CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REPRESENTANTE CONTRATUAL. SOCIEDADE DE RESPONSABILIDADE LIMITADA. VEDAÇÃO DE ESTIPULAÇÃO DE ALUGUÉIS EM SALÁRIOS-MÍNIMOS. POSSIBILIDADE DE DESPEJO POR SIMPLES INADIMPLEMENTO. EXCESSIVIDADE DA MULTA CONTRATUAL. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Presume-se aceito o pedido de Justiça gratuita quando não houver indeferimento expresso e justificado sobre ele, desde que a parte não tenha praticado qualquer ato incompatível com a gratuidade. II. Entende-se que a concessão dos benefícios da justiça gratuita deve ser orientada por um critério de proporcionalidade, de modo que haja um sopesamento concreto entre o valor das despesas processuais e a renda média do pretenso beneficiário. Faz jus ao beneficia da gratuidade aquela pessoa com "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios" (art. 98, CPC). III. Não se pode perder de vista que a sociedade empresária é pessoa jurídica distinta dos seus membros e administradores. Ademais, é relevante destacar que, conforme estabelecido pelo artigo 1.052 do Código Civil, na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, sendo os sócios solidariamente responsáveis apenas pela integralização do capital social. IV. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo. Por ausência de expressa previsão contratual de outro índice válido de atualização monetária, deve prevalecer o índice oficial da inflação do país, é dizer, o IPCA, que deve incidir, em cada contrato, com periodicidade anual. V. O art. 9° da Lei do Inquilinato é expresso ao dispor, em seu Inciso III, que a locação também poderá ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". Embora o princípio da boa-fé contratual e a função social do contrato sejam importantes fundamentos do Direito Contratual, eles não têm o poder de eximir o devedor de cumprir suas obrigações contratuais. Esses princípios atuam como diretrizes para a interpretação e execução dos contratos, mas não podem ser utilizados como justificativa para o descumprimento de obrigações assumidas. VI. O art. 413, do Código Civil, é expresso ao dispor que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Tendo em vista esse dispositivo legal, é de se concluir que a redução do valor da pena convencional nas hipóteses descritas no texto normativo é imposição ao juiz, sob pena de uma das partes restar excessivamente onerada. Até porque não haveria sentido a cobrança de uma cláusula penal que extrapolasse o valor máximo do contrato. VII. O art. 35 da Lei do Inquilinado permite categoricamente a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, desde que disposta expressamente no instrumento do contrato. Assim, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. VIII. Recurso conhecido e, no mérito, parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800086-04.2018.8.18.0042 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 29/08/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800086-04.2018.8.18.0042

APELANTE: E M V DE CARVALHO & CIA LTDA - ME, EDMILSON MONTEIRO VAZ DE CARVALHO

Advogado(s) do reclamante: LAURA FONSECA DE AZEVEDO NOGUEIRA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO LAURA FONSECA DE AZEVEDO NOGUEIRA, JULIO CESAR BARROS DIOGENES

APELADO: JOSE ANCHIETA MARTINS ROSAL

Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO EVALDO SOARES LEMOS MARTINS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO FRANCISCO EVALDO SOARES LEMOS MARTINS, HENRIQUE MARTINS COSTA E SILVA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

 

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REPRESENTANTE CONTRATUAL. SOCIEDADE DE RESPONSABILIDADE LIMITADA. VEDAÇÃO DE ESTIPULAÇÃO DE ALUGUÉIS EM SALÁRIOS-MÍNIMOS. POSSIBILIDADE DE DESPEJO POR SIMPLES INADIMPLEMENTO. EXCESSIVIDADE DA MULTA CONTRATUAL. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Presume-se aceito o pedido de Justiça gratuita quando não houver indeferimento expresso e justificado sobre ele, desde que a parte não tenha praticado qualquer ato incompatível com a gratuidade. II. Entende-se que a concessão dos benefícios da justiça gratuita deve ser orientada por um critério de proporcionalidade, de modo que haja um sopesamento concreto entre o valor das despesas processuais e a renda média do pretenso beneficiário. Faz jus ao beneficia da gratuidade aquela pessoa com "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios" (art. 98, CPC). III. Não se pode perder de vista que a sociedade empresária é pessoa jurídica distinta dos seus membros e administradores. Ademais, é relevante destacar que, conforme estabelecido pelo artigo 1.052 do Código Civil, na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, sendo os sócios solidariamente responsáveis apenas pela integralização do capital social. IV. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo. Por ausência de expressa previsão contratual de outro índice válido de atualização monetária, deve prevalecer o índice oficial da inflação do país, é dizer, o IPCA, que deve incidir, em cada contrato, com periodicidade anual. V. O art. 9° da Lei do Inquilinato é expresso ao dispor, em seu Inciso III, que a locação também poderá ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos".  Embora o princípio da boa-fé contratual e a função social do contrato sejam importantes fundamentos do Direito Contratual, eles não têm o poder de eximir o devedor de cumprir suas obrigações contratuais. Esses princípios atuam como diretrizes para a interpretação e execução dos contratos, mas não podem ser utilizados como justificativa para o descumprimento de obrigações assumidas. VI. O art. 413, do Código Civil, é expresso ao dispor que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Tendo em vista esse dispositivo legal, é de se concluir que a redução do valor da pena convencional nas hipóteses descritas no texto normativo é imposição ao juiz, sob pena de uma das partes restar excessivamente onerada. Até porque não haveria sentido a cobrança de uma cláusula penal que extrapolasse o valor máximo do contrato. VII. O art. 35 da Lei do Inquilinado permite categoricamente a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, desde que disposta expressamente no instrumento do contrato. Assim, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. VIII. Recurso conhecido e, no mérito, parcialmente provido.   

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL, interposta por EMV DE CARVALHO & CIA LTDA - ME e EDMILSON MONTEIRO VAZ DE CARVALHO, devidamente qualificados, contra sentença proferida nos autos de AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUERES E OUTRAS OBRIGAÇÕES, processo n° 0800086-04.2018.8.18.0042, em que contende com JOSE ANCHIETA MARTINS ROSAL, igualmente qualificado.

Na origem, o requerente, ora apelado, alegou ter firmado contrato de locação de dois imóveis entre as partes envolvidas. O primeiro imóvel está localizado na Av. Getúlio Vargas, n. 575, no bairro Centro, e um terreno cimentado atrás desse primeiro imóvel (com frente para o colégio JEMB e ladeado com o Clube "Verão Quente"), ambos situados na cidade de Bom Jesus/PI. Informou que os contratos foram assinados em datas sucessivas, em 01/05/2015 e 01/05/2017, com prazo de término em 01/05/2021.

Além disso, o requerente informou que o valor mensal da locação foi inicialmente estipulado em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) para maio e junho/2017, e posteriormente aumentado para R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Ele alega que o requerido, além de renovar o contrato de 2015 para o de 2017 sem quitar o saldo remanescente do contrato original, deixou de pagar os aluguéis referentes aos meses de fevereiro a dezembro/2017.

Ressaltou que os apelantes estariam em débito pelo valor de R$ 61.344,59 (sessenta e um mil trezentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e nove centavos), referente aos aluguéis atrasados, acrescidos de multa de 30% sobre o valor do aluguel, de juros de mora de 1% ao mês, além de correção monetária e honorários advocatícios pela cobrança. Além disso, indicou que os encargos relacionados à locação, como IPTU, energia, água, entre outros, também não foram pagos pelos apelantes.

Citados, os requeridos apresentaram contestação em que levantaram vários argumentos. Primeiramente, alegaram a falta de preenchimento dos requisitos da petição inicial, bem como a existência de litisconsórcio passivo com o segundo sócio da empresa demandada, Sr. Carlos Eduardo Gabriel. Além disso, contestaram a legitimidade passiva de Edmilson Vaz, a validade da notificação de mora, bem assim abusividade da multa estipulada e a ilegalidade da fixação do aluguel e sua correção em salários mínimos.

No mérito, mencionaram a realização de benfeitorias no imóvel e propuseram uma reconvencão, buscando a revisão do contrato de locação devido à onerosidade excessiva de suas cláusulas, solicitando a manutenção do contrato até 01/05/2021, a redução equitativa da multa contratual, a anulação das cláusulas que impõem à locatária a renúncia à indenização por benfeitorias e pelo "fundo de comércio". Além disso, pediram o reajuste do valor mensal do aluguel para R$ 2.754,90 (dois mil setecentos e cinquenta e quatro reais e noventa centavos).

O juízo de piso, em sua sentença, julgou procedente em parte o pedido inicial, declarando rescindido o contrato entre as partes e condenando os requeridos, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos no decorrer da demanda, no período descrito na petição inicial, acrescidos de juros, correção monetária e multa contratual, determinando, ainda, a expedição de mandado de despejo. Por fim, julgou improcedente a reconvenção dos requeridos, condeno-os ao pagamento das custas e das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do causídico da parte autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Irresignados, os requeridos interpuseram apelação, argumentando, em síntese: a) não apreciação do pedido de gratuidade da justiça formulado em sua contestação; b) ilegitimidade passiva de Edmilson Monteiro Vaz de Carvalho, por ser apenas sócio da sociedade locatária, constituída sob a forma de sociedade limitada; c) vedação de estipulação de aluguéis em salários mínimos; d) impossibilidade de despejo por simples inadimplemento da obrigação de pagar aluguéis; e) ausência da prova do inadimplemento do valor de R$ 8.236,00 (oito mil duzentos e trinta e seis reais) no período entre 2015 e 2016; e) excessividade da multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor total do contrato. f) necessidade do reconhecimento do direito de retenção e/ou indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

Instada a manifestar-se, a apelada apresentou suas contrarrazões, pugnando por seu recebimento e pela manutenção da sentença de piso em todos os seus termos.

Submetidos os autos a esta Egrégia Corte Estadual de Justiça, e distribuídos a minha relatoria, foram eles remetidos à apreciação do Ministério Público Superior, que os restituiu sem exarar parecer de mérito, entendendo pela ausência de interesse público apto a provocar sua intervenção.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

VOTO

 

  

PRELIMINARMENTE

 

I. DA CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA

Conforme aduzido nas razões recursais, o juízo de piso deixou de apreciar o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo primeiro apelante, EMV DE CARVALHO & CIA LTDA - ME, em sua contestação, condenando-o em custas e honorários advocatícios. Com efeito, segundo argui, "houve negativa de prestação jurisdicional quanto ao pedido de gratuidade de justiça feito em sede de contestação, uma vez que o nobre Juízo de primeiro grau deixou de apreciar a questão".

De fato, a omissão ocorreu.

Conforme a jurisprudência predominante do Superior Tribunal de Justiça, a exemplo do que restou consignado no julgamento do REsp n.° 1.721.249, 3a T., Rel. Min. Nancy Andrighi, presume-se aceito o pedido de Justiça gratuita quando não houver indeferimento expresso e justificado sobre ele, desde que a parte não tenha praticado qualquer ato incompatível com a gratuidade. Nos termos do que afirmou a relatora, “a ausência de manifestação do Poder Judiciário quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita leva à conclusão de seu deferimento tácito, a autorizar a interposição do recurso cabível sem o correspondente preparo”.

Dessa feita, não pode ser obrigada a apelante a recolher o preparo do recurso de apelação se, na primeira instância, formulado pedido de justiça gratuita, fora omitida sua apreciação, não tendo a parte praticado ato incompatível com sua situação de hipossuficiência. É o caso dos autos.

Quanto à permanência do referido benefício em relação à EMV DE CARVALHO & CIA LTDA - ME, entendo que deva permanecer em vigor.

