AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo. locação de imóvel não residencial. demonstração das despesas pelo locador. necessidade. ação de prestação de contas. legitimidade do locatÁrio. pedido liminar de despejo em razão do fim do contrato e inadimplemento do aluguel. requisito do art. 59, §1º, III, da Lei 8.245/91 cumprido. AUSENTE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, dever ser deferido o pedido liminar. 2. Agravante em débito com diversos meses de aluguel, inclusive os que venceram durante o curso do processo. 3. Prazo de vigência do contrato de aluguel vencido desde 29.09.2020. 4. Agravo Conhecido e Improvido. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0758115-63.2021.8.18.0000 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 29/07/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0758115-63.2021.8.18.0000

Agravante: VICTOR TEIXEIRA TAJRA MELO

Advogado: Kadmo Alencar Luz (OAB/PI nº 6.176)

Agravado: SC2 SHOPPING RIO POTY LTDA.

Advogados: Alberto Elias Hidd Neto (OAB/PI nº 7.106) e Francisco Gomes Pierot Júnior (OAB/PI nº 4.422)

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo. locação de imóvel não residencial. demonstração das despesas pelo locador. necessidade. ação de prestação de contas. legitimidade do locatÁrio. pedido liminar de despejo em razão do fim do contrato e inadimplemento do aluguel. requisito do art. 59, §1º, III, da Lei 8.245/91 cumprido. AUSENTE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, dever ser deferido o pedido liminar.

2. Agravante em débito com diversos meses de aluguel, inclusive os que venceram durante o curso do processo.

3. Prazo de vigência do contrato de aluguel vencido desde 29.09.2020.

4. Agravo Conhecido e Improvido.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, para superar a decisão monocrática proferida por esta relatoria no id. 4890808 e manter a ordem de despejo (decisão agravada) proferida pelo juízo a quo, devendo o réu desocupar o imóvel no prazo de 15 dias, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por VICTOR TEIXEIRA TAJRA MELO, contra decisão proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível de Teresina - PI, que, nos autos da Ação de Despejo por falta de pagamento proposta por SC2 SHOPPING RIO POTY LTDA, deferiu o pedido liminar, para desocupação imediata do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei de Locação.

Nas razões do recurso, o Réu, ora Agravante, argumenta que: i) além da demanda, entre as partes e com mesma causa de pedir, existe o processo conexo nº 0818040-60.2018.8.18.0140, Ação de Prestação de Contas, que resta prejudicado e que não foi observado; ii) a conexão por si só impossibilita a decisão, que é irreversível, entretanto, ainda podem ser citados como motivos para reforma: 1) A Recomendação Vigente nº 63, Conselho Nacional de Justiça (CNJ) incita o uso de cautela nas decisões liminares de despejo de empresas durante a Pandemia do Vírus SARS/COVID-2; 2) A impossibilidade da concessão da demanda que é irreversível ao status quo ante e que contraria a vedação do Art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil; e 3) A função social da empresa no Estado Democrático de Direito que se encontra prejudicada em decorrência da irreversibilidade da medida que transformará dezenas de trabalhadores em desempregados.

DA DECISÃO LIMINAR: Foi concedido efeito suspensivo requerido pelo Agravante, determinando a suspensão da liminar de despejo e condicionando a manutenção na posse do imóvel à consignação dos alugueis em juízo nos autos da ação 0818040-60.2018.8.18.0140.

 CONTRARRAZÕES: Alega o Agravado que: i) O contrato de aluguel já se encontra vencido e não renovado; ii) o Agravante está inadimplente desde o ano de 2018 sem pagar as prestações referentes ao aluguel e operando gratuitamente no ponto comercial pertencente ao Agravante; iii) A ação de prestação de contas não suspende o pagamento dos aluguéis, nem mesmo é fundamento para permanência do locatário no imóvel em discussão; iv) foram preenchidos todos os requisitos legais para concessão da liminar de despejo, inclusive a consignação dos valores referentes à caução de 5 meses de aluguel.

QUESTÃO CONTROVERTIDA: É questão controvertida na presente demanda o preenchimento, ou não, dos requisitos para concessão da liminar de despejo.

É o sucinto relatório. 

VOTO

1. CONHECIMENTO

Conforme o art. 1.015, I do Código de Processo Civil, "cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: (...) tutelas provisórias".

Assim, conheço do presente recurso, eis que tempestivo, devidamente acompanhado de preparo (4779476) e preenche os requisitos dos arts. 1.016 e 1.017 do CPC/15.

2. DO MÉRITO

In casu, o presente Agravo de Instrumento tem como substrato a suspensão, ou não, da ordem de despejo proferida em face do Réu, ora Agravante, para que desocupe o imóvel comercial onde funciona atualmente a loja Hering no Shopping Rio Poty, ora Agravado.

Para esse julgamento, cinjo-me à análise dos requisitos de para concessão da ordem de despejo, previstos no art. 59, § 1º, IX da lei de locação e art. 300 do CPC.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) ;

Quanto ao caso, importante consignar que o Réu, ora Agravante, firmou “Instrumento particular de contrato de locação e outras avenças do(s) salão(ões) de uso comercial do Shopping Rio Poty”, com vigência de 60 (sessenta) meses a contar de 29.09.2015, referente a uma loja no referido shopping, onde funciona a HERING STORE, com 130,94 m² (cento e trinta metros e noventa e quatro centímetros quadrados).

No referido contrato, a título de contraprestação, o LOCATÁRIO, ora Agravante, deveria contribuir mensalmente com o valor a ser apurado pela aplicação de alíquotas sobre o seu faturamento bruto mensal. Inicialmente o percentual era de 8% (oito por cento), após o “1º Termo de Acordo” (em anexo), passou a ser de 10% (dez por cento) (ID Num. 3594142 do processo de origem).

Ademais, somando-se à contribuição percentual, caso o valor apurado não fosse suficiente para quitar os “encargos comuns” e “fundo de promoção e propaganda”, cabia ao LOCATÁRIO a complementação da contribuição até que restassem pagos as tais encargos. Tudo conforme os termos dos itens “7.1”, “7.2.1”, “7.2.2” e “7.2.3” do “Quadro Resumo de Locação” (ID Num. 3594140 do processo de origem).

Na Ação de Despejo, proposta em 2018, o Autor, ora Agravado, requereu o deferimento do pedido da tutela de urgência, para determinar a desocupação voluntária do imóvel, assegurando que o débito do Agravante perfazia o montante de R$ 267.502,26 (duzentos e sessenta e sete mil, quinhentos e dois reais, vinte e seis centavos), sendo este valor constituído de Taxas Condominiais, R$ 93.359,08 (noventa e tres mil, trezentos e cinquenta e nove reais e oito centavos); Fundos de Promoções vencidos e a vencer no valor de total de R$ 129.559,47 (cento e vinte e nove reais, quinhentos e cinquenta e nove reais e quarenta e sete centavos), todos atualizados.

Ainda mais, antes da concessão da decisão atacada, informou o Agravante que o referido contrato de locação findou seu prazo de validade em 29.09.2020, sem novo ajuste, aditivo ou propositura de ação renovatória.

No entanto, defendeu o Réu, ora Agravante, que os numerários exigidos e que embasam a referida ação têm origem em débitos de Taxas Condominiais, Fundos de Promoções, IPTU e Honorários Advocatícios, que estavam sendo contestados administrativa e judicialmente, por meio da Ação de Prestação de Contas nº 0818040-60.2018.8.18.0140 (proposta em 16-08-2018), já que pairam dúvidas se os valores cobrados e atribuídos às taxas de condomínio, fundos de promoções e inúmeras outras despesas que lhe constituem exprimem a real despesa constante na composição dos valores que formam o “aluguel”.

Pelo que se verifica, o Réu, ora Agravante, é cobrado mensalmente pelas despesas de condomínio constituídas pelos Encargos Comuns, Energia Elétrica, Ar Condicionado, IPTU - Parcelado, Taxa Administrativa, fundos promocionais e outras despesas, sem que conheça a discriminação destas ou como a parte Agravada concluiu para chegar a tais valores. Tal alegação é sequer rebatida pelo shopping center, que se limita a listar na ação de origem os importes integrantes do débito, que, conforme petição protocolada em 28-04-2021 (ID 16326623), já soma R$ 1.284.633,77 (um milhão, duzentos e oitenta e quatro mil, seiscentos e trinta e três reais e setenta e sete centavos).

