EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO. AGIOTAGEM. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. TAXAS DE JUROS ACIMA DO PREVISTO NA LEGISLAÇÃO. COMPRA E VENDA SIMULADA. CONTRATO QUE TEM NATUREZA DE HIPOTECA. ANULAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O Código Civil, ao dispor sobre a simulação dos negócios jurídicos, estabeleceu as hipóteses em seu art. 167, § 1º e incisos, sendo caso de nulidade do negócio jurídico, significando que pode ser invocada por qualquer das partes à qualquer tempo. 2. A agiotagem, por sua vez, é caracterizada quando um particular age como se fosse instituição financeira, emprestando quantias, cobrando juros e auferindo, assim, lucro em patamares elevados. Para a sua caracterização, é necessária a apresentação de prova da cobrança de juros em desacordo com a vedação promovida pelo art. 1º do Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei da Usura). 3. Sabe-se da dificuldade da realização da prova direta da agiotagem, em decorrência da utilização dos mais engenhosos mecanismos para ocultar a sua caracterização. Sendo assim, é defeso ao Juízo valer-se de provas indiciárias e indiretas a partir das quais presume-se a ocorrência de agiotagem. 4. Os elementos probatórios indicam a prática da agiotagem, uma vez que o valor dos juros para pagamento da dívida em questão é superior ao que prevê a legislação pátria, porquanto nos empréstimos entre particulares, os juros são limitados a 12% (doze pontos percentuais) ao ano, nos termos dos arts. 406 e 591 do Código Civil c/c art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional. 5. As partes simularam compra e venda quando, na verdade, tratava-se de bem imóvel dado em garantia, em negócio jurídico semelhante à hipoteca. Além disso, a suposta compra e venda foi registrada em montante muito discrepante com o valor real do imóvel, indicando a simulação e a prática da agiotagem. 6. A escritura pública não representa efetiva compra e venda, como declarado naquele documento público. 7. O reconhecimento da agiotagem importa, por si só, em nulidade da relação jurídica subjacente, pois, nesses casos, devem ser declaradas nulas as estipulações usurárias. 8. Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0000951-91.2017.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 06/02/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0000951-91.2017.8.18.0140

Apelante: MARIA LILIAN ARAGÃO PEREIRA NETA

Advogado: Fabio Renato Bomfim Veloso (OAB/PI n° 3.129)

Apelado: FLÁVIO ISIDORIO DA SILVA

Advogados: José Arnaldo De Jesus Moreno (OAB/PI n° 10.524) e outro

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO. AGIOTAGEM. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. TAXAS DE JUROS ACIMA DO PREVISTO NA LEGISLAÇÃO. COMPRA E VENDA SIMULADA. CONTRATO QUE TEM NATUREZA DE HIPOTECA. ANULAÇÃO.  RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. O Código Civil, ao dispor sobre a simulação dos negócios jurídicos, estabeleceu as hipóteses em seu art. 167, § 1º e incisos, sendo caso de nulidade do negócio jurídico, significando que pode ser invocada por qualquer das partes à qualquer tempo.

2. A agiotagem, por sua vez, é caracterizada quando um particular age como se fosse instituição financeira, emprestando quantias, cobrando juros e auferindo, assim, lucro em patamares elevados. Para a sua caracterização, é necessária a apresentação de prova da cobrança de juros em desacordo com a vedação promovida pelo art. 1º do Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei da Usura).

3. Sabe-se da dificuldade da realização da prova direta da agiotagem, em decorrência da utilização dos mais engenhosos mecanismos para ocultar a sua caracterização. Sendo assim, é defeso ao Juízo valer-se de provas indiciárias e indiretas a partir das quais presume-se a ocorrência de agiotagem.

4. Os elementos probatórios indicam a prática da agiotagem, uma vez que o valor dos juros para pagamento da dívida em questão é superior ao que prevê a legislação pátria, porquanto nos empréstimos entre particulares, os juros são limitados a 12% (doze pontos percentuais) ao ano, nos termos dos arts. 406 e 591 do Código Civil c/c art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional.

5. As partes simularam compra e venda quando, na verdade, tratava-se de bem imóvel dado em garantia, em negócio jurídico semelhante à hipoteca. Além disso, a suposta compra e venda foi registrada em montante muito discrepante com o valor real do imóvel, indicando a simulação e a prática da agiotagem.

