RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO DE QUASE 20 (VINTE) MESES. CLÁUSULA CONTRATUAL COM PREVISÃO DE MULTA DE MORA. PAGAMENTO DEVIDO. RISCO DA ATIVIDADE. RESPONSABILIDade por pagamento IPTU em alienação fiduciária. Ao julgar o AREsp 1.796.224, a Primeira Turma do STJ entendeu que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade em seu nome e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN. DANO MATERIAL. DEVIDO. DANO MORAL. CONFIGURADO. DEMORA EXARCERBADA. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL, QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0801181-14.2020.8.18.0167 - Relator: LITELTON VIEIRA DE OLIVEIRA - 1ª Turma Recursal - Data 11/07/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Turma Recursal

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0801181-14.2020.8.18.0167

RECORRENTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamado: IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES

RECORRIDO: ANDRE LUIS DOS SANTOS SILVA

Advogado(s) do reclamante: CARLOS ADRIANO CRISANTO LELIS

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

 

ANDRE LUIS DOS SANTOS SILVA

 

Advogado(s) do reclamante: CARLOS ADRIANO CRISANTO LELIS

EMENTA

 

 

RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO DE QUASE 20 (VINTE) MESES. CLÁUSULA CONTRATUAL COM PREVISÃO DE MULTA DE MORA. PAGAMENTO DEVIDO. RISCO DA ATIVIDADE. RESPONSABILIDade por pagamento IPTU em alienação fiduciária. Ao julgar o AREsp 1.796.224, a Primeira Turma do STJ entendeu que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade em seu nome e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN. DANO MATERIAL. DEVIDO. DANO MORAL. CONFIGURADO. DEMORA EXARCERBADA. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL, QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 

 

 

RELATÓRIO

 

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) -0801181-14.2020.8.18.0167
Origem: 
RECORRENTE: ANDRE LUIS DOS SANTOS SILVA 
Advogado do(a) RECORRENTE: CARLOS ADRIANO CRISANTO LELIS - PI9361-A

RECORRIDO: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Advogados do(a) RECORRIDO: IAGO DO COUTO NERY - SP274076-A, LUCAS LIMA RODRIGUES - GO38049-A

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS c/c PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE E OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA “INAUDITA ALTERA PARS” em que a parte autora pleiteia o pagamento, pela Requerida em indenização por penalidades expressas na cláusula penal, ante a demora na entrega do imóvel, uma vez que o contrato fora pactuado em concordância com o Princípio da Autonomia da Vontade das Partes, restituição do valor pago a título de IPTU, bem como indenização por danos morais.

Sobreveio sentença que julgou PROCEDENTES EM PARTE os pedidos constantes da inicial, verbis:

PELO EXPOSTO, julgo procedente, em parte, o pedido autoral, para:

a)   Determinar, LIMINARMENTE, à empresa Requerida (CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA), em obediência à Decisão nº 5448/2017 - CJPI /CGJ / GABCGJEXT, de 28 novembro de 2017, da Corregedoria Geral de Justiça do Piauí, com a finalidade de possibilitar ao Autor a transferência do imóvel devidamente caracterizado na Matrícula nº 129.155, do 2° Oficial de Notas e de Registro de Imóveis da Comarca de Teresina - PI, identificado como QUADRA "P", LOTE 12 (do Loteamento "Verana Teresina"), em Teresina-PI, loteamento registrado sob nº R.1, na matrícula nº 128.462 do 2° Oficial de Notas e de Registro de Imóveis da Comarca de Teresina-PI, no prazo de 20 (vinte) dias úteis, sob pena de multa diária por descumprimento, arbitrada em R$ 200,00 (duzentos reais) e limitado ao teto deste Juizado;

b)   Condenar a requerida ao pagamento de multa no valor de R$3.410,25 (três mil quatrocentos e dez reais e vinte e cinco centavos) em reparação ao atraso na entrega da obra, com a incidência de juros de 1% ao mês, aplicados desde a data 18/12/2016, prazo estipulado para entrega do imóvel e correção monetária, incidindo desde a data do efetivo prejuízo; 

c)   condenar a requerida ao pagamento de uma indenização no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) pelos danos morais suportados pela parte autora ocasionados pela mora na entrega do imóvel por quase dois anos e pelo atraso na transferência, com a incidência de juros de 1% ao mês, aplicados desde a citação e correção monetária, incidindo desde a data do arbitramento; 

d)   Condenar a restituição em dobro do valor do IPTU, cobrado indevidamente em dobro R$ 1.654,84 (um mil, seiscentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), em virtude da cobrança indevida, com a incidência de juros de 1% ao mês, aplicados desde o vencimento e correção monetária a partir do efetivo prejuízo; 

e)   Nego o pedido de justiça gratuita, não subsistem motivos para concessão de Justiça gratuita para o caso em tela. A parte autora quitou um imóvel de significativo valor, qual seja, R$ 170.512,49 (cento e setenta mil, quinhentos e doze reais e quarenta e nove centavos) e não fez provas suficientes que demonstrasse sua carência de condições econômicas para arcar com as despesas de custas processuais e eventuais honorários advocatícios sem prejuízo de sua própria manutenção e de sua família. 

 

Razões da demandada/recorrente alegando em síntese: pacta sunt servanda atrelado ao princípio da probidade e da boa-fé – validade das disposições contratuais; ausência do alegado atraso na entrega do empreendimento – inexistência de obrigação de fazer; ausência do alegado atraso na entrega do empreendimento – inexistência de obrigação de fazer; da obrigação dos compradores de arcar com o pagamento do iptu; descabimento de repetição em dobro; da inaplicabilidade do dano moral; subsidiariamente - da fixação do quantum indenizatório; da aplicação do tema 971 do stj – inversão da cláusula penal; da impossibilidade de incidência de juros de mora a partir da citação; da conclusão e dos pedidos; e por fim, requerendo o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, julgando improcedente o pedido inicial.

Contrarrazões da parte recorrida.

É o relatório sucinto.

 

 

VOTO

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. 

O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso. O cerne da questão cinge-se quando a aplicação da multa em decorrência da demora na entrega do imóvel e danos morais dele decorrentes, bem como responsabilidade sobre o pagamento do IPTU ao credor fiduciário antes da imissão da posse. 

No caso dos autos, resta evidente que o atraso na entrega do imóvel é de responsabilidade da recorrente. Neste sentido, a jurisprudência:

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual. 2. Agravo desprovido. (AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 20/03/2018) (grifo nosso).

 

Portanto, é devido o pagamento da multa contratual em virtude do atraso, haja vista o atraso injustificado em quase 20 (vinte) meses na entrega do imóvel.

No tocante aos danos morais, é bem verdade que a jurisprudência do STJ tem entendimento pacificado no sentido de que, em regra, não há danos morais pelo simples inadimplemento contratual das construtoras relativo ao atraso na entrega de imóveis. Entretanto, a própria Corte Superior ressalva desse entendimento a possibilidade excepcional de existência de peculiaridades no caso concreto que, caso demonstradas, justifique a necessidade de reparação aos lesados pelos danos morais provocados. Nesse sentido, colho os seguintes julgados:

 

RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual. 2. Agravo desprovido. (AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 20/03/2018)

 

Dessa forma, o colegiado desta Primeira Turma, diante do acervo probatório existente no processo, concluiu que as circunstâncias e peculiaridades existentes no caso posto em julgamento justificam a indenização por danos morais, em especial o longo tempo de atraso, o qual superou a marca de um ano.

O imóvel depois de regularizado gera efeitos no mundo jurídico, como o imposto (IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano no caso para prédios urbanos) e também o condomínio, que é constituído pelas despesas geradas nas áreas comuns dos prédios e rateado entre as unidades prediais. São despesas intituladas como propter rem ou própria da coisa, existe em função do imóvel e não do proprietário.

No caso das construtoras e incorporadoras é de praxe a realização de um compromisso de compra e venda da unidade para o consumidor, onde se prevê a forma de pagamento e a previsão de entrega do imóvel. Entre a assinatura do compromisso e o ingresso no imóvel pode resultar em um grande espaço de tempo. É nesse intervalo que o vendedor passa as despesas geradas pelo imóvel ao comprador de forma indevida.

Acerca do tema, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade em seu nome e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), neste sentido:

TRIBUTÁRIO. IPTU. SUJEITO PASSIVO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR. RESPONSABILIDADE ANTES DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE.
1. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, consolidou o entendimento de que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as opções previstas no CTN.
2. A jurisprudência desta Corte, interpretando o art. 34 do CTN, também orienta não ser possível a sujeição passiva ao referido imposto do proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio.
3. O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
4. Agravo conhecido e provido o recurso especial.
(AREsp 1796224/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/11/2021, DJe 09/12/2021)

 

Resta evidenciado que houve o pagamento indevido do IPTU pela parte autora, entretanto, entendo que a restituição deve se dar de forma simples, não dobrada, haja vista ausência de má-fé da empresa demandada. Neste sentido:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de declaração de nulidade de cláusula contratual c.c. repetição de indébito. Improcedência. Irresignação dos autores. Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves do imóvel. Abusividade. Encargos atrelados à efetiva posse do imóvel. Irrelevância do fato de tratar-se de obrigação propter rem. Precedentes. Valores despendidos com o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves que devem ser restituídos aos autores, de forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação. Sentença reformada. Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1040432-45.2017.8.26.0100; Relator (a): Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 35ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/01/2019; Data de Registro: 07/01/2019)

 

Ante o exposto, voto para conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo a sentença guerreada em todos os seus termos.

Ônus de sucumbência pela parte recorrente em honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre da condenação.

Teresina, datado e assinado eletronicamente.

 

Dr. Litelton Vieira de Oliveira

Juiz Relator

 

 

 

Teresina, 09/07/2023