EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO CONTRATUAL.INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. 1. o inadimplemento do preço constitui violação contratual que permite a resolução do contrato e a reintegração do autor na posse do imóvel, com amparo no art. 475 do Código Civil. 2. Restou demonstrado o inadimplemento do réu/apelante, que deixou de pagar o preço ajustado no contrato firmado entre as partes. 3. Está configurado o direito de rescisão do contrato pela parte autora e a sua reintegração na posse do imóvel, já que restou demonstrado o descumprimento contratual (inadimplemento do preço) por parte do réu. 4. Não merece prosperar o argumento de que compete à Justiça Federal apreciar a presente demanda, vez que está sendo examinada a relação obrigacional existente entre as partes oriunda da alienação de imóvel financiado, que, apesar de inoponível em face de terceiros, gera efeitos entre os pactuantes. 5. Diante do inadimplemento do contrato por parte do réu, o exercício de sua posse deixou de ser justa, sendo devida indenização sob a forma de aluguel pelo período de ocupação do imóvel alheio sem pagamento da devida contraprestação. 6. O valor do aluguel deve ser fixado nos limites pleiteados pelo autor na inicial. 7. O réu tem direito à restituição dos valores satisfeitos ao autor. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante e, por consequência, a devolução do que foi pago pelo réu é imperativa. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800221-15.2019.8.18.0031 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 02/07/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800221-15.2019.8.18.0031

APELANTE: VALDENI DOS SANTOS ARAUJO

Advogado(s) do reclamante: LENNON ARAUJO RODRIGUES REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO LENNON ARAUJO RODRIGUES

APELADO: ALEX PASCOAL VERAS

Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO EUDES BRAGA LIMA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO CONTRATUAL.INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. 1. o inadimplemento do preço constitui violação contratual que permite a resolução do contrato e a reintegração do autor na posse do imóvel, com amparo no art. 475 do Código Civil. 2. Restou demonstrado o inadimplemento do réu/apelante, que deixou de pagar o preço ajustado no contrato firmado entre as partes. 3. Está configurado o direito de rescisão do contrato pela parte autora e a sua reintegração na posse do imóvel, já que restou demonstrado o descumprimento contratual (inadimplemento do preço) por parte do réu. 4. Não merece prosperar o argumento de que compete à Justiça Federal apreciar a presente demanda, vez que está sendo examinada a relação obrigacional existente entre as partes oriunda da alienação de imóvel financiado, que, apesar de inoponível em face de terceiros, gera efeitos entre os pactuantes. 5. Diante do inadimplemento do contrato por parte do réu, o exercício de sua posse deixou de ser justa, sendo devida indenização sob a forma de aluguel pelo período de ocupação do imóvel alheio sem pagamento da devida contraprestação. 6. O valor do aluguel deve ser fixado nos limites pleiteados pelo autor na inicial. 7. O réu tem direito à restituição dos valores satisfeitos ao autor. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante e, por consequência, a devolução do que foi pago pelo réu é imperativa. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de apelação interposta por VALDENI DOS SANTOS ARAUJO contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos apresentados na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por ALEX PASCOAL VERAS, ora apelado.

A sentença recorrida tem o seguinte dispositivo:

 

“Diante do exposto, nos termos da fundamentação, em consideração aos documentos carreados ao feito e aos limites da lide, tenho por bem julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados por intermédio da presente ação, para declarar rescindido, em razão da inadimplência do comprador, o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, com a consequente reintegração do autor na posse do imóvel descrito na inicial, bem como para condenar o requerido a pagar em favor do autor perdas e danos, a título de alugueres, no valor equivalente a 1% sobre o valor do contrato (1% sobre R$ 115.000,00), mensalmente, desde a data mora, ou seja, desde o vencimento da primeira prestação em atraso, até a data em que o autor vier a ser reintegrado no imóvel ou ocorra a desocupação voluntária do imóvel mediante a entrega das chaves no processo, o que deverá ser formalmente certificado.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Nos termos da Portaria Conjunta n.º 42/2021, determino a inclusão do(a)(s) devedor(a)(es)(as) no Sistema SERASAJUD, em caso de não pagamento das custas processuais. 

Por fim, em homenagem aos princípios da instrumentalidade, celeridade e economia processual, interposto(s) o(s) recurso(s), caberá à serventia judicial, mediante ato ordinatório, abrir vista à parte contrária para oferecimento de contrarrazões, e, na sequência, remeter os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça. Idêntico procedimento deverá ser adotado na hipótese de interposição de recurso adesivo. 

Ressalva-se, entretanto, a hipótese de oposição de embargos de declaração, deverá a parte embargada oferecer contrarrazões (art. 1.023 CPC/2015), em 05 (cinco) dias. 

Após, com ou sem manifestação da parte, o que deverá ser certificado, os autos deverão vir conclusos para julgamento. 

Transcorrido o prazo recursal sem aproveitamento, certifique-se o trânsito em julgado e intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, se manifestem sobre o prosseguimento. 

Transitado em julgado esta, dê-se baixa na respectiva distribuição, após, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.” 

 

Opostos embargos de declaração pela parte ré, decidiu o magistrado de origem:

 

“Com estas considerações, ACOLHO os embargos, para deferir os benefícios da justiça gratuita à embargante, de sorte que as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade pelo prazo de 05 anos, nos termos do artigo 98, § 3º do CPC/2015.   

Mantenho as demais disposições, in totum, da sentença contida no ID. nº 18418408. 

Intime-se.”

 

Pretendendo a reforma do julgamento de primeira instância, a parte ré, em suas razões recursais, alega, em síntese: para caracterização da inadimplência, por exigência da lei vigente, necessário a demonstração do não pagamento de 3 (três) parcelas seguidas, para então ser declarada a consumação dessa anomalia, que, no caso concreto, isto não ficou demonstrado nos autos; quando da distribuição do feito, o autor apresentou como prova de inadimplência das prestações em relação ao contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal – CEF apenas uma planilha de evolução do financiamento, que foi solicitada no dia 27 de novembro de 2018 e apresentada junto com a peça vestibular no dia 30 de janeiro de 2019; se a sentença ora combatida se baseou exclusivamente na inadimplência do contrato celebrado entre a Caixa Econômica Federal – CEF e o apelado, deve ser observada a competência da Justiça Federal, tendo em vista tratar de questões envolvendo a Caixa Econômica Federal (art. 109, inciso I, da CF/88); não há prova da inadimplência e dos elementos convincentes para quebra do contrato celebrado entre requerente e requerido; não existem documentos emitidos pela Caixa Econômica Federal – CEF para demonstrar 3 (três) ou mais prestações em aberto; o apelado não provou nos autos, com documentos inquestionáveis, que o apelante esteve inadimplente quanto ao pagamento das prestações perante à Caixa Econômica Federal – CEF; o feito deveria ter sido distribuído na Justiça Federal, mas erroneamente se distribuiu na Justiça Comum, partindo do pressuposto de que a sentença combatida se pautou tão somente na questão de inadimplemento de prestação de casa popular; em instante algum o apelado reivindicou expressamente o pedido de condenação do apelante ao pagamento de “aluguéis” ou “encargos” inadimplidos; o jaez condenatório não se inclui no pleito vestibular, que apenas alude a rescisão do contrato, combinado com a reintegração de posse; há flagrante cerceamento de defesa, pois o apelante em momento algum foi incitado a responder neste feito pela cobrança dos aluguéis tidos como devidos, apenas foi pedido a rescisão contratual, combinado com reintegração de posse; a decisão guerreada transgrediu regras processuais ao não decidir a lide nos limites em que fora proposta –  não se pediu pagamento de aluguéis ou encargos (violou o art. 141 do CPC); evidenciado que a decisão se caracteriza extra petita, com violação aos ditames dos arts. 141; 322, § 1º; e 492 do CPC, devendo ser reformada.

Requer o apelante o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença a quo, decretando sua nulidade por ser extra petita, bem ainda por não se assegurar nos documentos acostados aos autos. Outrossim, pugna pela reforma da sentença de origem, para que seja julgada improcedente a ação, tendo em vista que o convencimento do magistrado não se deu pelas provas contidas nos autos. Ademais, requer o não reconhecimento do valor de 1% sobre o valor da causa arbitrado como aluguel.

Contrarrazões da parte recorrida no ID 6474749.

O Ministério Público Superior deixou de apresentar parecer quanto ao mérito recursal, por não vislumbrar a presença de interesse público que o justificasse.

É o relato do necessário.

 

VOTO

I – EXAME DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Conheço da apelação, em razão do cumprimento de seus requisitos de admissibilidade.

II – EXAME DO MÉRITO RECURSAL

Como relatado, pretende o apelante, VALDENI DOS SANTOS ARAUJO, ver reformada a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos apresentados na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por ALEX PASCOAL VERAS, ora apelado.

Na origem, o autor/apelado pugnou pela rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel que celebrou com o réu/apelante, tendo em vista o inadimplemento do contrato por parte do comprador. Requereu sua reintegração na posse do bem e a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos, consubstanciados no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês, a título de aluguel mensal pelo período que permanecer no imóvel.

O magistrado sentenciante declarou rescindido, em razão da inadimplência do comprador, o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, com a consequente reintegração do autor na posse do imóvel descrito na inicial, bem como condenou o requerido a pagar em favor do autor perdas e danos, a título de alugueres, no valor equivalente a 1% sobre o valor do contrato (1% sobre R$ 115.000,00), mensalmente, desde a data mora, ou seja, desde o vencimento da primeira prestação em atraso, até a data em que o autor vier a ser reintegrado no imóvel ou ocorra a desocupação voluntária do imóvel mediante a entrega das chaves no processo, o que deverá ser formalmente certificado.

Pois bem. A demanda gira em torno acerca do inadimplemento do preço por parte do réu/apelante.

Consoante se extrai dos autos, as partes celebraram contrato particular de compra e venda do imóvel situado na Travessa Olinda Bernardo Sena, Lote 85, Quadra 97, Loteamento Planalto, em Parnaíba-PI, ajustando o preço seguinte:

CLÁUSULA SEGUNDA: PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO - O preço total do imóvel, objeto deste instrumento, é de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), PAGOS da seguinte forma; um veículo HIUNDAY/HB20S 1.6M COMF, ANO/MODELO 2014, PLACA OVX-1393, COR BRANCA, PELO VALOR DE RS 50.000,00 (cinquenta mil reais), sendo que este está com financiamento em aberto junto ao Banco Pan S/A, que ficará a cargo de COMPRADOR, responsabilizando-se integralmente pela quitação do financiamento do veículo em questão; ao COMPRADOR competirá ainda a responsabilidade pelo financiamento em aberto junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL do imóvel objeto deste contrato, responsabilizando-se pelas parcelas do financiamento vencíveis a partir do mês de julho/2017 até sua devida quitação. Consignando-se, ainda, que o VENDEDOR dará ao COMPRADOR plena e total quitação para nada mais reclamar em Juízo ou fora dele, bem como a TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL OBJETO DESTE INSTRUMENTO APÓS O TÉRMINO DAS OBRIGAÇÕES AQUI AVENÇADA.

Com efeito, o inadimplemento do preço constitui violação contratual que permite a resolução do contrato e a reintegração do autor na posse do imóvel, com amparo no art. 475 do Código Civil.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE GAVETA – IMÓVEL FINANCIADO – INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS – DECRETAÇÃO DA RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Tendo em vista que o devedor/requerido não cumpriu com as obrigações avençadas em instrumento contratual, deixando de efetuar o pagamento das prestações do contrato de financiamento junto ao agente financeiro e das taxas condominiais, é possível a rescisão do contrato, com a consequente reintegração do promitente/vendedor na posse do imóvel, bem como a condenação do promitente/comprador ao pagamento da perdas e danos. (TJ-MT - AC: 00300182020088110041 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 15/10/2019, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2019)

No presente caso, restou demonstrado o inadimplemento do réu/apelante, que deixou de pagar o preço ajustado no contrato firmado entre as partes. É o que se extrai, de forma evidente, mormente da documentação de ID 6474603, em que se tem a comprovação da venda, pelo réu para terceiro, do veículo descrito na cláusula 2ª do instrumento contratual em discussão.

Deixou o réu de demonstrar que realizou o pagamento para o autor da importância correspondente ao valor do referido veículo, circunstância que já conduz para o descumprimento do contrato por parte do requerido.

Nesse cenário, não merece acolhimento a tese do apelante de que não há prova da inadimplência.

Com efeito, está configurado o direito de rescisão do contrato pela parte autora e a sua reintegração na posse do imóvel, já que, consoante destacado, restou demonstrado o descumprimento contratual (inadimplemento do preço) por parte do réu.

Outrossim, também não merece prosperar o argumento de que compete à Justiça Federal apreciar a presente demanda. No caso, está sendo examinada a relação obrigacional existente entre as partes oriunda da alienação de imóvel financiado, que, como é cediço, apesar de inoponível em face de terceiros, gera efeitos entre os pactuantes.

Nesse sentido, mutatis mutandis, segue jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL AFASTADA. No caso, a demanda originária tem como objeto unicamente contrato de gaveta firmado entre as partes, ausente qualquer pleito relacionado ao contrato de financiamento com pacto adjeto de hipoteca anteriormente firmado pelo autor com a União Federal, representada pelo Banco do Brasil. Nesse passo, inexistindo reflexos de eventual rescisão do contrato celebrado entre as partes na relação firmada com a União, não se verificando causa para atração da competência da Justiça Federal, é de ser mantido o processamento do feito nesta Justiça Estadual. RECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50065123520228217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rosana Broglio Garbin, Julgado em: 23-11-2022)

Igualmente sem razão o apelante quando afirma que o autor não reivindicou expressamente pelo pagamento de aluguéis.

Claramente se extrai referido pleito da inicial da demanda, conforme segmento ora transcrito:

“Ainda subsidiariamente, caso Vossa Excelência não conceda liminarmente, requer o autor a procedência da presente ação com a consequente expedição do mandado de reintegração da posse, condenado o réu no pagamento das perdas e danos consubstanciados no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês, a título de aluguel mensal pelo período em que permanecer no imóvel;”

Assim, diante do inadimplemento do contrato por parte do réu, o exercício de sua posse deixou de ser justa, sendo devida indenização sob a forma de aluguel pelo período de ocupação do imóvel alheio sem pagamento da devida contraprestação.

Apenas quanto ao valor, merece reforma a sentença a quo, vez que fixado sem observância aos limites do pedido feito pela parte autora, que apontou a quantia de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês, e o magistrado, ultrapassando o montante pretendido, fixou aluguel mensal de 1% sobre o valor do contrato (1% sobre R$ 115.000,00), que corresponde ao importe de R$ 1.150,00 (um mil, cento e cinquenta reais).

Nesse contexto, deve ser o valor do aluguel fixado nos limites pleiteados pelo autor na inicial, qual seja: R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês.

Não obstante, como consignado na sentença a quo, o réu tem direito à restituição dos valores satisfeitos ao autor. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante e, por consequência, a devolução do que foi pago pelo réu é imperativa.

Revela equivocado o entendimento de que não há nos autos prova de qualquer pagamento em relação ao bem imóvel. Da documentação existente no feito, verifica-se que, após o contrato firmado entre as partes, ocorrido em 28/06/2017, foram pagas as prestações de números 19 a 49 do financiamento, consoante apontam os documentos de ID 6474571, ID 6474616 – pag. 1 e ID 6474639 – pag. 3. 

É certo que o inadimplemento do réu, que ensejou o não aperfeiçoamento do negócio firmado entre as partes, não preferindo o autor exigir-lhe o cumprimento, com a restituição do status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação do bem, na forma do art. 475 do Código Civil, não afasta a imperiosidade de devolução do que eventualmente foi pago pelo réu, sob pena de enriquecimento ilícito.

Assim, necessária a compensação com o valor devido a título de perdas e danos em decorrência da rescisão do contrato objeto da lide, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

III – DECISÃO

Diante do exposto, conheço do recurso de apelação, para, no mérito, dar-lhe parcial provimento, tão somente para, em relação a condenação do requerido a pagar em favor do autor perdas e danos, a título de aluguel, minorar o valor de 1% sobre R$ 115.000,00, que corresponde a R$ 1.150,00 (um mil, cento e cinquenta reais), para a quantia de R$ 500,00 (quinhentos reais), compensando-se o valor pago pelo réu/apelante, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, mantido os demais termos da sentença proferida em primeira instância.

É o voto.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS