EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL FOREIRO CUJA ENFITEUSE NÃO FOI CONSTITUÍDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRETENSÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPEDIMENTO DO DOMÍNIO ÚTIL. VEDAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE NOVAS ENFITEUSES SOB A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O instituto da enfiteuse, previsto no art. 678 do Código Civil de 1916, consistia em um direito real sobre coisa alheia pelo qual o enfiteuta possuía a posse direta da coisa, podendo usá-la de forma plena, bem como vendê-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas o conservaria em seu nome. 2. E como regra comum aos direitos reais, a enfiteuse também somente se aperfeiçoava com o registro imobiliário. Aliás, o anterior e o atual Código Civil preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis 3. Ocorre que o Código Civil de 2002, vedou a possibilidade de constituição de enfiteuses e subenfiteuses, tendo subordinado as existentes, até que fossem extintas, às disposições do diploma civil anterior, no caso, a Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, conforme dispõe o seu art. 2.038. 4. Estando proibida a constituição de novas enfiteuses e/ou subenfiteuses após a vigência do novo Código Civil, não há mais a possibilidade de transcrever a Carta de Aforamento do imóvel no registro público, razão pela qual a sentença não merece reparos. (Precedentes) 5. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0837540-78.2019.8.18.0140 - Relator: SEBASTIAO RIBEIRO MARTINS - 5ª Câmara de Direito Público - Data 08/05/2023 )

 

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL FOREIRO CUJA ENFITEUSE NÃO FOI CONSTITUÍDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRETENSÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPEDIMENTO DO DOMÍNIO ÚTIL. VEDAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE NOVAS ENFITEUSES SOB A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O instituto da enfiteuse, previsto no art. 678 do Código Civil de 1916, consistia em um direito real sobre coisa alheia pelo qual o enfiteuta possuía a posse direta da coisa, podendo usá-la de forma plena, bem como vendê-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas o conservaria em seu nome.

2. E como regra comum aos direitos reais, a enfiteuse também somente se aperfeiçoava com o registro imobiliário. Aliás, o anterior e o atual Código Civil preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis

3. Ocorre que o Código Civil de 2002, vedou a possibilidade de constituição de enfiteuses e subenfiteuses, tendo subordinado as existentes, até que fossem extintas, às disposições do diploma civil anterior, no caso, a Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, conforme dispõe o seu art. 2.038.

4. Estando proibida a constituição de novas enfiteuses e/ou subenfiteuses após a vigência do novo Código Civil, não há mais a possibilidade de transcrever a Carta de Aforamento do imóvel no registro público, razão pela qual a sentença não merece reparos. (Precedentes)

5. Sentença mantida. Recurso não provido.

 

ACÓRDÃO

Acordam os componentes da Egrégia 5ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, CONHECER da Apelação, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo íntegra a sentença a quo pelos seus próprios fundamentos. Sem parecer ministerial, na forma do voto do Relator.

 

 

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO RIBEIRO MARTINS (Relator): 

Trata-se de Apelação Cível da sentença de Id. 5757485, oriunda da 1ª Vara dos Feitos da Fazenda Pública da Comarca de Teresina, nos autos de Ação Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais proposta por JOSÉ LOPES DOS SANTOS em face do MUNICÍPIO DE TERESINA e TERESINA CARTORIO 1 OFICIO NOTAS.

Na origem, afirma o autor que possui título de aforamento relativo a quinhão hereditário e, dirigindo-se à serventia competente, não foi possível realizar o registro do título, no que foi orientado a buscar a Procuradoria Geral do Município de Teresina para esclarecimentos. Informou que buscou informações perante o Município, mas não houve qualquer explicação; diante da situação, foi compelido a buscar a tutela jurisdicional para compelir o Município de Teresina a lavrar a escritura definitiva, bem assim a obter indenização por danos morais.

O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, em face da vedação ao registro de novas enfiteuses depois de 11/01/03, prevista no art. 2.038 do Código Civil.

Inconformado, o autor interpôs a presente Apelação (Id. 5757491). Em suas razões recursais afirma que é necessário levar em consideração os princípios gerais do direito e a função social do imóvel, levando-se em conta que o julgador, antes de proteger o bem imóvel por ser público, deve proteger primeiramente o bem maior presente nos autos, que é a vida e dignidade da pessoa humana, sendo o direito à moradia uma das suas manifestações basilares. 

Invoca a Súmula nº 170 do STF, no sentido de que é resgatável a enfiteuse instituída anteriormente à vigência do Código Civil. 

Devidamente intimado para apresentar contrarrazões, o Município de Teresina aduz que deve ser mantida a decisão de 1º grau, posto que a recusa do registro apresentado se deu em cumprimento ao disposto no art. 2.038 do NCC, corroborado pela decisão do CNJ, onde ficou proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior. (ID 5757496)

O Ministério Público Superior aduz inexistir interesse público que justifique a intervenção ministerial (Id. 7190632).

Este o relatório.

 

VOTO

O EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO RIBEIRO MARTINS (Relator): 

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Presentes os pressupostos gerais de admissibilidade recursal e, cumpridos os requisitos estabelecidos pelo artigo 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil, CONHEÇO da Apelação interposta.

II. PRELIMINARES

Não há preliminares a serem analisadas.

III. MÉRITO

Conforme relatado, pretende o Apelante o registro, no fólio imobiliário, de título de aforamento (enfiteuse) relativo a quinhão hereditário cujo direito afirma ser titular.

Cumpre ressaltar que a enfiteuse teve uma função importante na regularização imobiliária e no desenvolvimento das cidades durante o período do Brasil Império, possibilitando a ocupação de terras inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para que as cuidasse e delas tirasse todo o proveito.

O instituto da enfiteuse, previsto no art. 678 do Código Civil de 1916, consistia em um direito real sobre coisa alheia pelo qual o enfiteuta possuía a posse direta da coisa, podendo usá-la de forma plena, bem como vendê-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas o conservaria em seu nome. No entanto, esses particulares eram obrigados a pagar ao senhorio direto uma prestação anual denominada foro e a conceder-lhe o direito de preferência caso quisessem vender a enfiteuse a terceiros. Vejamos o teor do dispositivo do CC/1916:

Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.

E como regra comum aos direitos reais, a enfiteuse também somente se aperfeiçoava com o registro imobiliário. Aliás, o anterior e o atual Código Civil preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis:

CC/1916

Art. 676. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem depois da transcrição, ou da inscrição, no Registro de Imóveis, dos referidos títulos (arts. 530, I, e 856), salvo os casos expressos neste Código.

CC/2002

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Essa linha de raciocínio é complementada pelo art. 172 da Lei n. 6.015/73 - Lei de Registros Públicos (LRP), a qual consagra o denominado princípio da "inscrição", segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante sua inscrição no registro respectivo. senão vejamos:

LRP

Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Da inteligência dos dispositivos legais aludidos infere-se que, ainda que convencionado entre as partes, o mero título de aquisição não é condição suficiente a ensejar a aquisição, modificação ou extinção de direitos reais, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso desse título no registro imobiliário.

Ocorre que o Código Civil de 2002, vedou a possibilidade de constituição de enfiteuses e subenfiteuses, tendo subordinado as existentes, até que fossem extintas, às disposições do diploma civil anterior, no caso, a Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, conforme dispõe o seu art. 2.038:

CC/2002

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

Ora, com a publicação do Código Civil de 2002, e sobretudo em razão da redação do art. 2.038, depreende-se que as enfiteuses já existentes, assim, permaneceram submetidas ao Código Civil de 1916 até sua extinção, remanescendo, todavia, a questão acerca da possibilidade do registro imobiliário dos chamados “títulos de aforamento” ou “títulos de enfiteuse” expedidos pelos Municípios, mas que não foram registrados no Cartório de Imóveis até a vigência do novo Código Civil.

Todavia, ao enfrentar tais questionamentos, a partir de demandas judiciais e administrativas que surgiram sobre o tema, os Tribunais pátrios, bem como o Conselho Nacional de Justiça assentaram, por fim, ser inviável o registro da enfiteuse no Registro de Imóveis após a vigência do novo código.

Neste sentido, por entender judiciosos os fundamentos, hei por bem transcrever trecho do Acórdão proferido no Procedimento de Controle Administrativo nº 0007097-27.2013.2.00.0000 que julgou procedente o pedido para anular o Provimento nº 10/2013 da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Piauí, que por sua vez permitia o registro tardio de enfiteuses no Estado do Piauí, senão vejamos:

“Diante disso, não há dúvidas de que o atual Código Civil preservou tão somente as enfiteuses pré-existentes, ou seja, aquelas que se encontravam registradas (ou constituídas) na vigência do Código Civil anterior. A partir da vigência do atual (11 de janeiro de 2003), restou expressamente vedada a constituição (leia-se: registro) de novas, a teor do supratranscrito artigo 2.038. Não por acaso o legislador conferiu vacatio legis de 1 (um) ano entre a publicação e a vigência do novel código (art. 2.044), tempo suficiente para que a sociedade conhecesse as suas disposições e se acautelasse das mudanças que se avizinhavam. Destarte, mesmo pré-existindo de fato, a ausência de registro da enfiteuse impede a sua constituição após a vigência do Código atual, pelo menos por ato direto das serventias extrajudiciais.”

O Conselho Nacional de Justiça. Em Consulta nº 0003554-11.2016.2.00.0000 do CNJ, foi decidido que:

“O oficial de registro público deve verificar se o título possui qualidade jurídica suficiente para ingressar no registro de imóveis. O registrador, portanto, deve realizar o exame de legalidade do título, à luz da legislação pátria. As enfiteuses levadas a registro depois de 11/01/2003 não passam pelo crivo da  legalidade, pois, como já afirmado, novas gravações estão expressamente vedadas”.

Tal entendimento encontra-se harmônico aos precedentes dos Tribunais Pátrios, senão vejamos:

DIREITOS REAIS. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. O art. 1.227 do Código Civil combinado com o art. 172 da Lei N. 6.015/1973 preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis, estabelecendo o princípio da "inscrição", segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. 2. A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário, o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo "enfiteuta", e que inexiste na situação vertente. 3. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1228615 SP 2010/0225380-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 17/12/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/03/2014)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. SENTENÇA EXTINTIVA COM FULCRO NO ART. 485, INCISO IV DO NCPC. IMÓVEL FOREIRO CUJA ENFITEUSE NÃO FOI CONSTITUÍDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPEDIMENTO DO DOMÍNIO ÚTIL. VEDAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE NOVAS ENFITEUSES SOB A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. VEDAÇÃO CONSTITUCIONAL. ART. 183, § 3º DA CF/1988. EXTINÇÃO DO PROCESSO QUE SE IMPÕE. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento à Apelação Cível interposta, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. Normal 0 21 false false false. (TJ-RN - AC: 08291892920198205001, Relator: CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Primeira Câmara Cível)

Assim, estando proibida a constituição de novas enfiteuses e/ou subenfiteuses após a vigência do novo Código Civil, não há mais a possibilidade de transcrever a Carta de Aforamento do imóvel no registro público, razão pela qual a sentença não merece reparos.

IV. DISPOSITIVO

Em face ao exposto, CONHEÇO da Apelação, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo íntegra a sentença a quo pelos seus próprios fundamentos. Sem parecer ministerial.

É como voto.

DES. SEBASTIÃO RIBEIRO MARTINS

 

Relator

 

Teresina, 08/05/2023