Ocorre que, conforme o art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping Center, as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Nessa linha, em juízo de cognição sumária, entendeu-se que a administradora também não vinha cumprindo seu dever de demonstração das despesas atinentes a esse tipo de contrato de locação, o que torna legítima a pretensão de prestação de contas do Autor, ora Agravante, que se insurge contra os valores cobrados na Ação de Despejo por Falta de Pagamento.

Com os fundamentos acima, foi concedida a medida liminar, condicionando a permanência no imóvel à comprovação de pagamento em juízo dos aluguéis vincendos nos autos da ação de prestação de contas.

No entanto, a parte Agravada trouxe aos autos a informação de que a Agravante descumpriu completamente a obrigação imposta na decisão monocrática de id. 4890808, não depositando mensalmente os aluguéis vincendos.

Compulsando os autos do processo 0818040-60.2018.8.18.0140, após provocação da parte Agravada na petição de id.11352259, verifico que, de fato, a parte Agravante depositou judicialmente apenas o aluguel do mês de outubro de 2021, id. 21322195, descumprindo a ordem proferida por esta relatoria.

Já quanto ao segundo fundamento apresentado para o despejo, qual seja, o fim do prazo do contrato, é importante ressaltar a previsão do art. 56 da lei de locação que prevê a cessação de pleno direito do contrato ao fim do seu prazo de vigência.

Ademais, não ser possível presumir a prorrogação da locação nos termos do art. 56, parágrafo único, uma vez que já preexistia a presente ação de despejo com a expressa informação de que o Agravado não queria mais permanecer no negócio jurídico firmado com o Agravante.

Ainda mais, mesmo que considerado que a locação, ao findar o prazo em 29-09-2020, teria sido prorrogada sem prazo determinado, a parte Autora, ora Agravada, notificou, em 03-12-2020, o Agravante para desocupar o imóvel em até trinta dias, logo, estaria encerrado o contrato em 02/01/2021.

Quanto ao perigo da demora, este restou ainda mais evidente apenas para a parte Autora, ora Agravada, no momento em que esta relatoria determinou o pagamento das parcelas de aluguel vincendas e a referida determinação foi ignorada pelo Agravante, impondo à Agravada, quem já suportava o ônus das prestações vencidas, todas as incumbências referentes às prestações vincendas enquanto durar o litígio judicial.

Ademais, conforme jurisprudência pátria, preenchidos os requisitos do art. 59 da lei de locação, bem como, os requisitos do art. 300 do CPC, a concessão da liminar é medida que se impõe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESPEJO. Tratando-se de ação de despejo por falta de pagamento proposta mediante contrato sem garantia, com planilha de cálculo de inadimplemento até o mês de maio de 2020 (fls. 43, dos autos originários), de rigor a manutenção da medida concedida, revogando-se o efeito suspensivo anteriormente concedido. Preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, de rigor o deferimento da liminar. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 22199022320208260000 SP 2219902-23.2020.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 11/01/2021, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/01/2021)

Pelo exposto, decido pelo improvimento do presente Agravo de Instrumento e manutenção da decisão Agravada.

3. DISPOSITIVO

Forte nestas razões, conheço do presente Agravo de Instrumento e lhe nego provimento para superar a decisão monocrática proferida por esta relatoria no id. 4890808 e manter a ordem de despejo (decisão agravada) proferida pelo juízo a quo, devendo o réu desocupar o imóvel no prazo de 15 dias.

 É como voto.

Sessão Ordinária por videoconferência realizada nesta data, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas, Des. Fernando Lopes e Silva Neto e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo.

Manifestação oral: Dr. Kadmo Alencar Luz (OAB/PI nº 6.176); Dr. Lucas de Melo Souza Veras (OAB/PI nº 11.560).

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 26 de julho de 2023.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

-Relator-