PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ GABINETE DO DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS PROCESSO Nº: 0803961-42.2019.8.18.0140CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)ASSUNTO(S): [Bloqueio de Matrícula, Tabelionatos, Registros, Cartórios]APELANTE: RAIMUNDO BASTOS PEREIRAAPELADO: CARTORIO DO 8º OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E M E N T A CIVIL. PROCESSO CIVIL. DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS FORMAIS PARA O REGISTRO. INACESSIBILIDADE À TÁBUA REGISTRAL. SENTENÇA DE MÉRITO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. I. O apelante não atende aos requisitos legais necessários para registrar a propriedade constantes da Lei 6.015/73. II. No caso dos autos, não existe registro ou matrícula prévia que permita um novo registro em nome do apelante e nem mesmo uma individualização precisa do imóvel que forneça informações detalhadas sobre as suas confrontações e localização, o que torna inviável a pretensão do recorrente. III. No momento da realização do negócio jurídico, o loteamento em questão ainda não havia sido devidamente regularizado, tendo a regularização ocorrido somente através de uma decisão judicial posterior, que não individualizou o lote específico de interesse do demandante. É evidente, portanto, que o referido loteamento foi iniciado sem seguir a Lei do Parcelamento do Solo e só foi parcialmente regularizado através de um procedimento judicial em 13 de dezembro de 2001, quando as matrículas de número 57546 a 58047 foram desbloqueadas, todas pertencentes ao Livro 02, Ficha 01, do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Teresina. IV. O título aquisitivo não se encontra revestido das formalidades legais necessárias ao registro quando da data da celebração do negócio. constantes do art. 26, da Lei n.º 6.766/79. V. Essas exigências formais são requisitos obrigatórios para o registro do documento particular, o que significa que, se o título não satisfaz essas exigências, ele não pode ser incluído no registro imobiliário e, compulsando o atentamente o instrumento particular lançado os autos, é possível perceber que não satisfaz aos aludidos requisitos, inviabilizando seu registro. Teresina (PI), data registrada no sistema. Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS Relator (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0803961-42.2019.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 07/06/2023 )

PODER JUDICIÁRIO 
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ
 GABINETE DO DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

PROCESSO Nº: 0803961-42.2019.8.18.0140
CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)
ASSUNTO(S): [Bloqueio de Matrícula, Tabelionatos, Registros, Cartórios]
APELANTE: RAIMUNDO BASTOS PEREIRA
APELADO: CARTORIO DO 8º OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

E M E N T A

 

CIVIL. PROCESSO CIVIL. DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS FORMAIS PARA O REGISTRO. INACESSIBILIDADE À TÁBUA REGISTRAL. SENTENÇA DE MÉRITO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.

 I. O apelante não atende aos requisitos legais necessários para registrar a propriedade constantes da Lei 6.015/73. 

II. No caso dos autos, não existe registro ou matrícula prévia que permita um novo registro em nome do apelante e nem mesmo uma individualização precisa do imóvel que forneça informações detalhadas sobre as suas confrontações e localização, o que torna inviável a pretensão do recorrente.

III. No momento da realização do negócio jurídico, o loteamento em questão ainda não havia sido devidamente regularizado, tendo a regularização ocorrido somente através de uma decisão judicial posterior, que não individualizou o lote específico de interesse do demandante. É evidente, portanto, que o referido loteamento foi iniciado sem seguir a Lei do Parcelamento do Solo e só foi parcialmente regularizado através de um procedimento judicial em 13 de dezembro de 2001, quando as matrículas de número 57546 a 58047 foram desbloqueadas, todas pertencentes ao Livro 02, Ficha 01, do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Teresina.

IV. O título aquisitivo não se encontra revestido das formalidades legais necessárias ao registro quando da data da celebração do negócio. constantes do art. 26, da Lei n.º 6.766/79.

V. Essas exigências formais são requisitos obrigatórios para o registro do documento particular, o que significa que, se o título não satisfaz essas exigências, ele não pode ser incluído no registro imobiliário e, compulsando o atentamente o instrumento particular lançado os autos, é possível perceber que não satisfaz aos aludidos requisitos, inviabilizando seu registro.

   

A C Ó R D Ã O

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, mantendo-se íntegra a sentença guerreada. Ademais, condenar o apelante nas custas processuais e em honorários sucumbenciais recursais, que arbitram em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do que determina o artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. Conceder ao autor o benefício da gratuidade da justiça, e estabeleço a condição suspensiva de exigibilidade da sucumbência imposta na sentença, que somente poderá ser executada se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, nos termos do § 3º do art. 98 do Novo Código de Processo Civil, na forma do voto do Relator.

