente do recurso interposto, perde sentido o debate prévio sobre os requisitos para concessão da liminar, donde falece qualquer interesse processual no recurso de agravo interno. Em reforço deste entendimento, coleciono o seguinte julgado de autoria do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO CONCESSIVA DE LIMINAR EM MANDADO DE SEGURANÇA. CONVERSÃO EM AGRAVO RETIDO. DISCUSSÃO. SUPERVENIÊNCIA DA SENTENÇA DE MÉRITO NA AÇÃO PRINCIPAL. PREJUDICIALIDADE DO RECURSO. 1 – Proferida sentença no processo principal, extinguindo a ação sem resolução de mérito por falta de interesse processual superveniente, fica sem objeto o recurso especial que discute o processamento do agravo de instrumento interposto contra decisão concessiva de liminar. 2 - Agravo regimental prejudicado”. (STJ – AgRg no REsp 1083115. Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE. Decisão Monocrática. DJ de 27/2/2012)

Entendo, pois, prejudicado os Agravos Internos n°s 0753251-11.2023.8.18.0000 e 0752587-77.2023.8.18.0000, associados aos autos, razão pela qual passo a ingressar diretamente no mérito da demanda aqui trazida.

III – DO MÉRITO

Conforme se extrai dos autos principais, a agravada ajuizou Ação Condenatória por Danos Materiais e Morais (proc. nº 0815278-66.2021.8.18.0140) em face da empresa agravante, alegando que comprou um lote de terreno da empresa agravante em 04.11.2015, pelo valor de R$ 162.474,99 (cento e sessenta e dois mil e quatrocentos e setenta e quatro reais e noventa e nove centavos), quantia essa já quitada.

Conforme previsão contratual, alega que o empreendimento em comento deveria ser entregue/concluído em 36 meses após o dia 01.08.2015, portanto, em 01.08.2018. Ocorre que, mesmo após esse extenso lapso temporal, o imóvel nunca fora entregue à autora/agravada, não estando sequer imitida na posse do seu terreno.

Em contrapartida, o Município de Teresina inseriu lançamentos do tributo de IPTU em nome da agravada como principal compromissária, tendo lançado débitos dos exercícios 2017, 2018, 2019 e 2020, todos estes pagos pela compradora. Face ao exposto, a consumidora/agravada ingressou com a demanda de origem, ocasião em que fora deferido o pedido liminar, determinando que a ora agravante efetue o pagamento do IPTU do bem objeto da lide até a efetiva entrega do empreendimento, além de realizar todas as obras necessárias para a conclusão do empreendimento no prazo máximo de 90 dias, sob pena de multa diária.

Pois bem.

Sobre o tema, em conformidade com o explanado quando da concessão parcial do efeito suspensivo almejado, a Lei n° 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) prevê a possibilidade de prorrogação do prazo da entrega das obras, no entanto, faz-se necessário verificar se o mencionado atraso na entrega do imóvel está dentro do limite de tolerância estipulado contratualmente, senão vejamos:

 

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

(...)

§ 2° Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

 

A questão em deslinde foi enfrentada no julgamento do Tema 996 pelo STJ, que prevê que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

Assim, além da incidência dos dispositivos da retromencionada Lei nº 4.591, que esse tipo de contratação também está submetido às regras do Código Civil (tanto no que se refere à necessidade de que as cláusulas sejam interpretadas em sintonia com os princípios norteadores das relações contratuais de um modo geral, como a boa-fé objetiva (art. 113), a função social (art. 421) e a equivalência das prestações), mas em especial da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando este tiver por objeto a construção de imóvel residencial, tendo o consumidor final como adquirente. Isso em razão de que o incorporador/construtor é considerado um fornecedor de produto (art. 3º do CDC), com responsabilidade objetiva pela reparação dos danos.

A contratação feita pela vendedora e adquirente, então, nos termos decidido pelo STJ, não deve contemplar a possibilidade da fixação de prazo de entrega meramente estimativo ou alterável por contrato posterior, tampouco vinculado diretamente ou indiretamente (ou não) a um evento futuro. Explica-se: Por ocasião da celebração do contrato com a vendedora, em que foi indicado um prazo (com previsão de ser meramente estimativo ou não), é o prazo certo dito no contrato que deve prevalecer e não outro.

