EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. A resilição do contrato é uma faculdade do consumidor, restando pacificado, com o julgamento do recurso repetitivo 1.300.418 e posterior edição da Súmula 543 do STJ, o seu direito à restituição parcial dos valores pagos. 2. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, anterior à Lei nº 13.786.2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Em que pese o contrato firmado entre as partes estabelecer essa obrigação ao alienante do imóvel (cláusula contratual VI, b), inexistindo comprovação de prejuízo efetivo, afigura-se indevida a retenção, pelo promitente vendedor, de taxa a título de ocupação do imóvel, bem como a cobrança da cláusula penal e das arras confirmatórias. 4. Nesse contexto, deve ser mantida a sentença, tão somente, com a retenção dos 25% dos valores pagos, em favor da promitente vendedora, a título de compensação com gastos próprios de administração. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0819143-68.2019.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 28/03/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0819143-68.2019.8.18.0140

Origem: Teresina / 2ª Vara Cível

Apelante: R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado: Ana Valéria Sousa Teixeira (OAB/PI nº 3.423)

Apelado: HERBERTH CARVALHO E SILVA

Advogado: Fernando Nascimento de Carvalho (OAB/PI nº 6.354)

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. A resilição do contrato é uma faculdade do consumidor, restando pacificado, com o julgamento do recurso repetitivo 1.300.418 e posterior edição da Súmula 543 do STJ, o seu direito à restituição parcial dos valores pagos. 2. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, anterior à Lei nº 13.786.2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Em que pese o contrato firmado entre as partes estabelecer essa obrigação ao alienante do imóvel (cláusula contratual VI, b), inexistindo comprovação de prejuízo efetivo, afigura-se indevida a retenção, pelo promitente vendedor, de taxa a título de ocupação do imóvel, bem como a cobrança da cláusula penal e das arras confirmatórias. 4. Nesse contexto, deve ser mantida a sentença, tão somente, com a retenção dos 25% dos valores pagos, em favor da promitente vendedora, a título de compensação com gastos próprios de administração. 5. Recurso conhecido e desprovido.

 

DECISÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, votar pelo conhecimento e desprovimento do recurso, para manter a sentença, em todos os seus termos, majorando os honorários sucumbenciais na proporção de 5% para o autor, conforme determina o §11º do art. 85 do CPC. O Ministério Público Superior deixou de emitir parecer de mérito, por não vislumbrar interesse público que justificasse sua intervenção, nos termos do voto do Relator.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de Apelação Cível interposta por R. R.CONSTRUÇÕES E IMOBILIARIA LTDA em face de sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição n.º 0023437-75.2014.8.18.0140, proposta por Antônio Fábio Vilar dos Santos, ora apelado.

Na r. sentença, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando que a ré devolva (imediata/parcela única) o valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelo demandante, acrescido de juros de mora mensais de 1%, contados do trânsito em julgado da sentença, e correção monetária a partir de cada desembolso, bem como determinou que a ré se abstivesse de promover a inclusão do nome do requerente nos cadastros de inadimplentes, em razão do contrato rescindido. Condenando ainda a requerida em custas e honorários advocatícios, no importe de 10% sobre o valor da condenação.

A apelante R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIARIA LTDA aduz que a rescisão do contrato com a restituição do imóvel, não afastam a aplicação da multa compensatória e a recomposição à apelante dos meses em que o apelado permaneceu no usufruto do imóvel, pois, em nenhum momento, deixou de cumprir qualquer de suas obrigações contratuais, atentando-se à cláusula contratual VI, b. Segundo esta cláusula seria devido a indenização pela fruição do imóvel. Requer que sejam abatidos, da quantia a ser restituída ao apelado, os valores referentes aos aluguéis de 06 de fevereiro a 29 de julho de 2020, referente ao período em que o contratante esteve na posse do imóvel. Pugnando pelo provimento do recurso e condenação em honorários sucumbenciais.

Por sua vez, embora devidamente intimado, o apelado deixou de apresentar contrarrazões.

Instado a se manifestar, o Ministério Público de segundo grau devolveu os autos sem exarar parecer sobre o mérito da causa, ante a ausência de interesse público que justificasse sua intervenção (Id. Num. 8667430 - Pág. 1).

É o relatório. Determino a inclusão do processo em pauta de julgamento.

 

VOTO

 

 

I- ADMISSIBILIDADE DO RECURSO 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recuso e passo a análise do mérito.

 

II – MÉRITO 

A questão principal consiste em definir a viabilidade da recomposição do apelante pela fruição do imóvel durante a ocupação da unidade imobiliária e multa compensatória, em razão de resilição de contrato de compra e venda de imóvel.

É cediço que a resilição do contrato é uma faculdade do consumidor, restando pacificado com o julgamento do recurso repetitivo 1.300.418 (Tema 577) e posterior edição da Súmula 543 do STJ.

Sobre a resilição (bilateral e unilateral), o CC dispõe:

“Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.”

 

No presente caso, tendo a recorrida demonstrado que possui interesse na resilição do contrato, mediante notificação enviada à apelante, seja por impossibilidade financeira de arcar com o adimplemento total ou não, não há nos autos qualquer prova que obste tal exercício.

Assim, exercendo seu direito subjetivo, manifestando sua intenção em rescindir o contrato, detém a autora/apelada o direito à restituição dos valores já pagos, conforme assentou o magistrado primevo.

No que se refere à devolução dos valores, argumenta o recorrente que o montante não está conforme o devido, uma vez que há valores a serem restituídos ao promitente vendedor, a título de recomposição pela fruição do bem.

Deveras, mesmo em contratos firmados antes da Lei nº13.786/2018, por ocasião do julgamento do AgInt no REsp n. 1.949.543/SP, a Segunda Seção decidiu ser possível a adoção do percentual de 25% de retenção dos valores pagos, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, mesmo em caso de rompimento unilateral do contrato.

Nesse contexto, vejamos a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. CONTRARIEDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Ação de rescisão contratual e pedido de restituição de quantias pagas. 2. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento no sentido de que, nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.949.543/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 24/2/2022.).”

 

Em que pese o contrato entabulado entre as partes estabelecer essa obrigação ao alienante do imóvel (cláusula VI, b), em consonância com a jurisprudência já sedimentada no Superior Tribunal de Justiça, ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, afigura-se indevida a retenção, pelo promitente comprador, acima do percentual de 25% a título de ocupação do imóvel.

Ademais, é indevida a retenção da cláusula penal e das arras confirmatórias, uma vez que ao promitente vendedor é dado exigir as arras como cláusula penal (sem direito a indenização suplementar), ou exigir tão somente a multa contratual de 25%. Desse modo, a exigência da cláusula penal, no presente caso, ensejaria bis in idem.

Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,

consoante recente precedente, in verbis:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). 2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao caso, da Súmula nº 568 do STJ." (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.940.543/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.).”

 

Dessa forma, inexistem razões para reforma da sentença, na medida em que, ao manifestar o interesse na resilição contratual, surge o direito a serem restituídos os valores pagos, com retenção de 25% a título de despesas administrativas - mesmo em contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, montante esse que se mostra adequado para as recíprocas indenizações cabíveis na espécie.

Isto posto, voto pelo conhecimento e desprovimento do recurso, para manter a sentença, em todos os seus termos, majorando os honorários sucumbenciais na proporção de 5% para o autor, conforme determina o §11º do art. 85 do CPC.

O Ministério Público Superior deixou de emitir parecer de mérito, por não vislumbrar interesse público que justificasse sua intervenção.

 

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 17 a 24 de março, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 24 de março de 2023.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -