APELAÇÃO CÍVEL. RECLAMAÇÃO CONSUMERISTA. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELO COMPRADOR. UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA. IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO. GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE. RETARDAMENTO IMOTIVADO NO CANCELAMENTO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. REPARAÇÃO DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0000362-75.2016.8.18.0030 - Relator: MANOEL DE SOUSA DOURADO - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 29/05/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0000362-75.2016.8.18.0030

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A.

Advogado(s): JOSE ALMIR DA ROCHA MENDES JUNIOR

APELADO: MARCONDES PEREIRA DE OLIVEIRA

Advogado(s): DARLAN CICERO MATIAS

RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. RECLAMAÇÃO CONSUMERISTA. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELO COMPRADOR. UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA. IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO. GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE. RETARDAMENTO IMOTIVADO NO CANCELAMENTO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. REPARAÇÃO DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

 

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo BANCO BRADESCO S.A. em face da sentença proferida nos autos da Reclamação Consumerista com Pedido de Antecipação de Tutela, promovida por MARCONDES PEREIRA DE OLIVEIRA, em trâmite na 2ª Vara da Comarca de Oeiras -PI, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos seguintes termos (ID 7174154, pág. 78/85):

“Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido articulado na inicial, confirmando a decisão liminar de fls. 406/414, para fins de conceder a adjudicação compulsória e a escritura definitiva do imóvel transcritos na exordial.

Condeno os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), a título de indenização por danos morais, em favor do autor, corrigido até a presente data e doravante pelo INPC.

Após o trânsito, EXPEÇA-SE MANDADO DE ADJUDICAÇÃO PARA REGISTRO no 1º Serviço Notarial e Registral de São Miguel dos Campos/AL, determinando que, depois de cumpridas as formalidades de estilo, proceda com a lavratura da Escritura Definitiva de Compra e Venda do imóvel apartamento sob o nº 001, do bloco E, componente do Condomínio Residence I, situado no município da Barra de São Miguel/AL, devidamente matriculado na unidade cartorária sob o nº 21.794, Livro n° 2 do Registro Geral, escritura esta em nome do autor/comprador, consoante contrato de fls. 16/34, com todas as despesas correndo por conta do autor/comprador, DECISÃO ESTA QUE SUPRE A DECLARAÇÃO DE VONTADE DOS REQUERIDOS, DEVENDO A PARTE AUTORA ACOMPANHAR O CUMPRIMENTO DO MANDADO, PARA QUE EFETUE PAGAMENTOS DOS IMPOSTOS E DAS DESPESAS DE REGISTRO.

As despesas da baixa de hipoteca ficam na incumbência das requeridas Vivendi Empreendimentos Imobiliários Ltda. e à Iloa Residence Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda., uma vez que o gravame nasceu pelo inadimplemento destas em relação ao banco demandado.

Considerando o decaimento mínimo do autor, nos termos do art. 86, parágrafo único do CPC, incumbe aos requeridos o ônus de arcar, à razão de 1/3 para cada uma, com custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da condenação.

Por fim, extingo o feito com resolução do mérito, ex vi do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Cumpridas todas as diligências, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se com as devidas baixas.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Inconformada, a instituição financeira, ora parte apelante, recorre e aduz, em síntese i) sua ilegitimidade passiva, pois a responsabilidade por todo e qualquer prejuízo experimentado pela parte apelada é da empresa Iloa Residence Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.; ii) que é descabida a conduta obrigacional imposta na sentença, vez que ausente relação direta entre a instituição financeira e o promissário comprador; iii) a impossibilidade da baixa da hipoteca e concessão de escritura pública; iv) a inexistência dos danos morais; v) a ausência de razoabilidade no valor arbitrado a título indenizatório. Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso a fim de reformar a sentença vergastada, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, a redução do valor indenizatório (ID 7174154, pág. 90/101).

A parte autora, ora parte apelada, apresentou contrarrazões requerendo o improvimento da apelação (ID 7174155, pág. 01/06).

Deixei de remeter os autos ao Ministério Público, por não vislumbrar interesse público que justifique sua atuação.

É, em síntese, o relatório.

 

 

 

 

VOTO DO RELATOR

 

De início, julgo que o presente recurso deve ser conhecido, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Dessa forma, conheço, pois, do presente recurso.

A controvérsia cinge-se a perquirir se a garantia real hipotecária conferida ao Banco Bradesco, ora parte apelante, pela Construtora, é eficaz em relação ao autor, ora parte apelada e, em caso negativo, se deve ser mantida a condenação da parte apelante ao pagamento de reparação moral em favor do autor adquirente.

Como é cediço, a hipoteca constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel tem efeitos apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não pode atingir terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após a quitação do preço avençado, faz jus à obtenção da escritura pública definitiva e liberação do ônus hipotecário.

Tal orientação restou inclusive pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula 308, a saber:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Considerando-se, pois, o enunciado referido, em matéria de contrato de compromisso de compra e venda, uma vez quitado integralmente o preço pactuado, exsurge o dever do promitente vendedor de proceder com a baixa da hipoteca da respectiva unidade, com a consequente outorga da escritura ao promissário comprador, estendendo-se tal dever de cancelamento, por decorrência lógica, ao agente financeiro beneficiário da garantia real.

De fato, a responsabilidade do adquirente deve ficar adstrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das próprias obrigações.

Sendo assim, a relação contratual entre a instituição financeira e a construtora não pode restringir o direito do autor adquirente, que quitara o preço pactuado e não obtivera o imóvel livre do ônus hipotecário.

Em outras palavras, a existência de contrato acessório firmado entre a construtora e o agente financeiro não tem o condão de prejudicar o direito de propriedade do autor/apelado.

Importante registrar, ainda, que o ônus hipotecário impede o adquirente de dar efetividade plena ao seu direito de propriedade, especialmente porque fica sem poder de disposição, enquanto persistir a garantia real referente a uma dívida que não lhe pertence, existente em benefício do credor hipotecário.

Assim, é de se concluir que a hipoteca firmada unicamente entre as partes requeridas não tem eficácia contra a parte autora, eis que adquirente de boa-fé do imóvel descrito nos autos.

Corroborando o entendimento, a Jurisprudência assim entende:

"EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR SUSCITADA PELOS AUTORES. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DO CONSUMIDOR. QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DOS PROMITENTES COMPRADORES. UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA. IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO. DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O BANCO REQUERIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INEFICÁCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO. SENTENÇA QUE CONDICIONOU A TRANSFERÊNCIA À APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES DE REGULARIDADE. COMANDO JUDICIAL CARENTE DE CLAREZA. DESNECESSIDADE. EFICÁCIA DA SENTENÇA ADJUDICATÓRIA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. MONTANTE INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE MANEIRA INSUFICIENTE. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. ELEVAÇÃO DO VALOR QUE SE IMPÕE. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. POSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ART. 85, § 2º, DO CPC. VERBA SUCUMBENCIAL FIXADA SOBRE O VALOR DA CAUSA. CONSECTÁRIOS LEGAIS. TERMO INICIAL. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA CONTADA DO ARBITRAMENTO. RELAÇÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO Nº 362 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APELO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - É ineficaz em relação ao adquirente do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2 - Aplicação da Súmula 308 do STJ, assim redigida: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3 - O retardo injustificado das requeridas indubitavelmente se mostra contrário à boa-fé que deve pautar as relações de consumo, diretriz cujos efeitos devem incidir não apenas no momento da celebração do pacto, mas também antes e durante sua execução, motivo pelo qual devida a compensação pelos danos morais sofridos. 4 - Apelo dos autores conhecido e provido. Recurso da instituição financeira conhecido e parcialmente provido" (Apelação Cível nº 2017.004283-5, Rel. Des. Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, julgado em 19/06/2018).”

 

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE IMÓVEL E POSTERIOR QUITAÇÃO. HIPOTECA PENDENTE SOBRE O BEM IMÓVEL. DIVERGÊNCIAS ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. ADQUIRENTE/CONSUMIDOR PREJUDICADO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE SE RECUSA À RETIRADA DO GRAVAME. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL NO PRIMEIRO GRAU. ASTREINTES MANTIDAS. PRECEDENTES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA POTIGUAR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS SOMENTE EM DESFAVOR DA APELANTE. (AC nº 2017.006776-5, 2ª Câmara Cível, Rel. Desª Maria Zeneide Bezerra, j. 19/03/2019)” (Destaquei)

Noutro tema, sustenta o Banco apelante lhe faltar legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sob o argumento de que a responsabilidade pelos transtornos mencionados na inicial é, exclusivamente, da Iloa Residence Empreendimento Imobiliário e Vivendi Empreendimentos Imobiliários.

Sem razão a parte apelante também neste aspecto.

A despeito de não ser partícipe da relação contratual estabelecida entre a parte autora e a referida construtora, a instituição financeira recorrente era o credor hipotecário do imóvel em debate.

Dessa forma, se a pretensão endereçada postulava exatamente pela liberação do gravame incidente sobre o bem, a fim de viabilizar a escrituração definitiva, indubitável a legitimidade passiva do Banco Bradesco para responder pela obrigação reclamada.

Por fim, no que compete ao pleito indenizatório, tenho que a postura adotada pela parte apelante, ao retardar imotivadamente o cancelamento da hipoteca, impossibilitando a obtenção da escritura pela parte apelada, embora quitado o preço, ensejou, de fato, prejuízos imateriais a esta, que demandam reparação.

Com efeito, adimplida a obrigação pecuniária a cargo da parte apelada, cumpria à parte apelante a adoção das providências necessárias e imediatas à desoneração do imóvel. Se assim não procedeu, incorreu em ato ilícito, justificando a condenação na indenização ordenada (artigos 186 e 927 do Código Civil).

Neste mesmo sentido transcrevo o aresto abaixo, in verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA C/C DANOS MORAIS. DEMORA INJUSTIFICADA. BAIXA HIPOTECA. ACORDO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PERMANÊNCIA DEMANDA CONTRA CONSTRUTORA. MANTIDA CONDENAÇÃO DANO MORAL E SUCUMBENCIAL. JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. HONORÁRIO RECURSAL. 1. Cumpre ponderar que a relação estabelecida entre as partes é consumerista e possui, inclusive, súmula que trata do tema discutido no feito. Vejamos: Súmula n. 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. Os apelados tiveram que se socorrer do Judiciário para garantirem os seus direitos, vez que cumpriram todas as suas obrigações como compradores e não tiveram a mesma resposta por parte da construtora. Assim, a demora injustificada da construtora e da instituição financeira em baixar a hipoteca sobre o imóvel vendido ultrapassa os limites do mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável. 3. O acordo firmado entre os recorridos e a instituição financeira, durante o trâmite processual, não impede a tramitação do feito em relação à recorrente, e nem mesmo obsta a condenação indenizatória e sucumbencial fixada no feito. 4. A responsabilidade civil aferida nos autos, consubstanciada na indenização por danos morais, possui natureza contratual e, portanto, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação (artigo 405 do CC). 5. Os honorários advocatícios em grau recursal devem ser majorados para 18% (dezoito por cento) sobre o valor da condenação. 6. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO Recursos Cível: 00330192920208090051. GOIÂNIA, Relator: Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, Data de Julgamento: 26/04/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/04/2021)” (Destaquei)

Quanto ao valor indenizatório, o arbitramento do montante devido pelo causador do dano moral é um dos mais tormentosos temas jurídicos da atualidade, não só pela falta de parâmetros legais, como porque, tratando-se de ofensa a valores e sentimentos ínsitos a cada ser humano, não há como precisar a extensão do dano, ou mesmo a quantia necessária à sua compensação, ao contrário do que ocorre, por exemplo, nos casos de danos patrimoniais.

Não obstante, colhe-se da doutrina e da jurisprudência que, embora a dor sofrida seja insuscetível de aferição econômica, a sanção pecuniária deve servir a um duplo propósito: mitigar o sofrimento da vítima, mediante a sensação de conforto e reparação trazida pelo dinheiro, e punir o ofensor, como forma de desestímulo à repetição da conduta lesiva.

Com base neste raciocínio, surgem diversos critérios a serem observados pelo magistrado na fixação do montante devido, tais como a capacidade econômica do ofensor, a posição social da vítima, o grau da culpa, a gravidade e a repercussão da ofensa, dentre outros.

Na seara das relações de consumo, Rizzatto Nunes fornece os seguintes parâmetros:

“a) a natureza específica da ofensa sofrida; b) a intensidade real, concreta, efetiva do sofrimento do consumidor ofendido; c) a repercussão da ofensa no meio social em que vive o consumidor ofendido; d) a existência de dolo – má-fé – por parte do ofensor, na prática do ato danoso e o grau de sua culpa; e) a situação econômica do ofensor; f) a capacidade e a possibilidade real e efetiva do ofensor voltar a praticar e/ou vir a ser responsabilizado pelo mesmo fato danoso; g) a prática anterior do ofensor relativa ao mesmo fato danoso; h) as práticas atenuantes realizadas pelo ofensor visando diminuir a dor do ofendido; i) a necessidade de punição.” (Curso de Direito do Consumidor. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 324)

Como afirmado acima, a situação vivenciada pela parte apelada extrapolou o mero contratempo ou dissabor, configurando verdadeiro abalo à sua esfera moral, cuja integridade constitui direito inalienável da pessoa humana.

A parte apelada honrou pontualmente as obrigações assumidas junto à construtora, por força do respectivo contrato de compra e venda, mas não recebeu a propriedade do imóvel, mesmo depois das tentativas de solução amigável, sendo forçada a buscar o Poder Judiciário e aguardar uma solução por anos.

A aquisição do imóvel próprio, em nossa sociedade, possui imenso significado para o indivíduo. É forçoso reconhecer, portanto, a grande frustração do sujeito que, adimplindo pontualmente todas as parcelas do contrato, não recebe a contraprestação almejada, isto é, a tão sonhada propriedade definitiva do bem.

Mesmo com a posse, a parte apelada não pôde exercer todos os direitos sobre o bem, porque não adquiriu a propriedade. Em tal situação, é compreensível que o indivíduo experimente a amarga sensação de que "comprou, mas não é dono".

Além disso, com a pendência do gravame, o bem permaneceu sujeito a execução ao longo do tempo, o que certamente causou aflição à parte apelada, na medida em que até mesmo a posse do bem poderia ser perdida, a despeito do adimplemento integral das parcelas.

A conduta da parte apelante contribuiu decisivamente para o dano, afinal, tinha ciência de que a recusa em conceder a liberação necessária para a baixa do gravame obstaria a transferência da propriedade para o consumidor, mas, ainda assim, manteve a sua postura.

Por derradeiro, registro que o valor arbitrado não é capaz de ensejar o enriquecimento sem causa da parte apelada e muito menos de abalar a saúde financeira da parte apelante, uma das maiores instituição financeira do país, mas é suficientemente robusto para servir como fator de desestímulo à repetição da mesma conduta lesiva, sendo certo que, sem a resposta do Poder Judiciário, o fato irá repetir-se em tantos outros casos.

Partindo dessas premissas, constato que o valor arbitrado na sentença primeva se mostra razoável e proporcional.

 

DISPOSITIVO

Por força de tais fundamentos, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se incólume a sentença singular por seus próprios e jurídicos fundamentos e pelos que ora acresço.

Em razão da sucumbência neste grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, em substituição aos arbitrados na sentença, fixando-lhe no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e, após, proceda com o arquivamento.

É como voto.

 Teresina-PI, data e assinatura registradas no sistema.

 

 

DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, CONHECER do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se incólume a sentença singular por seus próprios e jurídicos fundamentos e pelos que ora acresço. Em razão da sucumbência neste grau recursal, majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, em substituição aos arbitrados na sentença, fixando-lhe no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e, após, proceda com o arquivamento, nos termos do voto do Relator.”Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.Impedido/Suspeito: Não houve.Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 17 de abril de 2023.

 

 

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

Relator