Esse entendimento do STJ, por ter sido produzido com os efeitos dos Recursos Repetitivos é o que deve ser utilizado, somente podendo ser agregado o prazo de tolerância contratado, mas limitado a 180 dias, posto que também definido no julgamento.

“Se afigura razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2°, da Lei n° 4.591/1964 e 12 da Lei n° 4.864/1965)”. Nesse sentido é o precedente do STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator Ministro RICARDO VILLAS BOAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017).

Na hipótese, ao contrário do que pontua a recorrente, a mora no cumprimento do contrato celebrado entre as partes mostra-se evidente, posto que o empreendimento em comento fora apenas parcialmente entregue, sendo que deveria ser concluído em agosto de 2018.

A fim de que comprar o alegado, a parte autora/agravada acostou ao feito a declaração assinada pela Construtora atestando que ainda não havia cobrança de taxas condominiais em razão da não constituição do condomínio do empreendimento; nota de esclarecimento emitida pela agravante, informando o atraso na entrega do imóvel; além da ata da Assembleia do condomínio, do dia 09/11/2022, em que a agravante confessa o atraso na finalização da obra, informando um novo prazo de conclusão para o primeiro semestre de 2023.

Dessa forma, restaram devidamente comprovados nos autos de origem os argumentos colacionados pela parte autora/agravante, autorizadores da concessão do pleito liminar vindicado, qual seja, a determinação à empresa agravante da conclusão do empreendimento discutido na lide no prazo máximo de 90 dias.

De acordo com o art. 371, do CPC, o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Ou seja, consagra o Princípio do Convencimento Motivado das Provas, de modo que incumbe ao Juiz, ao proferir uma decisão de mérito, indicar os fundamentos pelos quais justifica seu convencimento, formado através das provas produzidas pelas partes. É o que ocorre no caso em comento, de modo que inexiste, até este momento processual, nulidade a ser declarada, conforme pretende a recorrente.

Por outro lado, no que tange aos valores devidos pelo promitente comprador a título de IPTU, tenho que este decorre da posse sobre o imóvel. Isso porque a sujeição passiva do IPTU abrange tanto o proprietário, quanto o titular do domínio útil e, ainda, o possuidor do imóvel, nos termos do disposto nos arts. 32 e 34, do CTN.

Nesse ponto, é necessário distinguir a entrega do lote adquirido pela agravada, qual seja, o lote G-030, e a entrega do empreendimento. Conforme prevê o contrato celebrado, objeto da lide, desde que assinou o instrumento, a agravada passou a exercer a posse direta sobre o lote comprado, a teor do que preceituam as cláusulas 5.2.1 e 5.3.

 De fato, consta dos autos, ID. 5856136, carta de entrega do lote retromencionado, datada de 11/12/2018, emitida pela empresa agravante, informando que a partir da data de 15/12/2018, poderia ser iniciado o processo de construção das casas residenciais mediante aprovação do competente projeto. Restou informado, ainda, toda documentação pertinente ao Registro e Escritura do referido loteado estaria disponível no cartório de imóveis descrito no feito, fato não impugnado pela agravada, o que só reforça o dever da autora de pagar o IPTU, relativamente ao lote de sua titularidade.

Para complementar o deslinde da controvérsia, trago transcrição do disposto no art. 123, do Código Tributário Nacional que refere:

 

“Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.”

Dessa forma, resta claro que tanto o promitente comprador do bem (possuidor do imóvel) quanto o promitente vendedor (proprietário registral) são responsáveis pelo pagamento do IPTU, e ainda que fosse cumprido o prazo contratual, esta despesa seria igualmente suportada pela agravada, conforme cláusulas contratuais estabelecidas entre as partes.

Com essas considerações, faz-se necessária a reforma a decisão agravada apenas no tocante a alteração liminar do sujeito passivo do IPTU estabelecido no contrato discutido, posto que tal medida equivaleria a inexistência de débito, quando há indícios do contrário nos autos.

Por todo o exposto, voto pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, para reformar a decisão vergastada apenas no tocante à condenação do agravante ao pagamento do IPTU do bem objeto da lide, mantendo, no mais, a tutela de urgência nos seus demais termos.

Junte-se a cópia do presente julgado aos autos dos os Agravos Internos n°s 0753251-11.2023.8.18.0000 e 0752587-77.2023.8.18.0000, associados ao feito, considerando o reconhecimento da perda superveniente do seu objeto.

É o voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 04 a 14 de agosto, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 14 de agosto de 2023.

Desembargador José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -