EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, ANULAÇÃO DE RECIBO, COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPRIEDADE DA PREFEITURA MUNICIPAL. TÍTULO DE AFORAMENTO. DOMÍNIO ÚTIL. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO CÍVEL DE 1916. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ENTE MUNICIPAL. SENTENÇA NULA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I – A Apelada ajuizou a Ação com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, bem como de declarar a nulidade do recibo de quitação e, consequentemente, que se proceda com a expedição de Mandado de Cancelamento da Transmissão e Registro de Imóvel. II – No que pese às suas razões sobre a propriedade do referido imóvel, observa-se conforme a Certidão de Inteiro Teor que o imóvel trata-se de um aforamento da Prefeitura Municipal de José de Freitas/PI, datado de 26/12/1990, com o qual JOAQUIM GOMES DA SILVA, pai da Apelada, adquiriu o domínio sobre o terreno. III – Tem-se que a Apelada não figura como proprietária do imóvel, mas, na verdade, apenas como detentora do domínio útil ante o foreiro à Municipalidade. IV – Vale destacar que tal situação ocorre em virtude do aforamento, também conhecido como emprazamento ou enfiteuse, que é um direito real, constituído por meio de um contrato, no qual o Senhorio (Prefeitura Municipal de José de Freitas/PI) é o titular do domínio direto e o Foreiro (JOAQUIM GOMES DA SILVA, sendo transmitido aos seus herdeiros – Apelada) é titular do domínio útil. V – Tem-se que observar as disposições do art. 683, do CC/1916, nas quais se estabelece o direito de preferência do Senhorio na alienação, proibindo-se o Enfiteuta, ou foreiro, de vender ou dar em pagamento o domínio útil VI – Tratando-se o feito sobre a discussão sobre o imóvel foreiro e que não houve a notificação do Município de José de Freitas/PI para a ciência da venda, tem-se pela necessidade de intimação do referido ente municipal, sob pena de ineficácia e nulidade do negócio. VII – Apelação Cível conhecida e provida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0753625-95.2021.8.18.0000 - Relator: RAIMUNDO EUFRASIO ALVES FILHO - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 19/06/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0753625-95.2021.8.18.0000

APELANTE: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO PIAUI

 

APELADO: MARIA DO LIVRAMENTO ALVES DA SILVA

Advogado(s) do reclamado: IGOR GUSTAVO VELOSO DE SOUZA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO IGOR GUSTAVO VELOSO DE SOUZA, MARCOS ANTONIO PEREIRA LIMA, RAIMUNDO NONATO CARVALHO ARAUJO

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

EMENTA:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, ANULAÇÃO DE RECIBO, COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPRIEDADE DA PREFEITURA MUNICIPAL. TÍTULO DE AFORAMENTO. DOMÍNIO ÚTIL. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO CÍVEL DE 1916. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ENTE MUNICIPAL. SENTENÇA NULA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I – A Apelada ajuizou a Ação com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, bem como de declarar a nulidade do recibo de quitação e, consequentemente, que se proceda com a expedição de Mandado de Cancelamento da Transmissão e Registro de Imóvel.

II – No que pese às suas razões sobre a propriedade do referido imóvel, observa-se conforme a Certidão de Inteiro Teor que o imóvel trata-se de um aforamento da Prefeitura Municipal de José de Freitas/PI, datado de 26/12/1990, com o qual JOAQUIM GOMES DA SILVA, pai da Apelada, adquiriu o domínio sobre o terreno.

III – Tem-se que a Apelada não figura como proprietária do imóvel, mas, na verdade, apenas como detentora do domínio útil ante o foreiro à Municipalidade.

IV – Vale destacar que tal situação ocorre em virtude do aforamento, também conhecido como emprazamento ou enfiteuse, que é um direito real, constituído por meio de um contrato, no qual o Senhorio (Prefeitura Municipal de José de Freitas/PI) é o titular do domínio direto e o Foreiro (JOAQUIM GOMES DA SILVA, sendo transmitido aos seus herdeiros – Apelada) é titular do domínio útil.

V – Tem-se que observar as disposições do art. 683, do CC/1916, nas quais se estabelece o direito de preferência do Senhorio na alienação, proibindo-se o Enfiteuta, ou foreiro, de vender ou dar em pagamento o domínio útil

VI – Tratando-se o feito sobre a discussão sobre o imóvel foreiro e que não houve a notificação do Município de José de Freitas/PI para a ciência da venda, tem-se pela necessidade de intimação do referido ente municipal, sob pena de ineficácia e nulidade do negócio.

VII – Apelação Cível conhecida e provida.

 

 

 

RELATÓRIO

 

 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ

Gabinete Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

APELAÇÃO CÍVEL n° 0753625-95.2021.8.18.0000.

 

APELANTE                      : MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PIAUÍ.

Promotor                          : Flávio Teixeira de Abreu Júnior ( 2º Promotoria de Justiça de José de Freitas).

APELADOS                     : MARIA DO LIVRAMENTO ALVES DA SILVA, FEITOSA DA SILVA & SANTOS LTDA E FRANCISCO DE ASSIS FEITOSA DA SILVA.

Advogados                       : Marcos Antônio Pereira Lima (OAB/PI nº 1.927) e Outros.

Relator                           : Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

Vistos etc.,

 

 

 

Trata-se, in casu, de Apelação Cível, interposta pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PIAUÍ, contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de José de Freitas – PI, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE, ANULAÇÃO DE RECIBO, COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por MARIA DO LIVRAMENTO ALVES DA SILVA contra a empresa FEITOSA DA SILVA & SANTOS LTDA, representada por FRANCISCO DE ASSIS FEITOSA DA SILVA.  

Na sentença recorrida (id. nº 3811954 – pág. 46/47), o Juízo a quo homologou o acordo realizado entre os Apelados e indeferiu o pedido de Apelante de intimação do Município de José de Freitas/PI.  

Nas suas razões recursais (id. nº 3811954 – pág. 36/43), a Apelante requer a nulidade da sentença, pugnando pela necessidade de intimação do Município de José de Freitas/PI, uma vez que o imóvel discutido nos autos se trata de enfiteuse.

Nas suas contrarrazões (id. nº 3811954 – pág. 11/16), a Apelada (Maria do Livramento Alves da Silva) pugnou pelo desprovimento do recurso, sustentando que o imóvel não se trata de enfiteuse. Os demais Apelados deixaram transcorrer, in albis, o prazo para apresentar as suas contrarrazões.

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id nº 4200413.

Instado (id. nº 4711857 – pág. 01/02), o Ministério Público Superior apresentou manifestou para corroborar as razões ministeriais, opinando pelo conhecimento e provimento da Apelação.

É o relatório.

Verificando que o feito encontra-se apto a julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta de julgamento da 1ª Câmara de Direito Público deste TJPI, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

 

Teresina/PI, data da assinatura digital.

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

 RELATOR

 

VOTO

 

VOTO

 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id nº 4200413, razão por que reitero o conhecimento do Apelo.

Passo a análise do mérito recursal.

 

II – DO MÉRITO

A Apelada ajuizou a Ação com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, bem como de declarar a nulidade do recibo de quitação e, consequentemente, que se proceda com a expedição de Mandado de Cancelamento da Transmissão e Registro de Imóvel.

Analisando-se os autos, nota-se que o contrato que a Apelada se refere é pertinente a um Recibo de Compra e Venda constante no id. n º 3811954 – pág. 129, no qual declara que vendeu para FRANCISCO DE ASSIS FEITOSA DA SILVA, proprietário da empresa FEITOSA DA SILVA E SANTOS LTDA, um terreno urbano, insc. Municipal 3163, medindo 112m (cento e doze metros) de frente, sendo 50m (cinquenta metros) de lateral direita, 60m (sessenta metros) na lateral esquerda e 112m (cento e doze metros) de fundo, pelo valor acordado de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), em 24/09/2015.

Todavia, no que pese às suas razões sobre a propriedade do referido imóvel, observa-se conforme a Certidão de Inteiro Teor que o imóvel trata-se de um aforamento da Prefeitura Municipal de José de Freitas/PI, datado de 26/12/1990, com o qual JOAQUIM GOMES DA SILVA, pai da Apelada, adquiriu o domínio sobre o terreno.

Com isso, tem-se que a Apelada não figura como proprietária do imóvel, mas, na verdade, apenas como detentora do domínio útil ante o foreiro à Municipalidade.

Desse modo, uma vez que a Apelada não consta como proprietária (leia-se detentora do domínio útil) do bem na matrícula do imóvel, esta por certo não poderia outorgar escritura definitiva do imóvel.

Vale destacar que tal situação ocorre em virtude do aforamento, também conhecido como emprazamento ou enfiteuse, que é um direito real, constituído por meio de um contrato, no qual o Senhorio (Prefeitura Municipal de José de Freitas/PI) é o titular do domínio direto e o Foreiro (JOAQUIM GOMES DA SILVA, sendo transmitido aos seus herdeiros – Apelada) é titular do domínio útil.

O referido instituto, antes regulado pelo Código Civil de 1916, passou a ser vedado pela atual codificação civil que, no entanto, em seu art. 2.038, resguardou as enfiteuses e subenfiteuses já existentes, até sua extinção, submetendo-as às disposições do Código Civil anterior, bem como à Lei nº 3.071/16 e legislações posteriores, in litteris:

“Art. 2.032 Fica proibida a constituição de Enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, as disposições do Código Civil, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores”, e portanto, não podem ser criadas outras mais, apenas extintas.”

No mais, consigne-se que a regularização da situação de um imóvel aforado deve se proceder com o Resgate do Aforamento, com o devido pagamento de todas as taxas para então adquirir a propriedade sobre o imóvel, afinal, estas é a disposição do Código Cível de 1916 aplicável a este feito, em razão da ultratividade da norma jurídica, in verbis:

“Art. 693. todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo.”

Com efeito, as enfiteuses particulares já registradas existirão enquanto não consolidados os domínios direto e útil – ou não extintas (resgatadas). Assim, faz-se necessário que os enfiteutas solicitem na Prefeitura Municipal o resgate de aforamento ou extinção de enfiteuse para obter o domínio direto do seu imóvel.

Ademais, tem-se que observar as disposições do art. 683, do CC/1916, nas quais se estabelece o direito de preferência do Senhorio na alienação, proibindo-se o Enfiteuta, ou foreiro, de vender ou dar em pagamento o domínio útil, in verbis:

“Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.”

Com efeito, cabe ao Munícipio de José de Freitas/PI, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, responder ou oferecer o preço da alienação, senão poderá o Foreiro efetuá-la com quem entender.

Nesse sentido, tratando-se o feito sobre a discussão sobre o imóvel foreiro e que não houve a notificação do Município de José de Freitas/PI para a ciência da venda, tem-se pela necessidade de intimação do referido ente municipal, sob pena de ineficácia e nulidade do negócio.

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ENFITEUSE. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. LAUDÊMIO. COBRANÇA EM EXCESSO. INCIDÊNCIA SOBRE CONSTRUÇÕES E/OU BENFEITORIAS. DESCABIMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CONFIRMAÇÃO. 1- PRESCRIÇÃO (ART 203, § 3º, IV DO CC) CORRETAMENTE AFASTADA. 2- COM EFEITO, O LAUDÊMIO É O PAGAMENTO DA PRESTAÇÃO DEVIDA PELO ENFITEUTA NA HIPÓTESE DE TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO DIRETO DO IMÓVEL GRAVADO, EM DECORRÊNCIA DA ABDICAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA POR PARTE DO SENHORIO OU TITULAR DO DOMÍNIO PLENO (ART. 683 E 685 DO CC/16) E, CONSOANTE O ART. 2.038, § 1º, I, DO CC/2002 É DEFESO COBRÁ-LO SOBRE O VALOR DAS CONSTRUÇÕES OU PLANTAÇÕES, HIPÓTESE DOS AUTOS. 3- INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO ADQUIRIDO (ART. 5º, “XXXVI, DA CF), NA MEDIDA EM QUE A NORMA DE TRANSIÇÃO ASSEGURA A MANUTENÇÃO DOS CONTRATOS VIGENTES, RESPEITANDO SUA PERPETUIDADE, AINDA QUE ABSOLUTAMENTE ANACRÔNICOS. 4- ASSIM, CONFIRMA-SE A SENTENÇA QUE RECONHECE O EXCESSO NA COBRANÇA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO (TJ-RJ - APL: 00040922620198190042, Relator: Des(a). MYRIAM MEDEIROS DA FONSECA COSTA, Data de Julgamento: 12/05/2021, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2021).”

“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. ENFITEUSE. EXERCICIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PREVISTO NO ARTIGO 683 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. ANULAÇÃO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DO DOMINIO ÚTIL NOS TERMOS DO ART. 683 CC/16. LAUDÊMIO CALCULADO SOBRE VALOR PAGO NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 685 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÃO IMPROVIDA. Consoante previsão legal contida nos arts. 678 e seguintes do Código Civil de 1916, a enfiteuse ou aforamento, direito real sobre coisa alheia, ocorre quando o proprietário de um imóvel (senhorio direto) atribui, por ato intervivos ou de última vontade, o domínio útil a outrem (enfiteuta), mediante o pagamento de um valor anual, certo e invariável, denominado foro, sendo facultado ao enfiteuta transferir o domínio útil, desde que seja assegurado ao senhorio o direito de opção, em face do que dispõem o art. 683, daquele diploma legal. 2. Não tendo sido possibilitado ao Apelado o direito de preferência, faz-se necessário a anulação do negócio jurídico firmado (TJ-BA - APL: 00000532719958050103, Relator: JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2013).”

Portanto, a sentença homologatória do acordo deve ser anulada, uma vez contrariou as disposições legais inerentes ao imóvel foreiro, devendo-se prevalecer a manifestação de vontade do Ente Municipal sobre o exercício do seu direito de preferência.

 

III – DO DISPOSITIVO

 

Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e DOU-LHE o PROVIMENTO, para anular a sentença vergastada e determinar a intimação do Ente Municipal, em consonância com o parecer do Ministério Público Superior. Custas ex legis.

É o VOTO.

 

 

Teresina-PI, data da assinatura digital.

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

RELATOR

 

 

Teresina, 16/06/2023