6. A escritura pública não representa efetiva compra e venda, como declarado naquele documento público.

7. O reconhecimento da agiotagem importa, por si só, em nulidade da relação jurídica subjacente, pois, nesses casos, devem ser declaradas nulas as estipulações usurárias.

8. Recurso conhecido e provido.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO a presente Apelação Cível, de modo a julgar parcialmente procedentes os pleitos autorais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I) determinar a nulidade do Contrato de Confissão de Dívida e aluguel, celebrado entre as partes; II) anular a Escritura Pública de Venda e Compra registrada no Livro nº 97, 2º Traslado, FOLHAS: 001/001v, do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Altos/PI, referente ao imóvel registrado à ficha 01, do livro de Registro Geral número 02, sob nº R-4, Av-5 e Av-6-45.492, do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas – 3ª Circunscrição da cidade de Teresina, ante a simulação do negócio jurídico em questão, autorizando que seja registrada a escritura do imóvel em questão em nome de MARIA LILIAN ARAGÃO PEREIRA NETA, por ser a legitima proprietária. Ante a sucumbência recíproca, fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze pontos percentuais) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade para os beneficiários da justiça gratuita. Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e arquive-se, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MARIA LILIAN ARAGÃO PEREIRA NETA contra sentença (Id. Num. 4972995) proferida pelo d. Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina que, nos autos da AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA COMISSÓRIA nº 0000951-91.2017.8.18.0140, proposta em face de FLÁVIO ISIDÓRIO DA SILVA, julgou improcedentes os pedidos da inicial nos seguintes termos:

 

(…)

Entendo como improcedentes os pedidos iniciais. Isto porque a autora não se desvencilhou do ônus da prova, imposto pelos ditames do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, não logrando demonstrar, de forma a convencer, a ocorrência de vício de consentimento, a inquinar de nulidade o contrato.

Consta nos autos o instrumento de confissão de dívida, devidamente assinado pela autora, bem como Escritura Pública e Compra e Venda do Imóvel e Certidão de Registro de Imóveis, presentes pois, os requisitos formais de transmissibilidade do imóvel em questão, com respaldado pelo ordenamento jurídico, de modo que não há que se falar em nulidade do negócio jurídico.

A alegação de agiotagem é genérica, sendo que os embargantes não carrearam à inicial qualquer documento que evidenciasse sua prática pela embargada, tampouco indicaram qual o percentual de juros ilegais que teria sido aplicado, de forma que tal alegação não prospera e não se mostra apta a anular o título.

(…)

Em que pese a gravidade do alegado pela autora, ante a ausência de provas robustas a indicar a simulação do instrumento contratual firmado entre as partes, entendo pela improcedência dos pedidos iniciais.

Do exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos da exordial, e o faço com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte requerente em custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sob o valor da causa, estando suspensas suas cobranças pelo prazo de 05 (cinco) anos, por se tratar de beneficiária da justiça gratuita, conforme art. 98, §3º, do CPC.

 

Irresignada, a parte autora interpôs o recurso em análise (Id. Num. 4973004), sustentando, em suma: i) a nulidade do pacto comissório, uma vez que ocorreu simulação de compra e venda com o verdadeiro fim de dar garantia real a operação de empréstimo, no caso, o imóvel da recorrente, que é impenhorável por ser bem de família; ii) que restou comprovada a prática de agiotagem pela documentação juntada aos autos, devendo ser declarada a nulidade do negócio simulado e o pacto comissório. Requer o provimento do recurso para reforma da sentença, de modo a julgar procedentes os pleitos autorais.

Em contrarrazões recursais (Id. Num. 4973009), o recorrido defendeu a ausência de vício de consentimento quando da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel. Consignou que após a conclusão do negócio, a autora/apelante demonstrou interesse em readquirir o imóvel objeto da lide, sendo então celebrado novo contrato no qual esta pagaria o imóvel em parcelas. Pugnou, ao fim, pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença guerreada.

O Ministério Público Superior devolveu os autos sem exarar manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção (Id. Num. 7939695).

É o relatório.

 

VOTO

 

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

 Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que o recurso é cabível, adequado e tempestivo. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia).

 Da mesma forma, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos, pois a parte Apelante é legítima e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável.

Deste modo, conheço do presente recurso.

 

2. FUNDAMENTAÇÃO

 Conforme relatado anteriormente, versa a matéria, em suma, sobre ação de conhecimento proposta pela parte autora/recorrente, narrando que, em decorrência de dificuldades financeiras, celebrou empréstimo com o demandado/recorrido para investir em negócio próprio.

 De mais a mais, asseverou que o apelado exigiu, quando da contratação de empréstimo, que a autora transferisse seu único imóvel para ele, estabelecendo que a propriedade se consolidaria em caso de inadimplemento do crédito.

Nesse diapasão, aduziu que celebrou instrumento contratual de compra e venda com o recorrido que, na verdade, era de mútuo feneratício, sendo avençado que a autora continuaria residindo no imóvel, efetuando pagamento mensal a título de Contrato de Locação, cujo aluguel corresponderia aos juros do empréstimo.

Finalizou a inicial (Id. Num. 4972967 Pág. 02/18), portanto, pugnando pela declaração de nulidade do negócio jurídico e o pacto comissório que garantiu o pagamento ao recorrido através do bem imóvel da autora, dado em garantia ao contrato de mútuo.

Dito isto, constata-se que a controvérsia recursal cinge-se, em síntese, sobre a comprovação da prática denominada como “agiotagem” e suas repercussões na possível nulidade do negócio jurídico celebrado.

 Destarte, o Código Civil, ao dispor sobre a simulação dos negócios jurídicos, estabeleceu as seguintes hipóteses, in verbis:

 

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

 

Oportuno, nessa vereda, transcrever o magistério doutrinário de Anderson Schreiber sobre a matéria, verbo ad verbum:

 

Simulação é “o ato de alguém que, conscientemente e com a conivência de outra pessoa, a quem a sua declaração é dirigida, faz conter nesta, como vontade declarada, uma coisa que nenhuma delas quer, ou coisa diversa daquela que ambas querem”. Trata-se, em síntese, da celebração de um negócio jurídico que aparentemente está em acordo com a ordem jurídica que o disciplina, mas que, em verdade, não visa ao efeito que juridicamente deveria produzir, por se tratar de uma declaração enganosa de vontade. É, na síntese de Beviláqua, “um ato fictício, que encobre e disfarça uma declaração real de vontade, ou que simula a existência de uma declaração que não se fez”.

A doutrina afirma que a simulação demanda a confluência de três elementos: (a) a divergência entre o negócio jurídico celebrado e os efeitos perseguidos pelos declarantes; (b) um acordo simulatório entre os declarantes; e (c) o intuito de enganar terceiros.

(SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil Contemporâneo. 3. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2020. p. 400).

 

Ademais, com o advento do Código Civil de 2002, a simulação foi transposta para o campo das nulidades dos negócios jurídicos, significando que pode ser invocada por qualquer das partes à qualquer tempo.

Na hipótese dos autos, a autora anexou a inicial o “CONTRATO CONFISSÃO DE DÍVIDA” (Id. Num. 4972967 Pág. 21/22), no qual constam as seguintes cláusulas, ipsis litteris:

 

(…) As partes acima identificadas têm, entre si, como justo e acertado o presente Termo de Confissão de Dívida, que se regerá pelas cláusulas e pelas condições descritas no presente.

1. A devedora adquiriu um box no Ceapi – Teresina, do SR João Pereira de Brito, sendo que o mesmo tinha uma dívida com o CREDOR deste contrato no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), dívida esta que fora assumida pela DEVEDORA, como forma de pagamento pelo box adquirido. Esta dívida é o objeto do presente instrumento.

2. A DEVEDORA confessa e assume a integral responsabilidade pelo pagamento da dívida descrita na cláusula anterior, que se fará na forma mensal no valor de R$ 3.107,60 (TRÊS MIL CENTOS E SETE REAIS E SESSENTA CENTAVOS) inicialmente e as demais contribuições mensais serão ajustadas conforme tabela anexa, semelhante a um financiamento habitacional, calculado pelo SAC (sistema de amortização constante), ou seja, são decrescentes.

3. As contribuições mensais serão pagas todo dia 25 (vinte e cinco) de cada mês, a ser depositado na Ag 1606 / C/C 3098-0, na CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em favor de FLÁVIO ISIDÓRIO E CIA LTDA.

4. O contrato tem prazo de 30 (trinta) anos, a contar desta data, semelhante a um financiamento habitacional, não impedindo, no entanto, que a dívida seja amortizada a qualquer tempo.

5. Para fins de garantia do pagamento, a DEVEDORA, está transferindo um imóvel de sua propriedade, localizado na Av. Jacob Martins, 548, Pq São João, Teresina-PI, para o credor; o imóvel avaliado no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), no entanto, deverá ser devolvido no momento em que a dívida for quitada.

6. Os contratantes também celebram entre si um outro contrato de locação do imóvel, na mesma vigência deste contrato, para fins de garantir que o imóvel seja devolvido quando da quitação da dívida.

7. O não pagamento das contribuições mensais implicará na quebra de contrato após o terceiro mês de atraso, ficando o credor no direito de ficar com o imóvel, bastando devolver à devedora a diferença de valor (Valor do imóvel – Saldo devedor).

8. O credor ficará impedido de pedir o imóvel à devedora antes da quitação da dívida no prazo acertado, ficando sujeito à multa no valor do imóvel.

(…)

 

Ato seguinte, a autora acostou o “CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL” (Id. Num. 4972967 Pág. 21/22), em atenção a cláusula “6” do instrumento contratual anteriormente citado, com o objetivo de disciplinar o aluguel do imóvel localizado na Avenida Jacob Martins, nº 548, Parque São João, Teresina/PI.

Isto posto, a agiotagem é caracterizada quando um particular age como se fosse instituição financeira, emprestando quantias, cobrando juros e auferindo, assim, lucro em patamares elevados. Para a sua caracterização, é necessária a apresentação de prova da cobrança de juros em desacordo com a vedação promovida pelo art. 1º do Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei da Usura).

Sabe-se, entretanto, da dificuldade da realização da prova direta da agiotagem, em decorrência da utilização dos mais engenhosos mecanismos para ocultar a sua caracterização. Sendo assim, é defeso ao Juízo valer-se de provas indiciárias e indiretas a partir das quais presume-se a ocorrência de agiotagem (SILVESTRE, Gilberto Fachetti; MARCHIORI, Bruna Figueira. A prova prima facie no processo civil brasileiro e a modificação do ônus da prova. Revista de Estudos Jurídicos UNESP, Franca, ano 25, n. 41, p. 233, jan./jun. 2021. Disponível em: https://ojs.franca.unesp.br/index.php/estudosjuridicosunesp/issue/archive. Acesso em 27 out 2023).

No caso em análise, os elementos probatórios indicam a prática da agiotagem, uma vez que as cláusulas do Contrato de Confissão de Dívida dispõem sobre dívida de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em que foi dado como garantia imóvel avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) e cujo pagamento seria realizado em 30 (trinta) anos, na forma de locação, de modo que o débito totalizaria, após o pagamento de 360 (trezentos e sessenta parcelas), o quantum de R$ 1.118.736 (um milhão e cento e dezoito mil e setecentos e trinta e seis reais) que, em cálculo aritmético, configura a taxa de 1,22% ao mês – 14,64% ao ano.

 De pronto, destaca-se que o valor dos juros para pagamento da dívida em questão é superior ao que prevê a legislação pátria, porquanto nos empréstimos entre particulares, os juros são limitados a 12% (doze pontos percentuais) ao ano, nos termos dos arts. 406 e 591 do Código Civil c/c art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, in litteris:

 

CÓDIGO CIVIL:

 

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

(…)

Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

 

CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL

 

Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.

§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

 

Ademais, em que pese o elevado valor total do débito, o Contrato de Confissão de Dívida estabelece, em sua cláusula “7”, que a inadimplência da autora por 03 (três) meses consecutivos resultaria na perda definitiva do imóvel.

Por outro lado, o demandado, ora apelado, acostou aos autos “ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA” (Id. Num. 4972970 Pág. 114/115 e Id. Num. 4972971 Pág. 01) que indica a simulação do negócio jurídico, haja vista que consta na documentação o seguinte, in verbis:

 

(…) COMPRA E VENDA – O(a/s) outorgante(s) vendedor(as/es), tendo contratado com o(a/s) outorgado(a/s) comprador(as/es), vender, por bem desta escritura e na melhor forma de direito, efetivamente vendido(s) tê, pelo preço certo e previamente convencionado de R$ 107.000,00 (cento e sete mil reais), valor em moeda corrente deste País, que contada e achada exata, da qual dão(á) ao(a/s) mesmo(a/es) plena, geral e irrevogável quitação de pago(a/s) e satisfeito(a/s), (…) DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Para efeitos fiscais o imóvel acima foi avaliado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI pelo valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).

 

Infere-se, da leitura da escrita pública, que as partes simularam compra e venda quando, na verdade, tratava-se de bem imóvel dado em garantia, em negócio jurídico semelhante à hipoteca. Além disso, a suposta compra e venda foi registrada em montante muito discrepante com o valor real do imóvel, indicando, de igual forma, a simulação e a prática da agiotagem.

 Dessa forma, observa-se que a escritura pública não representa efetiva compra e venda, como declarado naquele documento público, mas hipoteca oriunda de mútuo celebrado, tendo o imóvel como garantia, de modo a hipótese dos autos se subsume ao preceptivo legal do art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil.

Assim, lavrada a escritura de compra e venda para mascarar a garantia de empréstimo, deve-se reconhecer o vício da simulação do negócio jurídico.

 Sobre o tema, julgados dos Tribunais de Justiça de Santa Catarina e São Paulo, in verbis:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. PROCESSOS CONEXOS. JULGAMENTO CONJUNTO. SIMULAÇÃO. ATO SIMULADO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM LOCAÇÃO REALIZADO PARA DISSIMULAR PACTO COMISSÓRIO DESTINADO À GARANTIA DE EMPRÉSTIMO EM DINHEIRO, MEDIANTE ENTREGA DO BEM. ALEGAÇÃO DE AGIOTAGEM. ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUE EVIDENCIAM A EXISTÊNCIA DA PRÁTICA ESPÚRIA. ESPÉCIE CONTRATUAL TÍPICA DO MEIO DA AGIOTAGEM. PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL À VISTA E EM ESPÉCIE NÃO DEMONSTRADO SATISFATORIAMENTE. PERMANÊNCIA DOS ALIENANTES NO IMÓVEL, A TÍTULO DE LOCAÇÃO. FIXAÇÃO DO ALUGUEL EM VALOR INFÍMO, INCOMPATÍVEL COM O MERCADO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS DO ALUGUEL. DESINTERESSE DA LOCADORA NA COBRANÇA DURANTE CERCA DE 4 (QUATRO) ANOS. CIRCUNSTÂNCIAS SUSPEITAS DO NEGÓCIO NÃO ESCLARECIDAS DE FORMA SATISFATÓRIA PELA PARTE RÉ. NULIDADE DA AVENÇA RECONHECIDA. SENTENÇA CONFIRMADA. CONDENAÇÃO DOS APELANTES ÀS SANÇÕES PELA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ MANTIDA. SEM HONORÁRIOS RECURSAIS. SUCUMBENCIAIS FIXADOS NO PATAMAR MÁXIMO NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A conclusão, pelo julgador, de que a prática espúria da agiotagem aconteceu nem sempre é de fácil alcance, porquanto as partes que entram no negócio tratam de dar ares de regularidade às transações, de modo que a conclusão sempre é tirada dos contornos do negócio jurídico, ou seja, o magistrado deve transitar nas franjas dos fatos para alcançar a verdadeira intenção das partes.

(TJ-SC – APL: 00022099520118240006, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 05/04/2022, Terceira Câmara de Direito Civil).

 

DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. SIMULAÇÃO. ATO SIMULADO DE COMPRA E VENDA REALIZADO PARA DISSIMULAR EMPRÉSTIMO EM DINHEIRO, MEDIANTE ENTREGA DO BEM. ALEGAÇÃO DE AGIOTAGEM. PREJUDICIAIS DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. AFASTAMENTO. ATO NULO QUE NÃO CONVALESCE COM O DECURSO DO TEMPO. EXEGESE DO ART. 169 /CC. O ato nulo não convalesce pelo decurso do prazo e não pode receber ratificação. Na declaratória de nulidade de ato jurídico, o efeito da sentença retroage à data mesma da formulação do pacto, de modo que a eficácia da declaração de nulidade é ex tunc. Se assim é, considerando que o ato é nulo de pleno direito, a função do magistrado é apenas decretar esta invalidade. O Magistrado não desconstitui o ato porquanto ele sequer entrou no plano de validade. Desta forma, considerando que o ato nulo não pode ser ratificado, as ações que podem atacar esta mesma nulidade - as declaratórias - são ações chamadas perpétuas. PROVA CONSENTÂNEA DA EXISTÊNCIA DA AGIOTAGEM. FALTA DE PROVA DE PAGAMENTO DO PREÇO DA COMPRA E VENDA DO BEM. PROVA TESTEMUNHAL QUE APONTA NO SENTIDO DA SIMULAÇÃO. FALTA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PRÉVIO À ESCRITURA PÚBLICA. PERMANÊNCIA DOS ALIENANTES NO IMÓVEL, A TÍTULO DE LOCAÇÃO. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE REVELA A PRÁTICA ESPÚRIA. NEGÓCIO ANULADO. SENTENÇA CONFIRMADA. A conclusão, pelo julgador, de que a prática espúria da agiotagem aconteceu nem sempre é de fácil alcance, porquanto as partes que entram no negócio tratam de dar ares de regularidade às transações, de modo que a conclusão sempre e sempre é tirada dos contornos do negócio jurídico, ou seja, o Magistrado deve transitar nas franjas dos fatos para alcançar a verdadeira intenção das partes. Se a prova dos autos mostra que as testemunhas se alinharam no sentido da ocorrência de simulação da compra para dissimular empréstimo; se não há prova do pagamento do preço; se os alienantes permanecem no imóvel, após a venda, a título de locação; se não houve formalização de um contrato de compromisso de compra e venda prévio, colorida está a prática espúria, devendo ser anulado o ato acoimado de nulidade.

(TJ-SC – AC: 00320540820138240038 Joinville 0032054-08.2013.8.24.0038, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 28/11/2017, Terceira Câmara de Direito Civil);

 

APELAÇÃO CÍVEL. Ação anulatória de escrituras públicas de venda e compra de imóveis. Procedência, com condenação dos requerentes a restituírem os valores recebidos, para retorno das partes ao status quo ante. Irresignação da ré. Descabimento. Subsunção do caso ao inciso II,do § 1º, do artigo 167, do Código Civil. Existência de declaração falsa. Simulação configurada, para encobrir a prática de agiotagem. Verossimilhança das alegações dos apelados. Indícios suficientes para anular as escritura públicas. Ausência de elementos capazes de formar convencimento em sentido contrário. Ré que não se desincumbiu do ônus probatório a ela carreado, de comprovar a regularidade da compra dos imóveis (Art. 373, inciso II, do CPC), inclusive afirmando, em depoimento pessoal, que entregou o dinheiro, o que corrobora não ter se tratado de compra, mas de empréstimo. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP – AC: 10251379220178260576 SP 1025137-92.2017.8.26.0576, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 12/03/2021, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2021).

 

De mais a mais, o reconhecimento da agiotagem importa, por si só, em nulidade da relação jurídica subjacente, pois, nesses casos, devem ser declaradas nulas  as estipulações usurárias.

 Ante ao exposto, impõe-se dar provimento ao recurso, de modo a anular os contratos celebrados.

É o quanto basta.

 

3. DECISÃO

 Com essas razões de decidir, conheço e DOU PARCIAL PROVIMENTO a presente Apelação Cível, de modo a julgar parcialmente procedentes os pleitos autorais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

 I) determinar a nulidade do Contrato de Confissão de Dívida e aluguel, celebrado entre as partes;

 II) anular a Escritura Pública de Venda e Compra registrada no Livro nº 97, 2º Traslado, FOLHAS: 001/001v, do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Altos/PI, referente ao imóvel registrado à ficha 01, do livro de Registro Geral número 02, sob nº R-4, Av-5 e Av-6-45.492, do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas – 3ª Circunscrição da cidade de Teresina, ante a simulação do negócio jurídico em questão, autorizando que seja registrada a escritura do imóvel em questão em nome de MARIA LILIAN ARAGÃO PEREIRA NETA, por ser a legitima proprietária.

 Ante a sucumbência recíproca, fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze pontos percentuais) sobre o valor da condenação,  observada a suspensão da exigibilidade para os beneficiários da justiça gratuita.

Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e arquive-se.

É como voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual realizada no período de 26.01.2024 a 02.02.2024, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Lopes e Silva Neto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Agrimar Rodrigues de Araújo e Dra. Haydeé Lima de Castelo Branco (Juíza designada).

Ausência justificada: Exmo. Sr. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas (férias).

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

 

 

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

-Relator-