CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TESE DE NOTIFICAÇÃO VIA CARTÓRIO NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRO GRAU. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE DE SUA ANÁLISE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. TESE DE ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PEDIDO A SER FORMULADO EM RECONVENÇÃO OU AÇÃO AUTÔNOMA. INVIABILIDADE DE ALEGAÇÃO EM CONTESTAÇÃO. CONEXÃO AFASTADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES JÁ ADIMPLIDOS E NÃO SOBRE O PREÇO TOTAL DA VENDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A alegação do Apelante de que ocorre a desconstituição da mora diante da não notificação do devedor através do Cartório de Títulos e Documentos não foi ventilada em Primeiro Grau de Jurisdição, razão pela qual não consta a sua análise na sentença vergastada. Desta feita, sob pena de configurar supressão de instância, a tese em referência não será objeto de análise da presente decisão. 2. A a sentença foi proferida em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ, que é no sentido de não ser possível, em sede de contestação, postular revisão de contrato com base na abusividades das suas cláusulas, por se tratar de matéria cuja dedução desafia a apresentação de Reconvenção ou ação autônoma. Precedente: REsp n. 2.000.288/MG. 3. No tocante ao pedido de conexão, consigna-se que o STJ defende que a reunião dos processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, que apresenta certa margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco da ocorrência de decisões contraditórias. Precedente: AgInt no AREsp: 1743654 GO 2020/0205514-4. Diante disso, não verificada a possibilidade de decisões conflitantes, afasto a conexão suscitada. 4. Verifica-se que o objeto da presente demanda é matéria meramente de direito, tendo em vista que envolve a rescisão contratual diante do inadimplemento do comprador, em não quitar com as prestações acordadas, não havendo necessidade da realização de perícia técnica contábil. 5. Embora o percentual de 10% (dez por cento) da multa compensatória se apresente razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas da apelada com a comercialização do imóvel, tal percentual deverá incidir sobre os valores já adimplidos, e não sobre o preço total da venda. 6. Sentença reformada. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0001708-61.2012.8.18.0140 - Relator: JOSE RIBAMAR OLIVEIRA - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 19/12/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0001708-61.2012.8.18.0140

APELANTE: PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s) do reclamante: RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS, MARCIO AUGUSTO RAMOS TINOCO

APELADO: JOSE UBIRACI NUNES DE MIRANDA

Advogado(s) do reclamado: THIAGA LEANDRA ALVES RIBEIRO LEARTH

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

 

 

CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TESE DE NOTIFICAÇÃO VIA CARTÓRIO NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRO GRAU. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE DE SUA ANÁLISE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. TESE DE ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PEDIDO A SER FORMULADO EM RECONVENÇÃO OU AÇÃO AUTÔNOMA. INVIABILIDADE DE ALEGAÇÃO EM CONTESTAÇÃO. CONEXÃO AFASTADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES JÁ ADIMPLIDOS E NÃO SOBRE O PREÇO TOTAL DA VENDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A alegação do Apelante de que ocorre a desconstituição da mora diante da não notificação do devedor através do Cartório de Títulos e Documentos não foi ventilada em Primeiro Grau de Jurisdição, razão pela qual não consta a sua análise na sentença vergastada. Desta feita, sob pena de configurar supressão de instância, a tese em referência não será objeto de análise da presente decisão. 2. A a sentença foi proferida em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ, que é no sentido de não ser possível, em sede de contestação, postular revisão de contrato com base na abusividades das suas cláusulas, por se tratar de matéria cuja dedução desafia a apresentação de Reconvenção ou ação autônoma. Precedente: REsp n. 2.000.288/MG. 3.  No tocante ao pedido de conexão, consigna-se que o STJ defende que a reunião dos processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, que apresenta certa margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco da ocorrência de decisões contraditórias. Precedente: AgInt no AREsp: 1743654 GO 2020/0205514-4. Diante disso, não verificada a possibilidade de decisões conflitantes, afasto a conexão suscitada. 4. Verifica-se que o objeto da presente demanda é matéria meramente de direito, tendo em vista que envolve a rescisão contratual diante do inadimplemento do comprador, em não quitar com as prestações acordadas, não havendo necessidade da realização de perícia técnica contábil. 5. Embora o percentual de 10% (dez por cento) da multa compensatória se apresente razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas da apelada com a comercialização do imóvel, tal percentual deverá incidir sobre os valores já adimplidos, e não sobre o preço total da venda. 6. Sentença reformada. 7. Recurso  conhecido e parcialmente provido. 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por JOSÉ UBIRACI NUNES DE MIRANDA em face de Sentença (ID. 6765971, págs. 130/132) prolatada pelo Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina, no bojo da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse proposta por PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA, ora Apelado, no Processo n° 0001708-61.2012.8.18.0140. 

 Na inicial, a parte autora aduziu que, em 25 de julho de 2005, fora celebrado com o requerido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo como objeto uma casa de 68.60 m2, construída no Lote n° 30, Quadra A, no Loteamento “Portal da Alegria”, Teresina-PI, sendo avençado à época o valor de R$ 29.668,00 (vinte e nove mil, seiscentos e sessenta e oito reais).

Relatou, ainda, que o promitente comprador se encontra inadimplente com suas obrigações contratuais, estando em aberto com as 64 (sessenta e quatro) parcelas vencidas desde 30/08/2006 à 30/11/2011. 

Em Sentença (ID. 6765971, págs. 130/132), o juízo a quo julgou procedente a demanda, com fulcro no art. 475 do CC e art. 487, I do CPC, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda objeto destes autos, com perda em favor da parte autora do valor correspondente a 10% do preço total da venda. 

Condenou o requerido ao pagamento de aluguel que deve ser calculado em 1% ao mês sobre o preço do imóvel, devido a partir do esbulho (20/02/2010) até a efetiva entrega do bem à parte autora, como efeito da resolução do contrato, bem como no pagamento dos tributos e despesas eventualmente vencidos entre a data da imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel. 

Deferiu o pedido de reintegração de posse para determinar, de imediato, a reintegração da posse do imóvel descrito na exordial em favor da demandante, para que haja a expedição do respectivo mandado. 

Em face da sucumbência, condenou, ainda, a parte ré no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da autora no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. 

Irresignada, o requerido interpôs a presente Apelação Cível (ID. 6765970, págs. 109/141), sustentando, em síntese, o benefício da gratuidade da justiça, a desconstituição da mora diante da não notificação do devedor através do Cartório de Títulos e Documentos, bem como que o juízo a quo não enfrentou as seguintes teses da contestação: i) da abusividade das cláusulas contratuais; ii) juros extorsivos e ilegais; iii) do contrato celebrado entre as partes ser contrato de adesão; iv) do pedido de conexão a Ação de Renegociação de Débito com Revisão Contratual e Consignação em Pagamento c/c Pedido de Tutela Antecipada em trâmite na 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI, sob o nº 0004932-07.2012.8.18.0140.

Menciona, ainda, que há 03 (três) valores distintos do contrato, o que ensejaria a inversão do ônus da prova e a determinação de realização de perícia técnica no contrato celebrado entre as partes, e que seria abusiva a multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor total do imóvel objeto do contrato. 

Pleiteia, ao final, o benefício da gratuidade da justiça e o provimento do recurso para a reforma da sentença vergastada.

Em Contrarrazões (ID. 6765970, págs. 150/158), a Apelada aduziu, em síntese, a deserção do recurso, a desnecessidade de notificação extrajudicial e o direito a rescisão e reintegração da posse, uma vez que o requerido não honrou com as parcelas, requerendo, ao final, o improvimento do recurso, com a manutenção da sentença. 

Em Decisão (ID. 7430483), houve o recebimento da Apelação Cível nos efeitos suspensivo e devolutivo, nos termos do artigo 1.012, caput e 1.013 do CPC, não sendo encaminhados os autos ao Ministério Público nos termos do Ofício-Circular nº 174/2021.

É o Relatório. 

 

VOTO

 

Preliminarmente, observa-se que o recurso de Apelação preencheu todos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, razão pela qual passa-se à análise do mérito.

I - DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

No caso em análise, a parte apelante pleiteia a concessão do benefício da justiça gratuita ao argumento de não dispor de condições financeiras para arcar com as elevadas custas processuais. 

Com efeito, o acesso à Justiça é garantia fundamental e encontra-se prevista no artigo 5º, XXXV, da Constituição Federal de 1988, verbis: "a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito".

