CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. PRELIMINAR REJEITADA. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO EXCESSIVO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - DIREITO DA CONTRATANTE AUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Tendo em vista que caso concreto envolve resolução de contrato de compra e venda por culpa do promitente vendedor/credor fiduciante (não entrega da unidade imobiliária no prazo estipulado), e não em inadimplemento de devedor constituído em mora, inexistem a razões para a suspensão processual. 2. Considerando que a autora ajuizou demanda fundada no inadimplemento da promitente vendedora em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange à alienação fiduciária, a controvérsia deverá ser analisada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. 3. O prazo de 04 (quatro) anos previsto no art. 9º da Lei nº 6766/79 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano só pode prevalecer diante do silêncio do contrato. 4. Logo, tendo-se em mente que o contrato de compra e venda previa a entrega do imóvel no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, e que este não fora devidamente cumprido, fica caracterizado o inadimplemento contratual por culpa da construtora, fato que enseja o direito à rescisão contratual, com a restituição integral ao autor das parcelas efetivamente pagas na aquisição do referido imóvel. 5. Recurso desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0801991-07.2019.8.18.0140 - Relator: FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 25/04/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0801991-07.2019.8.18.0140

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamante: RAFAELA MOREIRA CAMPELO, DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES, LUCAS LIMA RODRIGUES, MARCELO PELEGRINI BARBOSA, IAGO DO COUTO NERY

APELADO: J ALVES IMOVEIS LTDA - ME

Advogado(s) do reclamado: PEDRO RODRIGUES BARBOSA NETO, LAURA DONARYA ALVES DE SA NASCIMENTO

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

 

EMENTA 

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. PRELIMINAR REJEITADA. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO EXCESSIVO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - DIREITO DA CONTRATANTE AUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Tendo em vista que caso concreto envolve resolução de contrato de compra e venda por culpa do promitente vendedor/credor fiduciante (não entrega da unidade imobiliária no prazo estipulado), e não em inadimplemento de devedor constituído em mora, inexistem a razões para a suspensão processual.

2. Considerando que a autora ajuizou demanda fundada no inadimplemento da promitente vendedora em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange à alienação fiduciária, a controvérsia deverá ser analisada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor.

3. O prazo de 04 (quatro) anos previsto no art. 9º da Lei nº 6766/79 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano só pode prevalecer diante do silêncio do contrato.

4. Logo, tendo-se em mente que o contrato de compra e venda previa a entrega do imóvel no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, e que este não fora devidamente cumprido, fica caracterizado o inadimplemento contratual por culpa da construtora, fato que enseja o direito à rescisão contratual, com a restituição integral ao autor das parcelas efetivamente pagas na aquisição do referido imóvel.

5. Recurso desprovido.

 

 

ACÓRDÃO

 

DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

  

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade Contratual (Proc. nº 0801991-07.2019.8.18.0140) ajuizada por J ALVES IMOVEIS LTDA - ME, ora apelado

Na sentença (Num. 8966356 - Pág. 1), o d. juízo de 1º grau julgou parcialmente procedente a demanda, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos, EXTINGUINDO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

(A) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, relativamente ao LOTE 02, QUADRA I, DO LOTEAMENTO VERANA TERESINA;

(B) CONDENAR a Requerida a realizar a devolução integral dos valores pagos pela autora (Tema 577-RR/STJ), acrescidos de juros de 1% a.m. desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária desde o vencimento do prazo de entrega do imóvel (Súmula 43-STJ); e,

(C) CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que ora fixo 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação”.

Nas razões recursais (Num. 8966367 - Pág. 1), a apelante sustenta, preliminarmente, a necessidade de sobrestamento do feito, tendo em vista a afetação do Tema 1095/STJ. No mérito, refere-se ao princípio do pacta sunt servanda. Alega a impossibilidade de rescisão contratual, nos termos da Lei 9.514/97. Assevera não ter ocorrido atraso na entrega do empreendimento. Requer o provimento do recurso, com o julgamento de improcedência da demanda, e, subsidiariamente, a rescisão contratual a fim de reduzir a devolução para 70% (setenta por cento) dos valores pagos sobre o valor do imóvel.

Nas contrarrazões (Num. 8966372 - Pág. 20), a apelada informa a necessidade de rescisão contratual, a impossibilidade de retenção de qualquer valor pago por inadimplemento por culpa exclusiva da loteadora e a aplicação de juros de mora a partir da citação. Requer o desprovimento do recurso.

É o relatório. 

 

 

VOTO

O Exmo. Senhor Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO(Relator):

 

I. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO do apelo.

 

II. MATÉRIA PRELIMINAR

Preliminarmente, a requerida (apelante) sustenta a necessidade de sobrestamento do feito, sob o argumento da aplicação ao caso do Tema 1095/STJ e sua respectiva afetação.

Ocorre que, o aludido tema já fora julgado, tendo sido fixada a seguinte tese:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Com efeito, tendo em vista que caso concreto envolve resolução de contrato de compra e venda por culpa do promitente vendedor/credor fiduciante (não entrega da unidade imobiliária no prazo estipulado), e não em inadimplemento de devedor constituído em mora, inexistem a razões para a suspensão processual.

Portanto, rejeito a preliminar.

III. MATÉRIA DE MÉRITO

Cinge-se a controvérsia na possibilidade de resolução do negócio jurídico firmado entre as partes litigantes, referente à compra e venda de unidade imobiliária, diante da não entrega do imóvel no prazo estabelecido em contrato.

De início, é de se dizer que o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e parte de suas cláusulas estão embasadas nos preceitos da Lei nº 9.514/97.

Contudo, tal condição não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que a rescisão tem como embasamento a inadimplência contratual por parte da vendedora (construtora e incorporadora imobiliária), já que os preceitos da Lei nº 9.514/97 destinam-se a regular a rescisão por inadimplência do comprador.

É justamente este o caso dos autos, no qual a autora ajuizou a presente ação fundada no inadimplemento da requerida (apelante) em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange à alienação fiduciária, que, na hipótese, trata-se de contrato acessório, de sorte que a controvérsia posta em exame deverá ser analisada, sim, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - PRETENSÃO FUNDADA NA INADIMPLÊNCIA DA EMPRESA/PROMITENTE VENDEDORA - INCIDÊNCIA DO CDC - ATRASO EXCESSIVO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - DIREITO DA CONTRATANTE AUTORA. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei nº 9.514/97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora. Comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do atraso excessivo no início das obras do empreendimento, restam evidenciados a responsabilidade da empresa ré e o direito da parte autora de obter a rescisão do contrato, por culpa exclusiva da primeira, assim como o direito da segunda de ser restituída de todos os valores pagos em razão do contrato, sem qualquer retenção.

(TJ-MG - AC: 10411180045543001 Matozinhos, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 31/08/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2021)

Quanto ao mérito propriamente dito, especialmente no que tange ao prazo de entrega de imóvel, importante consignar o disposto no Item 1.1 da Tese Firmada do Repetitivo 996 do STJ, in verbis: 

“Item 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. 

Na hipótese, verifica-se que consta do Anexo, Item 3, do Instrumento Particular de Compra e Venda (Num. 8965887 - Pág. 40) a seguinte disposição contratual:

“3. DA EXECUÇÃO DAS OBRAS:

3.1 Serão executadas no loteamento, além das obras de infraestrutura mencionadas no instrumento de compra e venda, as seguintes obras complementares:

- Clube com piscina adulto, infantil e deck;

- Portaria principal; e

- Muro e/ou gradil

3.2 Todas as obras complementares, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro meses), contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, nos termos da Lei Federal nº 6.766, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados”.

Logo, considerando o loteamento foi registrado em 18/12/2014 (Num. 8966288 - Pág. 1), tem-se que o prazo para a entrega do empreendimento se esgotaria em dezembro de 2016, o que, conforme se verifica da análise dos autos, não fora cumprido, de modo que restou caracterizado o inadimplemento contratual por culpa da construtora requerida (apelante), a ensejar a rescisão do negócio jurídico entabulado.

Ainda neste ponto, saliente-se que não merece acolhimento o argumento da requerida (apelante) quanto à aplicação do prazo de 04 (quatro) anos previsto no Art. 9º da Lei nº 6766/79 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, eis que o referido prazo só pode prevalecer diante do silêncio do contrato, pois um prazo menor pode ser entabulado entre as partes contratantes, como ocorreu no caso concreto (24 meses). Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Terreno em loteamento. Atraso na entrega. Ação reparatória de danos c/c lucros cessantes. Sentença de procedência. Inconformismo da parte ré. Acolhimento parcial. Mora. Alegada entrega do imóvel dentro do prazo de 4 anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal nº 6.766/79). Prazo aplicável apenas no silêncio do contrato. Cronograma das obras com previsão final de entrega em 24 meses, findando-se em novembro/2015. TVO parcial emitido em 19/12/2017. Atraso configurado. Indenização por lucros cessantes. Incabível. Imóvel consistente em lote sem edificação, onde não existe a possibilidade de se auferir renda. Princípio da Colegialidade. Precedentes desta c. Câmara. Afastamento da condenação. Pagamento de IPTU. Cláusula que impõe ao comprador o dever de pagar IPTU desde a assinatura do contrato. Abusividade. Ocorrência. Aplicação do artigo 51, IV, do CDC. Nulidade mantida. O entendimento assente na jurisprudência é de que estes custos somente são devidos pelos promitentes compradores após a imissão na posse, uma vez que até então não há fruição dos serviços prestados. Não imitidos na posse do imóvel, os promitentes compradores não têm a obrigação de arcar com estes custos. Ressarcimento devido à parte compradora. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10017875120198260529 SP 1001787-51.2019.8.26.0529, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 28/01/2022, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2022)

 

Deste modo, tratando-se de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. É esta a inteligência da Súmula 543 do STJ, in verbis:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Nesta linha de raciocínio, cito julgado deste e. TJPI, envolvendo inclusive a mesma empresa requerida (apelante):

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA 1095 DO STJ. SUSPENSÃO PROCESSUAL AFASTADA. PRELIMINAR REJEITADA. DIÁLOGO DAS FONTES. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO LOTE. CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA VENDEDORA. DIREITO DO COMPRADOR À RESTITUIÇÃO INTEGRAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Não é cabível a aplicação do Tema 1095/STJ a situação em análise, uma vez que se trata de descumprimento contratual por parte do vendedor/credor fiduciante, diante da não entrega da unidade imobiliária (Lote 12, Quadra M do Loteamento “Verana”) no prazo estipulado no Anexo, Item 3.2, do Instrumento Particular de Compra e Venda, e não em inadimplemento de devedor constituído em mora, razão pela qual afasto a preliminar suscitada. 2. O caso em tela não trata de rescisão postulada pelo credor fiduciário, diante de inadimplência do adquirente do imóvel, mas sim do inadimplemento contratual pelo primeiro diante não entrega da unidade imobiliária, razão pela qual não é cabível a aplicação do procedimento específico da Lei 9.514/97. Ao contrário, deve-se aplicar as disposições da legislação consumerista, mediante o diálogo das fontes. 3. O contrato de compromisso de venda e compra é bilateral e sinalagmático, resultando dele obrigações para ambas as partes. Assim, uma vez verificado o descumprimento contratual por uma das partes, denota-se legítimo o direito de oposição ao contrato não cumprido para embasar o pedido de rescisão. Aplica-se a Súmula 543 do STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 4. Desse modo, demonstrado o descumprimento injustificado da obrigação de concluir a obra no prazo pactuado, fica caracterizado o inadimplemento contratual culposo da construtora, fato que enseja o direito à rescisão contratual, com a restituição integral ao autor das parcelas efetivamente pagas na aquisição do referido imóvel. 5. A jurisprudência do STJ orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente: AgInt no AREsp: 1761193 DF 2020/0241752-7. 6. Sentença mantida. 7. Recurso conhecido e improvido.

(TJPI | Apelação Cível Nº 0813458-80.2019.8.18.0140 | Relator: Des. José Ribamar Oliveira | 4ª Câmara Especializada Cível | Data de Julgamento: 24/04/2023)

Por fim, o STJ tem entendimento que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. A propósito, cito o seguinte arresto:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS CUMULADA COM LUCROS CESSANTES ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento, em recurso repetitivo, de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma ( REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27/9/2019 (Tema 996). Incidência da Súmula 568 do STJ. 3. No caso dos autos, a Corte de origem consignou expressamente que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da vendedora, haja vista o descumprimento dos prazos contratados. A modificação quanto à responsabilidade pela rescisão contratual demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 4. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1761193 DF 2020/0241752-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/04/2021)

Por conseguinte, inexistem razões fático-jurídicas para a reforma da sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, NEGO PROVIMENTO ao recurso, para manter incolúme a sentença.

Majoro os honorários advocatícios para o patamar de 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §11º do CPC.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição. É como voto.

Teresina-PI, data registrada em sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator