EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Superior Tribunal de Justiça evoluiu a tese fixada do julgamento do REsp nº. 1.345.331/RS, com superação do entendimento assentado no precedente vinculante, passando-se a compreender que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor poderão responder pelo pagamento das cotas condominiais. 2. O promitente vendedor continua responsável pelo pagamento das despesas condominiais enquanto for o proprietário do imóvel, caracterizando-se a sua responsabilidade solidária. 3. Não tendo a apelante comprovado a transferência da propriedade para o terceiro adquirente, permanece responsável pelas despesas condominiais posteriores à imissão, motivo pelo qual sua legitimidade passiva está configurada, não merecendo acolhimento sua irresignação. 4. Recurso conhecido e não provido. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0802915-86.2017.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 02/07/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0802915-86.2017.8.18.0140

APELANTE: CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA

Advogado(s) do reclamante: HENRIQUE MARTINS COSTA E SILVA, JACYLENNE COELHO BEZERRA FORTES

APELADO: TAMYA LARISSE PORTO CANTALICE AZEVEDO, TANIERY FERNANDA PORTO CANTALICE, ROBERIO DE BARROS CANTALICE FILHO, CONDOMINIO DO EDIFICIO MICHELANGELO

Advogado(s) do reclamado: JOAO PARAIBA DE OLIVEIRA, PAULO CESAR MELO DA SILVA, ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA, EMANUELE GOMES DA SILVA, PAULO VICTOR MOREIRA DE OLIVEIRA, VICTOR RAFAEL BOTELHO E BONA SOARES

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Superior Tribunal de Justiça evoluiu a tese fixada do julgamento do REsp nº. 1.345.331/RS, com superação do entendimento assentado no precedente vinculante, passando-se a compreender que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor poderão responder pelo pagamento das cotas condominiais. 2. O promitente vendedor continua responsável pelo pagamento das despesas condominiais enquanto for o proprietário do imóvel, caracterizando-se a sua responsabilidade solidária. 3. Não tendo a apelante comprovado a transferência da propriedade para o terceiro adquirente, permanece responsável pelas despesas condominiais posteriores à imissão, motivo pelo qual sua legitimidade passiva está configurada, não merecendo acolhimento sua irresignação. 4. Recurso conhecido e não provido.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de apelação cível interposta por CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA. contra sentença que julgou procedente, em parte, a AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS que moveu CONDOMÍNIO MICHELANGELO, ora apelado.

Na origem, o CONDOMÍNIO MICHELANGELO ingressou com AÇÃO DE COBRANÇA em face de TAMYA LARISSE PORTO CANTALICE AZEVEDO, TANIERY FERNANDA PORTO CANTALICE, ROBERIO DE BARROS CANTALICE FILHO, CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA. e ROBERIO DE BARROS CANTALICE, objetivando a condenação ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias em aberto, bem como as taxas que se vencerem durante o trâmite da ação, referente ao apartamento 702 do Edifício Michelângelo. Apresentou planilha de débitos no valor de R$ 104.568,09 (cento e quatro mil, quinhentos e sessenta e oito reais e nove centavos), com relação às despesas condominiais de vencimentos 05/12/2005; 05/01/2006; 05/02/2006; 05/07/2006 a 05/12/2006; 05/01/2007; 15/01/2007; 05/02/2007; 15/02/2007; 05/03/2007 a 05/06/2007; 05/01/2013; 05/07/2013; 05/08/2013; 05/12/2013; 05/01/2014; 05/03/2014 a 05/12/2014; 05/01/2015 a 05/12/2015; 05/01/2016 a 05/03/2017.

O magistrado a quo acolheu, em parte, o pedido inicial, julgando a demanda nos termos seguintes:

 

“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, para julgar PROCEDENTE, EM PARTE, o pedido de cobrança de taxas condominiais, para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento das parcelas condominiais discriminadas na exordial, dos meses de 05/01/2013, 05/07/2013, 05/08/2013, 05/12/2013, 05/01/2014, 05/03/2014 a 05/12/2014, 05/01/2015 a 05/12/2015, 05/01/2016 a 05/03/2017, excluídos os meses cobrados até 05/01/2010.

Em razão da sucumbência recíproca, com fundamento no art. 86, CPC, e, proporcionalmente à medida da sucumbência das partes, condeno os requeridos no pagamento do percentual de 70% (setenta por cento) do montante das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. De outro lado, condeno o autor no percentual de 30% (trinta por cento) do valor das custas e dos honorários fixados.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

 

Opostos embargos de declaração, fora sanado erro material na citada sentença a quo, na forma seguinte:

 

“Ante o exposto, CONHEÇO dos presentes Embargos de Declaração, opostos pela embargante, para dar-lhes PROVIMENTO, apenas para retificar a data fim de reconhecimento de quitação de parte da dívida, passando a constar no último parágrafo da fundamentação a seguinte redação: "Com efeito, impõe-se a procedência em parte do pedido de cobrança das taxas condominiais, devendo ser excluídos somente os meses cobrados até 05/01/2011.", mantendo-se a sentença nos demais termos.” 