Ademais, quanto à temática, cumpre mencionar o disposto no art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC, in verbis:

Art. 99 § 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Ademais, o entendimento do STJ é no sentido de que  a simples declaração de hipossuficiência da pessoa natural, ainda que dotada de presunção iuris tantum, é suficiente ao deferimento do pedido de gratuidade de justiça quando não ilidida por outros elementos dos autos, sendo rechaçada a adoção única de critérios abstratos, como faixa de renda mensal isoladamente considerada, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. FAIXA DE RENDA MENSAL. CRITÉRIO ABSTRATO. INADMISSIBILIDADE. 1. É assente na jurisprudência do STJ que a simples declaração de hipossuficiência da pessoa natural, ainda que dotada de presunção iuris tantum, é suficiente ao deferimento do pedido de gratuidade de justiça quando não ilidida por outros elementos dos autos. 2. Esta Corte Superior rechaça a adoção única de critérios abstratos, como faixa de renda mensal isoladamente considerada, uma vez que eles não representam fundadas razões para denegação da justiça gratuita. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1836136 PR 2019/0263232-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 04/04/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/04/2022)

Desta feita, compulsando os autos e partindo da legislação aplicável, verifico que a profissão do Apelante no Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID. 6765971, págs. 27/36) é de motorista, razão pela qual defiro a concessão da gratuidade da justiça e afasto a alegação de deserção do recurso. 

II - DO DIREITO VINDICADO

A priori, cumpre aduzir que o cerne do presente recurso envolve as seguintes alegações: 1) a desconstituição da mora diante da não notificação do devedor através do Cartório de Títulos e Documentos; 2) o não enfrentamento pelo juízo a quo das teses da contestação  referentes a: i) abusividade das cláusulas contratuais; ii) juros extorsivos e ilegais; iii) contrato celebrado entre as partes ser contrato de adesão; iv) do pedido de conexão a Ação de Renegociação de Débito com Revisão Contratual e Consignação em Pagamento c/c Pedido de Tutela Antecipada em trâmite na 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI, sob o nº 0004932-07.2012.8.18.0140; 3) a necessidade de realização de perícia técnica contábil sobre o contrato em análise; 4) a abusividade da multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor total do imóvel objeto do contrato.

Diante disso, passo a discorrer sobre as teses alegadas, vejamos. 

 1. Da desconstituição da mora diante da não notificação do devedor através do Cartório de Títulos e Documentos: 

Nesse ponto, cumpre aduzir que a alegação do Apelante de que ocorre a desconstituição da mora diante da não notificação do devedor através do Cartório de Títulos e Documentos não foi ventilada em Primeiro Grau de Jurisdição, razão pela qual não consta a sua análise na sentença vergastada. 

No caso, a Contestação (ID.  6765971, págs. 50/68) se limita a sustentar a tese da descaracterização da mora diante da suposta abusividade das cláusulas contratuais, sem qualquer menção a tese supramencionada, não sendo a instância recursal adequada ao seu enfrentamento. 

Isso porque a atual regra do Código de Processo Civil (CPC, art. 1.014) estabelece que questões não propostas no juízo inferior poderão ser suscitadas na Apelação, desde que o Recorrente prove que deixou de fazê-lo por motivos de força maior, o que não ocorre no presente caso. 

Significa que, de acordo com o sistema processual brasileiro, a inovação recursal é, em regra, vedada, uma vez que entendimento contrário estimularia a deslealdade processual, pois propiciaria à parte que guardasse suas melhores provas e seus melhores argumentos para apresentá-los somente ao juízo recursal de segundo grau. 

Nesse sentido, é o entendimento da jurisprudência pátria, in verbis: 

DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO DE INSTRUMENTO.“AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS”. DECISÃO. INDEFERIMENTO.DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL E ANÚNCIO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. RECURSO DA AUTORA. 1. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INOVAÇÃO RECURSAL. TEMA NÃO SUSCITADO NA ORIGEM. DECISÃO OBJURGADA QUE NÃO ABORDOU A MATÉRIA TRAZIDA NA INSURGÊNCIA.INVIABILIDADE DE SUA ANÁLISE DESDE LOGO PELO TRIBUNAL SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. NÃO CONHECIMENTO (...) (TJPR - 14ª C.Cível - 0061033-38.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO ANTÔNIO DE MARCHI - J. 07.10.2021) 

DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÕES SUSCITADAS APENAS EM SEDE DE RECURSO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO.(TJPR - 4ª C.Cível - 0043849-69.2021.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ TARO OYAMA - J. 20.10.2021)

Desta feita, considerando que é vedado às partes inovarem no recurso alegando questões que não foram discutidas durante o trâmite processual em primeiro grau, sob pena de configurar supressão de instância, a tese em referência não será objeto de análise da presente decisão. 

