EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE. EXIGÊNCIA LEGAL E CONTRATUAL. REFORMA DA DECISÃO. I – Nos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado não há a previsibilidade da aplicação da mora ex re, prevista no art. 379, do CC, mas da mora ex persona. II – Nesses termos, é lídimo que, em se tratando de rescisão de contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado, a ausência de prévia constituição em mora do devedor por meio de notificação extrajudicial ou judicial, nos moldes acordados e expresso na lei supracitada, constitui falta de pressuposto necessário e válido para o desenvolvimento regular do processo. Precedentes. III – Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0759408-68.2021.8.18.0000 - Relator: RAIMUNDO EUFRASIO ALVES FILHO - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 30/05/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0759408-68.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: LIVIA DE OLIVEIRA CASTELO BRANCO MESQUITA

Advogado(s) do reclamante: EDUARDO DE CARVALHO MENESES

AGRAVADO: J C EMPREENDIMENTOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A, TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s) do reclamado: PEDRO HENRIQUE DE ALENCAR MARTINS FREITAS

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

 

EMENTA:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE. EXIGÊNCIA LEGAL E CONTRATUAL. REFORMA DA DECISÃO.

I – Nos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado não há a previsibilidade da aplicação da mora ex re, prevista no art. 379, do CC, mas da mora ex persona.

II – Nesses termos, é lídimo que, em se tratando de rescisão de contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado, a ausência de prévia constituição em mora do devedor por meio de notificação extrajudicial ou judicial, nos moldes acordados e expresso na lei supracitada, constitui falta de pressuposto necessário e válido para o desenvolvimento regular do processo. Precedentes.

III – Recurso conhecido e parcialmente provido.

 

RELATÓRIO

 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ

Gabinete Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.° 0759408-68.2021.8.18.0000.

(Processo referência: 0809570-35.2021.8.18.0140)

Agravante : LÍVIA DE OLIVEIRA CASTELO BRANCO MESQUITA.

Advogado(s) : Eduardo de Carvalho Meneses (OAB/PI nº.8417-A) e Outro.

Agravado :J C EMPREENDIMENTOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A e TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Advogado(s) :Josino Ribeiro Neto (OAB/PI nº. 748) e Pedro Henrique de Alencar Martins Freitas (OAB/PI nº. 11.147).

Relator : Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

 

 

 

 

 

Vistos etc.,

 

Trata-se, in casu, de Agravo de Instrumento, interposto por LÍVIA DE OLIVEIRA CASTELO BRANCO MESQUITA, contra decisão interlocutória prolatada pelo Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação Anulatória de Rescisão Unilateral de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Obrigação de Fazer c/c Danos Morais c/c Tutela de Urgência (proc. nº. 0809570-35.2021.8.18.014), movida em desfavor dos Agravados.

A decisão agravada (id 5107597 – p. 5/6) indeferiu o pedido de antecipação de tutela, nos seguintes termos, in litteris:

 

“Não verifico no presente caso o fumus boni iuris, uma vez que embora o requerente afirme que houve restabelecimento do pacto ante o pagamento parcial do débito em aberto, ela própria busca a devolução do saldo, reconhecendo desse modo a situação de inadimplência. A ré, em sede de defesa, evidencia que por diversas vezes oportunizou a renegociação do saldo devedor existente, sendo a autora notificada extrajudicialmente em Maio de 2019, quando o montante em atraso era de R$ 184.042,66 (cento e oitenta e quatro mil e quarenta e dois reais e sessenta e seis centavos). Persistindo o atraso da promitente compradora, a ré enviou em 02/05/2019, notificação para constituição em mora, em virtude do não pagamento de cerca de 12 prestações consecutivas do seu financiamento. Após, a Requerente realizou um pagamento avulso no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) permanecendo inerte quanto ao pagamento dos demais valores devidos. Ausente, a meu ver, plausibilidade do direito alegado. De igual modo, entendo quanto aos demais pedidos de antecipação de tutela, a vista da situação de inadimplência.

(…).

Ausente um dos requisitos, de já se impõe o indeferimento da medida antecipada. Isto posto, indefiro a tutela antecipada pleiteada, face a ausência dos requisitos autorizadores para sua concessão”.

 

Nas suas razões recursais, a Agravante alega, em síntese: a) que a rescisão unilateral feita pelas Agravadas se deu em desconformidade com a Cláusula Quinze, parágrafo primeiro, do contrato entabulado entre as partes, que dispõe que o comprador tem o prazo de 30 (dias) dias, contados da efetiva intimação feito pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis ou Oficial de Títulos e Documentos para regularizar seu débito; e b) que a rescisão unilateral feita pelas Agravadas se deu em desconformidade com o art. 32, da Lei nº 6.766/79, configurando patente ilegalidade.

Pelo exposto, requer a concessão do efeito suspensivo, tendo em vista o preenchimento dos requisitos para tal fim, e, ao final, o conhecimento e o provimento do presente AI.

As Agravadas apresentaram contrarrazões, aduzindo, em suma: a) a legalidade do distrato unilateral diante do inadimplemento contumaz da Agravante; b) a legalidade das notificações extrajudiciais efetivadas através dos Correios, nos termos do art. 397, do CC; c) por se tratar de imóvel loteado não se aplica o regramento disposto no Decreto-Lei nº 745/1969 e o Decreto-Lei nº 58/1937; e d) que no intervalo de mais de 02 (dois) anos a Agravante realizou o pagamento de apenas uma parcela.

Em decisão id nº. 7787689, deferi o pedido de efeito suspensivo ativo requerido, a fim de impedir a comercialização do Lote E-18 do empreendimento Terras Alphaville.

Instado, o Ministério Público Superior deixou de emitir parecer de mérito, albergado pela desnecessidade de intervenção do Parquet (id nº. 8686831).

É o relatório.

Constatando que o feito se encontra apto a julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta de julgamento da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

 

Teresina, data da assinatura eletrônica.

 

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

RELATOR

 

VOTO

 

VOTO.

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id nº. 7787689, razão por que reitero o conhecimento do presente AI.

II – DO MÉRITO

Dos fatos apresentados, evidencia-se que a Agravante firmou com as Agravadas Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado (id 5107598, p. 12/34).

Nesse contexto, a Agravante alega que a rescisão unilateral do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado, feita pelas Agravadas, deu-se em desconformidade com a Cláusula Quinze, parágrafo primeiro, do aludido contrato c/c o art. 32, da Lei nº 6.766/79, razão pela qual não houve a constituição em mora da Agravante, o que tornaria ilegal a rescisão unilateral praticada pelas Agravadas.

Noutro norte, as Agravadas aduzem a legalidade das notificações extrajudiciais efetivadas através dos Correios, nos termos do art. 397, do CC, bem como por se tratar de imóvel loteado, não se aplica o regramento disposto nos Decretos-leis nº 745/1969 e nº 58/1937.

Logo, o cerne da discussão recursal gravita em torno da regularidade da notificação extrajudicial para constituição em mora da Agravante.

Da análise dos autos, infere-se do contrato amealhado entre as partes, mais precisamente em sua Cláusula Quinze, parágrafo primeiro, in verbis:

“CLÁUSULA QUINZE – RESCISÃO

Serão considerados fatos ensejadores da rescisão desta Promessa, o:

(a) descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo COMPRADOR, em especial a obrigação de pagar as parcelas do preço de aquisição do Lote, na forma e prazos previstos nesta Promessa, caso a falha não seja sanada ou suprimida depois de transcorridos 30 (trinta) dias consecutivos da notificação extrajudicial que a indicar;

(b) atraso na conclusão das Obras de Infraestrutura do Loteamento, sem que haja motivo justificado, por período superior ao previsto na Cláusula Onze.

Parágrafo Primeiro. Quando a rescisão ocorrer nos termos do art. 32 da Lei 6.766/79, a Promessa será rescindida 30 (trinta) “dias depois de constituição em mora do COMPRADOR, conforme previsto no parágrafo primeiro do mesmo artigo. A INTIMAÇÃO do COMPRADOR será feita pelo OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS competente ou OFICIAL DE CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS”.

 

Nesse passo, o art. 32, da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, explana, in verbis:

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o DEVEDOR-ADQUIRENTE SERÁ INTIMADO, a requerimento do credor, PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação”.

 

Logo, ao contrário das ponderações lançadas pelas Agravadas, à guisa da cláusula contratual e das disposições legais acima descritas, nos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado não há a previsibilidade da aplicação da mora ex re, prevista no art. 379, do CC, mas da mora ex persona.

Nesses termos, é lídimo que, em se tratando de rescisão de contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado, a ausência de prévia constituição em mora do devedor por meio de notificação extrajudicial ou judicial, nos moldes acordados e expresso na lei supracitada, constitui falta de pressuposto necessário e válido para o desenvolvimento regular do processo.

Nesse sentido é o entendimento proclamando pela jurisprudência pátria, conforme os seguintes precedentes, in verbis:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE – EXIGÊNCIA LEGAL – PRECEDENTES DO STJ “– EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
- Para a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda é imprescindível a constituição em mora do devedor, através de notificação por Cartório Extrajudicial, nos termos do art. 32, da Lei n° 6.766/79 e conforme os precedentes do eg. STJ, cujo entendimento foi acompanhado por este Tribunal quando do julgamento do IRDR 1.0701.11.024433-5/003. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.19.122821-2/002, Relator(a): Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/09/2021, publicação da súmula em 22/09/2021).”

 

“Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário. Autores afirmam que a ré deixou de lhes enviar os boletos para pagamento e, sem qualquer notificação, rescindiu unilateralmente o contrato. Sentença de procedência parcial dos pedidos, para condenar a ré a restituir aos autores as quantias por eles despendidas. Irresignação da ré que não merece prosperar. O contrato celebrado entre as partes é claro no sentido de que o promitente comprador, em caso de inadimplemento, deve ser notificado previamente para purgar a mora, sob pena de rescisão do contrato. O art. 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79, estabelece que a mora é ex personae, em exceção à regra do art. 397 do Código Civil. A ausência da regular comprovação da mora do consumidor torna indevida a rescisão do contrato de pleno direito efetivada pela ré. A resolução contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos, sendo indevida qualquer retenção, inclusive no que diz com a comissão de corretagem, por ausência de responsabilização do promitente comprador pelo desfazimento contratual, conforme dispõe o Verbete de Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. Apelação improvida. (TJRJ APC 0015970-87.2019.8.19.0028 – APELAÇÃO. Des(a). FABIANO REIS DOS SANTOS – Julgamento: 12/05/2022 – DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL)”.

 

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE “IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE, EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DA COMPRADORA PARA CONSTITUIR EM MORA – IMPRESCIDIBILIDADE DA PRÉVIA INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR – APLICAÇÃO DO ART. 32, § 1º, DA LEI Nº 6.766/79 – PRECEDENTES STJ “– SENTENÇA MANTIDA. (TJSE – APC nº 00025445-20.2018.8.25.0001 – 1ª Câmara Cível – Relator: RUY PINHEIRO DA SILVA – Julgado em 20/05/2019)”.

 

Nesses termos, ausente a notificação do devedor na forma prescrita em lei e no contrato entabulado entre as partes, resta demonstrado a probabilidade de provimento recursal.

Ademais, resta evidenciado o risco de dano grave, de difícil reparação, na medida que as Agravadas buscam vender o imóvel litigado a terceiro, razão por que merece ser reformada a decisão agravada.

 

III – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do AGRAVO DE INSTRUMENTO, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, dentro dos limites cognitivos desta espécie recursal, confirmar a decisão id nº. 7787689, a fim de impedir a comercialização do LOTE E-18 DO EMPREENDIMENTO TERRAS ALPHAVILLE, até a resolução da lide no Juízo de origem.

Considerando o julgamento de mérito do presente AI, JULGO PREJUDICADO o Agravo Interno nº. 0757645-95.2022.8.18.0000, interposto em face da decisão nº. 7787689.

É o VOTO.

Teresina, data da assinatura eletrônica.

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

RELATOR

 

Teresina, 30/05/2023