PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COMPROVADA. QUITAÇÃO DO DÉBITO DEMONSTRADA. IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO. PARCELA MENOR AUSENTE REGISTRO OFICIAL. IMPOSSIBILIDADE POR ESTA VIA JUDICIAL. INEXEQUIBILIDADE DA SENTENÇA QUE JULGAR PROCEDENTE A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A priori, cumpre registrar que a AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é uma medida judicial à disposição do promitente comprador a fim de resguardar seu direito à escritura definitiva do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda diante da recusa do promitente vendedor em outorgá-la. 2. Entende-se que para haver a adjudicação compulsória é exigível a presença dos requisitos necessários ao registro imobiliário; a comprovação do vínculo jurídico entre as partes e a quitação da dívida. 3. Entretanto, a análise do acervo probatório induz à compreensão de que o objeto da venda é, em verdade, uma porção menor do imóvel de CELESTE REBELO PIRES, localizado à margem da rodovia PI-7 com as seguintes medições: 1000m (mil metros) por 1000m (mil metros) de cada um dos lados e 1000m (mil metros) na linha dos fundos, com área total de 1.000.000m², (um milhão de metros quadrados) - ID n.º 2018924, pág. 84; e, portanto, trata-se de imóvel sem o devido desmembramento. 4. Dessa forma, embora seja inequívoca as transações realizadas em relação a posse do imóvel, inclusive com registro em cartório, é certo que por esta via judicial fica impossibilitada a satisfação do pleito da requerente, isto porque a ausência de individualização do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis tornará o provimento judicial inexequível, sem o fim de direito ao qual se justifica, motivo pelo qual o indeferimento da adjudicação compulsória é a medida que se impõe. 5. Recurso conhecido e não provido. 6. Sentença mantida integralmente. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0002640-27.2008.8.18.0031 - Relator: MANOEL DE SOUSA DOURADO - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 18/05/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0002640-27.2008.8.18.0031

APELANTE: SENIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES LAVOR

Advogado(s) do reclamante: FRANCISCO RODRIGUES DA SILVA, ANALIDIA DINIZ MONTEIRO

APELADO: ESPÓLIO DE CELESTE REBELO PIRES, MARIA DE JESUS VAZ PIRES

RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

 

 

EMENTA

 

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COMPROVADA. QUITAÇÃO DO DÉBITO DEMONSTRADA. IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO. PARCELA MENOR AUSENTE REGISTRO OFICIAL. IMPOSSIBILIDADE POR ESTA VIA JUDICIAL. INEXEQUIBILIDADE DA SENTENÇA QUE JULGAR PROCEDENTE A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A priori, cumpre registrar que a AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é uma medida judicial à disposição do promitente comprador a fim de resguardar seu direito à escritura definitiva do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda diante da recusa do promitente vendedor em outorgá-la. 2. Entende-se que para haver a adjudicação compulsória é exigível a presença dos requisitos necessários ao registro imobiliário; a comprovação do vínculo jurídico entre as partes e a quitação da dívida. 3. Entretanto, a análise do acervo probatório induz à compreensão de que o objeto da venda é, em verdade, uma porção menor do imóvel de CELESTE REBELO PIRES, localizado à margem da rodovia PI-7 com as seguintes medições: 1000m (mil metros) por 1000m (mil metros) de cada um dos lados e 1000m (mil metros) na linha dos fundos, com área total de 1.000.000m², (um milhão de metros quadrados) - ID n.º 2018924, pág. 84; e, portanto, trata-se de imóvel sem o devido desmembramento. 4. Dessa forma, embora seja inequívoca as transações realizadas em relação a posse do imóvel, inclusive com registro em cartório, é certo que por esta via judicial fica impossibilitada a satisfação do pleito da requerente, isto porque a ausência de  individualização do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis tornará o provimento judicial inexequível, sem o fim de direito ao qual se justifica, motivo pelo qual o indeferimento da adjudicação compulsória é a medida que se impõe. 5. Recurso conhecido e não provido. 6. Sentença mantida integralmente.

 

 

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por  SENIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES LAVOR, em face de decisão meritória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI nos autos da ação de referência AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA que move contra CELESTE REBELO PIRES. 

Na referida sentença, o magistrado da origem julgou IMPROCEDENTES os pedidos contidos na exordial vez que se trata de imóvel que não se encontra individualizado e devidamente registrado no cartório imobiliário, sendo vedado a pretensão de adjudicação compulsória do bem.

Irresignada com a decisão, em sede de razões de apelação, a parte apelante reitera o direito à transferência da propriedade do imóvel, bem como o preenchimento dos requisitos exigíveis à viabilidade da presente ação. À luz de suas convicções, requer a reforma integral da sentença.

Intimada a apresentar contrarrazões, a parte apelada permaneceu inerte.

Em juízo de admissibilidade, o recurso em questão foi recebido  nos efeitos suspensivo e devolutivo, nos termos dos artigos 1.012, caput e 1.013, caput, do Código de Processo Civil. 

Encaminhados os autos ao Ministério Público Superior, houve devolução sem emissão de parecer opinativo, ante a ausência de interesse público que justifique a intervenção ministerial.

É o que interessa relatar. 

 

 

 

VOTO DO RELATOR

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Apelação Cível conhecida, vez que preenchidos os pressupostos legais de admissibilidade exigíveis à espécie.  

II. DO MÉRITO

A priori, cumpre registrar que a AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é uma medida judicial à disposição do promitente comprador a fim de resguardar seu direito à escritura definitiva do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda diante da recusa do promitente vendedor em outorgá-la.

Art. 1.418 - CÓDIGO CIVIL

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

 

É certo que o objetivo maior da demanda cinge-se ao registro do imóvel objeto de compra e compra, por essa razão entende-se que para haver a adjudicação compulsória é exigível a presença dos requisitos necessários ao registro imobiliário; a comprovação do vínculo jurídico entre as partes e a quitação da dívida. 

Do cômputo dos autos observa-se o documento de id. 2018925 pág 15 em que consta declaração registrada em cartório dispondo acerca da promessa de compra e venda que vincula os promitentes vendedores - FRANCISCO DAS CHAGAS PINHO RODRIGUES e TERESINHA FRANCISCA DE OLIVEIRA RODRIGUES - à promitente compradora SENIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES. Bem como a plena quitação do valor ajustado pelo imóvel. 

Todavia, para a efetiva viabilidade do pleito, exige-se cumprir os requisitos para o registro do imóvel objeto de compra, isto porque a decisão judicial da Ação de Adjudicação Compulsória possui aptidão para substituir a escritura pública do bem de modo a viabilizar a transferência da propriedade. 

Ora, inexiste possibilidade de superveniência de determinação judicial nesse sentido sem a devida  individualização prévia da área desmembrada, com matrícula própria no registro de imóveis, com a indicação de sua extensão e a diferença em relação ao todo; sob pena de tornar a sentença inexequível.

Com efeito, veja-se o teor da Lei n.º 6.015/73: 

Art. 173. O livro n. 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 168 e não atribuídos especificamente a outros livros e sua escrituração obedecerá às seguintes normas:

a) cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da presente Lei;

(...)

e) os registros e averbações a serem lançados na folha da matrícula serão numerados seguidamente, antecipando-se a essa numeração, separadas por um traço, as letras R para os registros ‘AV’ para as averbações seguidas do número da matrícula (ex. R-1-1, R-2-1, R-3-1 ou AV-1-1, AV-20-1, AV-3-1).

Art. 224. Todo imóvel objeto de título apresentado em cartório para registro, deve estar matriculado no livro n. 2 de Registro Geral, obedecidas as normas estabelecidas no artigo 173.

Art. 234. Os registros atribuídos ao livro n. 2 de Registro Geral serão lançados nas matrículas dos imóveis, feitas de acordo com o disposto no Capítulo VI.

Art. 235. Estarão sujeitos a registro no livro n. 2 todos os títulos ou atos relacionados no artigo 168, inciso I e não atribuídos especificamente a outros livros.

Parágrafo único. Em qualquer caso, não poderá ser feito o registro, sem que o imóvel tenha sido matriculado, ou, quando matriculado, o título anterior, seja qual for a sua natureza, não esteja registrado na respectiva matrícula, mantendo-se, assim, a continuidade do registro.

 

 

Ademais, como bem pontuou o magistrado da origem, apesar de ser uma prática recorrente no cotidiano, a Lei n.º 6.766/79 veda explicitamente a venda ou a promessa de venda de parcelas fracionadas de imóveis, desprovidas de registro oficial:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

 

 

In casu, observa-se o imóvel objeto da compra e venda trata-se de terreno localizado no povoado denominado Baixa do Aragão, na estrada PI-7, medindo 170m (cento e setenta metros) de frente com 100m (cem metros) de fundo; isto é, uma parcela de uma gleba maior que fora primeira transacionada por CELESTE REBELO PIRES (vendedora) e FRANCISCO DAS CHAGAS PINHO RODRIGUES (primeiro comprador) em fevereiro de 1983, mediante contrato de compra e venda com reserva de domínio – ID n.º 2018924, pág. 31. 

Posteriormente, esta parcela do imóvel foi novamente vendida à parte autora, em outubro de 2002, conforme se constata em declaração de compra e venda com recibo de pagamento e autorização de transferência – ID n.º 2018924, pág. 15/23/ 27. Vinculando-se os promitentes vendedores - FRANCISCO DAS CHAGAS PINHO RODRIGUES e TERESINHA FRANCISCA DE OLIVEIRA RODRIGUES - à promitente compradora SENIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES.

Entretanto, a análise do acervo probatório induz à compreensão de que o objeto da venda é, em verdade, uma porção menor do imóvel de CELESTE REBELO PIRES, localizado à margem da rodovia PI-7 com as seguintes medições: 1000m (mil metros) por 1000m (mil metros) de cada um dos lados e 1000m (mil metros) na linha dos fundos, com área total de 1.000.000m², (um milhão de metros quadrados) - ID n.º 2018924, pág. 84; e, portanto, trata-se de imóvel sem o devido desmembramento. 

Neste ponto, deve-se ressaltar o entendimento do magistrado a quo, no sentido de que o presente feito, o pleito de adjudicação compulsória, encontra óbice técnico, porquanto o imóvel adquirido não possui matrícula individualizada no registro de imóvel.

Dessa forma, embora seja inequívoca as transações realizadas em relação a posse do imóvel, inclusive com registro em cartório, é certo que por esta via judicial fica impossibilitada a satisfação do pleito da requerente, isto porque a ausência de  individualização do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis tornará o provimento judicial inexequível, sem o fim de direito ao qual se justifica, motivo pelo qual o indeferimento da adjudicação compulsória é a medida que se impõe.

Colaciona-se os seguintes julgados:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RAZÕES DISSOCIADAS DOS TERMOS DA SENTENÇA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE.  ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. GLEBA RURAL. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA. VÁRIOS LOTES DENTRO DE UMA ÁREA MAIOR. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.1. Não se conhece do recurso cujas razões não infirmam a fundamentação da sentença, pois o princípio da dialeticidade determina que o apelante exponha os fundamentos de fato e de direito que motivaram a sua insurgência com o julgado combatido (NCPC, arts. 1009, 1010, II e III, 1013). 2. O pedido de adjudicação compulsória é a medida judicial que substitui a escritura pública na hipótese de recusa do promitente vendedor de outorgá-la ao compromissário comprador ou ao cessionário, depois de quitado o preço, com o objetivo de obter judicialmente o registro do imóvel, a fim de que o negócio jurídico tenha eficácia erga omnes.3. Ausente a individualização da área desmembrada, com matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, determinando sua extensão, limites, confrontações e a diferenciando a gleba maior, não há como conceder a adjudicação compulsória, ante a inexequibilidade do provimento judicial.4. [...] 5. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida,  desprovido. (Acórdão 1009371, 20150310192002APC, Relator: CARLOS RODRIGUES,  6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/3/2017, publicado no DJE: 18/4/2017. Pág.: 357/420).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. REJEIÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. APARTAMENTO. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. VÁRIAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS DENTRO DE UMA ÁREA MAIOR. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.  1.  Com fundamento na teoria da asserção, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, a análise da legitimidade das partes deve ser feita a partir dos elementos contidos na petição inicial.   2. Na hipótese dos autos, o Autor pretende a adjudicação de imóvel mediante o reconhecimento da cadeia cessionária, da qual faz parte a Apelante Terracap. Patentes, portanto, as legitimidades ativa e passiva das partes.  3. Conforme dispõe o artigo 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.  4. Inexiste no registro do imóvel de propriedade da Ré a averbação de construção ou incorporação, com a individualização de unidades autônomas - apartamentos e quitinetes -, nele existentes apenas fisicamente. E a ausência de registro da unidade vindicada, ou seja, a carência de matrícula própria, inviabiliza a adjudicação do bem, uma vez que ele não existe de forma autônoma.  5. Uma vez não observado o requisito de individualização da área objeto do pedido, consubstanciada em matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, a adjudicação do imóvel não se afigura possível.  6. Apelação conhecida e provida. Preliminares rejeitadas. (Acórdão 1673658, 07009631720228070004, Relator: Robson Teixeira de Freitas,  8ª Turma Cível, data de julgamento: 7/3/2023, publicado no PJe: 17/3/2023. Pág.:  Sem Página Cadastrada.)

 

 

 

III. DISPOSITIVO

Finalmente, CONHEÇO do recurso interposto por SENIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES LAVOR e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO; manter-se-á em todos os seus termos a sentença proferida na origem. 

Sem parecer ministerial. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, CONHECER do recurso interposto por SENIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES LAVOR e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO; manter-se-á em todos os seus termos a sentença proferida na origem. Sem parecer ministerial, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedido/Suspeito: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 17 de abril de 2023.