 2. Do não enfrentamento pelo juízo a quo das teses da contestação referentes a abusividade das cláusulas contratuais e dos juros, da natureza de adesão do contrato e do pedido de conexão: 

No presente caso, menciona-se que o juízo a quo enfrentou a tese aduzida, ao  ponto de afastá-la, conforme se observa da seguinte transcrição da sentença: “A parte ré limita-se a arguir genericamente a abusividade das cláusulas contratuais, sem indicar, no entanto, em que consistia a dita irregularidade. Ademais, as ditas alegações não podem ser admitidas por meio de contestação, mas apenas por reconvenção – já que a ação fora proposta sob a égide do CPC/73. Assim, rejeito a argumentação lançada”.

Diante disso, registra-se que a sentença se encontra em consonância com o entendimento do STJ que, sob a égide do CPC/73, entende que “não se pode formular, na contestação, pedido de rescisão ou revisão contratual, tendo em vista que o direito do autor só seria extinto ou modificado após a decretação da rescisão ou da revisão do contrato por sentença e, para tanto, seria necessária a realização de um pedido em reconvenção ou em ação autônoma”. (REsp n. 2.000.288/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/10/2022, DJe de 27/10/2022).

Assim, a sentença foi proferida em conformidade com a orientação jurisprudencial, que é no sentido de não ser possível, em sede de contestação, postular revisão de contrato com base na abusividades das suas cláusulas, por se tratar de matéria cuja dedução desafia a apresentação de Reconvenção ou ação autônoma.

Salienta-se ainda, que, mesmo que se reconheça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, tem-se o enunciado da súmula 381 do STJ nos seguintes termos: “Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas.” Logo, não poderia esse Tribunal, ante a ausência dessas questões na contestação e a vedação à inovação recursal, proceder, de ofício, ao julgamento dessas supostas ilegalidades.

Diante disso, acostam-se os seguintes julgados: 

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. PROCEDÊNCIA. RAZÕES RECURSAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REQUISITO RECURSAL INTRÍNSECO. NÃO CONHECIMENTO. 1. A alegação nas razões recursais de matérias que não foram arguidas em contestação, como a pretensão de reconhecimento de prescrição, sem qualquer justificativa, ainda que se trate de matéria de ordem pública, configura indevida inovação recursal, não permitindo o conhecimento do recurso sob pena de supressão de instância (art. 1.013, § 1º c/c art. 1.014/CPC). 2. Apelação Cível não conhecida (art. 932, III/CPC). (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0008444-89.2010.8.16.0021 - São Miguel do Iguaçu -  Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE -  J. 20.07.2022)

Alienação fiduciária. Ação de busca e apreensão. Inadimplemento incontroverso. Abusividade de cláusulas contratuais. Matéria não alegada na contestação. Inadmissível inovação recursal. Recurso não conhecido. (TJSP; Apelação Cível 1022018-91.2020.8.26.0003; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/06/2021; Data de Registro: 17/06/2021) 

Afastando a verificação da abusividade das cláusulas contratuais, salienta-se que a natureza de adesão do contrato, por si só, não é apta a desconfigurá-lo, uma vez que as opções livremente aceitas pelas partes, no momento da celebração do contrato, devem ser respeitadas, em observação ao princípio do pacta sunt servanda, levando-se em consideração os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Corroborando o exposto, colaciona-se o entendimento da jurisprudência pátria, in verbis:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. NOTAS PROMISSÓRIAS. INADIMPLEMENTO. PRINCÍPIO CONTRATUAL DA AUTONOMIA DA VONTADE. PACTA SUNT SERVANDA. APLICAÇÃO. 1. A ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz o pagamento de quantia em dinheiro, conforme o artigo 700, I, do Código de Processo Civil. 2. O contrato, como acordo de vontades, é um negócio jurídico decorrente da consensualidade entre as partes, que, ao criar, modificar ou extinguir obrigações, produz efeitos jurídicos, caracterizando, assim, o princípio contratual da autonomia da vontade. 3. Decorrência imediata do princípio da autonomia da vontade é o princípio da pacta sunt servanda que constitui a força obrigatória dos contratos, por meio da vinculação das partes ao cumprimento do contrato. 4. As opções livremente aceitas pelas partes, no momento da celebração do contrato, devem ser respeitadas, em observação ao princípio do pacta sunt servanda, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, levando-se em consideração os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07223465920198070003 DF 0722346-59.2019.8.07.0003, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 03/03/2021, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/03/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