 

Inconformada, em razões recursais, aduz a apelante, CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA., em suma: ilegitimidade passiva, pois o condomínio autor sabia, inequivocamente, que a recorrente não estava na posse do apartamento, uma vez que a unidade fora vendida em 15/05/1994, passando a posse direta da unidade habitacional em questão para os promissários compradores, mormente no período em que as taxas condominiais quedaram-se em aberto, haja vista tratar-se de cobrança referente a período de mais de 15 (quinze) anos depois da compra e venda; no período em que o recorrido está reivindicando as cotas condominiais em aberto, a relação jurídica de compra e venda já tinha acontecido há mais de 25 (vinte e cinco) anos, estando inclusive quitado todo o imóvel, sendo a transferência cartorária mera formalidade final do contrato, que ainda não ocorrera por questões burocráticas sucessórias; não se pode admitir a responsabilidade da recorrente pelo simples fato de figurar como promitente vendedora quando o pagamento do imóvel já ocorrera integralmente e o contrato já fora totalmente cumprindo, revolvendo-se os promissários compradores de todo o direito sobre o bem em análise, não tendo a recorrente nenhuma ingerência sobre a unidade habitacional, principalmente quando se trata de uma transação que ocorrera há mais de 25 (vinte e cinco) anos; o termo de quitação juntado aos autos prova a propriedade absoluta de Robério de Barros Cantalice em relação ao imóvel objeto da ação, e o condomínio, inequivocamente, teve ciência da transação desde 1994; comprovada está a ilegitimidade passiva da Construtora, sendo o caso de aplicação do art. 485, VI, do CPC; a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais é daquele que estiver estabelecido uma relação direta com o bem, assim como uma relação jurídica direta com o próprio condomínio (decorrente da ciência inequívoca); no caso em exame, o condomínio autor sabia, inequivocamente, que a recorrente não estava na posse do apartamento, uma vez que a unidade fora vendida em 15/05/1994, passando a posse direta da unidade habitacional em questão para os promissários compradores; a construtora recorrente não é responsável pelas taxas condominiais requestadas, uma vez que não firmou relação jurídica direta com bem e os reais possuidores são de inteiro conhecimento do condomínio recorrido, estando, inclusive, arrolados na contenda processual. Diante do que expôs, requereu o provimento do recurso, para: reconhecer sua ilegitimidade passiva; não sendo esse o entendimento, que seja reformada a sentença para rejeitar integralmente os pedidos iniciais, ante a total irresponsabilidade da recorrente frente ao pleito requerido, nos termos evidenciados em razões do recurso.

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MICHELANGELO apresentou contrarrazões ao recurso no ID 2723729, defendendo a legitimidade passiva e responsabilidade sobre os pagamentos das cotas condominiais da construtora recorrente.

TAMYA LARISSE PORTO CANTALICE AZEVEDO, TANIERY FERNANDA PORTO CANTALICE e ROBERIO DE BARROS CANTALICE FILHO apresentaram contrarrazões ao recurso no ID 2723734, aduzindo: os promitentes compradores, de posse do termo de quitação e demais documentos referentes aos impostos, taxas e despesas cartorárias, compareceram ao Cartório do 1º Ofício de Notas e providenciaram a transferência do apartamento nº. 702 do Edifício Michelângelo, contudo, a Construtora Boa Vista, na pessoa do seu representante legal, não compareceu para firmar a escritura de transferência; os promitentes compradores continuam à disposição para a concretização da transferência do imóvel, requerendo, para tanto, que a construtora seja responsabilizada por toda e qualquer eventual despesa que possa surgir.

O Ministério Público Superior devolveu os autos sem parecer de mérito por inexistir interesse público que justifique sua intervenção no feito. 

É o relato do necessário.

 

VOTO

 

I – EXAME DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

 

Conheço da apelação, em razão do cumprimento de seus requisitos de admissibilidade.

 

II – EXAME DAS RAZÕES RECURSAIS

 

A sentença recorrida julgou procedente, em parte, a ação de cobrança movida pelo CONDOMÍNIO MICHELANGELO em face de TAMYA LARISSE PORTO CANTALICE AZEVEDO, TANIERY FERNANDA PORTO CANTALICE, ROBERIO DE BARROS CANTALICE FILHO, CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA. e ROBERIO DE BARROS CANTALICE, objetivando a condenação ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias em aberto, bem como as taxas que se vencerem durante o trâmite da demanda, referente ao apartamento 702 do Edifício Michelângelo.

O juiz de origem condenou os requeridos, solidariamente, ao pagamento das parcelas condominiais discriminadas na exordial, dos meses de 05/01/2013, 05/07/2013, 05/08/2013, 05/12/2013, 05/01/2014, 05/03/2014 a 05/12/2014, 05/01/2015 a 05/12/2015, 05/01/2016 a 05/03/2017, excluídos os meses cobrados até 05/01/2011.

Pretende a CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA., ora apelante, ver reformada a sentença a quo, alegando, em síntese: ilegitimidade passiva, pois o condomínio autor sabia, inequivocamente, que a recorrente não estava na posse do apartamento, uma vez que a unidade fora vendida em 15/05/1994, passando a posse direta da unidade habitacional em questão para os promissários compradores, mormente no período em que as taxas condominiais quedaram-se em aberto, haja vista tratar-se de cobrança referente a período de mais de 15 (quinze) anos depois da compra e venda; no período em que o recorrido está reivindicando as cotas condominiais em aberto, a relação jurídica de compra e venda já tinha acontecido há mais de 25 (vinte e cinco) anos, estando inclusive quitado todo o imóvel, sendo a transferência cartorária mera formalidade final do contrato, que ainda não ocorrera por questões burocráticas sucessórias; não se pode admitir a responsabilidade da recorrente pelo simples fato de figurar como promitente vendedora quando o pagamento do imóvel já ocorrera integralmente e o contrato já fora totalmente cumprido, revolvendo-se os promissários compradores de todo o direito sobre o bem em análise, não tendo a recorrente nenhuma ingerência sobre a unidade habitacional, principalmente quando se trata de uma transação que ocorrera há mais de 25 (vinte e cinco) anos; o termo de quitação juntado aos autos prova a propriedade absoluta de Robério de Barros Cantalice em relação ao imóvel objeto da ação, e o condomínio, inequivocamente, teve ciência da transação desde 1994; comprovada está a ilegitimidade passiva da Construtora, sendo o caso de aplicação do art. 485, VI, do CPC; a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais é daquele que estiver estabelecido uma relação direta com o bem, assim como uma relação jurídica direta com o próprio condomínio (decorrente da ciência inequívoca); no caso em exame, o condomínio autor sabia, inequivocamente, que a recorrente não estava na posse do apartamento, uma vez que a unidade fora vendida em 15/05/1994, passando a posse direta da unidade habitacional em questão para os promissários compradores; a construtora recorrente não é responsável pelas taxas condominiais requestadas, uma vez que não firmou relação jurídica direta com o bem e os reais possuidores são de inteiro conhecimento do condomínio recorrido, estando, inclusive, arrolados na contenda processual.

Pois bem. A questão a ser examinada nos presentes autos refere-se a legitimidade passiva e responsabilidade sobre os pagamentos das despesas condominiais da recorrente, que, apesar de ter vendido a unidade 702 do Edifício Michelângelo, figura como proprietária do imóvel.

No REsp nº. 1.345.331/RS, julgado pelo sistema dos recursos repetitivos, foi submetida a apreciação a seguinte questão: “Controvérsia sobre quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro”.

No referido julgamento, com trânsito em julgado em 30/09/2015, foi firmada a seguinte tese:

Tema 886

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitir-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça evoluiu a tese fixada do julgamento alhures destacado, com superação do entendimento assentado no precedente vinculante, passando-se a compreender que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor poderão responder pelo pagamento das cotas condominiais, consoante se infere da ementa doravante transcrita:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A eg. Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.' No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015). 2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses casos, "legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse" (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de 08/10/2015). 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1378413 PR 2013/0100561-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2021)

Logo, o que se extrai do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é que o promitente vendedor continua responsável pelo pagamento das despesas condominiais enquanto for o proprietário do imóvel, caracterizando-se a sua responsabilidade solidária.

A propósito, destaca-se a jurisprudência:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PROPTER REM. PROPRIETÁRIOS DO BEM. RESPONSABILIDADE. 1. As obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito, e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 2. Basta a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. 3. Ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 4. Apelação do primeiro réu desprovida. 5. Apelação da segunda ré desprovida. (TJ-DF 07124792520188070020 DF 0712479-25.2018.8.07.0020, Relator: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 15/04/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada)

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO USUFRUTUÁRIO E DO NU-PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. Tratando-se as cotas condominiais de obrigação propter rem, existe solidariedade passiva em relação a elas entre o nu-proprietário do imóvel e o usufrutuário (possuidor direto do bem), sendo uma faculdade do condomínio escolher a quem demandar para a concreção da cobrança. APELO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 70075458463 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 22/02/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/03/2018)

Com essas considerações, não tendo a apelante comprovado a transferência da propriedade para o terceiro adquirente, permanece responsável pelas despesas condominiais posteriores à imissão, motivo pelo qual sua legitimidade passiva está configurada, não merecendo acolhimento sua irresignação.

Pelas razões acima apresentadas, deve ser mantida a sentença de origem.

 

III – DECISÃO

 

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença de primeiro grau.

Majoro os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, originalmente fixados em 15% do valor da condenação, para 17%, considerando o trabalho realizado em grau recursal.

É o voto.

 

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS