EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DA INAPLICABILIDADE DO DECRETO LEI 745/69 EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. DA APLICAÇÃO DA MORA EX RE. DA RESCISÃO CONTRATUAL DE PLENO DIREITO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS. RECURSO PROVIDO. 1. Não é razoável e foge à obediência ao princípio da boa-fé contratual, quando por longos anos o devedor, mesmo após ciência da ação de rescisão contratual cumulada com a reintegração de posse no qual o credor expõe o inadimplemento da obrigação assumida, permanece inerte, sem apresentar qualquer solução ao prejuízo assumido pelo vendedor. É necessário a observância, no caso, do princípio objetivo da boa-fé contratual, visto estar previsto no artigo 422 do Código Civil, o qual menciona: “Os contratantes são obrigados guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. 2. Observa-se do contrato pactuado que foram estabelecidas as condições de pagamento, constando a data da prestação inicial e da final, o prazo do parcelamento, bem como o valor de cada parcela, assim, não resta configurada a caracterização da mora “ex persona”, mas sim da mora “ex re”, sendo que, nesta hipótese, as consequências do inadimplemento ocorrem imediatamente após o termo da obrigação, na medida em que o devedor tem prévia ciência da data em que a obrigação líquida deve ser adimplida 3. Tendo o contrato de compra e venda de imóvel, cláusula resolutiva expressa e, ocorrendo o inadimplemento com relação ao pagamento do imóvel, não há necessidade de interposição de ação judicial primeiramente para decretar a rescisão contratual para, posteriormente, ingressar com a ação possessória adequada, tendo em vista que a resolução contratual se opera de pleno direito, conforme dispõe o artigo 474 do Código Civil. 4. É inexorável que deverá a apelada responder pelas despesas que a apelante suportara no negócio e que se revelaram inúteis, impedindo a realização de novos negócios com o imóvel objeto do contrato, já que o mesmo fora rescindido por culpa do primeiro. Essa assertiva se sustenta no fato de que o contratante lesado pelo inadimplemento contratual da outra parte tem direito não apenas à rescisão do contrato, mas também à indenização por perdas e danos, consoante se afere do estampado no artigo 475 do Código Civil, 5 – Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0000259-91.2012.8.18.0100 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 06/04/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0000259-91.2012.8.18.0100

APELANTE: MERON ELIZIO TERNOUSKI

Advogado(s) do reclamante: WILLIAM PALHA DIAS NETTO, HEREYN DE ALMEIDA GOIS, JOSE NORBERTO LOPES CAMPELO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOSE NORBERTO LOPES CAMPELO

APELADO: SEZAR AUGUSTO BOVINO

Advogado(s) do reclamado: LINCON HERMES SARAIVA GUERRA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO LINCON HERMES SARAIVA GUERRA, RICARDO CORSO, VANESSA BORTOLUZZI, THIAGO FRANCISCO DE OLIVEIRA MOURA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO THIAGO FRANCISCO DE OLIVEIRA MOURA, RAIMUNDO DE ARAUJO SILVA JUNIOR, FERNANDO CHINELLI PEREIRA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO FERNANDO CHINELLI PEREIRA

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

RELATÓRIO

 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ

Gabinete Des. Raimundo Eufrásio Alves Filho

 

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0000259-91.2012.8.18.0100.

Apelante :MERON ELÍZIO TERNOUSKI.

Advogado(s) :José Norberto Lopes Campelo (OAB/PI nº. 2.594) e Outros.

Apelado :SÉZAR AUGUSTO BOVINO.

Advogado(s) :Raimundo de Araújo Silva Júnior (OAB/PI nº. 5.061) e Lincon Hermes Saraiva Guerra (OAB/PI nº. 3.864).

Relator :Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

 

 

 

 

Vistos etc.,

Trata-se, in casu, de Apelação Cível, interposta por MERON ELÍZIO TERNOUSKI, contra sentença prolatada pelo Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Manoel Emídio/PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos e Reintegração de Posse com Pedido Liminar (proc. nº. 0000259-91.2012.8.18.0100), que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, na forma do art. 485, IV, do CPC, ante a ausência da constituição da mora, requisito essencial para que pudesse pleitear a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.

Nas suas razões recursais, o Apelante aduz, em suma, que: i) a mora necessária ao presente caso é a mora ex re, que foi efetivada com a citação do Apelado; ii) havendo termo certo e implementado para o cumprimento da obrigação é desnecessária a prévia constituição em mora do devedor, nos termos do art. 397, do CPC; iii) o Decreto-Lei nº. 745/69, que trata sobre os contratos a que se refere o art. 22, do Decreto Lei nº. 58/37, dispõe sobre o loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestação, o que não é o caso dos autos, devendo incidir, na espécie, o Código Civil; e iv) a espécie não se enquadra em terreno loteado ou para loteamento, não havendo, portanto, a aplicação dos Decretos já citados.

Intimado, o Apelado ofertou contrarrazões, refutando as alegações do Apelante (id nº. 4601841).

Juízo de admissibilidade positivo realizado, conforme decisão id nº. 4605286.

Instado, o Ministério Público Superior emitiu parecer, albergado pela desnecessidade de intervenção do Parquet (id nº. 4670477).

É o relatório.

Constatando que o feito se encontra apto a julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta de julgamento da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

 

Teresina, data da assinatura eletrônica.

 

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

RELATOR

 

VOTO

 

VOTO DIVERGENTE

 

 

Adoto o relatório confeccionado pelo Relator Des. Raimundo Eufrásio Alves Filho.

 

Preenchidos os requisitos legais, conheço da Apelação Cível.

 

I – DO MÉRITO

 

I.I – DA INAPLICABILIDADE DO DECRETO LEI 745/69 EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA

 

Na origem, alega o requerente/apelante, em síntese, que é proprietário e legítimo possuidor de imóvel rural denominado de Fazenda São José, cuja área total é de 1.487,00 ha, registrado sob o nº R-04-403, fl. 67V, do Livro L.2B, do Cartório de Registro de Imóveis de Manuel Emídio-PI. Informa que, em 07 de dezembro de 2011, as partes processuais firmaram compromisso de compra e venda da referida área, comprometendo-se, o requerido/apelado, ao pagamento de valor equivalente à 30.000 (trinta mil) sacas de soja, de forma parcelada e descrita na exordial. A partir da data do pacto, o demandado imiscuiu-se na posse do imóvel com a concordância do requerente.

 

Afirma que o referido contrato não foi cumprido, razão pela qual pugna pela rescisão do pacto, imediata reintegração de sua posse e indenização por perdas e danos.

 

Para que ocorra a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel decorrente do parcelamento do solo urbano ou rural, o art. 32 da Lei 6.766/79 exige a constituição em mora do devedor, o que pode ser feito mediante carta com Aviso de Recebimento (REsp 1745407/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021), porém, não se trata de caso em que o imóvel se originou de parcelamento do solo urbano, não se aplicando a referida lei.

 

Aplicar-se-ia o Decreto-Lei 745/69, o qual define que o compromissário vendedor do imóvel não loteado, antes de demandar o compromissário comprador para rescindir o negócio por inadimplência de prestações, deve notificá-lo para a finalidade de constituí-lo em mora, cuja inobservância acarretaria a extinção do processo, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

 

Entretanto, apesar da existência de ato normativo específico regulando a situação posta em análise, entendo que a resolução do conflito vai além da aplicação de norma infraconstitucional, mas deve observar o princípio constitucional da função social do contrato.

 

No dizer de MARIA HELENA DINIZ (2007, p. 14), contrato “é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial”.

 

O artigo 421 do Código Civil, preleciona acerca da função social do contrato, in litteris:

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”

 

A função social do contrato passou a servir de limite a autonomia da vontade quando tal autonomia esteja em confronto com o interesse social e este deva prevalecer.

 

A jurisprudência tem aplicado a função social do contrato em busca da adequação do conteúdo do contrato de forma que preserve as condições de paridade entre as partes contratantes, de forma a impedir que um deles seja demasiadamente prejudicado em face do outro.

 

A partir da análise atenta aos autos, verifica-se que o negócio jurídico estabelecido entre as partes tem sido por demais oneroso ao apelante, autor da ação originária, posto que no contrato de compra e venda ficou estabelecido o pagamento de valor equivalente à 30.000 (trinta mil) sacas de soja pelo comprador, entretanto, somente foi pago a quantia referente à 5.625 (cinco mil e seiscentos e vinte e cinco) sacas de soja, ou seja, menos da metade do valor estipulado entre os contratantes.

 

Ora, é evidente que por longos anos o promitente comprador manteve-se inerte quanto à obrigação assumida em face do vendedor/apelante, ao tempo que já se passaram mais de 12 (doze) anos desde o ajuizamento da ação de rescisão contratual, sem qualquer informação de que o devedor tenha adimplido com as demais parcelas contratuais.

 

A função social do contrato define os limites internos do direito de contratar e, por conseguinte, a proteção jurídica das justas expectativas das partes contratantes no momento da celebração do acordo de vontades, assim, a relação jurídica estabelecida entre os contratantes deve ser reformulada no sentido de resguardar os interesses dos mesmos, especificamente, no caso, quanto ao promitente vendedor/apelante. Nesse sentido, vejamos:

 

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. DIREITO À MORADIA. SENTENÇA MANTIDA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. CERCEAMENTO DE DEFESA: É rejeitada a tese, na medida em que o pedido de designação de audiência de conciliação e proposta de acordo foi rejeitado pela parte autora, não havendo interesse desta em transacionar. A não designação de audiência não configura o cerceamento de defesa alegado. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO: Para a resolução do contrato pela via judicial, há que se considerar não só a inadimplência em si, mas também o adimplemento da avença durante a normalidade contratual. A partir desse cotejo entre adimplemento e inadimplemento é que deve o juiz aferir a legalidade da resolução do contrato, de modo a realizar, por outro lado, os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. No caso dos autos, a parte requerida está em mora desde 2008, o que autoriza a resolução do pacto em discussão. (...) (TJ-RS - AC: 02927177620198217000 PORTO ALEGRE, Relator: Eduardo João Lima Costa, Data de Julgamento: 20/02/2020, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 04/03/2020)”

 

Ainda, não é razoável e foge à obediência ao princípio da boa-fé contratual, quando por longos anos o devedor, mesmo após ciência da ação de rescisão contratual cumulada com a reintegração de posse no qual o credor expõe o inadimplemento da obrigação assumida, permanece inerte, sem apresentar qualquer solução ao prejuízo assumido pelo vendedor.

 

É necessário a observância, no caso, do princípio objetivo da boa-fé contratual, visto estar previsto no artigo 422 do Código Civil, o qual menciona: “Os contratantes são obrigados guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

 

Utilizando do princípio da boa-fé objetiva, na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais a intenção do que o sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato. Vejamos:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. DECISÃO REFORMADA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E MANIFESTAÇÃO JUDICIAL SOBRE A DISSOLUÇÃO CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. ARGUIÇÃO DE INADIMPLEMENTO PARCIAL. NECESSIDADE DE DECISÃO JUDICIAL QUE DECLARE A RESOLUÇÃO CONTRATUAL PARA RESTABELECER O STATUS QUO. AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - 0017495-75.2019.8.16.0000 - Londrina - Rel.: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira - J. 03.12.2019) (TJ-PR - AI: 00174957520198160000 PR 0017495-75.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira, Data de Julgamento: 03/12/2019, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/12/2019)”

 

Nesse sentido, observo a necessidade de se resguardar a segurança da relação jurídica posta em análise, tendo por base o claro desinteresse do promitente comprador em prosseguir com o negócio jurídico.

 

O inadimplemento do contrato posto em análise que por muito se prolonga no tempo, prejudica excessicamente apenas uma das partes contratantes, a saber, o vendedor, devendo ser restabelecido no caso o equilíbrio contratual.

 

O que se tem posto em análise, na verdade, é o conflito do princípio fundamental da autonomia da vontade em face dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva contratual, nesse caso, conforme discorrido, deve prevalecer os últimos, sopesando a gravidade da realidade fática posta nos autos, a qual, repito, tem potencial de agravar perpetuamente a situação de prejuízo suportada pelo apelante.

 

Assim, inviável a aplicação do Decreto-Lei 745/69 no caso, o qual define que o compromissário vendedor do imóvel não loteado, antes de demandar o compromissário comprador para rescindir o negócio por inadimplência de prestações, deve notificá-lo para a finalidade de constituí-lo em mora.

 

A necessidade de notificação do compromissário comprador para constituição em mora, como requisito para a rescisão contratual se revela por demais gravosa, alterando o equilíbrio contratual em favor do mesmo, tendo em vista que por longos anos o comprador tem permanecido inadimplente, não podendo se falar em desconhecimento da dívida.

 

 

Ressalto ainda a impossibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso, pois conforme relatado o devedor efetuou o pagamento de menos da metade da quantia acordada no contrato.

 

A Teoria do Adimplemento Substancial é instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02, tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.

O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva).

No caso concreto restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação, mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. Segue jurisprudência do STJ acerca do tema:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DECOMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE.

1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.

2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)".

3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema.

4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial.

5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção.

6. Recurso especial provido (REsp 1636692/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 18.12.2017).”

Por todo o explanado, diante das peculiaridades do caso concreto, insubsistente no caso a necessidade de notificação prévia para constituição em mora do devedor.

 

Inaplicável ao caso a Súmula 76 do STJ, bem como os Decretos-Lei 58/37 e 745/69, pelo que a sentença de primeiro grau deve ser reformada, visto que adotou precedentes equivocados.

 

I.II – DA APLICAÇÃO DA MORA EX RE

 

Na verdade, observa-se do contrato pactuado que foram estabelecidas as condições de pagamento, constando a data da prestação inicial e da final, o prazo do parcelamento, bem como o valor de cada parcela, assim, não resta configurada a caracterização da mora “ex persona”, mas sim da mora “ex re”, sendo que, nesta hipótese, as consequências do inadimplemento ocorrem imediatamente após o termo da obrigação, na medida em que o devedor tem prévia ciência da data em que a obrigação líquida deve ser adimplida. Nesse sentido, vejamos entendimento do STJ:

 

“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C PRECEITO COMINATÓRIO. CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. APELAÇÃODE AMÉLIO DEZEM E JOÃO LUIS SEIMETZ. PLEITO DEMANUTENÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. PEDIDO RECONVENCIONAL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DAS PARCELAS. REJEIÇÃO.

1. Por disposição legal, em todo contrato existe a cláusula resolutiva tácita, que permite a resolução do contrato fundado no inadimplemento do outro contratante (art. 474 do CC).

2. Comprovado nos autos que o promissário comprador não cumpriu com sua obrigação, gerando desconfiança no credor com relação à manutenção do contrato de compra e venda, impõe-se a procedência do pedido de resolução contratual.

3. Conforme consta do documento juntado no evento 1, CONTR4, os apelantes firmaram contrato de compra e venda de imóvel rural com os autores/apelados ao preço de R$ 1.795.500,00, para ser pago pelos réus em 4 parcelas, sendo as 3 primeiras, no valor de R$ 513.000,00, nas datas de 30/5/2013, 30/5/2014 e 30/5/2015,cada parcela convertida em 10.000 sacas de soja comerciais líquidas de 60 kg cada, e a quarta e última, no valor deR$256.500,00, convertida em 5.000 sacas de soja comercial líquida de 60 kg cada, com vencimento para 30/5/2016.

4. É fato incontroverso que os recorrentes pagaram a primeira parcela, constante de 10.000 sacas de soja comercial de 60 kg cada, vencida em 30/5/2013, em valor equivalente a R$ 513.000,00,bem como parte da 2ª parcela, vencida em 30/5/2014, ou seja, o equivalente a 1.372 sacas de soja, das 10.000 sacas relativas à referida parcela, incidindo em mora após o segundo pagamento parcial.

5. É decorrência natural da rescisão do pacto que as partes retornem ao “status quo ante”, o que significa dizer que cada qual recebe de volta aquilo

que pagou ou entregou. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA 76 DO STJ E DAS LEIS 6.014/73, 6.766/79 E DECRETOS-LEI 58/37 E 745/69. NÃO ACOLHIMENTO.

6. Nos termos o art. 397, caput, do Código Civil, "O inadimplemento d a obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor".

7. Ao se analisar o contrato objeto do litígio, observa-se que foram pactuadas as condições de pagamento, constando a data da prestação inicial e da final, o prazo do parcelamento, bem como o valor de cada parcela (evento 1, CONTR4), de modo que as obrigações assumidas foram positivas, líquidas e com termo certo de vencimento.

8. Não se tem, no caso, a caracterização da mora “ex persona”, mas sim da mora “ex re”, sendo que, nesta hipótese, as consequências do inadimplemento ocorrem imediatamente após o termo da obrigação, na medida em que o devedor tem prévia ciência da data em que a obrigação líquida deve ser adimplida, dispensando, assim, eventual notificação complementar por parte do credor. (...) (AgRg noREsp 1222042/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2015)”

 

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO NÃO EXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. DESRESPEITO AOS TERMOS CONTRATUAIS, ENSEJANDO A MORA EX RE DOS INSURGENTES E A VIABILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CABIMENTO DA FIXAÇÃO DE INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROPRIETÁRIOS. SÚMULA 83/STJ. VALOR E PERÍODO DE INCIDÊNCIA DESSA REPARAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão ou mesmo contradição a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pelos insurgentes. 2. A segunda instância concluiu que houve o desrespeito aos termos do contrato de compra e venda do imóvel pelos insurgentes, que se encontravam em efetiva mora ex re. Com base no acervo fático-probatório e em termos contratuais, firmou o aresto o conhecimento, pelos insurgentes, de que estavam inadimplentes, fator a ocasionar a rescisão da avença. Aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. A segunda instância também afastou a tese de adimplemento substancial. Essa conclusão foi ancorada na apreciação fática da demanda, ensejando o óbice da Súmula 7/STJ. 4. O entendimento no sentido da possibilidade de fixação de reparação em favor dos proprietários, na forma de aluguel, em razão do desfazimento da alienação por culpa dos adquirentes, encontra suporte na jurisprudência desta Corte Superior (Súmula 83/STJ). Isso para evitar enriquecimento ilícito e realocar as partes ao status quo ante. 5. O quantum e a forma de apuração da reparação foram delimitados com base em um juízo de razoabilidade e de ponderação que escapa à apreciação desta Corte Superior, em virtude do óbice da Súmula 7/STJ. 6. A conclusão acerca da ausência de sucumbência recíproca, determinando essa parcela da condenação aos insurgentes, decorreu da análise do que foi pedido e do que foi deferido no julgado. Essa apreciação igualmente foi fundada na apreciação fático-probatória da causa, ensejando a aplicação da citada Súmula 7/STJ. 7. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1988534 TO 2022/0059102-4, Data de Julgamento: 06/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022)”

 

Nos termos o art. 397, caput, do Código Civil, "O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor", o que se configura in caso.

 

A mora no caso dos autos independe de notificação prévia, visto inclusive conter cláusula resolutiva expressa no contrato firmado entre as partes (ID 4601754 – pág. 14), constituindo-se em mora pela citação válida (art. 240 do Código de Processo Civil), decorrendo do simples vencimento do prazo para pagamento, é a chamada mora ex re, ocorre automaticamente por força do termo contratual, conforme art. 397 do Código Civil.

 

I.III – DA RESCISÃO CONTRATUAL DE PLENO DIREITO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

 

Ademais, quando o contrato possui cláusula resolutiva expressa, é desnecessária a prévia interpelação do devedor para ser declarada rescisão contratual, a qual se opera de ofício.

 

Isso é o que preceitua o parágrafo único do art. 1º, do Decreto-Lei 745/69, o qual estabelece que nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito, com base ainda no art. 474 do Código Civil. Vejamos:

 

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

 

Destaque-se que a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel. Vejamos:

 

“RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS – MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR – RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. I. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. II. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos. III. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. IV. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. V. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. VI. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.789.863 - MS (2013/0376277-6), Relator: MINISTRO MARCO BUZZI, Data de julgamento: 03/08/2021)”

Nesse sentido, além de ser devido o reconhecimento da rescisão do contrato objeto da presente lide, não existe qualquer óbice quanto a pretensão do apelante em ter reintegrada a posse do imóvel objeto da lide.

 

Portanto, tendo o contrato de compra e venda de imóvel, cláusula resolutiva expressa e, ocorrendo o inadimplemento com relação ao pagamento do imóvel, não há necessidade de interposição de ação judicial primeiramente para decretar a rescisão contratual para, posteriormente, ingressar com a ação possessória adequada, tendo em vista que a resolução contratual se opera de pleno direito, conforme dispõe o artigo 474 do Código Civil.

 

In casu, posto que o contrato entabulado entre as partes possui cláusula resolutiva expressa, como anteriormente mencionado, entendo ser devido o reconhecimento da resolução contratual entre as partes de pleno direito, decorrendo daí o direito do apelante em ter reintegrado a posse do imóvel.

 

I.IV - DO PEDIDO DE PERDAS E DANOS

 

No presente caso, é inexorável que deverá a apelada responder pelas despesas que a apelante suportara no negócio e que se revelaram inúteis, impedindo a realização de novos negócios com o imóvel objeto do contrato, já que o mesmo fora rescindido por culpa do primeiro. Essa assertiva se sustenta no fato de que o contratante lesado pelo inadimplemento contratual da outra parte tem direito não apenas à rescisão do contrato, mas também à indenização por perdas e danos, consoante se afere do estampado no artigo 475 do Código Civil, que ostenta a seguinte redação:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Considerando a inadimplência do comprador do imóvel, impõe-se a rescisão contratual com o pagamento da multa rescisória, a título de perdas e danos.

Da análise do contrato entabulado entre as partes, verifico que o parágrafo único da cláusula terceira (ID 4601754 – pág. 14) estabelece multa no valor de 2% (dois por cento) sobre o valor total da compra e venda. Entretanto, conforme orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça a multa rescisória (perdas e danos) deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, a título de retenção por parte do mesmo. Nesse sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. O conteúdo normativo dos artigos 402, 403, 404 e 475 do CC, dispositivos tidos como violados, não foi objeto de exame pelo Tribunal de origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pela ora recorrente, razão pela qual incide na espécie a Súmula 211 desta Corte, de seguinte teor: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 728.256 - DF – Relator: MINISTRO MARCO BUZZI, Data do Julgamento: 15/09/2015)”

 

Conforme a análise da situação posta nos autos, deflui que a retenção, por parte da apelante, do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela compradora, afigura-se conforme o princípio da razoabilidade e enseja a devida reparação das despesas que experimentara com a celebração da avença e sua subsequente rescisão.

 

Dessa forma, o apelante deve restituir o valor adimplido pelo promitente comprador/apelado, a saber, quantia equivalente à 5.625 (cinco mil e seiscentos e vinte e cinco) sacas de soja, evitando o enriquecimento ilícito do apelante diante da rescisão contratual, devendo ser descontado o valor de retenção de 10% (dez por cento) a título de perdas e danos em favor do recorrente/vendedor.

 

II – DO DISPOSITIVO

 

Ante o exposto, conheço do recurso de Apelação Cível, visto que preenchidos os seus requisitos de admissibilidade, concedendo-lhe provimento, para determinar:

 

a) A declaração da rescisão do contrato objeto da lide, devendo para tanto, o apelante/vendedor, proceder a devolução do pagamento efetuado pelo apelado/comprador, no prazo de 90 (noventa) dias, quantia esta que deverá sofrer atualização monetária, devendo ser descontado o importe de retenção de 10% (dez por cento) a título de perdas e danos em favor do recorrente/vendedor, valor no qual deve incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme estabelecido no parágrafo quarto da cláusula décima terceira do contrato (ID 4601754 – pág. 16), e correção monetária, a partir da data do vencimento das parcelas contratuais, nos termos do art. 397 do Código Civil;

 

b) A reintegração da posse do imóvel rural denominado de Fazenda São José, cuja área total é de 1.487,00 ha, registrado sob o nº R-04-403, fl. 67V, do Livro L.2B, do Cartório de Registro de Imóveis de Manuel Emídio-PI, em favor do promitente vendedor/apelante, devendo o promitente comprador/apelado proceder com a desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias, resguardado o direito deste quanto as eventuais benfeitorias úteis e necessárias;

 

c) Inverter o ônus de sucumbência, condenando o apelado em custas e honorários advocatícios sucumbenciais no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

 

É como voto.

 

 

Teresina, 06/04/2023