No tocante ao pedido de conexão, consigna-se que o STJ defende que a reunião dos processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, que apresenta certa margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco da ocorrência de decisões contraditórias, conforme se observa: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. INTERDIÇÃO (INTERRUPÇÃO) DO FORNECIMENTO DE GÁS EM RESIDÊNCIA. OCORRÊNCIA DE DANO, DE PRECLUSÃO E DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2. O Tribunal de origem dirimiu fundamentadamente a controvérsia, sem incorrer em omissão, obscuridade, contradição ou erro material. Rejeita-se a alegação de ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil/2015. 3. Há margem de discricionariedade na avaliação do julgador quanto à intensidade da conexão, presente sempre o escopo de se evitar, pela conveniência da reunião dos processos, decisões contraditórias/conflitantes/divergentes. Precedentes. 4. O magistrado, se entender suficientes as provas existentes no processo e reputar dispensável a produção de outras provas, pode julgar antecipadamente o pedido, sem que isso implique cerceamento de defesa. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1743654 GO 2020/0205514-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/12/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2021)

Com efeito, entendo pela inocorrência de conexão entre o presente processo e a Ação de Renegociação de Débito com Revisão Contratual e Consignação em Pagamento c/c Pedido de Tutela Antecipada (Processo nº 0004932-07.2012.8.18.0140), uma vez que apresentam fases procedimentais de tramitação diferentes, sem a existência de risco de decisões conflitantes. 

Logo, ante as razões consignadas, afasto a tese em referência, por não encontrar amparo legal e jurisprudencial.

 3. Da necessidade de realização de perícia técnica contábil sobre o contrato de compra e venda em análise: 

No tocante à alegação do apelante quanto à necessidade de prova técnica contábil, é imperioso analisar a completude do conjunto probatório que já consta dos autos, para entender se é suficiente para demonstrar os fatos, tornando a realização da perícia dispensável sem prejuízo ao pleno conhecimento da lide pelo Juízo.

No presente caso, verifica-se que os autos já estão devidamente instruídos com as provas documentais apresentadas, sendo estas suficientes para se conhecer da verdade dos autos, e, com isso, aplicar o direito adequadamente.

Isso porque se verifica que o objeto da presente demanda é matéria meramente de direito, tendo em vista que envolve a rescisão contratual diante do inadimplemento do comprador, em não quitar com as prestações acordadas, não havendo necessidade da realização de perícia técnica contábil. 

Nesse sentido, é o entendimento da jurisprudência pátria, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO BANCÁRIO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PERÍCIA CONTÁBIL - DESNECESSIDADE. A não produção de prova pericial, uma vez evidenciada a sua desnecessidade para o deslinde da controvérsia, não implica em cerceamento de defesa. (TJ-MG - AC: 10702120169009001 Uberlândia, Relator: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 27/10/2016, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/11/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CDC PARA FINANCIAMENTO DE VEÍCULO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA CONTÁBIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. CUSTO TOTAL DO MÚTUO. QUANTIFICAÇÃO NO CONTRATO. DIFERENÇA A MAIOR EM PREJUÍZO DO CONSUMIDOR. CORREÇÃO COM REDUÇÃO DOS JUROS CONTRATADOS. NÃO COMPROVAÇÃO. INFORMAÇÕES CONTRATUAIS CORRETAS. AFERIÇÃO POR SIMPLES CÁLCULOS ARITMÉTICOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Não se reconhece cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide, com a consideração do Juízo sobre a desnecessidade da produção de perícia contábil para a comprovação de fato que o magistrado considerou estar suficientemente demonstrado pela prova documental coligida pelas partes, porquanto, como destinatário final é dele a incumbência de evitar a produção de prova inútil ou desnecessária. 2. Mostra-se desnecessária a perícia contábil para a constatação de divergência sobre o valor do custo total do mútuo informado no contrato de financiamento e o indicado na petição inicial, porque esse fato é aferível por simples cálculos aritméticos a partir das informações contidas no contrato, não havendo a necessidade de conhecimento técnico para sua constatação. 3. Verificado que o valor do financiamento informado no contrato corresponde ao somatório das prestações e que o montante divergente apontado na petição inicial não encontra respaldo nos dados contidos no instrumento contratual, em conformidade com os cálculos matemáticos realizados com base na prestação mensal do mútuo e na quantidade de parcelas do empréstimo, denota-se a desnecessidade e inutilidade da prova contábil para a aferição desse fato. 4. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (TJ-DF 07125609420198070001 DF 0712560-94.2019.8.07.0001, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 05/02/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/03/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Logo, ante as razões consignadas, afasto a tese em referência, tendo em vista o conjunto probatório coligido aos autos suficiente para a formação do convencimento, sendo matéria unicamente de direito, não havendo de se falar em necessidade da análise técnica. 

 4. Da abusividade da multa compensatória equivalente a 10% (dez por cento) do valor total do imóvel objeto do contrato no caso de inadimplemento do comprador: 

A princípio, registra-se que o contrato de compromisso de venda e compra é bilateral e sinalagmático, resultando dele obrigações para ambas as partes. Assim, uma vez verificado o descumprimento contratual por uma das partes, denota-se legítimo o direito de oposição ao contrato não cumprido para embasar o pedido de rescisão. 

Nesse sentido, destaca-se Súmula 543 do STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 

Consequentemente, em virtude de o desfazimento do contrato decorrer da culpa exclusiva do promitente comprador, ora apelante, em razão do não pagamento das prestações acordadas referente ao imóvel, é devida a retenção, pela promitente vendedora, ora apelada, de parte dos valores adimplidos.

A respeito da quantia a ser retida, aduz-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante já pago, conforme as circunstâncias do caso concreto, conforme se observa: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

Compulsando os autos, observa-se que a Cláusula V, Item 3, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, referente ao Descumprimento do Contrato e a sua Rescisão, assim dispõe: 

“Cláusula V. Se o atraso for superior a 60 (sessenta) dias ou se o PROMITENTE COMPRADOR deixar atrasadas três prestações ou mais, o PROMITENTE VENDEDOR poderá escolher entre uma das seguintes soluções: 

3. Considerar rescindido, desfeito ou cancelado cobrando do PROMITENTE COMPRADOR uma multa compensatória no valor de 10% (dez por cento) do preço total desse contrato”. 

Realizando o cotejo entre o entendimento jurisprudencial e a cláusula supracitada, observo que, embora o percentual de 10% (dez por cento) da multa compensatória se apresente razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas da apelada com a comercialização do imóvel, tal percentual deverá incidir sobre os valores já adimplidos, e não sobre o preço total da venda. 

Tal posicionamento está devidamente embasado tanto no regramento do Código de Defesa do Consumidor referente às cláusulas abusivas, quanto na aplicação dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, vez que a multa contratual não pode acarretar locupletamento indevido por parte da empresa vendedora.

Considerando que o juízo a quo declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda objeto destes autos, com perda em favor da parte autora do valor correspondente a 10% do preço total da venda, a sentença merece reforma para que o aludido percentual incida sobre os valores já adimplidos. 

III - DO DISPOSITIVO

Isto posto, ante as razões acima consignadas, voto pelo conhecimento e provimento parcial do vertente recurso de apelação para reformar a sentença vergastada a fim de que o percentual de 10% (dez por cento) da multa decorrente da rescisão contratual incida sobre os valores já adimplidos pelo apelante, mantendo os seus demais termos. 

Sem majoração de honorários advocatícios ante o parcial provimento.

É o voto. 

Acórdão

Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.. 

Participaram do julgamento os Exmos(as). Srs(as).: FERNANDO LOPES E SILVA NETO, JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA e JOSE RIBAMAR OLIVEIRA.

 

Acompanhou a sessão, o(a) Exmo(a). Sr(a). Dr(a). TERESINHA DE JESUS MARQUES, Procurador(a) de Justiça.

Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

Relator