EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. CREDOR HIPOTECÁRIO. DETERMINAÇÃO DA INCLUSÃO DO BANCO DO BRASIL S/A NO POLO PASSIVO DA LIDE NA QUALIDADE DE LITISCONSORTE PASSIVO NECESSÁRIO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de que não obstante o enunciado da Súmula 308/STJ estabeleça que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, deve o agente financeiro, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura de compra e venda do imóvel, sob pena de tornar inexequível a decisão judicial. 2. Recurso conhecido e improvido. 3. Decisão agravada mantida. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0758551-85.2022.8.18.0000 - Relator: FERNANDO LOPES E SILVA NETO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 28/07/2023 )

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO n° 0758551-85.2022.8.18.0000 

AGRAVANTE: MARIANA PAIVA SOUSA 

 Advogados: CLAUDIO MOREIRA DO REGO FILHO - PI10706-A eMAIARA GONCALVES DE SENA - ( OAB/PI n° 17927-A)

AGRAVADA: MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

 Advogados: ARI RICARDO DA ROCHA GOMES FERREIRA - ( OAB/PI n° PI8255-A) , IVAN RODRIGUES BARBOSA -( OAB/PI n°5674) e TIAGO LIRA PONTES - (OAB/CE n°19852-A)

RELATOR: Desembargador FERNANDO LOPES E SILVA NETO

 

 

EMENTA

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. CREDOR HIPOTECÁRIO. DETERMINAÇÃO DA INCLUSÃO DO BANCO DO BRASIL S/A NO POLO PASSIVO DA LIDE NA QUALIDADE DE LITISCONSORTE PASSIVO NECESSÁRIO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de que não obstante o enunciado da Súmula 308/STJ estabeleça que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, deve o agente financeiro, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura de compra e venda do imóvel, sob pena de tornar inexequível a decisão judicial. 2. Recurso conhecido e improvido. 3. Decisão agravada mantida.

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em CONHECER do presente AGRAVO DE INSTRUMENTO, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO mantendo-se a decisão agravada em sua integralidade e, em consequência, torno sem efeito a decisão que concedeu efeito suspensivo ao recurso (Id 8659882 – págs. 1/3), na forma do voto do relator. Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

 

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por MARIANA PAIVA SOUSA (Id 8568094) em face da decisão (Id 8568102 – págs. 2/3) proferida nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS, com pedido de tutela provisória de urgência (Processo nº 0818830-78.2017.8.18.0140), ajuizada em desfavor de MANHATTAN RIVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA, no qual, o Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI revogou a tutela provisória de urgência outrora concedida em favor da parte autora (Id 6382421) e determinou a citação do BANCO DO BRASIL S/A, na qualidade de credor hipotecário, para, no prazo de 15 (quinze) dias, contestar a ação.

Em suas razões recursais a agravante alega que celebrou com o réu, ora agravado, na data de 21 de março de 2016, contrato de compra e venda de imóvel comercial (Contrato nº. 1996), registrado no 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis – 3ª Circunscrição da Comarca de Teresina/PI, sob o R- 1-109.634, da matrícula 109.634, para aquisição de 1 (uma) sala comercial localizada no Empreendimento Manhattan River Center, assim descrita no referido instrumento: Unidade: Sala 0908, Torre: 01, Área Privativa da Unidade: 37,76 m2, Vaga (s): 1 (UMA) – Vaga Simples: G4S018, no valor de R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), tendo efetuado o pagamento à vista, no dia 29 de março de 2016.

Aduz que, inobstante ter efetuado a quitação do imóvel, a parte agravada lhe informou que não seria possível transferir o bem para sua titularidade, porquanto a sala comercial está gravada de ônus real, pela constituição de hipoteca convencional de primeiro grau, junto ao Banco do Brasil S/A.

Argumenta que de acordo com o item 5.1 do instrumento contratual, a obrigação inerente à baixa no gravame/hipoteca junto ao credor hipotecário é única e exclusiva da parte ré/agravada, de forma que a relação jurídico-contratual firmada entre a Construtora Manhattan e o Banco do Brasil S/A em nada diz respeito à ora agravante.

Assevera que tendo havido o adimplemento do débito, deixa de existir qualquer pendência obrigacional por parte da adquirente que impeça a outorga da escritura definitiva pela vendedora, sendo este, inclusive, o entendimento da Corte Superior de Justiça (Súmula 308/STJ), no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Afirma que não tem que aguardar a liquidação integral do débito de todo empreendimento pela promitente vendedora junto ao credor hipotecário para que seja procedida à baixa do ônus real sobre o imóvel que quitou integralmente, não havendo, pois, que se falar em litisconsórcio passivo necessário, ante a ausência de previsão legal, bem como em razão da natureza da relação jurídica existente, porquanto, a referida instituição financeira não figurou no compromisso de compra e venda do imóvel, não devendo, assim, figurar no polo passivo da ação.

Requer a concessão da antecipação da tutela recursal para determinar à parte agravada que proceda o imediato cancelamento do ônus hipotecário e subsequente outorga de escritura definitiva de imóvel objeto de compromisso de compra e venda e a outorga de escritura do imóvel, nos termos dos artigos 300 e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil. No mérito, pugna pelo provimento do recurso reformando-se a decisão agravada.

Em Decisão (Id 8659882) deferiu-se o pedido de antecipação da tutela recursal pleiteado pela agravante para determinar que a parte agravada, no prazo de 15 (quinze) dias, procedesse ao cancelamento do ônus hipotecário e subsequente outorga de escritura definitiva de imóvel objeto de compromisso de compra e venda e a outorga de escritura do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitado a R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

A parte agravada não apresentou suas contrarrazões recursais, apesar de ter sido devidamente intimada, através de seu causídico (Id 8863703).

Dispensabilidade do encaminhamento dos autos ao Ministério Público por não vislumbrar interesse público que justifique sua atuação.

É o que importa relatar.

Proceda-se à inclusão do feito em pauta de julgamentos do Plenário Virtual.

Cumpra-se.

 

VOTO DO RELATOR

I - DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, quais sejam: cabimento, tempestividade, legitimidade, interesse para recorrer, preparo, inexistência de fato impeditivo ou extintivo e regularidade formal, CONHEÇO do presente AGRAVO DE INSTRUMENTO.

II – DO MÉRITO RECURSAL

Depreende-se dos autos que a autora, ora agravante, na data de 21 de março de 2016, celebrou junto ao réu/agravado contrato de compra e venda de imóvel comercial (Contrato nº. 1996), para aquisição de 1 (uma) sala comercial localizada no Empreendimento Manhattan River Center, assim descrita no referido instrumento: Unidade: Sala 0908, Torre: 01, Área Privativa da Unidade: 37,76 m2, Vaga (s): 1 (UMA) – Vaga Simples: G4S018, pelo valor de R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), que foi integralmente quitado, conforme Termo de Quitação (Id 8568106 – pág. 90).

Contudo, apesar da quitação, a agravante não consegue transferir a propriedade em razão da hipoteca gravada em favor do Banco do Brasil, na matrícula imobiliária nº 109.634 do 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis - 3ª Circunscrição da Comarca de Teresina/PI, sob o R-1-109.634. Assim, pleiteia o cancelamento do gravame, a fim de obter a outorga da escritura definitiva, regularizando a titularidade.

Analisando o processo de origem, vê-se que a magistrada do primeiro grau, antes de decidir sobre o pedido de tutela provisória de urgência, determinou a citação do réu para apresentar a contestação, o que fora feito, após o que, proferiu decisão concessiva da tutela pleiteada pela parte autora, determinando que o réu providenciasse o cancelamento da hipoteca que grava o imóvel, bem como outorgasse a escritura definitiva em favor daquela, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais), em caso de descumprimento (Id 8568106 – págs. 201/202).

Após a parte autora peticionar no feito requerendo imediato bloqueio nas contas bancárias do réu, via sistema SISBAJUD, na quantia de R$ 834.000,00 (oitocentos e trinta e quatro mil reais), referente ao valor da multa atualizada, em razão do descumprimento da decisão judicial, a magistrada de piso, analisando detidamente o contrato de compra e venda celebrado entre as partes litigantes, notadamente as cláusulas 5.1 e 5.2, verificou que o imóvel objeto da lide encontra-se hipotecado como garantia do empréstimo firmado entre o réu (MANHATTAN RIVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA) e o Banco do Brasil S/A, sendo imperiosa a inclusão deste, enquanto credor hipotecário, no polo passivo da ação, conforme dispõe o artigo 114 do Código de Processo Civil, e, considerando que a ausência de citação do litisconsorte passivo necessário implica a nulidade do processo a partir do momento em que era indispensável a sua participação, revogou a tutela provisória de urgência outrora concedia e determinou a citação do credor hipotecário (Banco do Brasil S/A) dos termos da presente ação, para apresentar contestação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Contra este despacho insurge-se a parte autora, ora agravante.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se o agente financeiro, que detém a hipoteca, deve figurar no polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.

O Contrato de Compra e Venda celebrado entre as partes litigantes, nas Cláusulas 5.1 e 5.2, assim dispõe:

“5.1. DO CREDOR HIPOTECÁRIO: BANCO DO BRASIL S/A (…)

 5.2. DA HIPOTECA DO IMÓVEL: O COMPRADOR tem ciência de que:

 a) O imóvel objeto deste instrumento particular encontra-se hipotecado em primeiro grau a favor do CREDOR HIPOTECÁRIO, acima identificado,       como garantia pelo empréstimo destinado a produção do imóvel objeto deste instrumento;

 b) O CREDOR HIPOTECÁRIO somente liberará o gravame hipotecário mediante o recebimento da importância relativa a dívida da unidade/fração     ideal objeto deste instrumento; 

 (...)”

Assim, de acordo com o instrumento contratual, resta incontroverso que o Banco do Brasil S/A detém a hipoteca do imóvel em questão, sendo este o responsável pela liberação do gravame hipotecário.

É cediço que a Corte Superior de Justiça possui entendimento sumulado (Súmula 308/STJ) no sentido de que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Desta forma, tendo havido a quitação do imóvel pela autora/agravante, como no caso em apreço, é direito seu exigir o cancelamento da hipoteca que foi gravada em favor da instituição financeira, em decorrência de financiamento obtido pela promitente vendedora/agravada, bem como a outorga da escritura definitiva do imóvel em questão, a fim de que o bem seja transferido para sua titularidade.

Ocorre que o pedido inaugural de baixa do gravame hipotecário incumbe ao agente financeiro (Banco do Brasil S/A), que detém a hipoteca do imóvel, de modo que mostra-se indispensável sua participação na lide, na qualidade de litisconsorte passivo necessário, sob pena de tornar inexequível a decisão judicial, porquanto, o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, já que depende do adimplemento da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário - no caso, o Banco do Brasil S/A -, que obteve a garantia real justamente por ter fornecido o crédito necessário à construção do empreendimento imobiliário.

O artigo 114 do Código de Processo Civil preconiza que o litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.

In casu, embora o Banco do Brasil não tenha feito parte da relação jurídica de compra e venda entre a autora/agravante e o réu/agravado, é certo que a garantia hipotecária foi instituída em seu favor, de forma que a baixa da hipoteca pendente sobre a unidade adquirida pela autora está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo, pois, imprescindível que a instituição financeira, titular da garantia, componha o polo passivo da demanda para cumprimento de eventual determinação judicial quanto ao cancelamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura de compra e venda do imóvel. 

Neste sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e tribunais pátrios, in verbis:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA. CANCELAMENTO. CONSTRUTORA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. OBRIGATORIEDADE. CITAÇÃO. FEITO. NULIDADE. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula nº 308/STJ. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro deve integrar a lide, na condição de litisconsorte passivo necessário, na ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura de compra e venda do imóvel. 4. Em atendimento ao princípio da instrumentalidade das formas, não se decreta nulidade sem o efetivo prejuízo (pas de nullité sans grief). 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1975215 BA 2021/0370224-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2022).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário, que deveria ter integrado a lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1463045 SP 2019/0064397-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2021).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. OUTORGA DE ESCRITURA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não obstante o enunciado da Súmula 308/STJ estabeleça que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", deve o agente financeiro, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel litigioso, sob pena de tornar-se inexequível o julgado. 2. "Na hipótese em exame, considerando que o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário, deveria este ter integrado a lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado" (REsp 440.783/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2012, DJe de 5/3/2013). 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de determinar a citação do credor hipotecário. (STJ - AgInt no AREsp: 1452256 SP 2019/0045098-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/09/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2019).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA. BAIXA DE GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONSTRUTORA. CREDOR HIPOTECÁRIO. AGENTE FINANCEIRO. BANCO DO BRASIL S/A. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. Compete, solidariamente, ao credor hipotecário e à construtora, o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca nas hipóteses em que há quitação integral das obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da parte adquirente do imóvel. 2. Se a responsabilidade pela adoção das diligências para baixa do gravame estiver a cargo do agente financeiro, deve o credor hipotecário figurar no polo passivo da lide, sob pena de inviabilizar ou dificultar a outorga definitiva da escritura do imóvel integralmente quitado pelos adquirentes. 3. Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 07087487620218070000 DF 0708748-76.2021.8.07.0000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 30/06/2021, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/07/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada).

Com estes fundamentos, impõe-se a manutenção da decisão que revogou a tutela provisória de urgência outrora concedida em favor da parte autora e determinou a citação do BANCO DO BRASIL S/A, na qualidade de credor hipotecário, para, no prazo de 15 (quinze) dias, contestar a ação, tendo em vista a imprescindibilidade da sua inclusão no polo passivo da demanda, como litisconsorte necessário.

 

III - DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO do presente AGRAVO DE INSTRUMENTO, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO mantendo-se a decisão agravada em sua integralidade e, em consequência, torno sem efeito a decisão que concedeu efeito suspensivo ao recurso (Id 8659882 – págs. 1/3).

Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

É o voto.

 DECISÃO

 

Acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à à unanimidade, em CONHECER do presente AGRAVO DE INSTRUMENTO, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO mantendo-se a decisão agravada em sua integralidade e, em consequência, torno sem efeito a decisão que concedeu efeito suspensivo ao recurso (Id 8659882 – págs. 1/3), na forma do voto do relator. Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Agrimar Rodrigues de Araújo e Dra. Haydeé Lima de Castelo Branco (Juíza designada).

Ausência justificada: Exmo. Sr. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas.

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data e assinatura registradas no sistema eletrônico.