É que se entende que a concessão dos benefícios da justiça gratuita deve ser orientada por um critério de proporcionalidade, de modo que haja um sopesamento concreto entre o valor das despesas processuais e a renda média do pretenso beneficiário.

Faz jus ao beneficia da gratuidade aquela pessoa com "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios" (art. 98, CPC).

Não se exige miserabilidade, nem estado de necessidade, nem tampouco se fala em renda familiar ou faturamento máximo. E possível que uma pessoa natural, mesmo com boa renda mensal, seja merecedora do beneficia, e que também o seja aquele sujeito que é proprietário de bens im6veis, mas não dispõe de liquidez.

A gratuidade judiciaria e um dos mecanismos de viabilização do acesso à justiça; não se pode exigir que, para ter acesso a justiça; o sujeito tenha que comprometer significativamente a sua renda, ou tenha que se desfazer de seus bens, liquidando-os para angariar recursos e custear o processo.

A lei não fala em números, não estabelece parâmetros. O sujeito que ganha boa renda mensal pode ser tão merecedor do beneficia quanto aquele que sobrevive à custa de programas de complementação de renda.

O que pode diferenciá-los é a maior ou menor dificuldade com que o pedido de concessão do beneficia e tratado: o de melhor renda pode ser chamado a justificar o seu requerimento, provando a insuficiência de recursos. 

Por isso mesmo, nem sempre o beneficiário será alguém em situação de necessidade, de vulnerabilidade, de miséria, de penúria – sobretudo agora, com a possibilidade expressa de modulação do benefício. É preciso atentar para isso; essa percepção influenciara a forma como deve ser interpretada e aplicada a condição de que fala o art. 98, §3°, do CPC, em caso de derrota do beneficiário e de cobrança dos valores por ele devidos em razão da sucumbência processual.

No que se refere ao pedido de gratuidade formulado por EDMILSON MONTEIRO VAZ DE CARVALHO, não havendo nos autos elementos a demonstrarem sua capacidade financeira, tampouco tendo sido intimado para comprovar sua hipossuficiência com a indicação de tais elementos pelo magistrado, e diante da presunção relativa de veracidade de que goza a alegação formulada exclusivamente por pessoa natural, entendo que lhe devem ser igualmente concedidos tais benefícios.

Não tem sido outro o entendimento adotado por esta Corte de Justiça, consoante perceptível das seguintes ementas:

 

PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA – INDEFERIMENTO DE PLANO – IMPOSSIBILIDADE – PROVA DA NECESSIDADE – OPORTUNIZAÇÃO – DECISÃO REFORMADA. 

1. Havendo a parte pleiteado a gratuidade da justiça e se revestindo a declaração de pobreza de presunção relativa de veracidade, descabe o indeferimento desse benefício de plano, devendo o magistrado, antes de fazê-lo, oportunizar a prova da efetiva necessidade, nos termos do § 2º, do artigo 99, do novel Código de Processo Civil. (TJPI | Agravo de Instrumento Nº 2017.0001.001959-8 | Relator: Des. Fernand Lopes e Silva Neto | 4ª Câmara Especializada Cível | Data de Julgamento: 18/12/2018).

 

* * * * * 

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE RELATIVA. INDEFERIMENTO DE PLANO PELA JUÍZA A QUO. INCIDÊNCIA DA NORMA DO §2º, DO ART. 99 DO CPC. NÃO OBSERVÂNCIA. ERROR IN PROCEDENDO. NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO. 

I - Antes de se analisar os argumentos da Agravante, fundamentados art. 99, § 4º, do CPC, da leitura acurada do artigo 99, do CPC, há de se observar, inicialmente, a parte final do seu § 2º, que estipula um dever ao juiz, qual seja, o de antes de indeferir o pedido de Justiça Gratuita, determinar que a parte comprove o preenchimento dos pressuposto para o deferimento da mesma.

II - Com efeito, a afirmação de pobreza, com o fito de obtenção de gratuidade da Justiça, em verdade, goza de relativa presunção de veracidade, razão pela qual, no caso concreto, deve o Magistrado investigar a real condição financeira da Agravante, devendo, em caso de indícios de suficiência de recursos, determinar seja demonstrada a hipossuficiência, o que não foi feito no caso em comento.

III - Sobre o tema, o STJ já tem jurisprudência consolidada no sentido de que o juiz pode indeferir a benesse, de ofício, contanto que, antes de fazê-lo, propicie à parte requerente a comprovação do preenchimento dos pressupostos legais.

IV - Verifica-se, no caso, erro in procedendo do Magistrado no julgamento do feito, padecendo de vício insanável de nulidade a decisão recorrida, o qual pode ser reconhecida de ofício.

V - Recurso conhecido e provido para anular a decisão a quo, por erro in procedendo, determinando que o Juízo de origem propicie à Agravante a oportunidade de demonstrar a sua hipossuficiência. (TJPI | Agravo de Instrumento Nº 2018.0001.002429-0 | Relator: Des. Raimundo Eufrásio Alves Filho | 1ª Câmara de Direito Público  Data de Julgamento: 06/12/2018 )

 

Não é defensável impor ao jurisdicionado que, para que possa ter acesso à tutela jurisdicional adequada, arque com despesas superiores às forças que seus bens são capazes de suportar.

No caso dos autos, não restou assente que o segundo apelante possa arcar com as despesas processuais sem comprometer sua renda de maneira à impor dificuldade ao seu sustento e de sua família, ainda mais dada a expressividade do valor das despesas devidas concretamente em razão do valor da condenação.

Ora, tendo em conta que nos autos fica demonstrada, em tese, a necessidade da concessão do benefício, é de rigor que seja a parte agraciada com os benefício da justiça gratuita ao invés de tê-los indeferidos.

II. DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL

 

Reconhecida a gratuidade da justiça a ambos os apelantes, dou seguimento ao recurso, vez que presentes seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos. Com efeito, dispensado o preparo, o recurso foi interposto tempestivamente, por parte legítima, com interesse recursal evidente, sendo o meio escolhido adequado para reformar a sentença atacada.

Demais disso, o recurso é regular em sua forma, não tendo sido praticado qualquer ato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, como renúncia ou desistência do recurso.

 

DAS RAZÕES DO VOTO

 

Conforme mencionado no relatório, na origem, o requerente, ora apelado, alegou ter firmado contrato de locação de dois imóveis entre as partes envolvidas. O primeiro imóvel está localizado na Av. Getúlio Vargas, n. 575, no bairro Centro, e um terreno cimentado atrás desse primeiro imóvel (com frente para o colégio JEMB e ladeado com o Clube "Verão Quente"), ambos situados na cidade de Bom Jesus/PI. Informou que os contratos foram assinados em datas sucessivas, em 01/05/2015 e 01/05/2017, com prazo de término em 01/05/2021. Além disso, o requerente informou que o valor mensal da locação foi inicialmente estipulado em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) para maio e junho/2017, e posteriormente aumentado para R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Ele alega que o requerido, além de renovar o contrato de 2015 para o de 2017 sem quitar o saldo remanescente do contrato original, deixou de pagar os aluguéis referentes aos meses de fevereiro a dezembro/2017. Ressaltou que os apelantes estariam em débito pelo valor de R$ 61.344,59 (sessenta e um mil trezentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e nove centavos), referente aos aluguéis atrasados, acrescidos de multa de 30% sobre o valor do aluguel, de juros de mora de 1% ao mês, além de correção monetária e honorários advocatícios pela cobrança. Além disso, indicou que os encargos relacionados à locação, como IPTU, energia, água, entre outros, também não foram pagos pelos apelantes.

Os requeridos, ora apelantes, apresentaram contestação em que levantaram vários argumentos. Primeiramente, alegaram a falta de preenchimento dos requisitos da petição inicial, bem como a existência de litisconsórcio passivo com o segundo sócio da empresa demandada, Sr. Carlos Eduardo Gabriel. Além disso, contestaram a legitimidade passiva de Edmilson Vaz, a validade da notificação de mora, bem assim abusividade da multa estipulada e a ilegalidade da fixação do aluguel e sua correção em salários mínimos. No mérito, mencionaram a realização de benfeitorias no imóvel e propuseram uma reconvenção, buscando a revisão do contrato de locação devido à onerosidade excessiva de suas cláusulas, solicitando a manutenção do contrato até 01/05/2021, a redução equitativa da multa contratual, a anulação das cláusulas que impõem à locatária a renúncia à indenização por benfeitorias e pelo "fundo de comércio". Além disso, pediram o reajuste do valor mensal do aluguel para R$ 2.754,90 (dois mil setecentos e cinquenta e quatro reais e noventa centavos).

O juízo de piso, em sua sentença, julgou procedente em parte o pedido inicial, declarando rescindido o contrato entre as partes e condenando os requeridos, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos no decorrer da demanda, no período descrito na petição inicial, acrescidos de juros, correção monetária e multa contratual, determinando, ainda, a expedição de mandado de despejo. Por fim, julgou improcedente a reconvenção dos requeridos, condeno-os ao pagamento das custas e das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do causídico da parte autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. 

Em seu apelo, argumentam, os recorrentes, em síntese: a) não apreciação do pedido de gratuidade da justiça formulado em sua contestação; b) ilegitimidade passiva de Edmilson Monteiro Vaz de Carvalho, por ser apenas sócio da sociedade locatária, constituída sob a forma de sociedade limitada; c) vedação de estipulação de aluguéis em salários mínimos; d) impossibilidade de despejo por simples inadimplemento da obrigação de pagar aluguéis; e) ausência da prova do inadimplemento do valor de R$ 8.236,00 (oito mil duzentos e trinta e seis reais) no período entre 2015 e 2016; e) excessividade da multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor total do contrato. f) necessidade do reconhecimento do direito de retenção e/ou indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

Passemos, assim, à análise de cada argumento da apelação, isoladamente.

 

I. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DE EDMILSON MONTEIRO VAZ DE CARVALO 

Consoante assevera o apelante, o autor, na inicial, indicou também como réu Edmilson Vaz, sócio-gerente da sociedade empresária EMV DE CARVALHO E CIA LTDA, incorrendo em equívoco, em razão da pessoa jurídica não se confundir com a pessoa de seus sócios, possuindo, inclusive, patrimônio próprio para atender à sua função social e adimplir com seu passivo. Ademais, aponta a necessidade de inclusão do sócio Carlos Eduardo Gabriel, para compor o polo passivo da demanda, haja vista a existência de responsabilidade solidária entre os sócios da sociedade limitada quanto à integralização do capital. 

Compulsando atentamente os autos, especialmente os dois contratos de locação discutidos, que se encontram acostados no Id. Num. 6351687, percebe-se cristalinamente duas situações jurídicas autônomas e distintas. No primeiro contrato, datado de 1° de maio de 2015, figura como locatário EDMILSON MONTEIRO VAZ DE CARVALHO, não havendo qualquer menção à pessoa jurídica EMV DE CARVALHO E CIA LTDA. Já no contrato que segue, este datado de 1° de maio de 2017, consta como locatária a sociedade EMV DE CARVALHO E CIA LTDA., figurando, nesta segunda relação jurídica contratual, a pessoa de Edmilson Vaz, apenas como seu representante. 

Trata-se, portanto, de dois contratos singulares e autônomos, entabulados com locatários distintos, o primeiro, assinado em 2015, com Edmilson Vaz e o segundo, firmado em 2017, com EMV de Carvalho e Cia. Ltda., devendo cada um arcar com as obrigações decorrentes do negócio pelo qual se obrigaram contratualmente. 

Não pode, o contrato firmado em 2017, ser imputado à pessoa natural do representante da sociedade. Não se pode perder de vista que a sociedade empresária é pessoa jurídica distinta dos seus membros e administradores.

Ademais, é relevante destacar que, conforme estabelecido pelo artigo 1.052 do Código Civil, na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, sendo os sócios solidariamente responsáveis apenas pela integralização do capital social. 

A leitura do artigo revela que a regra geral aplicada às sociedades limitadas é a não responsabilização pessoal dos sócios pelas dívidas da sociedade. Em outras palavras, a empresa é responsável por suas obrigações e os sócios têm sua responsabilidade limitada, o que protege seu patrimônio pessoal. 

Portanto, Edmilson Vaz é parte passiva legítima, porém sua responsabilidade deve estar limitada ao cumprimento das obrigações assumidas no contrato que firmou como locatário, é dizer, aquele assinado inicialmente, em maio de 2015. Quanto ao contrato seguinte, datado de maio de 2017, o adimplemento das obrigações por ele estatuídas apenas pode ser imputado à sociedade empresária EMV de Carvalho e Cia. Ltda.  

Pelo mesmo motivo, partindo da regra que estabelece a separação patrimonial entre sócio e sociedade, e ante à norma que estatui a limitação da responsabilidade do sócio da sociedade limitada, mostra-se incabível chamar o sócio Carlos Eduardo Gabriel ao feito. Trata-se de terceiro estranho às avenças, que não possui responsabilidade direta pelo cumprimento das obrigações contratuais criadas pelas partes.

 

II. DA VEDAÇÃO DE ESTIPULAÇÃO DE ALUGUÉIS EM SALÁRIOS-MÍNIMOS 

As apelantes alegam ter efetuado pagamentos em atraso de aluguéis no decorrer do contrato firmado entre as partes, porém, teriam deixado de cumprir integralmente com a obrigação devido à abusividade na cobrança das parcelas fixadas indevidamente com base no salário-mínimo.

De fato, perlustrando ambos os contratos de aluguel, que repousam no Id. Num. 6351687, é possível antever, na cláusula n°. 3 de ambos, que o valor do aluguel foi fixado em fração do salário-mínimo, e seu reajuste anual, conforme o índice de aumento do salário-mínimo.

O art. 17, da Lei n.° 8.245/1991 estabelece que:

 

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

 

Com efeito, é livre a convenção do aluguel, sendo lícito às partes fixar cláusula de reajuste, consoante texto expresso do art. 18. A disposição mostra-se fiel ao princípio da autonomia da vontade, que impera no direito contratual brasileiro.

Mais, o art. 85 das Disposições Finais e Transitórias, do mesmo diploma legal, dispõe que é livre, nas locações residenciais, “a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário-mínimo, variação cambial e moeda estrangeira”.

Por sua vez, a Lei n. 8.178, de 1º de março de 1991, proclama que os contratos de locação residencial firmados a partir de 1º de fevereiro serão livremente pactuados, vedada a vinculação à taxa de câmbio e ao salário-mínimo, e poderão conter cláusulas de reajuste, desde que a periodicidade de reajuste não seja inferior a seis meses e o índice de reajuste não seja superior à variação dos salários-mínimos médios no período.

A Medida Provisória n. 542/94, convertida na Lei n. 9.069, de 29 de junho de 1995, estabeleceu, no § 4º do art. 20, a possibilidade de revisão dos contratos de locação a partir de 1º de janeiro de 1995. Deve-se frisar que a referida lei, que estabelece o real como unidade monetária, fixou em um ano a periodicidade de correção monetária, com base no IPCA, sendo nula qualquer estipulação de correção, em prazo inferior.

No caso vertente, duas situações devem ser analisadas separadamente: a fixação do valor do aluguel em fração do salário mínimo e a estipulação de índice de atualização de seu valor com base no índice anual de aumento do salário mínimo.

Quanto estipulação do valore dos aluguéis, embora tenha sido fixados, no primeiro contrato (datado de maio de 2015), em 3 (três) vezes o salário-mínimo, e, no segundo (datado de maio de 2017), em 4,27 (quatro inteiros e vinte e sete centésimos por cento) vezes o salário-mínimo, entendo não haver problema, sobretudo por conta do fato de que estes valores restaram expressos numericamente em reais em cada contrato. É dizer, no primeiro contrato, atribuiu-se o valor de R$ 2.364,00 (dois mil trezentos e sessenta e quatro reais); no segundo, quanto aos dois primeiros meses de sua vigência, R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) e, quanto aos demais, R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Entendo não haver problema porquanto o art. 112 do Código Civil estatuai que “Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”, de modo que restou evidente, da intepretação das cláusulas aqui discutidas, que a intenção das partes, no momento da contratação, era de estabelecer os valores de 2.364,00 (dois mil trezentos e sessenta e quatro reais), R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) e R$ 4.000,00 (quatro mil reais), respectivamente, para os períodos estabelecidos, nos termos acima explicados.

Quanto à atualização do valor do aluguel com base no índice anual de aumento do salário-mínimo, a prática é expressamente vedada pela lei do inquilinato, não podendo prevalecer.

Assim, por ausência de expressa previsão contratual de outro índice válido de atualização monetária, entendo deva prevalecer, no caso vertente, o índice oficial da inflação do país, é dizer, o IPCA, que deve incidir, em cada contrato, com periodicidade anual.

III. DA IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO PELO SIMPLES INADIMPLEMENTO

Em suas razões, aduz o apelante que não merece prevalecer a decisão recorrida quanto à rescisão contratual por conta do mero inadimplemento, devendo ser mantida a locação em moldes que se possibilitem ao recorrente efetuar o pagamento dos débitos, em respeito aos princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva, e "em conformidade com a razoabilidade, a equidade e a boa razão". Aduz que não se mostrou razoável a decisão hostilizada quando determinou o despejo do recorrente, sem levar em consideração as nulidades de cláusulas contratuais que impossibilitaram o adimplemento das obrigações na sua integralidade, deixando, assim, de atentar para função social dos contratos.

A alegação não procede.

O art. 9° da Lei do Inquilinato é expresso ao dispor, em seu Inciso III, que:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

É cediço que a falta de pagamento do aluguel enseja ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução ou de pleitear a resolução do contrato, tanto no direito comum quanto no regime especial do inquilinato, mediante ação de despejo.

Ora, se entendia que os valores cobrados eram excessivos, ou que havia no contrato cláusulas abusivas ou inexequíveis, incumbia ao locatário tomar as medidas judiciais cabíveis, como, por exemplo, ajuizar ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, ou mesmo ação revisional de aluguel. O certo é que não poderia pura e simplesmente manter-se inadimplente, como de fato manteve-se. A ilicitude de seu comportamento está constatada nos autos, sendo a ação de despejo por inadimplemento medida absolutamente cabível no caso vertente. O princípio da boa-fé e a função social do contrato não se prestam a imunizar o devedor da obrigação de adimplir o contrato.

Embora o princípio da boa-fé contratual e a função social do contrato sejam importantes fundamentos do Direito Contratual, eles não têm o poder de eximir o devedor de cumprir suas obrigações contratuais. Esses princípios atuam como diretrizes para a interpretação e execução dos contratos, mas não podem ser utilizados como justificativa para o descumprimento de obrigações assumidas.

A boa-fé contratual implica agir de maneira leal, honesta e íntegra durante todas as fases do contrato, desde a sua formação até a sua execução. Esse princípio visa garantir a confiança mútua entre as partes e a observância dos deveres de cooperação, lealdade e transparência. No entanto, a boa-fé não pode ser invocada como uma desculpa para não cumprir as obrigações estabelecidas no contrato. Pelo contrário, espera-se que a boa-fé inspire as partes a cumprirem seus compromissos de acordo com os termos acordados.

Da mesma forma, a função social do contrato enfatiza que os contratos devem atender aos interesses coletivos e não apenas aos interesses individuais das partes envolvidas. Isso significa que as obrigações assumidas no contrato devem contribuir para o desenvolvimento social e econômico, promovendo a justiça e a equidade. No entanto, a função social do contrato não permite que o devedor se exima de suas obrigações sob o argumento de que elas são prejudiciais ou contrárias ao interesse coletivo. Pelo contrário, espera-se que as partes cumpram as obrigações estabelecidas, levando em consideração os princípios da função social do contrato. 

Em suma, embora a boa-fé contratual e a função social do contrato sejam importantes para orientar as relações contratuais, elas não permitem que o devedor deixe de cumprir suas obrigações. Esses princípios incentivam o cumprimento leal e cooperativo do contrato, visando ao benefício mútuo das partes e ao interesse coletivo, mas não justificam o descumprimento das obrigações contratuais assumidas.

IV. DA AUSÊNCIA DE PROVA DO INADIMPLEMENTO DO VALOR DE R$ 8.236,00 DO PERÍODO ENTRE 2015 e 2016

Passando adiante, o apelante traz à baila que a parte autora deixou de especificar em qual período de 2015/2016 houve inadimplência, entendeu devido o valor de R$ 8.236,00 (oito mil, duzentos e trinta e seis reais). Segundo argumenta, referido valor não pode lhe ser imputado, já que o autor não teria se desincumbido do ônus da prova do fato constitutivo do seu direito, devendo tal cobrança ser afastada.

O argumento não merece prosperar.

Se a precípua atividade do devedor é pagar, ou seja, cumprir a sua obrigação, forçoso é convir que terá o direito de exigir uma prova de que adimpliu. A quitação, portanto, é, primordialmente, o meio de prova do pagamento. Trata-se de ato imposto ao credor que recebeu o pagamento, no qual serão especificados o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor ou de quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento. Concretiza-se em instrumento público ou particular, datado e assinado pelo próprio credor ou por representante seu. O devedor tem direito subjetivo à quitação, e, caso lhe seja negada, poderá reter o pagamento.

Incumbia ao locatário ter provado, através da juntada dos recibos de quitação, que o valor cobrado já havia sido adimplido, haja vista que o Código Civil, em seu art. 320, afirma que a o recibo é a prova da quitação. Como diz a velha parêmia, "quem paga mal paga duas vezes”: exigir o recibo firmado pelo credor é cautela que incumbe ao devedor, exatamente para poder exibi-lo caso seja, porventura, cobrado novamente.

Nesse sentido, colaciono abaixo excerto do julgado do Superior Tribunal de Justiça no AREsp 2.023.530/PB, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18-02-2022, DJe 02-03-2022: 

PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO CIVIL. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. ÔNUS DO PAGAMENTO QUE COMPETE AO DEVEDOR. INCUMBE AO RÉU O FATO IMPEDITIVO, EXTINTIVO E MODIFICATIVO DO DIREITO DO AUTOR. ART. 373, II, DO CPC/2015. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. . DESPROVIMENTO DO APELO. - Existindo no processo prova da contratação e do inadimplemento, e não existindo qualquer alegação de que os serviços não foram efetivamente prestados, competia ao réu exibir em juízo a prova de que o pagamento foi realizado, visto que demonstrado o fato constitutivo do direito do autor incumbe ao réu fazer prova de fato impeditivo, extintivo ou modificativo daquele, como dispõe o art. 373, II, do CPC de 2015" (e-STJ fl. 143). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 155-166), o recorrente aponta violação dos artigos 373 e 375 do Código de Processo Civil de 2015. Sustenta que, a despeito da relação entre esta recorrente e a recorrida, o que não foi negado em momento algum, não houve prova, pela Construtora IG EIRELI da suposta inadimplência pela Light e do não pagamento dos serviços prestados. Sem contrarrazões, o recurso foi inadmitido na origem, resultando daí o presente agravo, no qual se busca o processamento do apelo nobre. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). A irresignação não merece prosperar. No caso vertente, o tribunal de origem decidiu a controvérsia com base nos seguintes fundamentos: "O cerne da questão consiste em averiguar a responsabilidade do promovido/apelante em pagar ou não pelos serviços prestados pela empresa autora, ora apelada. Extrai-se dos autos que a empresa autora Construtora I G Eireli - EPP prestou serviços à ré, Light Engenharia e Comércio Ltda, relação jurídica incontroversa. Entretanto, a promovente ajuizou a presente ação com o objetivo de receber os valores da obrigação contratual, referente à prestação de serviços da demandante para executar na cidade de Campina Grande-PB e Olivedos-PB, obras consistentes na realização de 01 (um) bueiro na cidade de Campina Grande e 04 (quatro) lajes de aproximação de pontes na cidade de Olivedos, juntando documentos à inicial. Da análise da contestação, constato que a apelante não nega que foi beneficiada com a prestação dos alegados serviços, discordando apenas dos valores perseguidos pela apelada em sua exordial. Restou demonstrado que os serviços foram efetivamente prestados pela autora, bem como encontram-se nos autos provas suficientes do inadimplemento contratual e da demonstração da responsabilidade da apelante pelo pagamento do preço. Ora, se a própria apelante não nega que os serviços foram efetivamente prestados, a conclusão que se extrai é a de que tudo ocorreu dentro da normalidade contratual, de modo que cabia à promovida exibir em juízo a prova de que o pagamento foi realizado, visto que demonstrado o fato constitutivo do direito do autor incumbe ao réu fazer prova de fato impeditivo, extintivo ou modificativo daquele, como dispõe o art. 373, II, do CPC de 2015. Nestas condições, a quitação do débito, por se tratar de fato extintivo da obrigação assumida contratualmente, é ônus do devedor e não do credor, nos termos da moderna jurisprudência pátria" (e-STJ fls. 144-145). Nesse contexto, a modificação do entendimento adotado pelo órgão colegiado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do enunciado da Súmula nº 7/STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Em observância ao art. 85, § 11, do CPC/2015, deixo de majorar os honorários advocatícios, haja vista que, na origem, já foram estipulados no patamar máximo (20% sobre o valor da condenação). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 18 de fevereiro de 2022. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator.

Assim, sendo incontroversa a obrigação e o débito, e não havendo o devedor-locatário se desincumbido do ônus de provar a quitação pela juntada dos recibos de pagamento, não há como prosperar o argumento em análise.

  

V. DA EXCESSIVIDADE DA MULTA CONTRATUAL

De mais a mais, contrapõe-se a apelante ao pagamento da cláusula penal de 30% (trinta por cento) sobre o valor total do contrato imposta em razão do inadimplemento, nos termos do que restou consignado nas Cláusulas n.° 12 e 11, do primeiro e do segundo contrato, respectivamente, ambas com igual redação. Eis o seu teor literal:

Fica estipulada a multa de 30% (trinta por cento) do total deste contrato, na qual incorrera a parte que infringir qualquer cláusula desde contrato, reservada a parte inocente a faculdade de considerar simultaneamente rescindida a locação, independentemente de qualquer formalidade. A multa será paga integralmente, seja qual for o tempo já decorrido do presente contrato.

Com efeito, o art. 413, do Código Civil, é expresso ao dispor que:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Tendo em vista esse dispositivo legal, é de se concluir que a redução do valor da pena convencional nas hipóteses descritas no texto normativo é imposição ao juiz, sob pena de uma das partes restar excessivamente onerada. Até porque não haveria sentido a cobrança de uma cláusula penal que extrapolasse o valor máximo do contrato.

Merece, aqui, referência, interessante julgado do Superior Tribunal de Justiça em que se tratou da redução da cláusula penal decorrente do cumprimento parcial da obrigação pelo devedor:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO JUDICIAL. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. ATRASO. DUAS ÚLTIMAS PARCELAS. CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO DE PEQUENA MONTA. PAGAMENTO PARCIAL EXTEMPORÂNEO. MENOS DE DOIS MESES. REDUÇÃO OBRIGATÓRIA. ART. 413 DO CC/02. PACTA SUNT SERVANDA. HARMONIA. AVALIAÇÃO EQUITATIVA. CRITÉRIOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTUITO PROTELATÓRIO. AUSÊNCIA. MULTA. ART. 1.026, § 2.º, DO CPC/15. AFASTAMENTO.

1. Ação de resolução contratual cumulada com reparação de danos morais e materiais, já em fase de cumprimento de sentença homologatória de acordo, por meio do qual foi renegociada a dívida originária de pouco mais de cinquenta mil reais para R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), tendo sido previsto que, na hipótese de atraso no pagamento, o valor da dívida seria o primitivo (mais de R$ 54.000,00), somado a multa no montante de 20%.

2. Recurso especial interposto em: 20/07/2020; conclusos ao gabinete em: 30/11/2020. Aplicação do CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorrendo pagamento parcial em virtude de atraso, pode ser reduzida a cláusula penal ou se deve prevalecer o valor da multa estipulada pelas partes; b) é possível e com qual critério deve ocorrer a redução do valor da multa contratual na hipótese concreta; e c) se os embargos de declaração opostos pelo recorrente possuíam propósito protelatório, sendo devida a incidência da penalidade do art. 1.026, § 2.º, do CPC/15.

4. O valor estabelecido a título de multa contratual representa, a um só tempo, a medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos sofridos com o inadimplemento ou com a mora.

5. No atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.

6. A redução da cláusula penal é, no adimplemento parcial pelo pagamento extemporâneo, realizada por avaliação equitativa do juiz, a qual relaciona-se à averiguação proporcional da utilidade ou vantagem que o pagamento, ainda que imperfeito, tenha oferecido ao credor, ao grau de culpa do devedor, a sua situação econômica e ao montante adimplido, além de outros parâmetros, que não implicam, todavia, necessariamente, uma correspondência exata e matemática entre o grau de inexecução e o de abrandamento da multa.

7. Considerando, assim, que não há necessidade de correspondência exata entre a redução e o quantitativo da mora, que a avença foi firmada entre pessoas em igualdade de condições — não tendo, por esse motivo, ficado evidenciado qualquer desequilíbrio de forças entre as contratantes —, que houve pequeno atraso no pagamento de duas prestações — pouco menos de dois meses, em relação à penúltima, e de um mês, quanto à última — e que o adimplemento foi realizado de boa-fé pela recorrente, considera-se equitativo e proporcional que o valor da multa penal seja reduzido para 20% do valor das parcelas pagas a destempo.

8. Os embargos de declaração interpostos pela parte recorrente não possuem intuito protelatório, razão pela qual não é caso de aplicação da multa inserta no art. 1.026, § 2.º, do CPC/2015.

9. Recurso especial provido (REsp 1.898.738/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23-3-2021, DJe 26-3-2021). 

No caso vertente, não pode a pena convencional incidir sobre o valor integral do contrato, de modo independente do número de parcelas efetivamente adimplidas, e malgrado o tempo decorrido de execução contratual, sob pena de malferimento dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.

Assim, é de se declarar a nulidade parcial de tal cláusula, a fim de que a multa contratual incida apenas sobre o montante das parcelas inadimplidas pelo locatário na vigência do contrato, reduzindo-se, ainda, seu percentual, para 20% (vinte por cento), sob pena de referendar-se o enriquecimento sem causa do locatário.

VI. DA VALIDADE DA RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

Por derradeiro, argui o apelante que "Não possui foros de prosperidade também o entendimento do Juízo de primeiro grau quanto à falta de reconhecimento do direito de retenção/indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, haja vista que houve vício de consentimento quanto à adesão das cláusulas abusivas do contrato de locação vigente, é de especial destaque as cláusulas quarta e décima quinta, ante a imposição do locador sobre a parte hipossuficiente na relação contratual, conforme foi demonstrado nos autos".

Sem razão.

O art. 35 da Lei do Inquilinado permite categoricamente a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, desde que disposta expressamente no instrumento do contrato. Veja-se:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Em ambos os contratos locatícios discutidos nestes autos, há cláusula expressa dispondo que "O locatário salvo as obras que importem na segurança do imóvel. obriga se por todas as demais, devendo trazer o imóvel locado em boas condições de higiene e limpeza e em perfeito estado de conservação, para assim o restituir, quando lindo ou rescindido este contrato, sem direito à retenção ou indenização por quaisquer benfeitoras ainda que necessárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao prédio e tardo parto integrante do imóvel" (grifou-se).

Embora tenha sido alegado pelo apelante, não foi provada a ocorrência de vício do consentimento, tampouco há presunção de sua hipossuficiência, haja vista tratar-se de contrato de locação de prédio urbano regido pela lei especial, em relação ao qual não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

 No caso em questão, o contrato de locação possui cláusula específica em que o locatário renuncia à indenização por benfeitorias, de modo que está obrigado a cumprir essa cláusula. A renúncia à indenização por benfeitorias significa que o locatário concorda em abrir mão do direito de ser reembolsado pelas melhorias feitas no imóvel no momento da devolução do mesmo ao locador.

Essa cláusula deve ser interpretada de forma restritiva, ou seja, somente se aplica às benfeitorias realizadas durante o período da locação e desde que haja expressa concordância do locatário. Caso contrário, se o contrato não contiver essa disposição ou se o locatário realizou benfeitorias sem autorização prévia, ele poderá ter direito a uma indenização pelas melhorias realizadas, o que não é o caso dos autos. 

  

DECISÃO

 

Ante o exposto, com base nos argumentos fáticos e jurídicos acima delineados, sem prejuízo da prova coligida aos autos, CONHEÇO DO RECURSO e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando em parte a sentença hostilizada, apenas para o fim de:

a) Declarar a que a responsabilidade de EDMILSON MONTEIRO VAZ DE CARVALHO se subsome apenas aos débitos contratuais oriundos do primeiro contrato locatício discutido nos autos, é dizer, daquele por ele subscrito em 2015;

b) Declarar que a responsabilidade de EMV DE CARVALHO & CIA LTDA - ME diz respeito apenas aos débitos contratuais oriundos do segundo contrato locatício, é dizer, aquele firmado por seu representante no ano de  2017;

c) Declarar a nulidade das cláusulas contratuais que impõem o reajuste anual do valor dos aluguéis pelo índice oficial de aumento do salário-mínimo, impondo, sem seu lugar, o IPCA como indexador para atualização de tais valores, a incidir com periodicidade anual;

d) Reduzir a multa contratual para o patamar de 20% (vinte por cento), a incidir apenas sobre o valor das parcelas contratuais efetivamente inadimplidas durante a vigência dos contratos em análise;

e) Pelo fato de cada litigante ter sido, em parte, vencedor e vencido, redistribuir proporcionalmente entre eles os ônus de sucumbência impostos na sentença de piso, de modo que cada um arcará com as custas processuais e pagará honorários sucumbenciais ao patrono da parte adversa na proporção de seu sucesso econômico no processo. É dizer, ao patrono da apelada, 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação; ao patrono das apelantes, 10% (dez por cento) sobre aquilo que esta efetivamente deixou de perder;

f) Em razão do que dispõe o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majorar os honorários advocatícios devidos ao patrono do apelante em mais 10% (dez por cento), a incidir sobre o valor que efetivamente fez economizar seu constituinte, a ser acrescido aos honorários arbitrados na alinha "e";

No mais, mantenho inalterada a sentença do juízo a quo.

Todos os valores aqui discutidos deverão ser apurados em fase de liquidação.

Reconheço e concedo aos apelantes os benefícios da gratuidade da justiça, e estabeleço a condição suspensiva de exigibilidade da sucumbência imposta na sentença, que somente poderá ser executada se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, nos termos do § 3º do art. 98 do Novo Código de Processo Civil.

É o voto.

  

Teresina (PI), data registrada no sistema.

 

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator