APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CADEIA DE NEGOCIAÇÕES E TRANSMISSÕES. NECESSIDADE DE INSTRUIR O FEITO. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO. I – Ab initio, a Ação de Adjudicação com base em contrato de compra e venda de imóvel, requer do promissário comprador o dever de demonstrar, além da existência do contrato de compra e venda, a efetiva quitação do preço. II – Ausência de citação dos Apelados para formação do contraditório e ampla defesa, bem como necessidade de averiguação da regularidade dos contratos e efetiva quitação do preço. III – A necessidade de apreciação das questões postuladas na exordial e de prova documental, resta inviável este julgamento por esta instância revisora, pois configuraria supressão de instância, impondo-se a anulação de ofício da sentença recorrida. IV- Recurso Prejudicado. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0710583-98.2018.8.18.0000 - Relator: RAIMUNDO EUFRASIO ALVES FILHO - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 12/06/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0710583-98.2018.8.18.0000

APELANTE: MARIA DE FATIMA DA SILVA ARAUJO

Advogado(s) do reclamante: EDNAN SOARES COUTINHO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO EDNAN SOARES COUTINHO

APELADO: RONALDO DE SOUSA LOPES, JUCELINO DOS SANTOS SOUSA, LUCELIA DOS SANTOS FERNANDES

 

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CADEIA DE NEGOCIAÇÕES E TRANSMISSÕES. NECESSIDADE DE INSTRUIR O FEITO. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO.

I – Ab initio, a Ação de Adjudicação com base em contrato de compra e venda de imóvel, requer do promissário comprador o dever de demonstrar, além da existência do contrato de compra e venda, a efetiva quitação do preço.

II – Ausência de citação dos Apelados para formação do contraditório e ampla defesa, bem como necessidade de averiguação da regularidade dos contratos e efetiva quitação do preço.

III – A necessidade de apreciação das questões postuladas na exordial e de prova documental, resta inviável este julgamento por esta instância revisora, pois configuraria supressão de instância, impondo-se a anulação de ofício da sentença recorrida.

IV- Recurso Prejudicado.

 

RELATÓRIO

 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ

Gabinete Des. Raimundo Eufrásio Alves Filho

 

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0710583.98.2018.8.0000.

 

Apelante : MARIA DE FÁTIMA DA SILVA ARAÚJO.

Advogado : Ednan Soares Coutinho (OAB/PI nº 1.841).

Apelados :RONALDO DE SOUSA LOPES E OUTROS.

Advogado : Sem Advogado constituído nos autos.

Relator : Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

 

Vistos etc.,

 

Trata-se, in casu, de Apelação Cível, interposta por MARIA DE FÁTIMA DA SILVA ARAÚJO, contra sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, ajuizada pela Apelante, em desfavor dos Apelados/RONALDO DE SOUSA LOPES E OUTROS.

Na sentença recorrida, o Juiz de 1º grau extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por ausência de pressupostos processuais, uma vez que a prova de quitação não se encontra no nome da Apelante.

Nas suas razões recursais, a Apelante aduz, em síntese, que houve o julgamento antecipado sem a citação dos Apelados, bem como ficou demonstrado a ocorrência da cadeia de transmissão do bem imóvel de forma regular, em que realizava os pagamentos mensais corretamente, conforme acordado, mas foi enganada pelo proprietário que realizou o pagamento total do imóvel, mesmo não lhe pertencendo mais, conforme os contratos de compra e venda acostados, assim, sendo impossível a quitação do preço estar registrada em seu nome.

Intimações infrutíferas para os Apelados apresentarem suas contrarrazões.

Na decisão de id 7235448, foi conhecida a Apelação Cível, porque presentes os seus requisitos legais de admissibilidade.

Instado, o Ministério Público Superior devolveu os autos sem manifestação acerca da questão de fundo, por não vislumbrar motivo que a justifique, com supedâneo no art. 127, da CF, e nos arts. 176 e 178, do CPC (id nº 7768360).

É o relatório.

Verificando que o feito encontra-se apto a julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta de julgamento da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

 

Teresina/PI, data em assinatura eletrônica.

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

RELATOR

 

VOTO

 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

 

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator em decisão, pois preenchidos todos os requisitos legais de admissibilidade (id nº 7235448), motivo por que reitero o conhecimento do Apelo.

 

 

II – DO MÉRITO RECURSAL

 

A questão cinge-se em torno da Ação de Adjudicação Compulsória com base na cadeia negocial de transmissão de bem imóvel com contratos de compra e venda de imóvel que se questiona sua quitação e que o Apelado proprietário se nega a realizar a devida transferência.

Em análise ao caso, verifico que o bem imóvel pertencia ao Sr. Ronaldo com financiamento através da Caixa Econômica Federal, que realizou a venda para a Sra. Lucélia, e esta vendeu para o Sr. Jucelino (Apelados), que, por seguinte, vendeu para a Sra. Maria de Fátima (Apelante), através de contratos de gaveta.

In casu, os contratos efetuados pelas partes foram pactuados com condições de pagamento do ágio e pagamento das prestações mensais junto à Caixa Econômica Federal, com compromisso de transferência no ato da quitação do imóvel, todavia, o Sr. Ronaldo sorrateiramente quitou o imóvel e registrou em seu nome.

Com efeito, a sentença recorrida extinguiu, sem resolução de mérito, por ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, tendo em vista que não vislumbrou a quitação do imóvel em nome da Apelante, sendo incabível o pleito de adjudicação.

Acerca do tema, a Adjudicação Compulsória é ação pessoal pela qual o(a) comprador(a) ou cessionário de seus direitos pretende obter do titular do domínio do imóvel a outorga da escritura definitiva, que se comprometeu a fazer por contrato de promessa de compra e venda e não o fez, sendo evidente que o cumprimento da prestação de celebrar a escritura definitiva de compra e venda somente pode ser exigida do titular do domínio, podendo ser transferida diretamente do último cessionário.

Ademais, havendo uma cadeia de negociações e transmissões, o êxito na adjudicatória somente é possível se as transferências estiverem regulares, bem como resta evidenciar os requisitos para adjudicatória, sendo o compromisso de compra e venda e a quitação do preço.

Assim, nos termos do art. 1.418, do CC, e da Súm. 239, do STJ, os requisitos necessários para o deferimento da adjudicação compulsória são a existência de compromisso de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem.

Nesse sentido é a jurisprudência pátria a respeito do tema, in verbis:

“EMENTA: APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXISTÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POSSIBILIDADE. CONTRATO PRELIMINAR. REGISTRO DESNECESSIDADE

- A adjudicação compulsória pressupõe a existência de um compromisso de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem

- Existindo a quitação integral do preço, é cabível a adjudicação compulsória. O promitente comprador pode demandar a adjudicação contra o promitente vendedor ainda que não registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel (súmula 239 do STJ). TJMG.APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0388.17.002927-5/001 - COMARCA DE LUZ - APELANTE(S): VALDIR DOS SANTOS - APELADO(A)(S): MADALENA DE ABREU SANTOS, Processo: 1.0388.17.002927-5/001. Relator: Des.(a) Cabral da Silva.Relator do Acordão: Des.(a) Cabral da Silva. Data do Julgamento: 03/09/2021.Data da Publicação: 10/09/2021”

 

Analisando as provas colhidas, verifica-se que a Apelante trouxe aos autos os contratos firmados com os respectivos recibos entre os Apelados e com a Apelante (id nº 267804, págs. 25 a 42), consignando as condições de pagamento em ágio e pagamento das prestações mensais junto à Caixa Econômica Federal, com compromisso de transferência no ato da quitação do imóvel, todavia, o Sr. Ronaldo sorrateiramente quitou o imóvel e registrou em seu nome.

Dessa forma, impossível a apresentação de quitação em seu nome pela Apelante, muito embora esta tenha apresentado todos os recibos em dias referentes ao pagamento das prestações mensais junto à Caixa Econômica Federal, conforme pactuado nos contratos de Compra e Venda, até a data em que o Sr. Ronaldo realizou a quitação.

Compulsando-se os autos, verifica-se, ainda, a ausência de citação dos Apelados, uma vez que restou infrutíferas, bem como a necessidade de nomeação de curador especial ao réu revel que foi citado por edital.

Desse modo, qualquer que seja o enfoque a ser examinado, a hipótese não desafia a extinção do processo, tendo em vista que é clarividente a necessidade de instrução do feito quanto a regularidade dos contratos, bem como em respeito ao contraditório e ampla defesa, uma vez que sequer houve a citação dos Apelados, e o arcabouço probatório dão verossimilhança às alegações da Apelante quanto à aquisição do imóvel e pagamento, sendo precoce a extinção do feito, sem resolução do mérito.

Nesse sentido, segue o entendimento de outros tribunais pátrios, conforme se vê pelos precedentes abaixo citados, in litteris:

 

“Apelação – Adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer e indenização por dano moral – A ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis que seria obstáculo à adjudicação compulsória – Pedido inicial cumulado com obrigação de fazer consistente na outorga de escritura e indenização por dano moral – Documentos juntados com a inicial que dão verossimilhança às alegações do autor quanto à aquisição do imóvel e pagamento, parecendo precoce a extinção do feito sem apreciação do mérito – Compromisso de venda e compra de parte certa do imóvel, cuja pretensão ao desdobro pode ser considerado como pedido implícito, nos termos do artigo 497 do CPC, com fixação de multa e prazo para a realização. Recurso provido – Sentença anulada com determinação de retorno do feito à origem para prosseguimento. (TJ-SP - AC: 10001770920218260099 SP 1000177-09.2021.8.26.0099, Relator: Luis Mario Galbetti, Data de Julgamento: 01/09/2021, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2021)”

 

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SUCESSIVAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ERROR IN PROCEDENDO. ANULAÇÃO DA R. SENTENÇA. 1. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é, após reconhecer o direito de propriedade do autor, assegurar-lhe o respectivo registro perante o Cartório de Imóveis para a consolidação da transmissão do domínio, negada pelo promitente vendedor. 2. No caso de sucessivas promessas de compra e venda, não basta que figure no polo passivo o promitente vendedor, sendo parte legítima para também respondê-la o proprietário registral e os posteriores promissários cessionários, aos quais deve ser franqueada a oportunidade processual de viabilizar a defesa de sua esfera jurídica. 3. Natureza da relação jurídica que demanda a formação de litisconsórcio passivo necessário, na forma nos termos do artigo 114 do CPC. 3. Hipótese que não desafia a extinção do processo sem resolução do mérito, mas a intimação dos autores para que emendem a petição inicial no sentido de incluir os litisconsortes necessários. 4. Error in procedendo que impõe a anulação da R. Sentença, com o prosseguimento do feito e intimação da parte para sanar o vício no polo passivo da demanda. 5. Provimento ao recurso. (TJ-RJ - APL: 00140361020178190208, Relator: Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 14/05/2019, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)”

 

Assim, diante de manifesto error in procedendo, a anulação da sentença recorrida é medida que se impõe, a fim de que seja dado regular prosseguimento ao feito, na origem, uma vez que o apelo não é dotado de efeito desobstrutivo do julgado, i. é, o processo não está em condições para imediato julgamento.

III – DO DISPOSITIVO:

 

Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e VOTO pela PREJUDICIALIDADE para ANULAR a SENTENÇA RECORRIDA, de OFÍCIO, DETERMINANDO a REMESSA dos AUTOS DO PROCESSO À ORIGEM, para que seja regularmente desenvolvido e julgado. Custas ex legis.

É o VOTO.

Teresina/PI, data da assinatura.

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

RELATOR

 

Teresina, 06/06/2023