R E L A T Ó R I O

 

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL, interposta por RAIMUNDO BASTOS PEREIRA, devidamente qualificado, contra sentença proferida nos autos de AÇÃO ORDINÁRIA, processo n° 0803961-42.2019.8.18.0140, em que contende com CARTORIO DO 8º OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, igualmente qualificado.

Na origem, o apelante afirmou ter solicitado ao apelado o registro de uma escritura de compra e venda referente ao Lote nº 27, da Quadra 52, localizado no Loteamento Tabuleta, Bairro Lourival Parente, nesta capital, que foi adquirido em 11/04/1972 dos herdeiros do Sr. Lourival Lira Parente, decorrente do desmembrado de uma gleba maior, de 270 hectares e 71 ares, na data "Porto Alegre", no lugar "Angelim de Baixo", com uma área total de 300m².

O apelante informa que a matrícula nº 28.887, fls. 106/107, do livro 3-W, do Cartório do 1º RI, apresenta a averbação de regularização do Loteamento Tabuleta, bem como diversas transferências relacionadas aos lotes vendidos, mas o Lote 27 da Quadra 52, que o solicitante adquiriu, não está incluído. Assim, considerando que o imóvel foi completamente pago e que o documento de compra e venda é válido para registro e transferência de propriedade, o apelante pediu autorização judicial para obrigar o apelado a registrar o lote.

A sentença recorrida, contudo, considerou inválido o pedido de registro de propriedade imóvel, argumentando que o terreno em questão não faz parte da área regularizada do Loteamento Tabuleta e não foi identificado de forma individualizada, portanto não havia base legal ou garantia jurídica para registrar ou criar uma matrícula para a referida propriedade.

Em face dessa decisão, o apelante alega que a inclusão do imóvel na área regularizada do Loteamento é uma das causas de pedir da ação e que a decisão recorrida foi ultra petita ao criar outras exigências não constantes da nota de devolução do cartório. Afirma que o Loteamento encontra-se registrado e regularizado em cartório, devendo advir daí a matrícula dos lotes objetos da demanda e que a compra dos lotes foi lícita e regular não obstante a então irregularidade do loteamento.

Em contrarrazões, o apelado aduz que o imóvel objeto da demanda não atende aos requisitos legais para registro; que o referido imóvel não pode ser objeto de ato registral na via extrajudicial em razão de não possuir matrícula, ato que antecede a lavratura da escritura pública, conforme legislação que rege a matéria; que o lote adquirido pelo apelante não se encontra inserido na parcela regularizada do Loteamento Tabuleta, vez que inexistentes no projeto de implantação aprovado pela PMT submetido ao crivo judicial.

Submetidos os autos a esta Egrégia Corte Estadual de Justiça, e distribuídos a minha relatoria, foram eles remetidos à apreciação do Ministério Público Superior, que os restituiu sem exarar parecer de mérito, entendendo pela improcedência dos pedidos encerrados no apelo.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

V O T O 

 

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR): 

 

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL 

De início, concedo ao recorrente os benefícios da justiça gratuita, ante a hipossuficiência demonstrada e em razão da presunção de veracidade de que goza a pessoa natural no que se refere à veracidade de suas alegações. 

Em razão do integral cumprimento dos seus requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, dou seguimento ao recurso. 

 

II. RAZÕES DO VOTO 

Como dito, o apelante afirmou ter solicitado ao apelado o registro de uma escritura de compra e venda referente ao Lote nº 27, da Quadra 52, localizado no Loteamento Tabuleta, Bairro Lourival Parente, nesta capital, que foi adquirido em 11/04/1972 dos herdeiros do Sr. Lourival Lira Parente, decorrente do desmembrado de uma gleba maior, de 270 hectares e 71 ares, na data "Porto Alegre", no lugar "Angelim de Baixo", com uma área total de 300m².

O apelante informa que a matrícula nº 28.887, fls. 106/107, do livro 3-W, do Cartório do 1º RI, apresenta a averbação de regularização do Loteamento Tabuleta, bem como diversas transferências relacionadas aos lotes vendidos, mas o Lote 27 da Quadra 52, que o solicitante adquiriu, não está incluído. Assim, considerando que o imóvel foi completamente pago e que o documento de compra e venda é válido para registro e transferência de propriedade, o apelante pediu autorização judicial para obrigar o apelado a registrar o lote.

A sentença recorrida, contudo, considerou inválido o pedido de registro de propriedade imóvel, argumentando que o terreno em questão não faz parte da área regularizada do Loteamento Tabuleta e não foi identificado de forma individualizada, portanto não havia base legal ou garantia jurídica para registrar ou criar uma matrícula para a referida propriedade. 

Observa-se que o apelante não atende aos requisitos legais necessários para registrar a propriedade em questão. A Lei 6.015/73 estabelece claramente os requisitos mínimos exigidos para o registro de imóveis, conforme segue:

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. (...)

Art. 221 - Somente são admitidos registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma. (Redação dada pela Lei n° 12.424, de 2011).

§ 1o Serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas) testemunhas. (Incluído pela Lei n° 12.424, de 2011).

§ 2o Os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis. (Incluído pela Lei n° 12.424, de 2011). 

§ 3o Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica.

Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Art. 223 - Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. 

Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro n° 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176.

No caso dos autos, não existe registro ou matrícula prévia que permita um novo registro em nome do apelante e nem mesmo uma individualização precisa do imóvel que forneça informações detalhadas sobre as suas confrontações e localização, o que torna inviável a pretensão do recorrente. O requerente adquiriu o lote número 27, da quadra 52, do Loteamento Tabuleta, através de uma escritura de compra e venda particular realizada em 11/04/1972. Esses lotes foram originados a partir do parcelamento de uma gleba maior de 270.71.00 hectares, que foi originalmente registrada sob o número 28.877.

No entanto, é importante observar que no momento da realização do negócio jurídico, o loteamento em questão ainda não havia sido devidamente regularizado, tendo a regularização ocorrido somente através de uma decisão judicial posterior, que não individualizou o lote específico de interesse do demandante. É evidente, portanto, que o referido loteamento foi iniciado sem seguir a Lei do Parcelamento do Solo e só foi parcialmente regularizado através de um procedimento judicial em 13 de dezembro de 2001, quando as matrículas de número 57546 a 58047 foram desbloqueadas, todas pertencentes ao Livro 02, Ficha 01, do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Teresina.

No entanto, no processo que trata da parte registrada do loteamento, não há descrição do lote do autor, o que impede a competente Oficial de Registro de obter qualquer suporte legal ou segurança jurídica para registrar ou abrir matrículas para essa área. A regularização feita por meio de outorga judicial, que abrange apenas uma parte do loteamento, inadvertidamente ignorou mais de 300 lotes, incluindo o objeto da presente ação, que não possui individualização.

Embora o parcelamento do solo tenha sido regularizado nos moldes descritos, o lote adquirido pelo requerente não está incluído na área regularizada do Loteamento Tabuleta, uma vez que não estava no projeto de implantação aprovado pela PMT e submetido ao crivo judicial. Portanto, não é possível matricular ou registrar o imóvel em nome do autor, devido à imprecisão em sua localização, existência e disponibilidade (ausência de sobreposição de área).

É importante ressaltar que o registro completo do loteamento no cartório competente é um requisito fundamental para sua regularidade, pois é o registro que oferece a publicidade e a segurança jurídica necessárias aos atos praticados. Como o Loteamento Tabuleta foi aprovado e registrado apenas parcialmente, com boa parte das quadras e lotes sem reflexo no fólio real e, portanto, sem a publicidade e segurança jurídica inerentes ao RI, sua irregularidade é evidente. 

Além disso, o Decreto-Lei nº 58/1937, vigente na época do negócio jurídico, já exigia o registro dos loteamentos realizados, com a devida individualização dos lotes. Portanto, devido à falta de individualização e regularização do suposto terreno do Loteamento Tabuleta, não é possível admitir o registro do lote em questão em nome do autor, o que impede, por enquanto, a abertura de matrícula e o registro e transferência do imóvel objeto da ação.

Não bastasse isso, o título aquisitivo não se encontra revestido das formalidades legais necessárias ao registro quando da data da celebração do negócio. Senão, veja-se, quanto a isso, o que dispõe o art. 26, da Lei n.º 6.766/79:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1o O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

§ 2o Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.

§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

No mesmo sentido é o teor do Decreto-Lei n.º 58/1937, que, em seu art. 11, assim dispõe:

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;

b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição ;

c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;

d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;

e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;

f) cláusula penal não superior a 10% do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;

g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;

h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

Percebe-se que essas exigências formais são requisitos obrigatórios para o registro do documento particular, o que significa que, se o título não satisfaz essas exigências, ele não pode ser incluído no registro imobiliário e, compulsando o atentamente o instrumento particular lançado os autos, é possível perceber que não satisfaz aos aludidos requisitos, inviabilizando seu registro.

III. DECISÃO 

Ante o exposto, com base nos argumentos fáticos e jurídicos acima delineados, sem prejuízo da prova coligida aos autos, CONHEÇO DO RECURSO e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se íntegra a sentença guerreada.

Ademais, condeno o apelante nas custas processuais e em honorários sucumbenciais recursais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do que determina o artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. 

Concedo ao autor o benefício da gratuidade da justiça, e estabeleço a condição suspensiva de exigibilidade da sucumbência imposta na sentença, que somente poderá ser executada se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, nos termos do § 3º do art. 98 do Novo Código de Processo Civil.

É o voto.

  

Teresina (PI), data registrada no sistema.

 

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator